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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】凶宅…處處都有！
主計總處於2015年10月30日公布，2015年第3季台灣經濟成長率(yoy)概估為-1.01％，較8月預測數減少1.11個百分點；究其原因，主要係出口與民間消費表現低於預期。目前全球景氣復甦力道不足，電子產品庫存去化速度緩慢，加以原物料價格持續下跌，第3季按美元計價貨品出口衰退13.86％。內需方面，整體零售業營業額年減1.93％，為2009年第3季以來首次出現負成長，幸而餐飲業營業額增加2.25％，第3季民間消費微幅成長0.89％。 為刺激內需、鼓勵民眾消費，行政院於同日宣布推出「消費提振措施」，共計將投入經費新台幣40.8億元，預估GDP約可增加154億元。此措施包括補貼民眾購買節能省水產品、補助2G升速4G及提供國內旅遊住宿優惠等方案，補助日期自11月7日起至2016年2月29日。 世邦魏理仕認為，隨著國際景氣逐漸復甦，台灣經濟將自第四季起擺脫谷底，而不動產市場則因總統大選將至，預料未來數月投資氣氛仍趨於保守，交易量維持相對低檔。
2015年前三季商用不動產投資額創十年來同期最低，主因不動產政策紛擾且整體經濟表現不佳，然據世邦魏理仕觀察，目前工業地產的自用購買需求維持穩定，部分廠商仍持續有擴廠計畫。值得注意的是，少數外國企業可能有調節資產需求，未來幾季工業市場有望見到更多售後回租的投資案。 商用不動產租賃市場方面，國內外企業普遍以成本為首要考量，中短期內辦公室升級需求不會有顯著提升，租賃活動將以續租為主，商辦租金水準僅有小幅成長空間。受買氣低迷影響，零售業者展店腳步亦將放緩，惟精華區店面房東將對租金有所堅持，部分品牌可能轉往非主要商圈拓點。儘管當前經濟充滿不確定性，企業縮減人力的情況並不明顯，世邦魏理仕認為整體租賃市場可望維持穩定。
基隆市區因部分平地被劃為山坡地，導致影響市區發展。因此基隆市長林右昌日前邀集農委會勘查，並表示若現況合理調整，基隆約有131.77公頃的土地可望解編。市議員韓良圻也強調，市府應盡快讓標高100公尺以下、平均坡度5%以下的土地解編，還給基隆市民應有的權益。 基隆市田寮河兩側、港區周邊地區，因標高在100公尺以下、平均坡度5%以下的平整土地也被劃入山坡地，導致房屋改建、土地開發時都須提報水土保持計畫，施作水保設施，常使市區發展曠日廢時。
對此林右昌則表示，將建議修法，讓山坡地縮短平面距離50%，使範圍合理化。而基隆山坡地面積也可望由94.2%降為93.3%，約有131.77公頃土地可望解編。 林右昌表示，日前拜會農委會主委陳保基時也曾收到允諾，將針對不合理的現況進行檢討。而產發處長林福來表示，市府明年已編列預算重新測繪，並報中央檢討。檢討的區域包括田寮河兩側、港區周邊、和平島與七堵區。
嘉義縣華濟醫院因在民國95年時，負責人李明憲涉詐領健保費案而停業迄今，導致醫療大樓與院區淪為蚊子館。因此法務部行政執行署日前進行第四拍，並以市價5折多，約4億7千多萬元拍出，之後將由兆豐資產管理股份公司承受。 嘉義市不動產開發商業公會理事長呂冠衡表示，華濟醫院除醫療大樓，尚有興建中的兒童醫院，之後無論是經營兒童醫院或安養院、坐月子中心，都還具潛在利益。
嘉義分署行政執行官陳文生表示，華濟醫療大樓及兒童醫院因李明憲及醫療大樓業主積欠銀行款項，許多稅費也未繳納，因此5年前慘遭地方法院查封。 陳文生表示，今年4月時，李明憲等人因提不出清償計畫，分署便依民間鑑價公司鑑定的市值8億多元拍賣。但因3次拍賣都流標，底價依次遞減，最後由兆豐資管公司以4億7552萬元得標，而得款也將用來優先清償房屋稅、地價稅。
為了協助民眾推動自力更新，新北市首創都市更新推動師。新店大溪地社區在推動師、熱心居民的奔走及密集的意見溝通下，不但已成立更新會，也向市府提出都市更新事業計畫的申請，加速都更腳步。 推動師倪萬鑾努力奔走下，新店大溪地社區成為社區自力更新的成功案例。（圖片由新北市都更處提供） 都市更新處處長王玉芬表示，新店大溪地社區是新店區自力更新的首例，也顯示新北市自力都更腳步往前一大步。由於新北市老舊社區眾多，民眾希望能透過都市更新的方式來改善住家附近的環境、提升生活品質，新店大溪地社區是由屋齡約24年的19棟4、5層樓公寓集合而成的社區。
推動師倪萬鑾先生表示，社區建物有高氯離子的問題，地下室及天花板都逐漸出現鋼筋外露、漏水的情形，住戶們擔心居住安全，因此藉由熟識的都更推動師協助自力都更，像是家教一樣帶領社區從了解都更、整合意願、成立更新會到向市府申請報核都市更新事業計畫，逐步實現以都市更新改善家園。 更新發展科科長洪宜萍進一步說明，自103年開辦都市更新推動師課程以來，共培訓出164名推動師，在努力耕耘推動下協助14處社區辦理都市更新中，如果社區有辦理更新需求，除了可自行連絡推動師外，也可以填寫諮詢表，由市府都市更新處引薦合適的推動師。 除專業技術支援外，自力更新亦有提供相關重建規劃費用補助、拉皮經費補助等措施，相關訊息可到更新處網站首頁下方宣導事項中「都更家教」查詢，如有相關疑問也歡迎民眾來電洽詢。
宜蘭縣礁溪鄉公所提案標售湯圍溝悠遊小徑旁的舊宿舍土地，以開發生命紀念園區，同時遷移第3公墓4000多座公墓、2萬具骨骸，此案將進入代表會審查。縣政府前參議邱宏俊等人昨天批評鄉長林錫忠藉礁溪發展之名，行炒作土地之實，呼籲不要標售；鄉長林錫忠表示，跟炒作土地無關，是為地方發展，一切都透過民主機制審查。 302坪土地位於湯圍溝精華地帶，邱宏俊指出，遷葬百年公墓如此草率的決定，令人匪夷所思，美其名為了礁溪發展，根本是炒作土地，一旦接鄰的私人土地分區使用變更後，所獲土地利益暴漲估值數十億元，才是真正問題所在，至於計畫籌建的林美生命紀念園區位址，附近有淡大、佛大及高爾夫球場，山腳下居民得知也表示憂心。 邱宏俊認為，一般都市土地炒作司空見慣，但「炒墓地」極為罕見，彰顯「綠色奇蹟」讓人大開眼界；礁溪鄉第3公墓的存在，對於周遭土地的過度開發具有抑制作用，宜蘭號稱民主聖地，鄉公所為了少數人的利益，踩踏別人的祖墳前進；鄉民代表會近日將審查該案，外界質疑部分縣府主管有利益參與，如果用劇本來看，演員包括鄉公所、民意機關、縣府相關局處，片名暫定為《錢利遊戲》，絕對精彩可期。
鄉公所提案處理舊宿舍土地包括標售或BOT兩方案，鄉長林錫忠說，曾多次邀請邱宏俊擔任都市計畫委員和鄉政顧問都被拒，如有疑慮歡迎他參與討論。至於林美生命紀念園區是延續已故鄉長黃太平的政策，因宿舍土地是住宅區，BOT開發可提高容積率，綠美化礁溪路到中山路，代表會傾向會以BOT處理。 被質疑跟財團掛勾，變更土地謀取私利？林錫忠痛斥「莫名其妙」，他說，第3公墓緊鄰5個村，現況凌亂，有機會應要整頓，呼籲邱宏俊不要因為選舉到了而搞花招，且這個案子不是他一個人說了算，必須經過代表會同意，透過民主機制審查。
鴻海集團LTPS布局。 圖／經濟日報提供
鴻海集團在河南鄭州投資低溫多晶矽（LTPS）廠，生產用於iPhone和其他行動裝置的高階螢幕。 河南官方與鴻海都未揭露相關投資額，業界估，總投資額可能高達人民幣350億元（約新台幣1,750億元），將是富士康歷來高階零件製造最大手筆的直接投資案。 鴻海集團正努力轉型，朝多元發展，把營運重心從低利潤的組裝代工，轉向較高價的零組件生產，以滿足蘋果等大客戶的需求。
LTPS是高階螢幕，製程難度高，但利潤也優於一般LCD面板。以目前的iPhone 6為例，螢幕主力供應商分別為日本顯示器（JDI）與樂金顯示器（LGD），夏普則為次要供應商，若鴻海未來能夠成功切入，將可與日韓大廠相提並論。 鴻海集團目前雖然也製造iPhone用的部分零組件，例如金屬外殼和傳輸充電線等，但製造LTPS面板的難度更高，利潤也較高。而且，生產LTPS面板，需砸下龐大的資本投資，以興建先進製造廠。 鴻海希望掌握高解析度、節能顯示器的需求與日俱增，並希望在未來數年供應LTPS面板給蘋果，以及其他智慧手機製造商。 鴻海此舉除了可以因此與蘋果的關係更緊密，也可以提高利潤率，有助整個集團轉型升級。
PC產業將再洗牌，IDC指出，隨著人類對運算的需求移往行動終端， PC汰換期將被拉長至4.5～5年，預估未來2年內，10大PC品牌除了前4大不動如山，餘下6家業者恐有2家退出市場，依目前市佔率來看，宏碁、華碩、東芝、三星、富士通、清華同方，都被列入這危險名單之中。 自2010年蘋果推出iPad、開啟平板電腦的風潮後，隔年各大品牌紛起效尤，導致2012年起全球PC出貨出現連續下滑，迄今依舊沒看到回升跡象。尤其今年微軟Win10訂在第3季發佈，引發上半年嚴重的觀望效應，IDC預估，2015年全球PC出貨將下滑8.7％，較去年2.1％的衰退值高出甚多。 IDC分析師Tom Mainelli分析，人類對行動通訊、雲端運算的需求，讓消費者、企業的IT預算，轉移至智慧手機、平板電腦上，也讓目前PC產品的生命週期被拉至4.5～5年，預估到了2017年，商用PC的汰換週期，更將一下被延長至6年。 PC市場的「量變」，將迎來競爭結構的「質變」，Tom Mainelli認為，近年品牌廠「大者恆大」效應將持續，前四大業者（聯想、惠普、戴爾、蘋果）未來市佔率將再擴大。
從IDC近日公布的第3季出貨統計來看，此四大廠的加總市佔達62.4％，去年同期這個數字只有58.2％、前年則為53.4％。 至於前十大業者的後6者，Tom Mainelli表示，由於剩下的市佔空間有限，預估在未來24個月內會有2家被淘汰。他更依目前市佔排名，提出一份包含台、韓、日、中業者的名單，並指出屆時退出者應不是被併購，而是以主動撤出市場的方式「Say Goodbye」。 事實上從去年以來，三星、東芝已分別宣布退出歐洲市場、專注商用PC市場的決策。上週更有傳言指出，東芝在處分CMOS影像感測器、LED事業後，同樣面臨虧損的PC、電視、白色家電事業，可能是下一波遭重整對象。 相對來看，「台灣雙A」宏碁、華碩，對PC市場顯得相對積極。像是宏碁執行長陳俊聖便多次指出，宏碁會是PC產業最後生存者（last man standing in the PC industry），華碩更在2年前發動「巨獅計畫」，目標在2018年出貨量翻倍，市佔率達全球前3。而就上季市佔率來看，雙A離第4名的蘋果僅差距不到1個百分點，還算是6廠中相對穩健的公司。(工商時報)
銀行的分行價值，從過去的通路為王，逐步被自動化交易蠶食，老行庫也積極評估分行轉型計畫，華南銀行積極評估「分行整併調整」計畫，盼年底前有初步的方向出爐。臺灣企銀擬訂數位金融轉型計畫，讓銀行服務站穩科技浪潮頂端。 面對數位金融來襲，國外的分行數開始縮減，華銀主管說，目前台灣尚未出現大舉的分行縮減情形，急迫性還沒感受到，華銀已經積極因應，雖然未來2、3年雖然還不會面臨分行縮減問題，但現在已有7、8成業務藉由電子交易，但遲早也會面臨是不是要集中資源，分行要不要整併的問題。
不過，華銀主管說，數位金融的衝擊會有，但未來如果都是機器人來協助理財，「大家會放心嗎」？有時候金融服務是牽涉到情感面的問題。 銀行主管說，日本銀行逐漸走上數位化，像是Seven Bank更是無分行，雖然面臨數位金融的衝擊，銀行業務可能被取代，但實體需求也在，且數位金融也有一定風險，並非萬無一失，這方面的潛在成本也要考量。 土地銀行則是希望由現行單純交易導向的通路服務，提升為融入客戶生活及協助客戶，以服務導向進行財務管理的數位銀行服務。(工商時報)
桃園區市中心區的公廿四公園預定地，因長期做為清潔隊使用，且部分土地未徵收無法闢建公園，一直是地方的痛，日前內政部終於同意辦理土地徵收，市府於上個月底進行為期一個月公告，公告後十五天就可發價執行，配合清潔隊也將遷移，預估明年五月就可動工，最快一○七年下半年可落成。 • 桃園區清潔隊位於市中心，地方要求遷移聲浪甚大。（記者謝武雄攝） 環保局環境清潔稽查大隊長羅文林表示，桃園區清潔中隊搬遷地點已經確定，目前正進行設施規劃，預估明年四、五月清潔隊就可遷走，屆時公廿四公園就可以動工。 公廿四公園預定地就在桃園區三民路、中山路口，原為桃園高中女生部，民國九十三年變更為公園用地，但長期以來為清潔隊使用，地方一直要求清潔隊遷移，早日開闢公園，只是清潔隊遷移計畫因其他地方的民眾反對而作罷。
臨南門市場 公園下方將蓋停車場 市長鄭文燦上任後，認為公廿四公園臨南門市場，停車需求很大，已先將原來的桃園高中女生宿舍拆除闢建為臨時停車場，另也舉辦多場公聽會，對於未徵收土地，也報內政部同意進行徵收，清潔隊也展開遷移規劃。 公園預定地中需要徵收土地僅約廿四坪，徵收價格為一千三百多萬元，平均每坪單價為五十四萬餘元，市府預估十二月中就可完成徵收、取得土地。 公廿四公園預定地佔地約一．八四公頃，將保留現有的多數植栽，闢建完成後可提供小型聚會場所與假日市集。此外，公園下方將興建地下兩層的停車場，規劃兩處入口、一處出口，可停放三五二輛汽車、六一八輛機車，兩層停車場的樓地板面積達五四○九坪。 公園南面由於有住宅，未來會維持現有ＡＣ舖面巷道，讓民眾通行，公園另會設置穿越型小徑，供居民與停車民眾通行；此外，原桃園高中女生部校長宿舍也已列入文化資產保留。
全球知名遊戲廠美商暴雪（Blizzard Entertainment）台灣香港澳門董事總經理孟慶良接受經濟日報獨家專訪表示，暴雪在台灣斥資上億元建設的「暴雪數據中心」已開始啟用，希望未來讓暴雪遊戲更穩定運作。 暴雪舉辦的遊戲業界盛事「2015 Blizzcon」正盛大在洛杉磯舉行，全球上萬名玩家參與。暴雪今年以來加碼布局台灣，除設立全新數據中心、升級資訊基礎設備，還在台灣設立全新的「暴雪客服中心」。 孟慶良說，暴雪積極布局台灣，相繼成立數據中心、客服中心，主樣是為了讓旗下遊戲能穩定在台運營。 孟慶良指出，暴雪客服中心主要工作包括協助玩家解決問題、排除障礙，該中心力求朝「玩家第一次聯繫客服時，就可以把問題解決」目標邁進。暴雪客服中心的硬體設備、客服人員培訓亦皆比照暴雪全球各地客服中心的標準，力求讓台灣客服運作可與國際接軌。
暴雪在台亦有不少合作夥伴，包括智冠、華碩、宏碁、明基集團、微星、曜越、華擎等。 暴雪日前大動作宣布旗下遊戲將不再由智冠旗下智凡迪代理，改由暴雪台灣分公司直接營運。雖然智冠集團痛失暴雪的遊戲營運權，但暴雪指出，未來在金流及各款遊戲的實體產包通路經銷等，仍會與智冠繼續合作。 值得注意的是，台北市長柯文哲日前親自錄製影片力挺電競，教育部也將在三個月內提出電競產業輔導計畫，面對台灣政府重新關注電競運動，孟慶良說，暴雪身為電競運動先驅之一，一直很注重電競發展，未來也會加強在台推廣電競。 孟慶良表示，暴雪每年都會為旗下遊戲《魔獸世界》、《星海爭霸》、《暴雪英霸》與《爐石戰記》舉辦世界盃聯賽，今年還首度在台灣舉辦「Blizzard亞太區冠軍賽」，總獎金逾新台幣230萬元，希望選拔出優秀的選手。 孟慶良說，暴雪並固定在台灣舉辦校園及網咖電競比賽，今年旗下遊戲《暴雪英霸》就舉行逾100場百萬網咖賽。
暴雪小檔案。 圖／經濟日報提供
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