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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】凶宅…處處都有！
北市2015年11月11日公布最新實價登錄資料，士林夜市出現高價亮點，大東路出現高價店面交易，每坪547.45萬，單價突破500萬，創下實價登錄以來，士林區店面交易新高，更是實價以來的店面第五高，同時也是北市前五大天價店面中，面積最大者，本次成交也讓士林商圈成為繼東區、永康與站前三大商圈後，第四個進入「500俱樂部」的商圈。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，士林夜市是台灣觀光勝地，幾乎每日湧入大量的觀光客，店租穩定且釋出稀少，故能締造高價；此外，2015年房市冷淡，年底前衝出高單價交易不可不謂是節稅考量。
台灣房市2015年一直呈現冷清狀態，但觀察熱門商圈，卻出現店租跟價格持續上揚的情況，住商不動產士林捷運加盟店店長楊自立表示，士林夜市近年因大量的大陸客及各國觀光客，店租收益高，其中以靠近捷運劍潭站的大東路兩側，最受歡迎，每月租金可達40至60萬，交易單價500萬以上雖是高價，但相對於租金收益仍有3-4％的水準，還是能吸引買家投資置產。 郎美囡指出，著名商圈店面通常多為公寓或是透天產品，房屋折舊後房地比偏低，以舊制獲利可以乘以「房地比」來說，比較新制較為划算，2016年房地合一上路，依照新制規定內容，自用戶交易才能有較優惠稅率，而店面非自用類型，勢必得搶在這一波買進，日後交易適用舊制較為划算，故有稅費考量的買家，近期動作頻頻，值得關注。)
三大壽險投資倫敦不動產情況
根據倫敦當地媒體報導，新光人壽將斥資1.35～1.4億英鎊（約新台幣68～70億元），在倫敦天恩寺街買下一棟大樓，年化租金收益率4.1％，但目前因為還要保險局及投審會等同意，尚未對外公告，而這也是繼國泰人壽、富邦人壽後，第三家在英國買樓的國內壽險業者。 這棟大樓外觀結合現代及古典，是Cornerstone在2013年以9400萬英鎊買下，整修後出租率由52％拉高到100％，今年下半年決定出售，新光金董事長吳東進即與其大女兒、新光金副總吳欣盈親自赴倫敦看樓，近期傳出決定買下這棟位於天恩街40號的大樓。 倫敦當地媒體也表示，台灣壽險業者如國壽在倫敦已買下2棟大樓，富邦人壽則買下3處標的，合計投資金額已達15.788億英鎊（約新台幣796億元），新壽這次若成交，則台灣壽險業投資倫敦不動產金額一舉突破新台幣860億元，且可能掀起新一波台灣壽險業倫敦買樓潮，如南山人壽、中國人壽都可能接著在倫敦置產。
2012年底金管會祭出金六條，提高國內不動產最低投報率到2.875％，但同時也開放壽險業可到海外投資商用不動產，當時就是希望可在一些大型城市可看見台灣壽險業買下的大樓，建立地標，初步開放如美國、英國、德國、大陸等大型城市，但因美國相關法規限制，目前還沒有壽險業在美國買到大樓。 反觀倫敦則因有不少大樓要出售，國壽在2014年8月率先以3.2億英鎊買下Woolgate Exchange大樓，今年5月再下一城，目前國壽二棟大樓投資8.95億英鎊，仍是壽險業投資英國不動產金額最大者。 富邦人壽則已買下三棟倫敦的大樓，總投資金額6.84億英鎊，暫居第二，富邦人壽近期則在比利時買下新的不動產，據相關人士透露，富邦人壽規劃投資海外不動產初步是以新台幣600億元為目標，目前已過半。 新壽對於投資倫敦大樓表示，未取得金管會核准前，一切都不能算定案；而傳出的這棟大樓約有3,000～4,000坪，新壽也已在10月底公告董事會通過投資倫敦不動產案。(工商時報)
金管會2012年一口氣將保險業投資不動產最收益率由1.875％拉高到2.875％，到19日即將屆滿3年，金管會主委曾銘宗承諾年底前要檢討此門檻，目前內部初步確定「應該會調整」，且可能11月就會宣布，最可能調降1碼（0.25個百分點）左右，即以目前利率水準降到2.555％。 為了降溫壽險資金在國內搶樓、搶地，金管會在2012年11月火速推出金六條，其中不動產二年即時運用的最低投資報酬率門檻，當年8月才從1.875％拉到2.125％，11月再提高到2.875％，同時要求買進素地10年不得移轉，買入大樓5年內不得出售等，當時金六條正式上路時間是11月19日，下周將滿3年。 壽險業投資不動產從2011及2012年一年約有600～1,000億元，現在急凍到一年約300億元，且多是投資地上權及非北市、非新北市土地，同時如國泰人壽、富邦人壽等大型壽險公司也轉往國外投資大樓。
壽險公會建議降回2.125％，但因央行9月降息，牽動基準利率，即郵局二年期小額機動存款利率，因此壽險公會建議案的現行利率也降為2.055％。 金管會初步傾向會調降不動產投報率門檻，但最後數字尚未確定，極可能是降1碼，即是降至2.555％，但也可能只是象徵性降半碼，降為2.68％；降到2.5％以下的可能性相對不太高，同時金管會也表示，可能不必等到12月底再宣布新的政策，有意提早到11月左右宣布。 先前新光人壽標售的新光三越A8館，因為無法用平準租金計算，壽險業若以2.805％的現行門檻競標，最多僅能出價246億元，但若金管會調降投報率門檻到2.555％，則新壽可以268～270億元的價格標脫該標的，但若金管會只降半碼，則壽險業出價不能超過260億元，成交機率就會下降。(工商時報
全台只有彰化縣沒火葬場，縣長魏明谷昨天在縣議會定期大會答詢表示，目前鹿港鎮等4鄉鎮爭取申設縣立火葬場，縣府將出售12筆縣有地，來籌措購地及興建經費。 縣議會審查縣府105年預算，發現預定出售4筆飛地（在外縣市的縣有地）、8筆縣內土地，縣議員為此連日質詢，要求財政處交代「為何非賣縣產不可」，以及賣地價款用途。昨天縣議員黃玉芬重提售地案，魏明谷忽然回答「賣地是以地易地，要做火葬場」。 在場縣議員都很好奇，每有興建火葬場的風聲就引發當地居民激烈抗議，縣府這次不但甘冒風險碰觸敏感議題，還進入選址階段。縣議員葉麗娟要求說出地點以昭公信。
魏明谷表示，線西、芳苑、大城鄉和鹿港鎮都有意願申設，面積最小2.6公頃，最大16公頃。葉麗娟質疑相關經費可觀，4筆飛地市價3000多萬元，12筆縣產合計不過1億3000多萬元，填補縣府社福財政缺口尚且不足，哪有餘款可買火葬場土地。 魏明谷說，社政預算與火葬場興建經費不能混為一談，縣府會妥善規畫支出。葉麗娟反問，萬一當地居民群起反對，鄉鎮公所不免屈服，造成興建火葬場案破局，縣府大打如意算盤的規畫等於浪費公帑、草率行事，屆時如何收場？ 魏明谷回答說，縣府開放鄉鎮公所申請，就是預留選項空間，會審慎評估，把阻力降到最低。葉麗娟強調「民意為先」，縣府一定要辦公聽會。魏明谷承諾「一定會辦」，希望縣議會支持縣府標售縣產的提案。 彰化縣沒火葬場，縣民往生告別式必須一大早舉辦，以便家屬送往生者到鄰近縣市「排隊」火化。魏明谷擔任民代期間，經常趕赴上午5點第一場告別式，因而把興建火葬場列為重要政策，解除縣民早起舉辦和參加告別式之苦。
為改善台北車站周邊交通環境，重現北門風華，北市府啟動台北西區門戶計畫，要將忠孝橋引道拆除，忠孝西路也將進行路型調整，為蒐集民眾意見，北市府昨天會集各局處，在萬華區福星國小舉辦台北車站周邊路型及客運動線調整公聽會，邀請民眾、業者表達意見。 都發局表示，台北車站位處交通樞紐，是台北市重要門戶，但30年來不斷處於施工狀況，台北車站周邊被大型公共工程圍繞，長期施工也擾動周邊環境與交通，連重要文化資產北門，也被公共設施遮蔽。
北市府啟動西區門戶計畫，重點工作要將忠孝橋引道拆除，重現北門風華，進行北門城地景廣場改造，交通局長鍾慧諭表示，台北西站原址也將改建公車彎，並進行忠孝西路路型調整改善行車秩序，國道客運停靠也將調整。 國光客運業者表示，接到市府公文表示要拆台北西站，國光客運現有22條路線，要分到其他5個轉運站，將衝擊到國光客運工作人員工作環境，要把國光客運部分現有路線擠進交九，交九恐會擠爆，乘客也無法接受。 因應忠孝西路路型設計施工，北市府擬拆除經文資委員會認定的歷史建築三井物產株式會社舊倉庫，對此劉姓民眾認為市府只埋頭自己規畫，古蹟說拆就拆，沒事先聽取民意。
國內超市版圖排名
全聯併購松青超市，拍板定案！據了解，全聯福利中心將出資近5億元收購松青全台65間門市的設備資產，並允諾接收所有門市人員，此交易可望在今（12）日味全董事會通過。屆時，全聯總門市將一舉跨過800店大關，穩居超市龍頭，觸角並將藉由松青進入百貨通路，為國內流通市場投下一顆超級震撼彈。 新聞分析－林敏雄買松青 一舉數得 根據經濟部統計，國內超市由於購物便利、價格中等，近幾年成長表現超越量販及便利店，去年台灣超市總家數達1,821家，總營業額逾1,670億元，今年前9月，總店數達到1,935家，營業額1,350億元創歷年新高。全聯以759家、營業額約760億居冠，以總店數來看，其次為美廉社、頂好、農會超市，松青以65店居第五名。 味全在1986年成立松青超市，由於定位不清、水電雙漲及店租調漲下，營運表現相當不理想，去年受到「滅頂」事件影響，虧損金額高達1.94億元，上半年虧損額度更達1.24億元，累計虧損逾10億元，成為味全最大的包袱，味全不得不斷尾求生。 2013年，市場曾傳出全聯或頂好將以26億收購松青，當時味全魏家滿手現金，根本不願出售，如今被全聯以近5億元的價格買下，味全高層頗為痛心，也讓流通版圖重新洗牌，出現大者恆大格局。不過對於所有市場傳言，味全公司仍然是三緘其口，一概以不知情回應。
台灣主要零售通路包括便利店、超市及量販，全聯這幾年的崛起，不僅左打超市、右打量販，近年來更是頻頻開小型店，插旗統一超、全家的地盤。由於主打價格低廉，且全聯董座林敏雄請來流通之父徐重仁擔任總裁，整體形象加分，讓所有通路商挫咧等。如今全聯大動作買下松青，勢必掀起更大的戰火。 據了解，味全今天召開董事會，有二項重要議題，一是代理董座王錫河真除，接下新董座職位，另一個就是通過松青賣給全聯。此外，松青也會進行存貨出清或退貨，市場人士粗估，出清金額至少有3億左右。換言之，味全出售松青的整個交易案，可望拿到7~8億元彌補虧損，松青公司在門市資產全數出售後，也會漸漸消失。整個交易案，預計在今天味全董事會通過後對外公布，最快明年元旦執行。(工商時報)
房市不景氣，中小型房仲朝大型集團靠攏，房仲業大者恆大趨勢成形！台灣房屋集團昨（11）日宣布取得台中永春不動產經營權，永春旗下50家加盟店成為台灣房屋集團第三品牌成員，創下國內房仲業整體獨立連鎖品牌加入大型房仲品牌首例，也是國內房仲史上最大規模的品牌加盟板塊移動。 台灣房屋昨天宣布，取得台中地區連鎖房仲品牌永春不動產100％經營權，永春不動產以深耕台中30年，主要據點以中、彰、投為主，桃、竹、苗、宜蘭、澎湖也有據點，合計約50家加盟店。 台灣房屋首席總經理彭培業表示，過去房仲加盟店是1、2家慢慢談，此次是50家加盟店集體加入，是國內房仲業史上第一次整個獨立連鎖品牌加盟的板塊移動，集團預計5年內投入4,000萬預算，初期設定永春不動產全台展店目標200家。 他指出，台灣房屋取得經營權後，原永春不動產董事長謝丁強將淡出，台灣房屋集團總部已成立專業團隊，並由台灣房屋港、澳事業部副總彭明智擔任永春不動產執行長，永春不動產加盟店門市不會換招牌，並享有集團內多項資源及美、加、日等海外不動產平台整合優勢。
彭培業表示，娶親成功後，國內房仲集團化事實正式產生，台灣房屋集團在納入永春不動產後，加上優美地產，整個集團在中部地區門市提高至約160家，一舉成為中部地區最大房仲業者。 他認為，目前房仲品牌要有全國性才有生存機會，永春不動產加入台灣房屋集團後，在中部地區市占率將從原來6～7名一舉成為最大，不僅可補強中部地區資料庫，物件交流立即產生配對效果。 彭培業指出，開1家加盟店成本至少100萬元，此次品牌集體加盟為快速收割，中型房仲品牌併入將可壯大集團優勢，同時也可拉抬中型房仲經營能力。 彭培業表示，台灣房屋集團旗下已有3個品牌，其中，台灣房屋直營與加盟店約520家，定位「台灣地產全方面」；優美地產定位為「社區專家」，目前約47家（含簽約店）；永春不動產定位為「在地專家」，未來集團下3個品牌在國內市場，將展店至1,500家門市為目標。(工商時報)
亞泥積極收購的大陸山水水泥由於無力償還今（12）日到期的人民幣20億元（約新台幣100億元）短期債務，昨日驚傳聲請清算。亞泥表示，現階段對公司財務業務未受重大影響。 山水水泥這次向註冊地開曼群島大法院聲請清算及委任臨時清算人，結果今日將出爐。亞泥指出，現階段公司財務業務未受重大影響，將密切注意後續發展，是否會有進一步處置措施，因處在收購山水水泥的「緘默期」，不適宜做說明。
專業財務人士表示，山水水泥進入清算程序後，最壞情況是資產清算，公司淨值將以清算價值計算按一定比率減少，對亞泥影響則是按按20.9%股權比率依權益法認列投資減損，勢必反映在當季財報，具體金額還要看山水水泥清算後淨值減損金額而定。 不過，山水水泥在聲請清算後，也可能在債務重整階段經協商解決困境，主要原因在於亞泥先前已攜手大陸央企中國建材收購山水水泥，銀彈雄厚的亞泥和中國建材有可能挺身而出，向銀行團爭取有利償債條件，藉此獲得山水水泥經營權。 根據山水水泥財報，9月底止公司總資產人民幣335.09億元（新台幣1,821.6億），帳面可用貨幣資金僅人民幣6.99億元（約新台幣35.7億），自身償債能力告急，但資產仍大於負債。
長榮航（2618）高達2600億元的波音購機案，昨日經長榮航董事長張國煒證實，購機案在經長榮航董事會拍板定案後才能對外公布。據了解，長榮航月底將召開臨時董事會通過此議案，並與波音在台簽約，而此交易案不僅創下長榮航開航以來的最大交易金額，也將同步刷新國內民航史上最大購機案。 • 長榮航昨日在西雅圖舉行第22架波音777-300ER交機，圖左為長榮航董事長張國煒，圖右為總經理鄭傳義。 （記者王憶紅攝） • 長榮航昨日舉行交機儀式，圖左至右分別為長榮航總經理鄭傳義、長榮航董事長張國煒、航空租賃公司（ALC）首席執行官 史帝夫赫茲、波音西雅圖交機中心副總，傑夫克萊曼。（記者王憶紅攝） 波音公司日前指出，長榮航擬計畫採購26架飛機，包括20架787-10，以及包括4架的787-9、2架777-300的6架選擇權。以牌價計算，此交易金額將高達80億美元、約台幣2600億元。 值得注意的是，此交易案完成後，不排除長榮航在最短的時間內，拿下波音767，以及未來787客機改貨機的訂單，挹注長榮航持有的長榮航太營收。
據指出，全球767客改貨機的訂單，目前約有20-30架。 長榮航昨日在西雅圖舉行第22架波音777-300ER交機儀式，長榮航董事長張國煒表示，除昨日交機1架外，777-300ER明年將再交機7架、2017年將5架，再加上其他機型，預計到2020年時，長榮航機隊將達100架，但如果開放中客中轉，長榮航會加快購機速度，100架的機隊將會提前達陣。 長榮航空第三季季報可望在16日前對外公布，市場預估，長榮航第三季獲利可望超越上半年每股獲利的0.97元。不過，受到全球景氣不佳影響，張國煒對明年景氣看法保守，張國煒說，全球經濟不景氣，雖然營運量沒有減，但在市場競爭下，票價降很多，以今年為例，美國線票價就少10元美元，且下半年根本沒看到貨運量，因此對明年景氣保守看待。 法人也指出，在景氣疑慮下，長榮航今年獲利也將從年中的「沒有100億元，也有90億元」的看法，保守看到全年獲利僅近90億元。 長榮航昨日交機的777-300ER，也是長榮航首度公開全新的企業識別系統（CIS），以及時隔15年後的機身更改塗裝，張國煒說，加入星空聯盟後，長榮航將進行褪變，走向更國際化、更年輕，因此除進行飛機塗裝，也預計明年下半年進行制服改裝。長榮航上次制服改裝是2003年。
面對大陸房仲業嚴苛的競爭環境，永慶房產團旗下的上海台慶地產公司30家門市於昨（11）日吹熄燈號，意味永慶房產集團全面退出大陸市場。 永慶集團業務總經理葉凌棋表示，上海房仲門市收掉，主要除品牌授權費用未支付外，服務品質及策略溝通上也出現落差，且大陸網路房仲低價攬客，競爭激烈，但未來不排除仍會找適當夥伴進行合作。
永慶房產集團在2005年進軍大陸，以上海台慶房地產經紀公司名稱在上海陸續開設30家門市，背後僅1個法人股東鴻泰投資有限公司，永慶房屋並未直接持有股權。大陸房市近期雖出現正成長，但房市一級戰區、上海，卻在線上公司（電商互聯網）跳下來直接做線下公司（房仲實體通路）商業模式大改變下，對當地房仲業者產生翻天覆地的影響。 其中，大陸最大房地產家居網路平台「搜房網房天下」，打出買賣雙方僅收0.5％服務費，「悟空網」更祭出零服務費搶客，對當地收取2％服務費的房仲實體通路造成衝擊。此外，大陸最大房仲業者練家房屋，挾著募集到至少60億人民幣資金，在上海地區大肆併購擴點，都對國內赴大陸的房仲業者形成嚴苛的挑戰。
上海台慶地產於2009年取得永慶房屋商標使用權，但近來房仲圈屢傳永慶撤守大陸市場傳聞，葉凌棋昨天證實，已終止對上海台慶地產的品牌授權。 葉凌棋表示，上海台慶向永慶房屋取得商標使用權，台灣永慶房屋則派高級幹部赴大陸進行輔導，但近2年來上海台慶並未支付品牌授權費用，已屬於違約狀態，且服務品質及策略構通上也出現落差，因此決定終止商標使用授權。 此外，昨天有部分上海台慶員工抗議公司不退還公積金，對此，葉凌棋表示，這是員工對公司的誤會，員工抗議主要針對三險五險的費用提撥，台慶會負全責依法提撥、全額繳付，不會傷害到員工權利。 葉凌棋也不諱言表示，受到大陸網路房仲低價攬客影響，房仲業競爭異常激烈，台慶地產也長期虧損狀態，但未來不排除仍會找適當夥伴進行合作。
台北市是二○一六世界設計之都（ＷＤＣ），規劃民生東路一段精華地段的「中山創意基地URS21」為旗艦計畫設計產業園區，底價卅五億元，不過，兩次對外招標都流標，所有權人財政部國有財產署十月底決議收回、底價估約七十億元，自行招標。台北市文化局證實，明年ＷＤＣ不再有大型設計園區硬體建設；在地里長則憂心，收回國有後，基地雜草叢生、環境髒亂會沒人管。 URS21曾是菸酒公賣局中山配銷處，二○○二年隨公賣制度廢止而閒置，二○一○年國有財產署交由台北市都市更新處代管，二○一一年為活化閒置公有空間推動URS計畫，三年為限，由民間單位經營管理，二○一四年六月到期後，十月份文化局續約一年。 時任文化局長的劉維公曾宣誓，做ＷＤＣ設計產業園區，可吸引超過一百五十七億元民間投資，帶來超過三百個就業機會，創造年產值三億五千萬元以上的經濟效益。 不過，柯市府上任後，基地用途不明，還一度規劃蓋公宅，最後回歸原規劃，做設計園區，讓文化局招商公告拖到今年八月底，距離合約結束只剩兩個月。
原先該案「設定地上權」是追求最大利益，不需配合政策目的，但市府要求須有五十五％做設計產業，兩塊空地中間的配銷所建物需保留、財產署要求卅三億權利金，比一般設定地上權案子更難租出去。 據了解，當時招商說明有五家廠商參加，三家領標，但廠商反映，中間建物影響整體設計規劃，無人投標，至十月底沒租出去，財產署也不願展延合約。 聚盛里長舒贛臺說，居民需要這處綠地，憂心財產署沒預算不願積極整修，而北市府管理、活絡相對盡責，也符合居民需求，期盼讓北市府繼續承租。他說，中間建物將基地切成三塊，不好運用，連文化局都無法標出去，不看好國有財產署能順利招標。 國有財產署北區分署回應，預計年底公告，明年一月底開標，採設定地上權，但不設定用途，底價應會高於文化局的卅五億元，需待委員會評估。後續分署會進場管理，也會盡到維護管理之責。文化局則說，配合所有權人意願，未來ＷＤＣ旗艦計畫會以在松菸執行為主。
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