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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】凶宅…處處都有！
台北市中心大面積土地愈來愈少，內湖科技園區成為企業設點首選，讓西湖段、舊宗段、潭美段形成內科金三角核心。其中，內湖5期重劃區所在的潭美段開發較晚，景觀整齊、開發面積具規模，即使房產不景氣，重劃區豪宅買氣冷，仍讓潭美段形成企業總部新熱點。 內湖科技園區，鄰近南港經貿園區、敦化、松山、信義區，相較市區辦公大樓動輒每坪80萬元行情，價格相對親民，不少企業進駐此，西湖段、舊宗段、潭美段形成內湖科學園區金三角核心。
其中，昇恆昌免稅廣場前年在潭美段風光開幕後，葡萄王同年斥資32.5億元向太子建設購入大樓做企業總部；雄獅旅遊則在今年底確定進駐V-Park；接下來三陽也將遷入T-CBD企業總部，加上最新完工的炎洲企業總部、國泰潭美大樓，使得潭美段成了豪華商辦、企業總部林立的新熱點。
信義全球資產經理王維宏分析，企業主尋找企業總部時，首要考量是地緣及區位與企業原址不會太遠，無論總部搬遷、安排員工上下班，或工廠進出理貨都比較順利：其他重點則有成本、未來擴充性、格局等，企業總部辦公空間屬自用剛性需求，潭美段皆符合企業需求，案件詢問度一直很高。 王維宏指出，潭美段的影視音產業園區基地雖未竟全功，但也為區域保留更多發展彈性與想像空間，今年7月中信銀以51.4億買入內湖5期東邊安康段的廠辦大樓，也是看好內科由北向南向外擴散的發展趨勢，以每坪約44.2萬元購入企業自用大樓提前卡位，而金三角目前的以西湖段52~70萬元行情最高，舊宗段45~62萬元、潭美段以43萬~65萬元在伯仲之間。
央行總裁彭淮南曾談到，台北市房價如果以室內實際坪數來計算房價，應該不比東京便宜。根據住展雜誌昨（19）日公布的最新調查顯示，台北市預售新屋的平均公共設施比，已飆上34.2％；其中「首善之區」大安區，若依公設比反推每坪實價，直逼270萬元，比日本東京的平均單價貴了100萬元。 住展雜誌昨天公布最新調查指出，台北市新成屋和預售屋截至2015年11月15日止，平均公設比達34.2％；其中，大安區2015年新推出預售新案的每坪平均單價133萬元、平均公設比為35.7％，若比照日本扣除公設比與約15％的附屬建物反算，則「實坪」價為每坪269.8萬元。
何世昌表示，根據「全球房地產指南」東京平均房價每坪約新台幣110萬元，踢除中古屋後、估計每坪不到170萬元；台北市實坪房價若比照日本只有室內實際使用面積計價，則再扣掉約15％的附屬建物坪數，平均實坪價竟高達176.8萬元，沒有比東京便宜。 住展雜誌統計，台北市預售新屋2015年平均公設比已飆到34.2％，比去年略降0.3個百分點，為歷史次高水位；新北市則持續攀升至31.8％的歷史新高，較去年上揚0.2％。 反觀公設比25％以下的房子，可謂「絕版」了，首見「掛蛋」。 住展雜誌企研室經理何世昌表示，今年首次公開的100多個新案中，有5筆新案公設比突破40％，只有2案低於30％以下。若想在台北市買到低公設的新房，已不容易。 何世昌指出，今年前3季北市新成屋、預售屋平均成交行情為每坪89.8萬元，若扣掉公設比34.2％，則台北市每1實坪房價為136.5萬元。若比照日本只有室內實際使用面積計價，則再扣掉約15％的附屬建物坪數，平均實坪價竟高達176.8萬元。 新北市預售新屋的公設比，也居高不下。
今年前3季新案平均成交行情為每坪42.5萬元，扣掉公設31.8％後的房價為每坪62.3萬元；若再扣掉約15％的附屬建物坪數，實坪價高達82.7萬元。 何世昌分析，大台北都會區新案公設比居高不下，原因主要是建築法規要求設立必要性公共設施、建築基地縮小、建商普遍規畫休閒性公設等因素；營建署雖然曾想修改登記制度，惟迄今仍沒下文。(工商時報)
台東縣首件都更案選定台東市海濱公園旁的老舊住宅區，縣府已展開住戶先期意願調查，因多數住戶屬承租或占用國有地，擔心未來沒房子住，私有地主也怕分回房子後財產縮水，難以難捏。 範圍介於臨海路一段到南海路，及成功路到大同路5巷南方巷道，為長條型區塊。縣府表示，這是老舊社區，房齡多超過50年，且多位於公有地，無法改建，加上巷道狹窄，無法達到救災需求，近來海濱公園已成觀光地區等種種因素，希望透過都更，提高居民生活品質。 初步規劃構想是拆屋後興建約10層高的大樓，由參加都更的所有權人分配，但公設及重建費用須共同分擔。 雖然規劃單位提供了都更後的都社區願景，但無法說明都更後，原地主獲分配的財產價值會高於或低於現狀，更擔心土地給建商蓋房獲利，自己分配到的房子，還得要付一筆錢，因諸多不確定因素，不少地主難以難捏是否參與。 都更區塊絕大多數是國有土地，很多被長期占用違建，也有合法承租建房的，面臨都更，他們最擔心的就是沒房子住。
規劃單位表示依法均有相關的拆遷補償或安置計畫。以81年1月10日前即存在的所謂「舊違占」戶為例，可以以建屋的成本價來購屋，土地部分不用錢，以目前建屋成本每坪8到10萬元為例，購30坪房，最多只要付300萬元，但未來價格要視當時建造成本而定。 由於縣府及主辦單位都無法滿足現住戶及地主的疑慮，縣議員李建智也不住炮轟。規劃單位表示，目前只是意願調查階段，要等確定都更方式後，才能精算出整體費用及如何分擔。 縣府表示，這件都更的執行最重要的是住戶的意願，如果多數沒有意願，縣府也不會強行推動。即使執行，估計也要5年的時間才能完成。
《住展雜誌》統計，2015年截至11月15日為止，台北市新成屋、預售屋平均公設比達34.2%，較去年略減0.3%，為歷史次高水位。新北市則持續升高，來到31.8%，較去年上揚0.2%，再創歷史新高。 《住展雜誌》企研室經理何世昌表示，雖然台北市今年新建案平均公設比略降，但民眾感受應不明顯；再者，今年首次公開的一百多個建案當中，有5個建案公設比逾40%以上，只有2個建案公設比低於30%以下。若想在台北市買到低公設比的新房子，其實並不容易。 新北市新成屋、預售屋平均公設比則持續創新高，惟比台北市稍好，公設比在30%以下的建案還約有30個左右。以大台北來看，公設比最低的建案，其公設比為25%。從統計數據來看，今年以來大台北公設比25%以下的新建案已絕跡，民眾被迫接受高公設的趨勢。 何世昌指出，今年前3季北市新成屋、預售屋平均成交行情為89.8萬／坪，若扣掉公設比34.2%，則台北市房價為136.5萬／坪。若比照日本只有室內實際使用面積計價，則再扣掉約15%的附屬建物坪數，平均實坪價竟高達176.8萬／坪。
以台北市最貴的大安區來算，大安區2015年新建案平均房價為133萬／坪、平均公設比為35.7%；若比照日本扣除公設比與約15%附屬建物，則實坪價為269.8萬／坪，令人咋舌。何世昌表示，央行總裁彭淮南說的確實沒錯，若以室內實坪價計算，台北市的房價應該不比東京低。 新北市也不遑多讓，今年前3季新建案平均成交行情為42.5萬／坪，扣掉公設31.8%後的房價為62.3萬／坪；若再扣掉約15%的附屬建物坪數，實坪價高達82.7萬／坪。 何世昌說，大台北新建案公設比居高不下的原因，主要是建築法規要求設立必要性公共設施、建築基地縮小、建案普遍規劃休閒性公設等因素。雖然營建署曾想修改更改登記制度，惟迄今仍舊沒有下文。 何世昌建議，雖然休閒性公設多可以提升生活品質與便利性，但購屋者買房子仍得注意公設比有無虛灌，且應事先評估使用頻率高低，以及公共設施種類是否符合個人或家庭成員需求，以免白花錢買了一堆用不到的休閒公設。
下月各縣市將完成3年1次的公告地價調整，中央要求「此次調整不應小於過去3年公告土地現值全國累積漲幅38%」，巢運團體昨指出，包括台北、新北等縣市可能連此低標都不願做到，因各級政府首長不願得罪囤房、囤地大戶，操弄凍漲公告地價，導致稅收短缺、助長炒作。學者呼籲，六都應領頭大幅調整公告地價！ 近3年公告土地現值調幅 政府怕得罪大地主 公告地價是課徵地價稅的依據，巢運昨召開記者會批政府宣稱公告地價已達「一般正常價格」的20%，但所謂的正常價格可透過操弄查估樣本等手段計算，是被低估的市價。 此外，政府也努力灌水調高「免稅地」去拉抬整體縣市公告地價。崔媽媽基金會執行長呂秉怡指出，台灣公告地價遠低於市價，房屋評定現值低估，大安區復興南路一段、市價4000萬元的住宅，房屋、地價稅共1萬7144元，竟比1輛國產小汽車所繳的牌照燃料稅1萬7440元還少，非常不合理。
但問題出在哪？前內政部地政司司長吳萬順說，因為各政府首長不願得罪囤房、囤地的大地主及投資客，地價評議委員會也不專業，還有外力介入、關說，導致公告地價「凍漲」，呼籲六都應帶頭大幅調整公告地價，並每年調整1次。 德明科技大學財經系副教授花敬群表示，希望政府以公告地價調升50%為目標，對民眾影響小，卻可針對大地主課稅。「希望北市長柯文哲的『改變成真』，盼北市能領頭調漲。」
太醫（4126）執行副總經理李家茂昨（19）日在法說會中表示，隨著缺工補足，第4季營收預估與第3季相當，明年則力拚雙位數成長，預期在銅鑼科學園區的新廠2017年第1季投產後，將可望有明顯成長動能。 李家茂表示，太醫現有的銅鑼廠規模太小，無法滿足客戶端需求；新廠預計明年第3季完工，2017年第1季啟用，該新廠年產值約36億元，是目前的1倍，預計5年內可望滿載，未來搬遷至新廠後，不排除處分部分閒置資產。
太醫以自有品牌和代工策略雙軌並行，今年品牌能持續雙位數成長，主要是大陸業務比重拉高。受惠缺工問題舒緩，該公司第3季營運表現不錯，加上有匯兌收益，單季獲利達1.21億元，年成長54.4％，EPS達1.84元；累積前3季EPS達3.59元。 展望未來，李家茂表示，大陸營收仍維持雙位數成長，目前除了新增經銷區域外，儀器銷售也有翻倍增加，隨著四川、山東、福建等各省的持續深耕拓展，訂單能見度明朗，在缺工補足下，第4季營收預估與第3季相當，明年努力挑戰雙位數成長。 太醫雖年年都是生醫族群高獲利模範生，不過因原有的明星商品密閉式抽痰管市場已趨於成熟，加上缺工、產能不足，近年成長性趨緩，因此，法人對於新廠的投入和被視為下一個明星產品的廢液收集袋頗為關注。 李家茂指出，廢液收集袋目前沒有競爭對手，但市場還還未達規模，需要時間來衝刺。(工商時報)
中信金子公司中信人壽昨（19）日公告，擬以每股10元、總金額115.65億元，參與合發土地開發公司辦理的現金增資。含先前支付的履約保證金，中信人壽估將投入123.3億元、持股合發90%股權。 這也是中信人壽繼台中洲際球場ROT案之後，參與國內公共建設投資的第二案，且是中信人壽成立以來的最大單一投資案。 中信人壽與新亞建設合組合發公司，共同開發位於高雄市大寮區的和發產業園區。因廠商預約進駐情況踴躍，法人預估中信人壽的內部投資報酬率（IRR）逾3.5%，比金管會保險局規定的最低年化租金收益率2.875%高出許多。
中信人壽指出，115.65億元將支付和發園區的土地徵收款，未來可能還有一些小額的增資。 和發產業園區總面積136.12公頃，可開發產業專用區面積92.52 公頃。未來四年預計投入開發成本220億元，估可引進80家廠商、創造400億元年產值、1萬個工作機會。 此案因為有些自償性的收益，合發公司可以先收回部分土地款，因此，四年估約220億元的開發成本，中信人壽與新亞建設實際投入金額估約137億元。
遊戲研發商昱泉（6169）昨（19）日公告，經濟部投審會已核准唯晶數位入股昱泉，唯晶斥資2.13億元購入7,094,750私募股，占昱泉20%股權，成為最大法人股東。唯晶已完成私募股款匯款作業，未來雙方藉此創造雙贏局面。 昱泉以每股30元引進唯晶數位入股，以昨天收盤價23.4元計算，溢價幅度高達28.2%。昱泉指出，公司具備遊戲研發實力，而唯晶有遊戲營運經驗，在資源整合上彼此結盟、互補，強強聯手有助雙方業績增長。 昱泉近年來面臨體質調整，今年前三季每股虧損3.5元，較去年同期虧損2.02元擴大；第4季因旗下遊戲《一代好功夫》成功授權給海外營運商，將可認列授權金，有助昱泉單季轉盈。唯晶數位入股後，除有助昱泉擴大營運規模，更重要是能強化遊戲營運實力。 唯晶數位以人氣手機遊戲《霹靂江湖》聞名兩岸，最高單月營收曾達8,000萬元，目前公司資本額為3,000萬元，今年前10月營收逾6億元，全年可達7億元；累計前10月獲利1.3億元，全年獲利上看2億元。法人推估，唯晶數位今年每股純益約66元。
法人認為，昱泉雖然擁有優異的遊戲研發實力，但營運及行銷方面相對較弱，導致遊戲產品表現不如預期。唯晶數位擅長遊戲營運，正好有互補作用，雙方結盟將有助於台灣遊戲商進擊國際遊戲市場。 唯晶數位取得昱泉二成股權後，未來是否會進入昱泉董事會，引發業界關注。昱泉、唯晶數位均不願正面回應；昱泉預計明年改選董監，法人預估，唯晶數位將至少爭取一席董事，以強化結盟關係。昱泉昨天股價上漲0.6元、收23.4元。
智擎ONIVYDE（安能得）市場策略 智擎（4162）繼胰臟癌新藥ONIVYDE（安能得）順利於美國上市後，總經理葉常菁昨（19）日在法說會中表示，目前也加碼布局新藥領域，除了已在法國成立子公司外，不排除併購國內外癌藥公司。 安能得10月26日在美國開賣，每針藥價高達1,620美元，一次為期4個月的療程須花費新台幣120萬元，加上該新藥的投資報酬率高達88倍下，激勵智擎昨天股價以漲停板237.5元作收，成交金額21.73億元更躍居店頭股之冠，占生醫類股比重達22.89％。法人預期，因成交量能換手，該股有機會接棒浩鼎成為領頭羊。 葉常菁表示，安得能目前為胰臟癌二線用藥，是全球唯一成功證明使用標準治療藥物後，能提升末期胰臟癌病患生存期；智擎和授權夥伴也規劃投入胰臟癌第一線治療，將挑戰禮來（Eli Lilly）、賽基（Celgene）等藥廠。
此外，安能得也開發包括腦癌、胃癌、肺癌、大腸直腸癌和乳癌等適應症，現都已進入一期臨床中。 營運表現耀眼的智擎，由於里程金挹注，今年前3季EPS衝上4.18元新高，並創下毛利率98.9％的上市櫃公司空前紀錄。 葉常菁指出，為了擴大新藥布局，智擎近日也在法國成立子公司，主要是基於國內新藥要打入歐盟市場，相較於美國容易，授權機會也更多，而法國子公司也將扮演尋找案源、授權、創造新商業模式或臨床、併購等角色。 至於併購對象，仍鎖定在智擎專注的癌藥，國內、外有利基癌症新藥廠，都是智擎考慮對象。 除了安能得外，葉常菁表示，智擎開發的第二個研發專案放射輔助治療PEP503，法國夥伴主導軟組織肉瘤樞紐試驗，而智擎負責的亞太區臨床部分，也已在亞太地區數個國家申請進行軟組織肉瘤跨國樞紐性臨床試驗，並同時在台灣地區進行直腸癌第一／二期臨床試驗。 第三個研發專案PEP06，主要針對癌症療法開發的新成分新藥，目前尚在候選藥物篩選階段。(工商時報)
專利滿手的鴻海集團相準專利市場商機無限，首度和全球最大專利經紀業者ICAP合作，昨（19）日拍賣首登場，共計釋出27項智慧財產專利，可望將每年近500億元台幣研發費用部分成功回收。 物聯網時代來臨，物物相聯的科技演化進度神速，使專利需求日趨殷切。ICAP預估，未來5年內科技與跨領域企業對專利採購的潛在需求約為7兆美元（約新台幣224兆元），這對於手中握有龐大專利權的企業來說，不啻是一大商機，著眼於此，企業與專利拍賣機構的合作也日漸浮上檯面。
為了活化手中的專利資產，鴻海集團旗下富士康日前宣布首度與ICAP合作，9月9日經ICAP發出新聞稿，擬於19日進行專利拍賣作業，此次釋出的專利技術多達27項，專利擴及移動裝置、數位相機、液晶投影機及顯示器、醫療軟體、電池和充電器、導航、光學系統等領域，由於此次鴻海集團釋出的專利，與智慧家庭、穿戴裝置、熱點與4G聯網相關領域都有相關，市場對此次鴻海出售專利，十分關注，尤其是買家會出多少錢？更是市場焦點。 不過，受限於此次雙方的合作採密封拍賣的形式，實際出售價格，恐難獲知。 由OEM轉型進入ODM，以及新近的IIDM（整合、創新、設計、製造）的鴻海集團一直專注在研發，光去年研發費用高達488.54億元，今年也不遑多讓，前三季研發費用就已飆高至359.91億元，旗下研發大軍更是以萬人計，其展現出來的研發實力不容小覷，根據ICAP指出，現鴻海集團已位居全球前20大專利持有者，手中握有的專利數超過6.4萬個。
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