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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】從持有成本看購屋這檔事
低迷房市好不容易傳出好消息！元大金董事會今日拍板，旗下元大人壽以總價3.925億元，買下位於北市一江街、南京東路二段路口建物，地坪64.4坪，換算每坪價格達609.4萬元，替低迷的房市注入一劑強心針。 元大人壽今年3月才以每坪破千萬元的價格，向國產署標下位於南京東路二段的289.5坪空地，總價高達29.09億元。元大金發言人陳修偉表示，今日拍板買下的建物，緊鄰3月標下的空地，未來將把建物打掉，兩筆土地結合，興建元大人壽未來的總部大樓。 陳修偉指出，原本以每坪1005萬元標下的國有土地為長條形，在興建規劃上受到較多的限制，效益可能也比較差，因此當隔壁建物持有人來談時，元大人壽即積極與對方議價，而今日拍板後，此區段土地基地方正，未來出入口也可望開在南京東路上，而非先前受限下的一江街選項。
外界也好奇，3月元大人壽以單價破千萬的價格標下國有土地，事隔7個月，以當時6成價格買下鄰近土地，價差為何如此懸殊？陳修偉解釋，當時國產署採標案，而這次是雙方議價，因此才有高額價差，若以該路段地價來看，每坪609萬元尚屬合理。 元大人壽整合這兩塊土地後，預計最快明年開始動工興建元大人壽總部大樓，等落成後，目前位於元大金控總部內的元大人壽部門，將移往位於北市南京東路二段的元大人壽總部大樓。（王立德／台北報導）
優美地產企研室統計2015年與2014年雙北店面交易價，北市一樓店面年減0.6％、新北年減2.6％，但若連同二樓一起「雙層出售」，北市2015年1+2樓店面單價年增近2成(19％)、新北1+2樓店面單價也有2.6％漲幅。優美地產企研室召集人葉立敏表示，一樓房價與租金行情置頂，漲幅空間有限，且釋出量少，今年反倒以「雙層」中、小坪數店面產品為主流，鎖定區域型承租方，能夠「穩定收租、減少空置期」為高房價時代的投資方向，若分層出租則可創造更高投報效益，在房價逆勢中不跌反漲。 葉立敏表示，2015年房產價量齊跌，店面因有投報率支撐，六都成交均價僅雙北微跌，北市2015年1-8月均價104.7萬元/坪，較2014年同期111.9萬元/坪微跌6.4％，新北也從2014年的62萬元/坪降至2015年56.7萬元/坪，年減8.5％，呈現盤整格局。 但進一步分析店面買盤，發現北市1+2樓雙層出售的店面價格，從2014年平均每坪116萬漲至2015年138萬元，年增近兩成(19％)，新北也從2014年61.1萬元/坪漲至2015年62.7萬元/坪，年增2.6％。除了漲幅明顯外，2015年北市一樓店面均價114.4萬元/坪，但若加上二樓，平均行情來到138萬元/坪，新北2015年一樓店面均價59.5萬元，若連同二樓，單價拉高至62.7萬元，1+2樓雙層出售行情無論從單價或漲幅觀察，都有顯著價漲趨勢。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，過去店面置產族習慣把眼光放在國際觀光效益的商圈，但是房市盤整期，買盤趨向保守，反倒看上擁有區域型買氣的成熟商圈，以穩定投報走中長期置產概念。 2015年成交最高單價、也最高總價的1+2樓雙層店面，為台北市中正區懷寧街24號的「八方雲集」鍋貼店，總價9500萬元，單價296.1萬元，兩層樓共32.1坪，葉立敏分析，該店面坐落在台北車站補習街商圈，有補習街學生人潮和上班族客群，區域客層穩定，吸引連鎖品牌的承租方進駐，也較能長久經營，投報續航力較佳，因而創下2015年1+2樓店面新高行情。
周氏祠堂11月16日以底價11.01億元法拍，由於不點交且地價過高，拍出機率低。范厚民攝 雙北市今年新增的法拍物件中，最貴的法拍建物當屬11月16日將要一拍的周氏祠堂。物件位於台北市內湖區五分街，底價11.01億元，若以地坪549.34坪換算，每坪約200萬元，業者表示，地價高、祠堂供奉周氏祖先牌位，土地開發恐有難度，拍出機率低。 業者估拍出機率低 據士林地院公告，周氏祠堂樓高2層、地下1層為停車場，總建坪約901坪。債務人周光明自稱為周氏祭祀公業管理人，待拍物件僅是借名登記在名下，建物主供奉周氏歷代祖先牌位，拍定後不點交。
寬頻房訊發言人徐華辰指出，祠堂法拍案例少，2011年同在內湖區的9百餘坪祭祀公業楊開倫祖厝土地，後被長虹建設以溢價率68%、總價約21.87億元標下，「但周氏祠堂設定不點交，得標人可能仍有祭祀公業方面的阻礙需要克服。」 住商不動產北市區經理錢思明分析，該區推案單價不過百萬元，加上現況又有容積管制，建商操作空間有限，面對北市即將調整地價稅，持有成本必然暴增，現階段取得不一定有利，流標可能性高。
【周氏祠堂法拍小檔案】
地點：台北市內湖區五分街
建物面積：901.01坪
土地面積：549.34坪
底價：11.01億元
債務人：周光明
點交與否：不點交
拍賣時間：11月16日一拍
資料來源：士林地院、寬頻房訊
南投縣長林明溱前天在縣務會議中說，南投縣的房價動輒千萬元，現在的年輕人剛進社會一個月賺不到三萬元，新世代根本買不起房子，他要財政處規畫拆除縣府員工宿舍改建平價住宅，嘉惠年輕人。 林明溱說，他最近走過南投市復興路和三和二路的市中心區黃金地段，發現十幾棟縣府員工宿舍都只有二層樓的透天厝，只供少數人使用，有點可惜。他要財政處規畫拆除這些員工宿舍，改建電梯大樓，可供作平價住宅，或只租不賣，照顧無力購屋的民眾。 「縣府員工宿舍區目前土地很值錢，縣有責任來開發，達到地盡其利的目標。」林明溱說，縣府興建平價住宅，可先編列1億元建築費，又不需土地成本，執行起來並不困難。 林明溱說，以前南投縣的房價，二樓半的透天厝一棟約5、6百萬元，上班族認真存錢再搭個互助會，入社會工作幾年，要買一棟房子並不困難。如今，房價直直飆，薪水停滯不漲，若無家人的挹注，年輕人要買房子是難上加難
新竹縣竹北市正在開挖地基的建案「浩瀚一品」，昨日連續發生3起大型崩塌事件，竹北市代會副主席田耕豪質疑營造商竟違法開挖自家公司的土地補西牆，目前已挖出大坑洞，居民擔心成為下一個崩塌案，縣府則表示已勒令停止並依《建築法》開罰。 施工單位頌恩營造公司工務處協理陳啟仁坦承，確實開挖自家公司位在光明一路東一段、嘉祥五街口的空地給配，但這是因為時間太急迫，事件發生時又是假日，土方取得有時間差，為了搶救莊敬北路工地流失的地基，只好採用應變措施，但經縣府制止後，已立即停止開挖，並會盡早回填土方。 田耕豪指出，光明一路東一段的住戶反映，指嘉祥五街的空地，疑似在未施作地基擋土等安全工程的情形下，有違法開挖的情形，而該空地的所有權公司，正是昨日發生建案大崩塌的同一家公司，懷疑建商是在未取得動工核准下，違法開挖給配到崩塌現場填土，根本就是亂挖東牆補西牆。
居民擔心表示，看著砂石車一車車載走土方，空地已被挖成至少2個操場大的坑洞，四周又沒有擋土工程，而周遭都是大樓，實在很擔心出現第2個崩塌事件，連帶拖累到附近大樓的地基，要求建商出面說明。 縣府工務處則指出，該公司確實有違法開挖情事，昨天接獲檢舉後已勒令停止，而建商雖在2011年取得建照，但2012年申報動工並未核准，因此是違法先行動工，加上擅自回填來自其他基地未經核可挖出的土方，縣府已勒令禁止，並依《建築法》開罰9000元。 工務處同時表示，「浩瀚一品」是在2011年6月取得建造執照，同年12月辦理第1次變更設計，為1幢2棟地下5層地上30層169戶大樓，2012年3月申報開工，今年5月開挖地下室，經查地下室開挖工法與原開工備查的施工計畫書不符，工務處將罰鍰並勒令停工限期改善，同時提修復計畫經審查通過後始得復工，並續查工地是否有違反其他法令，提損害賠償。
都發局昨日到社子島富洲里舉辦地區說明會，現場來了上百位民眾，雖然都發局長林洲民表示，社子島三個方案條件都相同，希望居民除了拆遷補償，也可以想一下未來社子島的生活環境。但居民一開始就強調不關心方案，而在乎拆遷補償等權益。也有許多居民對i-Voting反彈，表示為什麼要社子島居民八十％、台北市民廿％，痛批「難道過去台北市建設有問過社子島居民嗎？」 林洲民表示，台北市長柯文哲在他過來之前特別交代他，要跟居民說︰「有什麼話一定要說。」強調「運河社子島」、「生態社子島」及「咱的社子島」三個方案條件都一樣，希望民眾除了拆遷補償之外，也可以一併重視未來生活環境好不好。
但居民不賞臉，開放問答時就說，在地沒有關心最後選出哪些方案，只在意拆遷補償等權益。 更有居民反彈，都發局所提出的三個方案都屬於低密度開發，容積率只有一百六十％，只能蓋到十七．五公尺高、約五層樓，根本不夠開發。也有人揚言，如果沒有辦法滿足居民開發的需求，乾脆就不要開發。 出席說明會的市議員陳慈惠、汪志冰、陳建銘也都對i-Voting提出質疑。有居民痛批，台北市忽略社子島超過五十年，也沒看到台北市公共建設有問過社子島居民的意見，現在i-Voting竟然要有廿％的票數由台北市民投票，「那以後台北市公共建設是不是都要給社子島居民先投票？」
受到金管會最低收益率緊箍咒的影響，造成壽險業難以投資國內房地產，龐大資金無處去化，乾脆錢進海外獵樓；根據統計，金融業包括壽險跟銀行，今年上半年境外投資房地產金額就高達491.03億元，其中光是富邦跟國泰人壽投資額就達454億元，已超越去年交易總額。 金管會近年持續鬆綁壽險業投資海外不動產，原只開放購置自用不動產，前年又開放投資商用不動產，且將專案審查改成備查制，壽險雙雄已錢進海外獵樓的投資金額就高達844.39億元，若加上預定投資金額，早已飆破千億元大關。
今年以來國內商用不動產在壽險業者缺席後，交易金額頻往下探，只能用冷風陣陣來形容；以國壽為例，受限於最低收益率，今年以來幾乎在大台北地區商用不動產銷聲匿跡，至今僅在全台投資物流園區相關土地。 受限法規 轉往國外買樓 國壽副總林昭廷也強調，「因國內找不到符合法規的合適標的可買，只好轉往國外獵樓，國外不動產相對收益率也比較高。像是今年5月買的倫敦商辦，收益率就高達4.5%。」 國壽在法令放寬後就積極轉往海外獵樓，先是在2012、2013年砸了14億人民幣（約新台幣71億元），在中國上海東方金融大樓各購置5層樓；去年8月則率先砸了156億元台幣購置倫敦商辦，今年5月又以新台幣288億元在倫敦購置整棟商辦。 至於富邦人壽，近年也積極錢進海外不動產，富邦金副董事長蔡明興先前還率隊前往倫敦跟巴黎物色標的，去年底跟今年5月也分別有斬獲，今年5月富邦砸了166億元，買下倫敦杜莎夫人蠟像館建物，收益率達4.84%。 另新光人壽去年也多次表達要投資海外不動產，新光人壽董事會已授權在200億元額度內，投資倫敦跟日本東京等地商辦，但至今還沒有斬獲。
台灣歷經十多年房市大多頭，今年首見房價下滑，引起外國市調機構注意。全球房地產指南（Global Property Guide）近日發表評論指出，今年八月台灣房價平均年跌百分之四，主因是政府課重稅，加上經濟發展遲緩，預期未來兩年全台房價將以每年百分之五至十的幅度向下修正。 全球房地產指南是為投資外國房地產者所撰寫投資指南，評比各國房地產價格及獲利可能性。在評論中指出，我政府推出房地合一稅、台北市房屋稅暴漲等，使得房市投資受限，再加上兩岸關係變化、經濟發展遲緩等政經問題，造成台灣房市榮景不再。 全球房地產指南還指出，台北市房價是全球屬一屬二高的城市，房價所得比約十五點七倍，僅次於香港十七倍，尤其北市房價二十年來漲三倍，但薪資近十年只成長百分之十二，以三房產品來看，一九九五年時要價新台幣六、七百萬元，但二○一四年卻得花兩千萬元才能買到同一間房子，令人驚訝。
全球房地產指南分析，這段時間台灣房價飆漲，是因為遺贈稅降低至百分之十、利率大幅降低，使得資金大量流進房市，但租金卻無法隨之起漲，導致台灣成為全球租金投資報酬率第二低的國家，僅次於摩納哥。 高力國際董事蘇明俊表示，以外資角度看台灣房市，台灣房價貴、租金低、投資報酬率低，本來就沒有特殊誘因，加上政府重稅打房，投資法人更不可能來台投資；本土投資法人也因外國市場轉熱，反而引發資金出走潮。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，以目前政策來看，未來若經濟表現持續不振，台灣房產市場可能面臨空洞化風險，前途茫茫。 德明財經科技大學副教授花敬群表示，即便台北市拉高囤房稅、房屋稅、豪宅稅，但整體而言，台灣的持有稅相較外國稅制沒有特別重，但全球房地產指南提到台灣房市問題他大多贊同，尤其市場反轉向下時，房市更應回歸基本面，房價過高、供給過量等問題未解決，可預期後續兩年房市的確持續向下修正。
2015年台灣10大國際品牌榜單
2015年台灣20大國際品牌昨（27）日揭曉，由華碩蟬聯冠軍，趨勢科技與旺旺控股再次穩居第2第3名，其中旺旺控股是傳產業第一名，品牌價值年成長4％，首度突破11億美元，顯示消費者對旺旺忠誠度的認可。聯發科技、克麗緹娜則首度入榜，尤其聯發科首進榜就搶下第9名。 經濟部工業局主辦、台經院執行，全球權威品牌價值調查機構Interbrand承辦「 2015年台灣國際品牌價值調查」昨天出爐，這次調查是導入與Interbrand「全球百大品牌價值排行」相同的品牌鑑價系統。 據總體品牌價值調查顯示，今年台灣20大國際品牌呈現更多元豐富產業格局，包含消費性電子產業、運動健康產業、科技業、租賃業及美容等。
20大品牌總價值為89.56億美元，相較去年87.28億美元、成長2.6％。在科技潮流及健康生活趨勢帶動下，科技產業（研華、台達電、趨勢科技、聯發科）品牌價值總成長幅度達29.1％，運動健康產業（巨大、美利達與喬山）品牌成長8.5％。 今年蟬聯前三大的華碩、趨勢科技及旺旺控股均有穩定的成長。昨天代表旺旺領獎的旺旺控股台北業務處長李(雨延)琮表示，今年可在1,000多個品牌競逐下，再次拿到第3名，感到相當開心，但旺旺不會在此停住，會朝第一名前進，他更發下豪語表示明年要拿第一名。
李(雨延)琮表示，品牌的價值是累積在品牌跟品牌形象上，長久以來，旺旺對品質的堅持是維繫整個消費者對旺旺忠誠度的認可，今年雖然名次與去年一樣，但旺旺品牌價值年成長4％、達到11億美元，證明消費者對旺旺品牌的認同度，未來也會持續朝這個方向前進，把品牌價值更加提升。 今年新增兩家首度入榜的品牌企業，分別為聯發科與克麗緹娜，分居第9及第20名，顯示台灣國際品牌企業努力經營的成果。(工商時報)
櫃買中心周二（27日）上午舉行F-綠河公司（8444）股票上櫃掛牌敲鑼典禮，F-綠河公司成為第700家上櫃公司，也是櫃買中心新里程碑，年底前有機會再拚15家新上櫃掛牌。 9月25日第698家上櫃公司環球晶圓、及10月8日第699家上櫃公司韋僑科技接連掛牌，櫃買中心董事長吳壽山即提前預告，近期內即會有第700家上櫃公司達陣；昨日F-綠河新掛牌敲鑼典禮，吳壽山公出，由櫃買中心總經理李啟賢、F-綠河公司董事長謝榮輝、主辦券商元富證券承銷副總顏榮嗣等共同見證，李啟賢期許F-綠河掛牌後，藉由資本市場賡續穩健成長與發展。 櫃買中心高層指出，在F-綠河完成掛牌後，目前已同意櫃檯買賣契約，尚未掛牌家數有10家（包含神盾、中裕、宇智、F-大略、點序、F-芮特、威潤、明基醫、旭然、F-VHQ），而上周五董事會通過上櫃案，待核發同意函有5家（包含F-大拓、邑錡、高野、天蔥、F-三汰）等，以承銷作業時程推估，都來得及在年底前掛牌，因此年底前有機會拚15家新上櫃掛牌。 F-綠河掛牌後上櫃總家數來到700家，加計興櫃及創櫃板共有1,055家公司；櫃買中心建構創櫃、興櫃及上櫃多層次之市場架構，孕育為數眾多之微型及中小企業成長，從創櫃板接受輔導、登錄興櫃熟悉證券市場運作、經由上櫃之準備作業更加健全企業體質，公司循序建立制度化運作，上櫃後企業知名度更進一步提升，有助於業務推展以及吸引更多優秀人才，實現永續經營。(工商時報)
• 台南富信大飯店坐落在台南火車站前的成功路上。
圖／業者提供
不畏登革熱重創台南觀光商機，上市公司皇鼎建設開發集團轉投資的富信大飯店台南店，持續加碼此間商旅投資，位於一館旁的二期空地已依照原定計畫如期動工；預定後年底將有200間房間，該集團並勾畫未來全台將達上千間規模，積極搶攻旅遊商機。 台南富信大飯店一館有116間房間，去年開幕營業，而二館日前也已動工興建，預定後年底營運。二館總樓地板面積3,000平方公尺，屆時將打通一館、二館的通道，成為總房間數200間的台南富信大飯店。 此外，伴隨富信台北二館可望於年底前大功告成，屆時，富信台北一、二館就有414間五星級房間；再加上興建中的台南二館、台南富華商旅、富信台中店，富信大飯店在全台可望有約800間房間，距離全台上千間房間數目標只差臨門一腳；為求達陣，富信正積極尋找能興建200間房間飯店規模的地點。
台南富信大飯店協理林柏宏表示，該集團持續加碼的計畫不變，即使台南今年爆發登革熱疫情，確實重創此間觀光產業，但堅信這種衝擊雖「大」但時間相對「短」；今年九月平均住房率跌入谷底，不少預約客紛紛退訂，但十月下旬取消預訂人數已銳減，不少旅遊客也開始回籠。 台南市政府也總動員力挽此間市場，富信相信十一月訂房情形應可看到明顯復甦力道，預估當月平均住房率有機會攀升至登革熱爆發之前約75％的水準；十二月是飯店業傳統淡季，預估明年一月起，即可恢復原有的榮景。 台南市旅館商業同業公會理事長許幸娟也指出，登革熱疫情最嚴竣的時刻已過去，目前同業的訂房情形漸見曙光，相信隨著登革熱新罹患案例銳減，加上天候轉冷，台南觀光產業恢復榮景已指日可待。(工商時報)
為擴大服務臺中市大肚區企業及民眾，三信商業銀行「大肚分行」於27日盛大開幕，由董事長廖松岳、副總經理邱榮賢、大肚分行經理楊典龍共同主持剪綵儀式及開幕茶會。 繼4月高雄市橋頭分行開幕後所設立的第28個據點，邁入一百週年的三信商銀，持續深耕臺灣地區，展現出業務拓展迅速的實力與積極布局未來的企圖心。 董事長廖松岳表示，臺中市大肚區為鐵路山、海線之交會點，近來人口增加快速，商業活動蓬勃發展。
看準大肚區發展潛力，三信商銀於大肚區商業繁榮及交通便捷之處設立分行，地址位於沙田路一段426-7號，將為企業及民眾提供專業與便捷的全方位金融服務。 廖松岳指出，將秉持百年來「誠信、創新、親切、服務」的經營理念，繼續深耕及拓展各項業務領域，提供客戶多樣化的金融服務，並勉勵同仁以「以客為尊、用心服務」的精神，和客戶維持良好關係，遵循「客戶不分大小，服務都要做到最好」的熱忱服務客戶。(工商時報)
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