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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
在高雄市霞海重劃區擁有約3萬坪土地、為該區最大地主的太子建設（2511），昨代子公司太子地產公告出售該區2筆土地，售出價款約3.52億元。 地價換算漲1.6倍 根據公告，出售2筆土地分別是高雄市仁武區新後港西段8、12地號，土地總面積約合計1717.13坪，太子建設表示，出售土地總價金3.52億元，換算每坪地價20.5萬元，相較1975年時土地前次移轉價，漲幅約1.6倍。估計太子地產可獲利約3.29億元，母公司太子建設認列投資收益則約為2.97億元。
太子建設總經理謝明汎指出，目前已推2期推案，第1期基地面積5528坪，總銷33億元；第2期基地面積1666坪，總銷8.5億元。謝明汎說，該區原規劃分6期開發，但希望與其他建商共同開發該區，加速開發時程，因而決定出售土地，未來不排除此一前提下，出售土地。而霞海重劃區除太子建設外，京城建設在該區也擁有約3千坪土地。
前高雄市長陳啟川家族擁有的南和興產公司，在外資亞太置地公司（APL, Asia Pacific Land LTD.）入主之後，開始大賣土地資產，包括昨（22）日北基公告以6.1億買下的2筆土地，且至少另有3筆已成交。 北基董事會昨通過在4.3億元額度內，向南和興產購買高市三民區土地及建物；另在在不超過1.8億額度內購買苓雅區土地及建物。此外，北基也公告子公司北基國際開發實業決議設立孫公司，名稱暫訂豐尚生活實業開發，初期資本額一千萬元。 業界指出，北基買進的苓雅區凱旋路土地，屬於住四用地，早期已由南和興產出租作為加油站，北基購得後續做加油站的機率相當高，不過只要經過環評，也可回復作為興建住宅使用。 在油品利潤微利化下，各加油站業者經營環境困難。為提振收益，北基啟動營運據點績效評估，去年即因汰換體質較弱之據點，每股虧損0.55元。
目前營運據點40處，今年第一季營運虧損包袱縮減，每股虧損0.02元、第二季則損益兩平；另9月營收3.03億元，前三季營收24.86億元，年減18.13％。 北基表示，截至今年3月底，汽柴油發油量之占有率約為0.84％。未來隨者新據點增加，無論加油站或發油量，市場占有率將逐步增加，保持穩健成長。(工商時報)
國泰建設2015年10月22日公布「2015年第3季國泰房地產指數」，在調查辦公室租金指數部分，調查結論是「A級辦公室租金開價多呈現穩定波動，整體租金價格穩定波動，空置率多維持穩定。」 國泰房地產指數調查指出，辦公室各路段租金價格穩定波動，空置率多維持穩定，(1)在開價部分，台北市A級、台北市B級、內湖科技園區與新北市辦公室相較上季皆維持穩定；(2)在議價空間率部分，台北市A級辦公室相較上季小幅下降，台北市B級、內湖科技園區辦公室相較上季維持穩定，新北市辦公室相較上季擴大；(3)在空置率部分，台北市A級辦公室，空置率較上季縮小9.71％，台北市B級辦公室，空置率較上季縮小3.19％，內湖科技園區辦公室，空置率較上季縮小16.79％，新北市辦公室空置率較上季呈現持平狀態。 國泰房地產指數調查指出，台北市A級辦公室租金開價多呈現穩定波動，各路段空置率則上下不一。
台北市各主要路段A級辦公室租金在開價部分，相較上季皆維持穩定；議價空間率部分，信義計畫區、仁愛敦南路相較上季呈現下降，敦北民生路段、民生建國路段、忠孝襄陽路段相較上季維持穩定，南京松江路段相較上季則呈現上升；空置率部分，信義計畫區、仁愛敦南路段、敦北民生路段、民生建國路段相較上季皆呈現縮小，而南京松江路段與忠孝襄陽路段相較上季則呈現擴大。
國泰房地產指數昨公布，國內第3季六都房價出現近年來罕見的全面較上季衰退，季跌0.37％∼5.31％，高雄市新案成交價下跌最凶，季跌逾5％。德明財經科技大學教授花敬群解讀，「房市已出現全面反轉，但並非快速崩跌」。另外，全台第3季新案推案總量為1945億元，季減近3成。 花敬群表示，現在全台房市首度出現多年來第一次全面價格反轉的格局，比上一季、比去年同期，都呈現「價跌量縮」局面，成交價格是中幅下跌，成交量則呈小幅萎縮。 值得注意的是，花敬群指出，房市過去是北冷南溫，進入第3季之後，全台已全面下跌，尤其南部的高雄和台南，價格下跌情況，明顯高於北部都會，顯示房市全面反轉趨勢底定，後市發展偏向緩步衰退，缺乏延續繁榮的香火。 不過，國泰建設協理林清樑則表示，全球資金水位高漲，因此房價僅會小幅震盪，另外土地價格沒有成長，建商成本很硬，所以很難大幅降價。
加上，嬰兒潮的第2代已經陸續結婚，所以對購屋有剛性需求。 根據國泰房地產指數顯示，從北到南的六都房價皆跌，台北市每坪可能成交價格約80.05萬元，季跌1.16％；新北市季跌3.71％，達38.81萬元；桃竹季跌0.37％，約21.44萬元；台中市季跌1.9％，達20.23萬元；台南季跌3.72％，達15.48萬元；高雄則季跌5.31％，達19.71萬元。 另一方面，住展雜誌統計，台北市高房價，已經開始鬆動了，今年第3季新推預售屋，每坪已跌落到8字頭，每坪平均88萬元，跌破9字頭大關，1年每坪跌掉約4.8萬元。使目前價格大約是退回2014年第1季房價水準。
土銀房貸與土建融量化評分模組比較
土銀將開業界之先，導入土建融授信的「評分模型」。據指出，土銀已自本月起，全面對旗下逾140家分行啟動土建融授信的評分模型，其中以建商提出的興建計畫、銷售計畫、財務計畫、集團背景等四大要素是最為重要的評分項目，土銀並將評分結果區分成11等級，從嚴執行土建融風控。 不動產市場急劇萎縮不僅考驗建商財務實力，土銀因是不動產專業銀行，已經有備而來，開業界先例建置土建融業務評分模型，該模型也將擔任土銀對於土建融案風控把關重角，土銀指出，希望透過量化模組的建立，屆時授信審查人員即使是新手上路，在研判上的誤差也能透過量化模組導正。 對於土銀投入土建融授信評分模型的建置，有關人士透露，主要是奉金管會的指令，主要是金管會先前在金檢時，鑑於土銀身為不動產龍頭，在土建融市場龐大的業務量，因此直接建議土銀，投入更科學、量化的模組建置，在不動產市場反轉之際，更嚴格的建立出「量化」的指標來把關土建融業務申貸案。
此外，金管會也希望土銀以不動產龍頭地位，率先建立土建融授信案的量化評分模型，一旦運作成功，也可望對其他國銀帶來示範作用，將該機制繼續導引到其他國銀。因此金融圈也預期，土銀完成這套土建融評分模型之後，將對其他國銀發揮帶頭效應，跟進建置一套土建融的量化風險評比系統。 土銀高層透露，目前已規劃，評分模型將針對各建商報送建案的興建計畫、銷售計畫、財務計畫、集團背景等四大要素進行評分，以區隔授信等級。 土銀主管表示，接下來的執行重點，在於測試11個風險等級中，各等級的實際違約狀況，確定該模組所列出的各種授信等級，能正確反應違約的可能性之後，接下來，就會直接讓土建融利率訂價，以及成數等核貸的兩大重點，直接納入該模組同時連動。 土銀高層分析，包括該建商的興建計畫完工期限及銷售計畫針對的客層或建物本身特色，例如是大坪數豪宅或小坪數套房等及該地區鄰近建案銷售情況，或是該建商過去推案銷售情況，全都將納入評比。(工商時報)
• 中央銀行公布台銀、土銀、合庫、一銀、華銀等五大銀行9月新承作放款統計，其中新承作購屋貸款317.42億元，月減6.02億元，新承做房貸利率小幅下滑0.001個百分點至1.964％；央行官員表示，9月房貸衰退，主要因上半個月仍處農曆7月民俗月效應負面影響。 五大銀行承做房貸比重約占全體銀行的4成，通常被視為房市的風向球。
根據央行統計，9月新增購屋貸款第2個月下滑，央行官員說明，衰退的主要原因還是季節性因素，9月上半個月仍是農曆7月，觀察歷年來的農曆7月，房市均受到衝擊而成交量縮減，新增房貸也跟著滑落。 但首購族的「青年安心成家方案」為61億元，較8月的56.7億元略增，也因此新承做房貸利率小幅下滑；央行官員說明，雖然9月底降息，但對當月的新增放款利率尚無影響，預期10月以後才會反應。 央行官員指出，再就9月六都移轉棟數來看，台北、桃園、高雄市出現成長，主要是因為基期低加上交屋潮，房價下滑僅是一部分因素，但與去年同期相比，仍顯示為衰退，其他新北、台中、台南9月各減少0.55～14.01％；但去年同期相比，六都仍全面少，各減3.32～32.8％，且前9個月六都合計減少18.65％，顯示目前房市還是靠自住客撐盤，仍未見投資客進場。 房價變動方面，央行表示，根據信義房價指數顯示，9月台北市與新北市房價年跌幅各為0.3％與5.2％，與8月相比台北市上漲5％，新北市下跌5.4％；根據業者說法，主要是房價下跌吸引部分買盤進駐台北市精華區，使得9月北市的指數月漲5％。
市場關注央行8月宣布刪除新北及桃園共6房市管制區，後續會不會有進一步的鬆綁；銀行主管認為，目前比較嚴重的是出口連8月衰退，經濟恐難保1，相較之下房市非最優先的重點，並且明年房地合一課稅上路，還有待觀察執行後的影響，今年再放寬的機率不高。(工商時報)
內政部昨（22）日表示，為保障房屋租賃兩方權益，已草擬「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，未來以租屋為業的職業房東所提供的契約須含租賃期間水、電費負擔方式、提前終止租約如何賠償等事項，這項規定最快於明年上路。 地政司表示，房屋租賃契約書範本雖早在91年已實施，但並不具強制拘束力，為提升對租屋業者的規範，地政司已研訂「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，目前正在預告的法制作業程序中，未來一旦實施，即具拘束力。
所謂應記載事項，例如應記載租賃期間水、電相關費用的負擔方式、承租人未依契約返還房屋及雙方提前終止租約的賠償金等事項。而不得記載事項，例如不得約定承租人不得申報租賃費用支出，也不得約定交屋後出租人排除民法上瑕疵擔保的責任等事項，以促進房屋租賃契約公平合理。 地政司表示，由於定型化契約應記載及不得記載事項是依據「消費者保護法」第17條規定，具有消費關係的「企業經營者」、或「以租屋為業的房東」與消費者間的房屋租賃行為才會受到規範；而屬於個人間的租賃關係，因非屬「消費者保護法」所規範的消費關係，並不強制受定型化契約的規範。 未來如何認定誰是以租屋為業的房東？誰又屬個人間的租賃關係？地政司長王靚琇說，實務上哪類房東會受到此一規範？將會跟行政院消保處再做討論。 但內政部提醒民眾，即便是非使用定型化契約，仍可要求訂約時參採內政部所訂的契約範本，保障自身權益。
為全力推動台中產業發展，台中市經濟發展局昨（22）日表示，將進行太平產業園區、潭子聚興產業園區，及神岡豐洲科技工業園區二期等3園區開發案，總開發面積達84.54公頃，可提供企業設廠用地，改善鄰近地區違章工廠的亂象。 台中市經濟發展局長呂曜志昨日在台中市議會進行「台中市整體工業區開發情形」專案報告時指出，台中市工業區主要產業別為機械製造、金屬製品、光學、傳統產業等，依據台中市擬定區域計畫內容，推估民國115年產業用地需求約5,145公頃。市府目前已劃設產業用地約3,659公頃，其中，包含產業用地2,819公頃，及非都市土地丁種建築用地840公頃，提供設廠需求。
呂曜志說，台中市產業發展有三大策略，第一是配合「海空雙港計畫」，加速關連工業區開發，並發展清泉崗門戶計畫，來補足機場周邊物流、倉儲等功能。 第二大策略，是「輔導未登記工廠合法化」，台中市目前未登記工廠推估約1.7萬家，3案區開發案完成後，約7成用地將提供鄰近已取得臨時工廠登記的廠商優先申請；第三大策略是針對策略性新興產業，劃設「產業專區」，例如，物流、光應用、航太零組件，及康健體檢等產業，依其發展定位，及產業聚落等條件評估劃設，提升整體區域發展。(工商時報
首家銀行併保代案例出現，由中信銀搶頭香。中信銀22日宣布，中信銀與中信保經將於104年11月30日合併，成為首家開始兼營財產保險及人身保險代理相關業務的銀行，即日後中信銀就將概括承受中國信託保經的權利義務。 中信銀指出，中信銀與中信保經於104年6月25日經雙方董事會決議通過合併案，獲主管機關核准後，預訂104年11月30日為合併基準日，日後「中信銀行」為存續公司，原中信保經的保戶則正式加入中信銀行，成為中信銀行客戶，所有保戶權益將不受影響。 中信金控表示，將中信保經併入銀行主要目的是整合金控資源、並發揮經營綜效，未來銀行保險部不會獨賣中信人壽商品，還是會銷售各家有利基的商品，預計將與20餘家保險公司攜手合作，會慎選代理產、壽險商品，成為商品種類齊全的開放式平臺，可提供客戶多元選擇，滿足客戶保障需求，並完整保險規劃，既有保戶舉凡投保、契變、理賠申請代收等保險相關業務皆可到中信銀行全台148家分行辦理。 金管會從去年開始推動銀行設立保險部，並積極推動修法通過。
金管會表示，銀行成立保險部兼營保經或保代業務，對消費者權益較有保障，也可以降低保單糾紛，銀行過去以轉投資設保經及保代子公司銷售保險，一年賺取逾200億元的佣金，卻不管保單糾紛，客戶求訴無門，名不副實。 市場人士分析，銀行通路賣保單，一年都有5,000～6,000億元新契約保費，占壽險新契約保費5～6成，但過去銀行只負責衝銷售量，卻不用直接負銷售疏失的責任，其實對消費者來說較無保障，另外，合併對於銀行下的保經公司來說也有好處，將可少繳1次5％營業稅，少被剝一層皮，對銀行獲利有益。(工商時報)
英業達為充實中期營運資金暨償還2010年聯貸案餘額，委由華南銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行、三井住友銀行、中國信託銀行、兆豐銀行、星展銀行、彰化銀行、元大銀行、瑞穗銀行、玉山銀行、台北富邦銀行、匯豐銀行、第一銀行、土地銀行、臺灣中小企銀、臺灣銀行共同主辦4.8億美元聯貸案，在22日由英業達董事長李詩欽與華南銀行董事長徐光曦，以及19家參貸銀行代表共同簽署聯貸合約。 本次聯貸案由華南銀行擔任統籌主辦行兼管理銀行，參貸銀行團成員共19家。 英業達公司經營穩健，未來營運前景看好，銀行界對本次聯貸案參與情形十分熱烈，本次聯貸案一推出即獲得各金融機構的踴躍響應，在短期間之內即超額籌組成功，承諾參貸金額高達8.35億美元，最後以4.8億美元拍板結案。 英業達公司今年已成立40週年，是全球筆記型電腦與伺服器專業製造公司，研發團隊堅強優越，是全球高科技市場的領導廠商之一。
英業達公司除了在筆記型電腦及伺服器的領域中維持高品質與高評價外，更將觸角延伸到雲端運算、行動運算、無線通訊、網路應用、數位家庭、應用軟體與綠能環保等多角化深耕，並以雲端-應用、大數據、以及物聯網的研發布局，進而轉型為互聯網化公司，且以「英業達工業4.0」投入創新智慧製造市場，積極朝產業整合方向佈局。 英業達公司近年來更受惠於伺服器及智慧終端通訊產品等熱銷下，獲利逐年成長，2012年稅前盈餘為35.2億元，至2014年稅前盈餘已增加為96.8億元，盈餘大幅成長。(工商時報)
中國人民銀行金融市場司昨（22）日公佈，新批准11家機構進入銀行間債券市場，包括2家QFII（合格境外機構投資者）、4家境外機構以及5家RQFII（人民幣合格境外機構投資者）。其中包括台灣銀行等台資金融機構也在本次開放之列。 路透報導，此次獲准進入銀行間債市的QFII包括台灣銀行、鼎暉投資諮詢新加坡有限公司；境外機構包括俄羅斯外貿銀行、開泰銀行（大眾）有限公司、台中商業銀行、友利銀行。RQFII包括大華資產管理有限公司、法國巴黎資產管理、華泰金融控股（香港）有限公司、聯博香港有限公司、貝萊德顧問（英國）有限公司。 據中國外匯交易中心統計資料顯示，截至本月21日，中國銀行間本幣市場共有9,988家成員。除境內銀行、基金、券商和保險等外，還有115家境外銀行、123家RQFII、16家境外保險公司以及32家QFII。
專家指出，大陸開放銀行間債市不僅有助於人民幣回流，也有利擴大大陸債市資金池，以活絡市場。 今年5月，人行曾批准多家機構透過QFII及RQFII投資銀行間債券市場。當時包括永豐金資產管理（亞洲）、彰銀、國泰人壽等多家台資背景的金融機構都在其中。 今年7月，人行再度放寬進入債市的門檻。根據人行公告，境外央行、國際金融組織、主權財富基金等相關境外機構投資者進入銀行間市場，向中國央行提交銀行間市場投資備案表即可；同時放開投資額度限制，相關境外機構可自主決定投資規模。 報導稱，根據證監會等部門在2012年公布的QFII相關規定則表示，在批准投資額度內，QFII可以投資於在證券交易所交易的股票、債券和權證，在銀行間債券市場交易的債券等人民幣金融工具。(工商時報)
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