歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話:(02)2579-3722 傳真:(02)2578-4950
地址:台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口:
周曼真主任(Anna #212)黃宣慈(Mia #230) 王詠樂(Zora #235)

房產新聞

  1. 大咖出手!5壽險10月購入商用不動產近50億

  2. 營建股Q3兩樣情 華固、宏普暴賺 興富發罕見虧

  3. 全台新委售物件 大減35.9%

  4. 房租低於當地行情 須補稅

  5. 美河市短報9%建坪 北市擬告詐欺

產業新聞

  1. 富邦人壽 買比利時商辦

  2. 喬山 吃下美最大健身器材連鎖店

  3. 國泰金打亞洲盃 併購印尼銀行 參股大陸不放棄

  4. 未實現獲利 壽險業Q3蒸發千億

  5. 緬甸變天 國銀盼金融更開放

 

【歐亞專欄】凶宅…處處都有!


1、大咖出手!5壽險10月購入商用不動產近50億/span>

MyGoNews方暮晨2015-11-10

根據統計,2015年10月間,已經有5家壽險業者出手購置不動產,總成交金額接近約50億元,在現今房地產處於不景氣階段中,這些嗅覺靈敏的房地產大買家,「此時出手,是看好後市具備波段反彈?還是進場撿便宜貨?」房地產業者產生如此的質疑!不過,「大咖出手」讓商用不動產市場還是出現了一些小小的振奮效果,信義全球資產王維宏經理表示,產品銷售只要「價格漂亮」,成交機會自然增加,壽險業有志一同在10月購地買樓就是最佳說明。 2015年不動產市場陷入低迷,住宅市場灰頭土臉,而商用不動產市場歷經月中新壽兩件指標案流標打擊,也顯得垂頭喪氣,然而回首10月,5間壽險業者卻陸續購入不動產,主要目的以自用為多,且不論投資、自用,都有區域加碼意味,總成交金額近50億,再加上六都政府公告移轉動數資料顯示,全台六大都會區10月建物移轉棟數總量較上月亦呈現月增,10月動能回暖,令商用不動產市場為之一振。

國泰人壽年初砸31億元開發台中高鐵週邊,10月初高鐵局標售烏日站區土地,國壽就進場加碼1筆土地,加價1元就得標,相當划算,並表示將用於興建自用辦公室,延續年初的投資。 元大人壽也同樣在2015年3月向國產署標下南京東路二段的土地,10月加碼買下緊鄰該地的旅館,未來計畫把建物打掉,整合兩筆土地產權,用以興建元大人壽未來的總部大樓;富邦人壽則公告以自用為目的,購入桃園市桃園區頂級辦公室3個樓面,應是提供當地人員做辦公室使用。 新光人壽購入士林區百齡段445坪土地,雖表示準備投資興建中價位出租住宅,但同時也稱該筆土地鄰近關係企業擁有的土地,未來「進可攻、退可守」,可整片開發,也可單獨投資,頗有加碼意味。而中信壽購入亞洲廣場大樓,則是10月案件中,唯一單純投資性質的案件,但是因為標的本身帶有收益率3.67%的租約,又是商場建物,屬報酬率佳的穩定投資案件,自然吸引買家搶標。

從10月的大型交易案件可以觀察到,壽險業自用、加碼不手軟,信義全球資產王維宏經理表示,雖然大環境偏空,但自用剛性需求仍然存在,而對於加碼型投資來說,在房市氣氛動盪之時,賣方求先落袋為安,議價意願提高,價格漂亮成交機會自然增加,壽險業有志一同在10月購地買樓就是最佳說明。 而曾二度流標的中信金總部,也在10月最後一個上班日宣布以151.23億元賣給外資,更是為不動產市場注入一劑強心針,Q4屬不動產市場傳統旺季,10月大型商用市場小振奮,也為2015年年底的不動產市場動能添油加火。

TOP


2、營建股Q3兩樣情 華固、宏普暴賺 興富發罕見虧

2015年11月10日 04:10 記者蔡惠芳/台北報導

房市高檔震盪盤整,營建股的獲利成績也受到牽動。績優生華固今年多筆新案密集完工入帳,季季有高潮,累計前3季EPS大噴出達8.12元,暫居營建股年度「EPS獲利王」冠軍;宏普前3季營收43億元、每股稅後純益大賺3.68元,雙雙幾乎超越2014年全年業績;潤隆也是第3季業績衝到高峰,法人估計全年EPS上看5元、挑戰9年新高。 反觀年度「營收王」和「獲利王」興富發,第3季儘管積極打廣告促銷、惟新成屋銷售成績不如預期,加上原本預期要完工入帳的台南大案「成大城」,受前陣子台南官員忙於處理登革熱疫情、辦理台南首件上千戶社區的產權登記人手不足,使完工入帳的認列時程遞延,Q3單季營收41.49億元、歸屬母公司業主淨利為-1.05億元,單季EPS也罕見呈現虧損0.09元;累計前3季EPS 2.01元,低於外界預期。

營建業今年前3季的獲利成績,差距逐漸拉開。其中遙遙領先同業的華固,昨(9)日公布10月營收達6.32億元,累計1~10月營收達59.95億元。法人估計,華固全年獲利將可落在9元左右,略低於原先估計的獲利1個股本。 宏普今年表現優於預期,昨天公布前10月營收達45.74億元、已追贏2014年全年營收44.99億元,年增達64.22%;前3季財報也正式出爐,EPS達3.68元,賺贏2014年全年EPS的3.46元。 潤隆單月衝出6.5億元營收,累計前10月達45.4億元,年增65.55%。法人預期潤隆全年EPS有機會達5~6元,改寫近9年新高紀錄。(工商時報)

TOP


3、全台新委售物件 大減35.9%

2015年11月10日 04:10 記者方明/台北報導

由於屋主轉觀望,全台新增委售物件大幅萎縮,雙北減幅更逾4成。

圖/本報資料照片  

六都新增委售物件增減幅 買賣雙方價格認知差距大,加上房仲經紀人開發新物件心態轉趨消極,房仲業者統計,近1個多月來全台新委售物件量較上季同期萎縮35.9%,在六都當中,雙北市量縮逾4成幅度最大;從房價結構來看,北北桃地區2,000萬以上物件委售件數減少最多。 業者指出,這顯示在房地合一即將上路之際,屋主心態寧可觀望也不願錯殺,預期房市交易低迷狀況至少將維持至明年大選後。 10月房市交易量能雖較9月稍見起色,但仍未見到大幅回溫跡象,不僅買氣不足,如今連屋主售屋意願也明顯下滑。 住商不動產統計,近1個多月來(10月1日~11月8日)全台新委售物件量較上季同期(7月1日~8月8日)萎縮35.9%,六都中又以北市、新北市分別下滑43.8%及40.2%最多,其餘各都會區,新委售物件也減少24.2%~36.3%不等。 從待售物件價格來看,北市以2,000萬以上物件待售占比37.5%最高,但新委售物件中,也以2,000萬以上物件萎縮幅度最大,達46.1%。 新北市則以1,000萬以下及1,000~1,500萬待售物件最多,占比約3成左右;其餘四都待售物件總價則以1,000萬元以下為大宗,占比約在4~6成左右;但在新委售物件總價方面,五都各總價待委售減少幅度相當。

住商不動產企研室主任徐佳馨分析,由於房地合一沒有日出條款,所以對大多數屋主並無影響,而近期房市表現不佳,買方殺價幅度大,加上目前利率仍在低檔,無奢侈稅壓力的屋主寧可且戰且走,應是目前委售表現相對弱勢的主因。 此外,目前房仲業者也多將重心放在成交議價,而非開發屋主,也是新委售量縮的因素。 信義房屋專案經理曾敬德則表示,根據國泰金控經濟研究處10月最新出具報告也指出,有高達76.7%民眾認為現在不是買房時機,也有近6成(58.4%)民眾認為現在不是賣房時機。 曾敬德指出,屋主目前售屋意願下滑,加上房仲門市目前待售物件庫存量高,經紀人會挑有機會成交的物件為主,都是導致新委售物件大幅減少的原因,以目前買賣雙方對價格認知情況來看,房市交易低迷狀況至少將維持至明年大選後。(工商時報)

TOP


4、房租低於當地行情 須補稅

記者郭珈爾/台北報導

台北國稅局表示,如果民眾約定的租金,明顯比當地一般的租金行情為低,稽徵機關可以參考當地租金行情、調整計算租賃收入,補課納稅義務人所得稅。  台北國稅局舉例說明,納稅義務人甲君將其名下的台北市松江路某一樓房屋出租給乙公司,每年租金為48萬餘元。該房屋出租面積為29.77坪,申報的租賃收入(即租金)為48萬餘元,換算每坪每月租金僅1,343元,比財政部各地區國稅局所訂定的「當地一般租金標準」每坪每月2,357元低。 國稅局因此核定甲君的租賃所得併入當年度的綜合所得稅,甲君必須補稅。之後甲君不服、提出異議,但在國稅局實地調查後,查知鄰近房屋實際的每坪每月租金高達4,108元,該筆租金和其相比也明顯偏低,因此該局維持原來甲君應該補稅的判定。 按照所得稅法第14條和第16條規定,財產出租約定的租金,如果比當地一般租金低,稽徵機關可以參照當地一般租金調整計算租賃收入,當地一般租金的標準是由財政部各地區國稅局訂定,送財政部備查。納稅義務人如對國稅局的認定有異議時,稽徵機關應該要實地調查鄰近房屋的租金作為依據,高時改課,低時則維持原來的核定。

自102年度起,台北市地區房屋和土地的非家用當地一般租金標準,已經改由不同路段取樣調查的租金數據來核定每坪租金。依照各地區的繁榮程度來劃分不同租金標準,是為了讓台北市的房屋租金評定標準更為客觀、貼近市場交易的實際狀況,也避免有出租人長期低報出租收入。 國稅局呼籲,納稅義務人在出租前可先參考當地一般租金標準,作為租金約定的最低值,以免日後遭調整增列租賃所得、補徵稅款。若是因出租建築物屋況不佳、與當地鄰近租金行情有差距,而遭稽徵機關補稅者,則可申請「綜合所得稅更正」,以申請更正該年度的租賃所得。

TOP


5、美河市短報9%建坪 北市擬告詐欺

2015年11月10日 04:10 記者袁延壽、蔡惠芳/台北報導

台北市議員顏聖冠昨(9)日在議會質詢,美河市案的建商日勝生疑短報9%的建坪,沒有與北市府進行權利分配。市長柯文哲表示,美河市案原本建坪是9萬8,800多坪,到102年的時候,卻變成10萬7,500多坪,多出8,666坪,差了9%,超過常識範圍,法務局應研擬控告日勝生詐欺。 對此日勝生發表聲明指出,美河市完工後的實際面積、與原來的預估面積,有8,666坪誤差,此事是民間常態、無可避免,而且早早就已提送最終實際登記面積的版本給台北市政府,台北市政府也早在用印核准美河市的實際登記面積時,就已經得知,因此美河市的實際產權登記面積多出8,666餘坪的事實,日勝生絕無任何隱匿、更無所謂涉有詐欺情事。目前,面積找補作業尚未完成,市府如果要主張撤銷30.75%權配比,並沒有依據。

台北市政府捷運局長周禮良指出,美河市案在民國97年簽約時,建坪是9萬8,800多坪,到102年的時候,卻發現變成10萬7,500多坪,多8,666坪,日勝生短報建案總值約新台幣36億。市府要求日勝生說明建坪為何增加,並對權益分配再協商,日勝生卻一直無正面回答。 柯文哲表示,誤差1%可以接受,但怎麼可能房子蓋完後才多出9%的建坪,他覺得沒有道理。這已經不是常識可以理解的現象,日勝生如果無法說明,就用詐欺告他。 柯文哲指出,日勝生除短報外,目前北市府與日勝生的仲裁程序,他主張公開透明,所有過程公開,但日勝生不同意。柯文哲強調,日勝生應公開透明,接受全民監督。 市府法務局長楊芳玲表示,法務局準備相關資料後,會協助捷運局提告,目前美河市案仲裁繼續走,司法途徑也會進行。 日勝生則表示,「美河市」目前卡關在市府對應分配到的商場,遲遲未辦理產權交屋,因此產權登記面積互相找補的作業,也一直遲遲不能辦理;但如今的仲裁案,以及市府不顧辦理商場產權點交,是兩回事,二者不能混為一談。(工商時報)

TOP


 

1、富邦人壽 買比利時商辦

2015-11-10 03:50:31 經濟日報 記者韓化宇/台北報導

壽險公司海外獵樓掀起熱潮,今年富邦、國泰、新光三大人壽,相繼大手筆投資海外不動產,昨(9)日富邦人壽公告,再獲金管會核准、斥資新台幣81億元,買下比利時布魯塞爾知名商辦Ellipse Building,為首家進軍比利時不動產的壽險公司。

富邦人壽表示,本案有長期穩定收益(剩餘租期九年、出租率99.5%),首年毛報酬率5.3%以上,租金每年依物價指數調漲。值得注意的是,近一年來富邦人壽積極在海外獵樓,目標皆鎖定歐洲不動產。

TOP


2、喬山 吃下美最大健身器材連鎖店

2015年11月10日 04:10 記者劉朱松/台中報導

喬山併購美國連鎖店通路動作

為擴大美國健身器材連鎖店通路布局,喬山(1736)昨(9)日宣布,由旗下JHT Retail公司砸下2,000萬美元,併購全美最大健身器材專賣連鎖店廠商2nd Wind Exercise Equipment公司100%股權,成為喬山今年40周年的最大賀禮。 喬山為全球第一大健身器材專賣店通路商,最近大舉擴充全球連鎖店通路布局。喬山董事長羅崑泉透露,透過這次的併購案,喬山全球連鎖店總數,可由目前的330家提高至388家,擴大領先優勢。喬山總經理羅光廷期許,未來3年內,喬山旗下美國專賣店家數,要由目前的63家提高至200家。

喬山繼斥資併購加拿大最大商用健身器材經銷商Stak fitness,上月改成立喬山加拿大行銷子公司之後,昨天又宣布另一宗在北美健身器材連鎖店通路併購案。而Stak fitness年營收約1,270萬加幣,自上月起開始併入喬山合併報表範圍。 2nd Wind公司1992年成立,今年營業額目標7,000萬美元,喬山本月6日併購後,可認列2nd Wind營收與獲利。喬山財務長魏文琦說,未來喬山美國營收占比將超過歐洲市場。 據了解,2nd Wind主力銷售電動跑步機、橢圓機、健身車,及重量訓練等健身器材,在美國明尼蘇達、威斯康辛及愛荷華等11州,共設58家專賣店,主要銷售喬山的Matrix、Vision、知名廠商品牌Life,及LifeSpan等多個品牌,員工數約220人。魏文琦說,併入後,集團仍維持2nd Wind原店面招牌。 羅崑泉說,喬山近5年來商用健身器材複合成長率23%,喬山想拓展美國商用市場,最好方法,就是比照台灣、大陸市場的營運模式,廣設專賣店,讓產品曝光度與銷售量可同時增加,並集中力量做產品維修。 羅崑泉透露,喬山還計畫由美國中部,再往美東與美西,拓展健身器材連鎖店,讓公司的美國連鎖店數達200家的目標。 法人認為,若喬山在美國連鎖店達200家設點規模後,預估喬山3年內的美國市場營收,由目前的1.8億美元提高至5億美元。(工商時報)

TOP


3、 國泰金打亞洲盃 併購印尼銀行 參股大陸不放棄

2015年11月9日 下午5:05鉅亨網記者陳慧菱 台北

國泰金控 (2882) 今(9)日召開法說會,由於該金控今年股東會已通過500億元增資案,海外併購銀彈充足,亞洲盃策略備受矚目,總經理李長庚表示,參股印尼Mayapada銀行正在等印尼政府審核,希望未來3-5年能再購併印尼當地銀行擴大規模。至於參股大陸,李長庚表示,一直沒有放棄,媒體追問與中國工商銀行是否有後續?李長庚則說,不方便評論個案。

國泰金打亞洲盃將以銀行併購為優先,國泰世華銀行目前在中國、越南、柬埔寨、香港、新加坡、馬來西亞、寮國、菲律賓、泰國、緬甸、印尼都有據點,李長庚表示,參股印尼Mayapada銀行24.9%一案正在等印尼政府審核,希望未來3-5年能再購併印尼當地銀行擴大規模。 此外,馬習會後,面對兩岸關係有所進展,國泰金是否重啟兩岸銀行參股?李長庚表示,一直沒有放棄,仍在尋找適當機會。對於有無與中國工商銀行持續接觸?李長庚則說,不方便評論個案。 談到馬習會,李長庚肯定兩岸善意及理性的溝通,對於台商有機會參與亞投行及一帶一路商機,李長庚認為,不論是金融業或是相關產業都值得努力及把握。

TOP


4、未實現獲利 壽險業Q3蒸發千億

2015-11-10 04:24:33 聯合報

台股第3季大跌14%,壽險業第3季未實現損失部位擴大。國泰金控昨天舉行法說會,公布第3季備供金融資產未實現損失為209億元,法人預期富邦人壽第3季未實現損失部位可能也不小,全壽險業未實現獲利,1季恐蒸發逾千億元。 國泰金控昨天在法說會中揭露,國泰人壽第3季備供金融資產未實現損失為-209億元,由於國壽第2季備供項下金融資產還有195億的未實現「獲利」,代表國壽備供金融資產未實現獲利,光1季就因為股災蒸發404億元。

國泰人壽資深副總經理林昭廷說,備供資產未實現獲利在第3季掉了400億元,主因就是第3季台股股災,但台股近期已回升到8600點,10月國泰人壽備供項下已出現未實現「獲利」34億元。 但有法人指出,全體壽險業投資台股達1.11兆多元,台股在第3季大跌逾1成,以國壽的規模推估,全體壽險業今年第3季未實現獲利恐蒸發逾千億元。 國泰金控在法說會後也公告最新獲利,國泰金控自結前10月累計稅後淨利已達562.5億元、較去年同期成長20%,前10月計累稅後每股盈餘則有4.44元,獲利暫時領先群雄。 富邦金控昨天也公告,子公司富邦人壽斥資81.47億台幣(2.2億歐元),買下比利時布魯塞爾一棟商辦大樓、Ellipse Building,這是金管會開放壽險業可投資海外不動產以來,富邦是第一家前進比利時買商辦大樓的公司。 富邦金控表示,該棟大樓土地面積約2,000坪、建物面積約1萬6,096坪,若以建坪換算,1坪約50.6萬台幣,首年租金毛報酬率逾5.3%,超過金管規定的最低門檻。 

 

TOP


5、緬甸變天 國銀盼金融更開放

2015年11月10日 04:10 記者金融新聞中心/綜合報導

緬甸25年首次民主選舉,可望由翁山蘇姬領導的反對黨全國民主聯盟(NLD)獲勝,國銀看好後續正面效益,也盼未來能盡快從辦事處升格為分行。 目前國銀已有一銀、國泰世華、玉山銀行的仰光代表人辦事處開業,後續還有兆豐、中信銀、新光銀、臺銀、台新、合庫、臺企銀、華銀、元大銀、彰銀正在排隊,且都已獲金管會核准於緬甸設立代表人辦事處。 由於辦事處僅能深入瞭解當地金融市場與業務發展商機,無法如同分行一般承作業務,國銀也期盼,未來能盡快升格為分行。

國泰世華銀行是國銀在緬甸首波設辦事處的其中一家,一直積極爭取在當地設立分行。國泰世華表示,會先作好各項準備,加強與當地的往來與貢獻,如先前國泰世華銀是國內首家銀行貸給緬甸最大民營銀行8,000萬美元,專門用來協助其中小企業及政府基礎建設,也是緬甸當時對外最大的一筆貸款。 玉山金總經理黃男州表示,這次緬甸選舉結果意味將更民主,反映在金融經濟政策方面也將更開放。雖然去年開放9家外資金融機構,台灣都沒能入選,但據了解,緬甸明年將可能重新評估,且還打算將目前外資完全無法入股當地銀行的規定,也重新送進國會審議修正。 台新金財務長林維俊表示,台新持續看好緬甸的發展,也將積極朝將辦事處升格分行的目標努力,相信緬甸的金融產業將在政治穩定,且逐步穩健開放下有很好的發展。 銀行業者表示,緬甸在野黨勝選,是史上首度改朝換代,理論上該政黨是相對開放,對未來台緬關係或業者赴緬甸發展應有正面效益;而緬甸持續金融改革開放,今年已首波開放外銀設分行,且承諾明年會檢討後展開第二波開放,也期待新的政黨能繼續此金融開放速度,讓台灣的銀行業有機會在第二波開放中拿到分行據點,正式進軍緬甸市場。(工商時報)

TOP


 

 

【歐亞】臉書粉絲專頁

 

 

【歐亞專欄】 凶宅…處處都有!

發文者:五支菸 

 

        近日接獲某家銀行的房貸業務人員來電詢問有關凶宅的問題,問題是因他的客戶有想購買一間房子,但該房仲告知客戶,此標的為凶宅,而客戶向該名房貸業務人員詢問貸款,但基本上如果確定為凶宅該家銀行應不會承作,但此房貸業務人員非常熱血,想進一步確認,便透過網路搜尋與當地訪查,但仍無法確認此標的是否真為凶宅,甚至直接詢問此房仲,但對方卻不願再做任何回應... 繼續閱讀

 

 

若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾,深感抱歉,懇請來信告知,將從系統作處理。