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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】凶宅…處處都有！
統計實價交易資訊，今年第2季北市已有7個行政區交易量較上季回溫，且整體而言房價仍抗跌，僅文山區、士林區及信義區較去年同期小跌1.5％～3.7％。 台灣房屋智庫根據實價資訊統計北市房市表現，從交易量來看，今年第2季，12個行政區中，包括北投、信義、大同、中正、大安、內湖及萬華等7個行政區，交易量能已較第1季增溫，其中，北投、信義、大同區量能更是季增逾2成。 從房價表現來看，松山區第2季平均單價82.5萬元，較上季均價75.1萬元，上漲9.9％最多，信義區也有6.6％的季增幅；中山區房價季減10.6％幅度最大，南港區、士林區房價也下跌逾6％。
若與去年同期相較，松山區、北投區及中山區房價年漲幅高居前3名，分別為15.4％、13.1％及12.5％，僅文山區、士林區及信義區較去年同期小跌1.5％～3.7％。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，北投房價親民，買盤以自住為主，雖房價年上漲13％，但已較上季下跌2.2％，且平均單價44.9萬仍是北市最低。 中山區Q2房價下修最多，台灣房屋中山特許加盟店店東宋銘城表示，因中山區大直水岸和中山北路有高單價交屋潮，拉高Q1均價，而第2季後，房地合一稅拍板，置產屋主出現讓利，議價空間加大，讓整體區域價格下修回基本面價格。(工商時報)
主要壽險公司投資性不動產
在全台擁有逾1兆元投資性不動產的壽險業，到9月底帳上不動產增值利益近1,382億元，其中如遠雄人壽、宏泰人壽都呈現價值「倍增」，若加上如國泰人壽、南山人壽、富邦人壽等已認列到淨值的不動產增值利益，則壽險業帳上投資性不動產增值近4,000億元，增值幅度近5成。 由於國壽的投資性不動產無論開帳或續後列帳都已採市價法，因此原本投資成本約2,000多億元的國壽，目前帳上投資性不動產金額是4,548億元，高居目前壽險業投資金額第一大，近二年如民生大樓都更案及信義A3大樓都各貢獻逾百億元的增值利益，挹助國壽的獲利。 另外如富邦人壽、南山人壽及中國人壽的投資性不動產也都全面改採市價，因此不動產的增值利益已有一定程度貢獻獲利。
據各公司的統計顯示，壽險業到9月底帳上投資性不動產金額為1兆32億元，其中4家已採市價法的公司及部分公司開帳採市價法，其認列的不動產增值金額約2,600億元，代表壽險業實際投資成本約7,400多億元，剩下未採市價者，到9月帳上增值利益約1,382億元。 其中增值金額最多的是遠雄人壽的453億元，等於是其帳列投資成本的一倍以上；其次是新光人壽不動產增值381億元，新壽目前已將信義新光三越A8館列為待出售的不動產，因已認列過市價，因此帳列成本高達200多億元。 相對於股市債券價格漲漲跌跌，目前壽險業投資不動產相對報酬率較高，以投資土地再開發為主的遠雄人壽、宏泰人壽及全球人壽，市價增值幅度都在40～100％以上，剩下公司多半以投資商辦為主，而近年投資的地上權則相對無增值空間。(工商時報)
房市冷颼颼，連商辦也拉警報！台北一○一大樓兩年來單坪租金首度跌破三千元；商仲業者推測，除了大環境景氣不佳之外，也有可能是周邊新建頂級商辦大樓陸續完工，市場供給增加，造成台灣地標也得提供較優惠的租金來留住租客。 根據內政部實價網資訊，九月時，台北一○一的二十一樓以每月每坪二八九六元租出去，租賃坪數約四八九．三二坪，超過單層面積的一半；合計每月租金約一四一．七六萬元，每年租金超過一千七百萬元，已可買進台北市一戶老舊公寓。 但對照今年四月，二十樓的實價揭露租金每月每坪約三○三八元，租用面積約三六七．九坪，九月最新揭露的二十一樓租金相當於打九五折。 根據近三年台北一○一的實價租金揭露，共計有二十一筆，每月每坪租金最低二六五一元，最高租金為四四一○元；自二○一四年起，就算是二十樓的低樓層，租金單價始終維持在三千元以上，部分高樓層甚至超過四千元；九月最新揭露的二十一樓租金是近兩年首度跌破三千元。
高力國際調研部董事李日寶分析，這筆最新揭露屬於低樓層，加上租用面積達到一定規模，有可能是業主願意給予較優惠租金；另外，未來幾年，信義計畫區頂級商辦供給量將大增，包括已完工的「國泰置地廣場」、興建中的「南山廣場」，以及由富邦人壽得標的A25等，未來都將投入市場；在競爭對手增加的情況下，台北一○一也有可能為了留住大咖租客，才主動降價。 但信義全球資產經理王維宏認為，就算新完工的頂級商辦投入市場，也會對租金有所「堅持」，信義區頂級商辦租金行情應該有撐，不會出現較明顯降幅。
高雄和發產業園區首創由政府編列預算，買回20%土地，透過只租不售的方式防止土地炒作，而剩餘的80%土地，則由廠商完成建廠使用後，才能辦理土地所有權移轉登記，成為目前各產業園區土地處理的範例，具有高度意義。 高雄市政府經濟發展局長曾文生表示，包含地價、房價在內的「空間成本」如果偏高，對投資環境將造成傷害，形同墊高投資門檻，對經濟發展不利，因此絕不樂見工地用地被囤積、炒作。
經發局官員說，傳統工業區開發，是委託開發商自籌土地價款及自付相關開發成本，等工業區開發完成後出售回本。 但土地多以徵收方式取得，具有很強的公益性質，因此徵收開發後出售給廠商，有圖利廠商之嫌，考量土地資源日益稀少，完全以出售方式提供廠商使用的模式，有檢討必要。 尤其若廠商不設廠而進行屯地，或廠商無法經營又不願轉售給其他需用廠商，造成廠房閒置、土地資源浪費，都是需要正視的問題。
因此，高雄和發園區第一種產業專用區80%土地規劃為先租後售，並附帶限制條款：第一，要設廠完成且取得工廠登記後，方可租轉售。 第二，開發完成後限期三年內完成使用，逾期未使用則收回土地，已繳納保證金沒收。 第三，完成使用滿五年才可以轉讓，並應由高雄市政府買回後依本條款處理，買回土地金額以原價加一般行庫定存利息計算。 專用區另外的20%土地為出租，由高雄市產業園區開發管理基金歸墊開發成本，先取得所有權，再以出租、標租或設定地上權方式提供土地給廠商。 這項機制設計，可有效防止土地炒作，已經成為目前各產業園區土地處理的標準比較案例，同時也顯示高雄市政府經發局官員的用心，對地方經濟的發展產生莫大助益。
CBRE世邦魏理仕昨天發布《台北辦公室第三季市場報告》研究報告指出，台灣受到經濟成長衰退及總統大選將屆，市場觀望氣氛濃厚，商辦市場價量停滯。不過，未來數月，大樓產品逐漸去化，租賃需求可望持平，平均空置率將下降2%，商辦租金將溫和成長。 CBRE世邦魏理仕統計，第3季全台大型商用不動產成交案件僅個位數，交易金額為95億元，年減8成。分析交易活動可發現，自用型買方置產需求雖維持穩定，但整體經濟及不動產市場前景偏悲觀，投資人多抱持謹慎態度，形成交易價量停滯不前的僵局。
值得一提的是，第3季出現今年以來首宗大型商辦交易，正大置地以10.7億元買下「統一國際大樓」一個樓層，顯示位於精華地段且甚少釋出的A級辦公室仍對投資人具有吸引力。 由於成交價無明顯變動，加上租金漲幅微小，第3季台北平均商辦淨收益率維持在2.35%。世邦魏理仕分析，短期內成交價將維持平盤，未來數月內，數個大型標案將陸續登場，市場有望見到較多賣方開始出售名下房產以實現資本利得，有助提升商辦市場交易量。 雖然全球經濟仍具不確定性，許多國內外企業也採取較保守的租賃策略，不過台北市的新建大樓仍以A級商辦為主，租金開價高，導致大樓去化速度較緩慢。
台北市「蛋黃區」的大安區土地，也有俗賣的機會了，賣方是擁有宗教團體背景的「守望台聖經書社台灣分社」，其位於台北市大安區雲和街、持有40多年的分社，已委託商仲業者，預計於12月18日以7.5億元標售。 第一太平戴維斯協理黃瑞楠昨（17）日表示，第一太平戴維斯接受「守望台聖經書社台灣分社」的委託，辦理大安區雲和街精華不動產公開標售，位於雲和街99巷路口，面積為224.76坪，土地使用分區主要為第三種住宅區及小部分道路用地，建蔽率45％、容積率225％；地上物為兩層樓建物，屋齡逾40年。標售底價為7.5億元，換算每坪底價333.68萬元。
據悉，這塊地和地上物曾在2014年3月開價10億元對外公開標售，但未成功標脫。此次再委託商仲顧問，以7.5億元再度公開標售，短短1年半，開價「讓利」了75折。 黃瑞楠表示，大安區為北市最精華地區，但多年來，可開發素地往往一地難求。過往只要有大安區資產辦理標售，若產權單一清楚、不論素地或具重建效益的標的，因機會少有，都能吸引投資人競標。(工商時報)
明年元旦起證所稅第4度停徵！現行證所稅復徵至今未滿3年，昨立法院以表決方式通過國民黨版停徵提案。投下棄權票的藍委曾巨威感嘆，昨是「稅改受難日」，他感到痛心。支持廢證所稅的藍委羅明才則歡呼：「希望股市可以上萬點！」金管會主委曾銘宗說，證所稅廢除對股市價量有正面影響，昨台股漲124點已有相當反應，未來對股價仍有正面效應。 證所稅自2013年復徵後紛擾不斷，原採兩階段上路，第一階段為核實、設算雙軌制，設算課稅起徵門檻為台股指數達8500點；第二階段對特定5類投資人全面實施核實課稅，其中包括當年度出售股票金額達10億元以上大戶，就是所謂的「大戶條款」。但因社會反彈，前年立院先修法取消8500點天險，去年再將大戶條款延後3年實施，昨確定證所稅廢除。 日均量上看1300億 若以台股量能變化來看，在2012年2月財政部釋出復徵證所稅訊息前，日均值大約還有1000多億元，隨著財政部擬推動證所稅案後，成交值不斷遞減，一度萎縮至700億∼800億元，目前慢慢增溫至900多億元。
曾銘宗說，廢除證所稅後，預估今年日均量可達1200億元、明年將攀升到1300億元。 至於台股昨盤中大漲逾百點，收復8400點大關，終場收在8419.42點。不過，昨午立院通過修法後，台股漲幅收斂，量能也未放大。 國民黨團昨提的《所得稅法》修正案，刪除證所稅復徵相關條文，僅在修法說明欄註記「證所稅與證交稅二者具有連動關係」，以保留證所稅精神。民進黨團版本雖同樣是刪除復徵證所稅條文，但在說明欄譴責總統馬英九推的證所稅是錯誤政策。這也是立院朝野陣營罕見地為法案「說明欄」文字差異進行表決。 財長：讓市場證明 對再次停徵證所稅，總統府發言人陳以信昨轉述，馬總統認為朝更合理、更公平的稅制改革是為實現租稅正義、是所有人民共同期待，也是未來政府應持續努力的方向，沒有其他評論。
因證所稅而下台的前財長、現任北威集團董事長劉憶如昨僅說：「不準備對此議題發表相關言論。」 接替劉憶如處理證所稅案的財政部長張盛和說，外界將近期台股量能不足歸咎證所稅，既然廢除就讓市場證明一切，看是否真有這麼大影響力。張也引述北宋文豪蘇軾《定風波》詞句，形容心情「也無風雨也無晴」。 工商大老一致叫好 工總秘書長蔡練生表示，工總對證所稅復徵一向持保留態度，這段期間政府稅收沒增加，還讓股市崩盤、成交量萎縮，是「白忙一場」，現在及時修正回來是正確的。商總理事長賴正鎰也說，證所稅白白浪費3年時間，廢除是「非常好的事情！」 財金文化董事長謝金河批，張盛和上任後堅持「頭上兩根毛」（大戶條款）不能拿掉，根本是「兩根毛害死台灣！」推動證所稅的國民黨大官，「要不要跟股民說聲抱歉？」 不過股民反應兩極。股民李先生認為，證所稅廢除讓大戶可肆無忌憚炒作，不但不用繳稅，金流也不怕曝光，到頭來還是散戶受傷；但股民王先生則開心地說：「廢除證所稅對股市有幫助，大家可以開心賺錢！」
學者：先進國都課 公平稅改聯盟發言人洪敬舒感慨，現行證所稅是「空心證所稅」，並不符合有所得就課稅的原則，再次停徵證明證所稅已被高度污名化，「被瞎搞2年多，短期內難再復徵！」 財政部前部長、現為台北大學校長何志欽則說，對於證所稅被廢除感到很失望。他說，成熟國家都有在課證所稅，像美國那麼大的資本市場也有課證所稅；建議台灣可以先利用最低稅賦的概念讓證所稅執行，降低對市場衝擊。
新北市捷運「三環三線」的進度先前因市長朱立倫請假參選而屢受質疑，在各方壓力之下，萬大線中和站至土城金城路三段工程確定20日動工，永和保生路至中和站工程上周也已決標，萬大線新北市段將全面啟動。 新北市交通局表示，除民生汐止線尚在規畫階段，環狀線第一階段、淡海輕軌、萬大線主體工程都已動工，環狀線進度6成7、淡海輕軌進度2成4，萬大線也有新進度。萬大中和樹林線第一期將從北市中正紀念堂站至新北四十張站，全長約9.5公里，已於8月底決標、20日動工。
萬大線中和站往北延伸的捷運工程，路線從永和保生路沿中山路，至中和連城路，全長約3.4公里，除地下潛盾隧道外，也將在永平國小前的保生路下方興建LG05地下車站，預計明年初動工。交通局表示，新北市明年將成立捷運工程局，負責自辦的淡海輕軌、三鶯線及安坑輕軌。而三鶯線和安坑輕軌主體工程年底將上網招標，預計明年上半年動工。
台北市政府昨（17）日舉行「松山機場遷建及再生論壇」，邀請三黨總統參選人及北北基桃首長討論松機的未來；台北市長柯文哲表示，北市計畫在2020年完成松山機場遷建，屆時台北市空間將解嚴，現在到2020年這段期間，北市將就後續都市規劃，與各界、包括民眾進行討論。 副市長林欽榮則表示，松機完成遷建後，屆時首都圈天空將解嚴，松山機場將不再飛飛機。至於留下的大片腹地，以及周圍解除航高限制的區域，將以「公共性、公益性」為原則進行發展，打造近百公頃的公園、水岸綠地，騰出北市需要的綠地，不會讓大家無限制提高容積。
蔡英文陣營也主張2020年底松機遷移；國民黨就長期來看，是樂見及贊成松機遷建；宋楚瑜陣營認為2020年重點是廢除松機。 國民黨總統參選人朱立倫代表兼新北市副市長侯友宜表示，新北市都市計畫是沿著新店溪和淡水河等發展，整個發展是沿著交通動線，松機對新北市影響相當大，後續產業、觀光等議題都必須延伸，長期來看是樂見及贊成松機遷建。 不過，侯友宜指出，松機遷建有2項必需評估考量，包括遷建後，松機何去何從？其次，松機為民用、軍用機場，國防位置上該如何考量？還有相關救災考量都需思考，若配套沒做好談遷建意義不大。民進黨總統參選人蔡英文代表兼立委姚文智表示，松山機場無國防功能反而有危害，以法國恐攻和美國911事件來說，松機距離國防部僅1公里，且和桃機空域重疊、互相牽制。 因此，姚文智指出，松機併入桃機容量是綽綽有餘；桃機第四航廈是第一航廈的擴建，但要到2018年才完成，屆時桃機總容量為4200萬，松機遷移議題不是機場容量問題，主要是機場管理問題。蔡英文主張，為了大台北都會發展有效利用，希望2020年底能讓松機遷移，盼中央和地方共同努力推動。
親民黨總統參選人宋楚瑜代表兼台北市議員黃珊珊表示，松機具商務功能，2020年重點是在廢除；因為已經沒有地方遷了，目前討論應是桃機何時完工，以及將來北市城市風貌和產業軸帶須預先規劃。
桃園市長鄭文燦指出，松機遷建前提，一定是桃園航空城要定案；目前贊成方意見較多，明年將舉行正式聽證後決定是否定案。且桃機第三航廈和第四航廈將分別於2020年、2018年完工，第三跑道2020年開工、2030年完工，中央應將時程做調整，否則區段徵收時程恐有爭議。(工商時報)
• 企業併購計劃明年起得先過特別委員會。金管會17日表示，配合企業併購法修正，從明年1月8日後，企業若有併購計劃，董事會必須先設成員不少於三人且主要由獨董組成的特別委員會，對合併案及價格公平合理性先進行審議，同時特別委員會要聘外部獨立專家如會計師、律師及券商等提供專業意見。 證期局副局長王詠心表示，此舉是配合企併法第六條修正案，主要用意是保護股東權益，未來企業併購時，即有合併、收購及分割計劃，都要先交由特別委員會審查同意，才能到董事會討論；但若上市櫃公司已設有審計委員會，可以審計委員會代替特別委員會，目前有382家上市櫃公司設有審計委員會。 明年1月8日後，企業若有相關併購案，要先由特別委員會或審計委員會對外先聘獨立專家，對合併案及價格等提供專業意見，而這些獨立專家即會計師、律師及券商不能是公司的關係人或有利害關係，即不能承攬合併案的相關業務，獨立專家作出意見後，再由特別委員會或審議委員會討論。
討論合併案時，特別委員會或審計委員會的成員必須有1/2以上同意，且不得代理出席、不得棄權，討論過程要全程錄音錄影，至少保存5年；同意或不同意的理由及意見都要報董事會。 王詠心表示，企併法裡的收購幾乎都是指100％持有的子公司，因此如日月光先前公開收購矽品的行動，理論上不需要先經過特別委員會討論。也就是說未來應該是合意併購的案子才需要特別委員會事先討論價格合理性等問題。(工商時報)
曾在國內網購女裝市場雄踞一方的「東京著衣」，日前悄悄從中國阿里巴巴旗下淘寶網跟天貓網站下架，全面撤出中國電商市場。東京著衣營運長陳孝強昨表示，中國電商市場是個不健康的市場，且近幾年中國多了幾萬個競爭品牌，不少背後都有國營企業撐腰，根本很難玩下去，乾脆收掉中國業務。
東京著衣早在二○○七年就進駐淘寶網，一度拿下該年度女裝銷售成長冠軍。全盛時期，中國營收占整體營收超過兩成，中國一年營業額最高曾攀上五億元；但後來不敵中國假貨、競品低價競爭，銷售額一路下滑，去年僅剩幾千萬元。內部轉變策略，決定撤離中國，海外改轉戰香港、日本跟東南亞市場。 轉戰香港、日本、東南亞 曾被馬英九總統譽為「現代神鵰俠侶」的東京著衣創辦人周品均、鄭景太，當年以五萬元創業，後來卻滾出二十億元年營收，創下大學生網路創業傳奇；但近年來兩人婚變，經營權之爭躍上媒體版面，不僅讓東京著衣ＩＰＯ（首次公開募股）路迢迢，也讓ＯＢ嚴選趁勢竄起。
雙十一退貨率高達5成 陳孝強昨忍不住抱怨，中國電商市場假貨多，加上瘋狂衝雙十一業績，流行品退貨率高達五十趴，比率高得嚇人，依照這種玩法，「在中國哪個做電商的有在賺錢？」 陳孝強說，東京著衣目前的策略是中國市場完全不經營，在天貓跟淘寶網也都已下架，在中國已完全沒有業務。 至於退出的主因，陳孝強解釋，第一，中國電商市場基本上是個不健康的環境；再者就是中國競品、仿冒品眾多，近幾年多出幾萬個品牌，部分都是國營企業在背後撐腰，資本雄厚，東京著衣就算砸一億人民幣的廣告費也沒用，根本不敵對方的低價競爭。「我們自認沒這個能力，不如專注在健康的市場，好好把品質跟品牌建立起來。」
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