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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】從持有成本看購屋這檔事
壓抑許久的房市買氣終於出現谷底反彈，在進入第四季傳統旺季，加上遞延買氣出籠，各房仲業者統計旗下門市交易狀況發現，全台10月房市交易量月增近2成，六大都會區量能幾乎都出現回升態勢。
信義房屋統計旗下直營門市10月房市交易狀況，交易件數較9月增加了約2成的幅度，以區域來看，雙北市交易量都出現穩定回溫跡象，北市10月交易量月增約17％、新北市則月增28％、台中市月增29％、高雄市更是大增44％，僅桃園市小跌3％。 在房價方面，北市10月住宅平均成交價格為63.2萬，低於上個月的每坪64.6萬，與去年同期的每坪65萬，顯見價格回檔後，市場交易量也逐漸回穩。 信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，10月氣候狀況穩定，股市也出現一波回彈，干擾房市的外在因素減少，加上第四季屬於傳統購屋旺季，市場上仍有一定的遞延與自用剛性買盤，讓部分個案的交易速度加快，且部分屋主已經委託銷售一段時間，感受到買方的看屋狀況並不積極，且出價與期待值有段落差，售屋需求較為明確的屋主就調整售價爭取成交機會。
住商不動產統計10月房市整體交易量，全台量能較上月增加18％，其中，又以北市月增53.9％最為驚人，新北市、台中市月增也都超過3成，台南市月增22.6％、僅高雄小跌5.7％。 住商不動產企研室主任徐佳馨分析，本月高價區表現略強，和屋主降價不無關係，許多屋主由於換屋需求或是資金配置，寧可落袋為安，加上如須適用舊制必須趕在年底前過戶，種種因素都讓買賣雙方態度轉趨積極，促成交易量放大。
永慶房產集團統計旗下門市交易，北市10月交易量較9月量增7％、新北市月增18％、桃園月增5％、新竹縣市則微增1％、台中量增3％、台南持平、高雄則成長5％。 永慶房產集團經理黃舒衛指出，目前雙北市房市有近7成是自住買盤，尤其愈接近年底，剛性需求陸續出籠，加上最後適用舊制輕稅購屋期即將結束，帶動房市回穩。 台灣房屋統計內部成交行情，10月房市量能全台平均月增3.2％，以桃園月增8.7％最多，其次為台中6.2％，雙北市則微幅量增1.2％及2.1％。
台灣住宅平均屋齡近30年，其中雙北市屋齡逾30年的老宅或準老宅多達116萬餘戶，老屋雖然尚未達到使用壽限，但若缺乏維護、保養，或是當年興建時的抗震能力沒有達到最新標準，老屋的安全性值得各界重視。 近年來各界呼籲要重視推動「防災型都更」，但近五年來大台北地區完成的自辦都更案寥寥無幾。 都更牽涉到原住戶整合難度、法令規範、建商利益，加上近年來社運團體對推動都更的關切，加劇了推動都更的難度，聯晚之眼整合各方數據與說法，呈現台灣推動都更面臨的瓶頸與障礙。
內政部前部長李鴻源任內提出「防災型都更」，不過當時行政院對「防災」兩字有意見，計畫遭腰斬，李鴻源今日上午受訪，再度重申防災型都更的急迫性。李鴻源指出，雙北市以及台南市土壤液化嚴重，碰到6級以上中級地震，將造成台灣有史以來最嚴重災害，「都更並不只談老屋更新，或是要蓋出多漂亮的房子，現在我們是在跟時間賽跑」。 至於房屋壽命50年到了，要補強，還是拆掉重蓋比較安全？李鴻源說，最先要定出優先順序，每棟建物狀況都不一樣，有的是本身結構不穩，有的則是位處土壤液化區，一定要先將房屋分級並分類製定優先順序計畫表，此外，也要相關部會首長肩膀夠硬，否則阻力很大，都更將難以執行。
李鴻源指出，台灣土壤液化最嚴重的地方為台北市、新北市以及台南市，這三個縣市的老房子比率又很高。國家地震中心3年前曾向內政部警告，表示因土壤液化問題，一旦發生6級地震，因土讓液化就會擴大成7.3級，在雙北就可能會倒掉4千多戶房子，若地震來到6.9級則可能倒掉高到3萬多戶，「雙北市是運氣好，台北已經300年沒發生嚴重地震」。 李鴻源說，把老屋更新、都市變漂亮是一回事，不能眼睜睜看著一個中級地震把台北毀掉。當初會推防災型都更最大原因就是要跟時間賽跑，在有效時間內趕快把不耐震建築物汰換掉。今天要執行一般的都更，時間會拉的很長外，規模也不會太大，此外，現在要把100多萬戶老屋汰換掉，最大的困難就是「錢」。 他表示，當初設計防災型都更，首要就是找出風險最大的土壤液化區，他表示，曾找上「最大地主」國防部談，最初看上101旁佔地9公頃的國軍軍保廠土地，並希望將那塊地當成「總地」，在上面蓋20棟戶40層的豪宅，蓋完後將附近吳興街老公寓的居民遷進去，「原來房屋值1500萬的，搬進來價值1800萬的新屋，剩下300萬財務，政府無息貸款給你」，之後再拆掉舊有的吳興街老舊公寓，蓋更耐震低密度建築物，再把其餘的人換進來，台北只要由政府主導規劃5個這樣的區域，20年就可以完成都更。 此外，新建物當中十分之一用作社會住宅，「也不需要特別再去蓋新的，社會住宅就在裡面」，另外，若以101旁豪宅一坪200萬計算，這裡一坪只要80萬，「房價政府說了算，一次解決所有問題」。
台北市地政局發佈7月「住宅價格指數」，由於交易量已經連3月下跌，住宅價格指數也呈現連續2 個月微幅下跌，較6月下跌0.61％，較去年同期則下跌2.7％，北市地政局指出，目前北市中長期房價仍陷膠著，價格變動趨勢仍未明朗。 房市交易動能低迷，台北市交易量呈現連3月下跌，不動產交易總金額約210.45億元，較上月減少約42.06億元，減幅約16.66％，顯示市場觀望氣氛濃厚，交易動能持續低迷，其中，更以南港區交易件數萎縮最明顯，7月僅34件。
地政局指出，市場高價產品衰退明顯，老屋仍是主流，新屋市場則表現平淡，整體仍以交易總價1千至2千萬元、每坪單價40至60萬元、坪數20至40坪的中古屋最受購屋者青睞，以7月來說，屋齡31年以上的交易件數363件最多，占比43.01％，創今年以來新高。 目前「住宅價格指數」月線連續2個月持續緩跌，季線微幅上揚，半年線則持續走低，地政局認為，中長期價格仍陷膠著，價格變動趨勢仍未明朗。未來房價是否會有大幅度修正，仍將觀察年底至明年初的市場狀況。
台北市買賣交易的糾紛有哪些？最哪個捷運站附近的交易量最熱門？哪裡有公有土地？台北市政府地政局為了落實「政府資訊開放」，已將內部會議紀錄及違規業者相關資訊陸續公開在網站，並在10月推出「地政業務統計資訊」線上查詢服務，提供給民眾查詢利用。
台北市地政局首度將公佈「會議紀錄」及「違規不動產相關人員、業者資料」等30項資料公開於機關網站，除了讓民眾可進一步了解政府運作外，並可讓民眾所關心的違規業者名單、徵收計畫書及公有土地分布等資訊一目了然。 除此之外，「地政業務統計資訊」也已經在10月正式上線，地政局表示，此次平台突破傳統以文字或表格呈現統計成果，改採互動式查詢方式，以生動活潑的視覺化統計圖及空間分布圖呈現，便利民眾簡易解讀。現階段已經提供不動產登記、實價登錄、不動產交易消費糾紛等統計資訊。
今年台北市住宅交易冷清，但7月東區茶街卻成交1戶總價3億元的店面，刷新近1年大安區店面總價紀錄。 近1年台北市大安區店面排行 買方為中小企業老闆 去年下半年開始，房市景氣滑落，連熱鬧東區近來不少店面待租、空置中，但今年7月忠孝東路四段181巷的茶街地段卻成交一筆總價高達3億元的店面，刷新近1年大安區最高總價紀錄，物件位於「敦化大廈」1樓，共103坪、每坪逾291萬元，目前由「金生麗水美容spa館」承租。 該店面由住商不動產台北遠企店成交，店長吳國源透露，買方為中小企業老闆，主要是重新配置手上資產，「經濟不景氣，東區馬路、巷弄店面因房東多調漲，空置店面多，但茶街屬蛋黃區中的精華地帶，總價雖高，但因釋出稀少、又帶租約賣，買方仍看好長期持有報酬，選擇逆勢操作進場。」
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，東區茶街和潮街帶動人潮，巷弄店面也頻創高價，以2%租金報酬率、成交價格回推，該店面月租至少要50萬元，略高於行情，因此原租約到期，不排除新屋主會漲租。 據了解，該店面所在的社區已申請都市更新，專家分析，店面位在封閉型社區1樓，其實商業效益不高，買方看準未來都更潛力，才會花3億元買下。
曾經轟動一時的台北市士林區都更案「文林苑」，動工一年迄今，工程穩定進展，原住戶可望在明年底入住新家；柯文哲巿長上任後，北市都更以私辦為主，並推「都更168計畫」，即只要該地區所有民眾同意，市府會在6個月內核定該案、在8個月內處理完權利變更，不再一拖再拖。 北市府於2009年核定文林苑都更案，原計2012年完工，但其中有原住戶王家不想參加都更，引發後續的抗爭及強拆爭議，去年5月王家簽字和解，文林苑爭議才畫下句點。文林苑建築設計15層樓，完工後將有96戶，38戶中有七、八成都會搬回來，也包括王家。 除了文林苑案，同樣拖延10多年的永春都更案，同意戶雖達110戶，但因有4戶不同意戶，雖已完成拆除，仍無法興建，儼然成了文林苑翻版，柯文哲接獲同意戶陳情書後當成專案，將「用力處理、親自上陣」 。
他說，文林苑案讓北市所有私辦都更都垮掉，永春都更案可當作困難都更案例的範例處理，以國家公信力介入。 而另一方面，北市都更處也推出「168計畫」，以鼓勵民間建設公司，百分百搞定地主，市府會加速核定程序。都更處並表示，只要里內取得15人連署簽名，就會派人舉辦說明會。 新北市政府則依照政策推動的需要，透過引入民間資金及經營開發能力，以公私協力的「公辦都更」，希望可以創造最大的公共效益。
新北指標性公辦都更案─永和新生地（大陳義胞社區附近地區）更新單元2」都市更新事業案已招商成功，目前進行舊建物拆除作業中，將成為新北市水岸城市發展的新指標。 永和新生地都更案因特殊的時空發展背景，原住戶產權約僅6至10坪不等，土地過於細分、權屬關係過於複雜，加上建物老舊且巷弄狹小，市府將其都更案分為7個單元，第一次2010年招商時，建商考量整合不易，多持觀望而無人投標。 直到第二次招商，市府調整招商策略，先推出永和新生地單元1、2更新案，單元2成功招商，預計2017年完工。
台北市副市長林欽榮昨於「國際公辦都更案例經典論壇」宣示，明年為公辦都更元年，未來難以解決的民辦都更經政府核定符合「公共利益」、「公共安全」、「緊急需要」後可轉軌成公辦都更，而符合前三個前提就會以《都市更新條例》第卅六條，也就是「強拆條款」待辦。 。林欽榮昨表示，北市府未來會成立「台北市都市更新爭議調解委員會」，由市長指定召集人，邀集法界、學界人士協助調解，若調解不成則可以進入民辦都更轉軌公辦都更機制。 林欽榮解釋，民辦轉軌公辦機制針對「更新單元內土地及合法建物所有權人因故申請變更實施者」、「公有土地由民間實施者興辦更新事業因故無法推動」、「已取得拆除執照之都更案，因故無法執行拆除工程」三種難以執行的民辦都更，北市府會基於「公共利益」、「公共安全」、「緊急需要」三項條件，去判定是否進行公辦都更。
林欽榮舉例，拆除執照都取得卻沒有辦法用都更條例第卅六條的民辦都更案，「原本已經經過所有程序完成，包括劃定的部分完全被承認，連實施者跟已同意戶這個合約跟契約跟法定文件通通被保護，因此他劃定為公辦都更，就對接過來，卅六條（都更條例卅六條）就待辦。」 林欽榮強調，這些進度緩慢非審議效率不彰，是制度不健全。如二○一二年的文林苑都更案後，只要不是百分之百同意就難以推動，而民辦都更鑑價不公開，讓都更參與者與實施者互相猜忌，權益分配爭議不斷，都更整合拖延到送件時程等，都讓都更耗時。
• 保險法修正重點
金管會主委曾銘宗29日表示，行政院會通過保險法修正，鬆綁壽險業投資公共建設及社會福利，准任董監事，可大大吸引壽險業投資。 至於不動產收益率2.805％，他透露，年底前完成完成檢討並公布，應有調降空間，但調整多少，仍在檢討中。針對鬆綁以利壽險業投資北部商辦不動產，金管會也表示，仍收集意見中，但壽險業促調降3碼至2.055％的建議不會照單全收。 行政院會昨天通過保險法修正案，鬆綁壽險資金投入公共及社會福利投資，准任董監事，曾銘宗在會後記者會表示，這對壽險業投資公共建設及社會福利將有很大誘因，壽險資金可充分投資公建及社福。 他說，國外壽險資金投資公建或社福事業，都可擔任董監事，為避免未來對社福權益或運作有所損害，他說，壽險業監理機關是金管會，將加強對壽險業的監理。 曾銘宗指出，政府財政困窘，無法利用政府資金大力投入社福事業，必須由壽險等民間資金參與，未來一旦發生不好效果，金管會一定強力介入處理。 至於不動產收益率2.805％何時調整？曾銘宗表示，年底前會完成檢討，並宣布實施。
據悉，目前壽險業提案力促降3碼為2.055％，認為此一費率才有利投資北部商辦大樓。 至檢討後是否調降，金管會表示仍在收集各界意見中，並了解不動產市場動態，壽險業提出調降3碼建議不會照單全收。 此外，保險法另一修法重點包括，金管會可指定機構辦理精算統計、費率釐訂、保險犯罪防制等業務，並將現行由財團法人保險安定基金辦理的財務、業務及經營風險相關資料彙報等業務，改由該指定機構辦理。(工商時報)
環球購物中心兩岸拓展概況
環球購物中心下月開林口店，點燃機捷各站軌道經濟戰火，明年第二季南港店（如圖）則將加入台北軌道經濟商戰。圖／環球提供
冠德旗下環球購物中心即將跨入10周年，環球昨日宣布未來拓點策略朝向「軌道經濟」與「城市綜合體」發展；其中，針對機捷明年3月將開通，環球位於林口A8站的商場率先於11月起營運，點燃機捷車站商場大戰序幕。 環球營運部長石傳捷指出，機捷沿線各站目前規畫商場包括A8的環球購物中心，以及12月中旬擬開幕的桃園青埔華泰名品城、林口三井Outlet Parks等。而林口A8店將成為環球在台第6店，明年Q3再增第7店南港店；他表示目前全台包括中和、板橋、新竹、左營與屏東等五店前9月營收均穩定成長，預計在林口A8與南港店加入營運後，營收有望衝破100億大關。 林口A8店將引進超過70個櫃位，預估一年營業額上看10億元。環球購物中心計畫展店十家，11月添第6店、明年Q2添第7店；海外則布局中國大陸，並以人口成長率最高的天津市為起家地；環球總經理馬志綱表示，以天津人口與GDP成長估，至少可開三家店規模，目前加緊籌備的首號店「環球天津中北店」，預計2016年Q2開幕。
環球邁向國際市場首站布局中國，主要看準天津市GDP名列前茅與商業急速發展的優勢，「環球天津中北店」融合商場、住宅、旅館等「城市綜合體」，並因應天津人重視休閒娛樂和美食，特別引進台灣文創品牌以及台式餐廳，積極推廣本土品牌，店內結合各項專業功能型業態，包括KTV、相聲館、兒童設施、超市、旅館等，其中KTV更為環球購物中心首度結合之新興業態。 環球自今年4月起即與「日本森大廈都市企業株式會社」聯手打造新商場，包括已改裝開幕的板橋店與接下來的林口、南港等店，除了賦予愜意休憩空間、高精緻購物體驗以及高效率管理模式等三大核心特色，環球在森大廈合作下，將持續朝向「鐵道經濟」以及「城市綜合體」兩大策略發展。(工商時報)
潤泰創新首攻「軌道經濟」的松山車站BOT大樓，將在明（31）日落成啟用，辦公大樓最大承租戶美孚建設集團一口氣租下9個樓層作為新企業總部。美孚建設總經理張世魁表示，未來建築業的經營環境，在台北市不合理房屋稅、都更卡關下，將面臨50年來最大的考驗。 潤泰創新向台鐵局取得的松山車站BOT案，將在明天啟用，潤泰新董事長簡滄圳將邀請「姊妹站」日本愛媛縣知事、台鐵局局長周永輝、美孚建設集團總裁彭誠浩等人舉辦啟用典禮。 彭誠浩表示，美孚建設、美孚營造、美孚設備工程，以及家族轉投資的全球人壽等關係企業，全數從建國北路、民權東路的全球總部大樓喬遷到松山車站大樓，總計租用近1.2萬坪。
至於原本美孚創業代表作─三陽工業和美孚合建的內湖「T．CBD」園區，原本是集團總部預定地，但彭誠浩一談到法規就氣結，一來台北市政府僵化又不合理的使用分區和法令，限制內湖新明路一帶工業區進駐產業項目不准金融保險業設立總部辦公室，甚至連建築業、營造業等都不准進駐，美孚建設、全球人壽因此決定全部進駐同樣是五星級企業總部的松山車站大樓。 對於2016年房市走勢？張世魁坦言，「建築業很快會面對真實的困境，並戳破台灣經營環境假象」；台北市建築業面臨最大問題，是超高不合理的房屋稅，所以現在根本沒有建商敢蓋大坪數高級住宅，以後想買能耐七級地震的好房子，只能買2014年7月1日前取得使照的豪宅，這些房子現在是「限量絕版品」了！(工商時報)
近幾年來國人積極前進日本買房，臺灣企銀、華南銀行有意設立分行據點，以搶攻商機。目前國銀在日本設立據點，包含臺灣銀行東京分行、第一銀行東京分行、彰化銀行東京分行、兆豐商銀東京分行及大阪分行、中國信託商業銀行東京分行，另外就是中國信託商業銀行併購東京之星銀行。 其中，臺企銀為拓展全球服務據點，赴日本增設東京分行案，已經提報董事會審議並經全體通過，營運資金為18億日圓。華銀則在評估於東京設立分支機構。 國銀主管分析，日本近幾年股價、房地產價格穩定上揚，也讓國銀位於日本的分行跟著受惠，主要就是受到日本房地產熱絡的帶動。
由於日本跟台灣一樣，也是長期低利，彰銀主管分析，大型聯貸案幾乎都被當地銀行搶光，所以東京分行現在主力反而是台商、台灣民眾的不動產抵押放款，搭配部分的日本當地社區開發案。(工商時報)
高鐵新增苗栗、彰化、雲林三站，12月1日通車，票價調降回前年漲價前的價位，北高單程從1630元降為1490元。時刻表全面大改點，未來有直達車、跳蛙式、站站停三種停站模式，北高96分鐘直達車班次大砍三成，往返北高恐變慢。 旅客自11月4日凌晨起可預購12月1日起各班次車票，驗票閘門改為正反面皆可插卡。改點後每周總班次增為964班，約八成適用早鳥優惠。明年7月南港站通車，行駛時間將再拉長10分鐘，並再度改點。
高鐵公司表示，改點後主要有三種營運模式，最快的「直達車」北高行車時間維持96分鐘，但離峰每小時一班，每周班次356班減為252班。次快的「跳蛙式」包括停靠現有的8站、直達車增停台南及嘉義等不同跳法。最慢的「站站停」全線11站都停，每小時一班，北高單程138分鐘。 高鐵營運長陳強說，這次改點後，部分原本的直達車增停台南、嘉義，增開台北（板橋）─台中─嘉義─台南─左營「跳蛙式列車」，台北到嘉義約76分鐘、到台南約94分鐘，比目前快10分鐘。 新增的苗栗、彰化、雲林每小時南北雙向各開一班次。以台北出發為例，到苗栗46分鐘、票價430元；到彰化80分鐘、820元；到雲林92分鐘、930元。
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