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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】凶宅…處處都有！
巢運表示，以北市99年至102年公告土地現值，3年來累積漲幅達25%，但102年的公告地價調幅只有8.66%，調幅嚴重不足；102年至104年累積漲幅36.93%，巢運呼籲今年調整至少到達中央公布的低標即36.93%。 北市府地政局回應，除辦理地價作業公開說明會，還會舉辦市政顧問會議，與兩場專家學者會議，公告地價評定由地價評議委員會決定，目前審慎評估調整方案，會納入各界意見依法並合理評估。 公告地價每3年調整一次，但國內公告地價長期被低估。巢運表示，中央已發文要求各縣市調幅不該低於過去3年公告現值累積漲幅，但包含北市在內許多縣市，對於調升公告地價的態度較為保守，甚至傳出部分縣市連中央要求的低標都不願達到。
巢運發言人彭揚凱認為，柯文哲別「小錢精明，大錢糊塗」，上任至今東省西砍，撙節不過幾千萬元，但合理調升公告地價就是市政穩定收入的來源，一口氣可為市府帶來80億元稅收。柯不斷強調「改變成真」，就應合理調整公告地價，再將增加的稅收挹注到供宅與社福等建設。 德明財經科大副教授花敬群到場聲援，表示調整公告地價不過是反映過去3年的公告現值，若連基本的反映現實都無法達到，何必談改變成真？ 他強調公告地價調升不是要讓全民加稅，即使調升5成，83%的地主加稅都不到1000元，要讓大地主負擔責任，這才叫做公平。
經濟部加工處今(26)日表示，台中軟體園區目前土地100%出租，已引進2家開發商佑順、大買家，2家租地自建廠商鼎新、網銀，陸續核准購買開發商建物之廠商13家，投資案17家，累計投資額約70.96億元。 加工處今天召開入區投資審查會，核准通過立寶實業、銳鼎科技、士欣資訊、新陳科技等4間企業在台中軟體園區的投資案。 立寶實業投資3,500萬元，從事POS(端點銷售)系統開發與維護、Data Mining挖掘數據企業資料分析及相關客製化技術支援。該公司未來將朝雲端化發展，讓POS系統在電腦、平板甚至手機上即可操作，並且同步上傳至網路。 銳鼎科技投資2,770萬元，從事氣動手工具產品之製程管理、技術合作與產品設計、研發、販售。該公司透過與關係企業銳泰精密工具技術指導與合作，擁有多種技術支援與生產原料挹注，產品品質達國際水準，未來進駐台中軟體園區後，將與電子業、精密儀器業及醫療業進行技術合作，開拓手工具的多元商機。 士欣資訊投資2,500萬元，從事防毒軟硬體之開發、經銷及系統規劃建置服務。
該公司表示，將與資通訊及雲端技術企業以合作或研發聯盟等形式，共同協助中部產業提升資訊安全，並藉由台中軟體園區的知名度及視野，擴大經營跨國企業，發展至亞洲華人市場。 新陳科技投資1,800萬元，從事自來水管網壓力監測、廢污水在線監測雲端系統及智慧機器人研發支援等業務。目前面臨全球缺水危機，各國政府重視自來水管網漏水問題，公司投入廢污水在線監測雲端系統，將建構一支運用資訊科技、提供專業異質整合的服務團隊，積極朝國際化，全球化的目標邁進。 加工處表示，台中軟體園區定位為知識經濟園區，政府因此設立高效率單一窗口機制就近服務廠商，希望台中軟體園區之產業群聚發揮效益，為企業長遠發展奠下良好基石，並將促成中部地區創新科技、軟體產業及中部都會區域經濟發展。
北市府昨開今年第二次公有土地開發聯合招商會，釋出11案，若全數標出可吸引450億投資，1年可望替市府進帳百億租金。副市長林欽榮說，明年經濟可能滿冷，這些都將成為明年GDP的支撐。不過招商似被建商打臉，認為高額租金之餘，龐大稅金壓力在在降低投資意願。 今年7月，柯市府首辦招商座談，推出6案結果全數流標。昨再度舉辦招商會，總共釋出11案，但是，似乎是「官方熱、業界冷」。11案都在捷運沿線，明年起招商，以市議會舊址為第一棒，以內科的內湖之心作壓軸，總樓地板面積14.8萬坪，總體開發坪數3萬2768坪。 業者估算，市議會舊址改建可替北市府每年賺進3千萬租金；捷運科技大樓瑞安段都更，年租金上看1億。以11案總體開發坪數3萬坪來說，北市府賺進百億租金，不是不可能。但業者關心的是，高額租金之外，還得面臨龐大稅金壓力，在在降低投資意願。
以台大紹興南街都更案算，未來可蓋醫學大樓，法容面積（樓地板面積）2萬6335坪，以辦公樓每坪造價20400元，再以該區路段率130％來算，房屋稅3.6％，未來得標業主每年房屋稅，至少繳交2095萬元左右。 對如此高額房屋稅，北市財政局副局長陳志銘說，房屋稅以實際建造成本計算，目前建物未建，難精算。但房仲業者說，現在建造成本高，對投資者確是不小負擔。 錢不想集中政府案 此外，全球資產管理公司經理王維宏說，「總統大選後對法令政策不確定性降低，才有機會提升參與意願」。 他另表示，今年以來財政部促參案累積900億元，業界不想過度集中資金在政府案子上，且舊市議會基地流標2次，指標個案是否標出可嗅出市場參與政府標案意願。 而不願具名商仲說，五大案後，土地開發商意願更低，誰也不想碰，尤其房屋稅使動輒百億元地上權案投資報酬率銳減，業界估計，北市精華區地上權案投報率從5％降至4％左右，之間1個百分點獲利就好幾億差距。
近年全球商業模式隨科技發展而為之丕變，傳統台北市商辦大坪數出租的方式，已無法滿足現代智慧型企業或跨國企業初期進駐之需求。也因此近年來，台北市商務中心如雨後春筍般崛起。 信義全球資產研究發現，早期商務中心之設立，多聚集於外商群聚之地，如南京東路、敦化南北路等地。惟近來信義區發展蓬勃，隨著一棟棟商辦大樓峻工，信義區即成為商務中心首選之地。包括「雷格斯商務中心(Regus)」及在亞洲迅速竄起的「TEC香港德事商務中心」兩大國際商務中心品牌，爭相插旗101、國泰置地、台北南山廣場等地標型大樓；而本土品牌則多半聚集在世貿中心及國父紀念館週邊、忠孝東路、光復南路一帶，再從信義區延伸到內湖。
信義全球資產經理王維宏表示：「台北市商辦發展趨勢隨著捷運路網擴散，信義世貿商圈是目前商辦租金及售價行情最高的地段。儘管外籍商務中心品牌獨沽地標大樓，然本土品牌多針對台北各主要辦公商圈開發。包括敦南、內科西湖段、站前西門、民生敦北都有3~4個品牌設點，可知商務中心在各區域皆有一定需求。」對外商品牌來說，信義區大樓已過度競爭，未來商務中心想要再找標的性據點進駐，就必須前往松山、南港等新開發或再開發的區域。 雷格斯商務中心最新據點就在甫完工的國泰置地廣場29樓，其他設立地點也位於新光曼哈頓、信義華新麗華等地。而TEC香港德事商務中心，也在2015年9月簽下南山廣場28樓整層租約，提前卡位信義區新地標大樓。TEC也已先後於101租用37樓、57樓，以及敦化南路的遠企大樓為據點。再往東走，內湖科技園區設點CP值高，使西湖段進駐率一直維持在高檔。雷格斯在內湖極光大樓設點，大瀚商務中心、克里德菁英商務中心(CLEAD)在內科也有據點，其中克里德更進入發展較晚的內科潭美段開疆闢土。
商務中心的優點在於軟硬體方面皆建置完成，對於剛創業的公司及試探巿場水溫的外商，承租傳統商辦的期初成本較之商務中心要高少許多，進駐商務中心只需每月繳納一次性相關費用，無需擔心其他如管理、水電、電話費等日常支出，十分便利。而以小單位進駐台北熱門辦公商圈，又有優質門牌為企業形象加分，對企業來說都是利多。
台北市不僅房價高，近年還出現不少天價車位，其中多集中在豪宅，房仲業者統計公寓大廈最貴車位後發現，皇翔御琚以去(2014)年7月成交的單價820萬元成為最貴車位，而前10名車位價格至少都有400萬以上！ 大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，天價豪宅多半要求住戶購置多個車位，拆算出的車位單價往往非常驚人，以820萬價格來看，幾乎可買下新北市某些區域的1戶公寓。 最貴車位前10名 皇翔御琚拿下7個 住商不動產北市區經理錢思明指出，從排名來看，皇翔御琚就拿下最貴車位前7名，排行中最低價也有590萬，緊追在後的是今年4月成交的鈞藏，單價440-450萬；而日前成交的大直宜華，據實價登錄資料，拆算後單個車位達414萬。
一般來說，法定停車位是按建築物樓地板面積設定一定比例的停車位。《建築法》規定，法定防空避難設備和法定停車空間應是建物全體所有權人共有，因此法定停車位不得單獨對外買賣，僅可在社區內移轉；也就是說，這些停車位價格很高，但不至於流入市面，不過，多少會連帶拉抬周邊社區車位價格。 郎美囡提醒，由於實價登錄並非每個案子都會揭露車位單價，灌入車位後往往會出現單價低於行情的狀況，讓買方見獵心喜，提醒購屋人若是購入有附車位卻未拆算的大樓或華廈，最好還是詢問當地車位行情後，自行或委託仲介拆算後再行決定購買與否，以免買貴還不自知。
北台灣三都近年1～10月新成屋、預售屋推案量統計
建商有默契的「減量保價」收效！住展雜誌統計，今年前10月，北台灣新成屋、預售屋總推案量驟降到約7,260億，較去年同期銳減逾3成，更比前年大減約4成；此舉使北部三都房價下修控制在5％內，預料明年329、520檔將再現推案潮，房市又將掀起新一波多空交戰。 住展統計，台北市今年前10月推案量僅約1,442億，年減約877億、減幅37.8％為三都最大，推案最少的區域是豪宅案居多的信義區，在重稅打壓下，豪宅案紛紛延後推出或觀望不動，導致今年只有「信義A+」1個新建案推出。 新北市今年前10月推案量約2,945億，年減1,501億、減幅33.8％；推案量減少最顯著的是淡水區，而新莊區、林口區推案量與去年同期相比也降低不少。另桃園市前10月推案量約1,688億，年減約798億、年減幅32.1％；案量減少最多的是青埔重劃區。
住展雜誌企研室經理何世昌指出，今年推案量能減少的主因，第一是買氣遲緩，導致過去累積的龐大推案量成為壓力；其次因建案銷售趨緩，建商手頭存貨量攀高，為緩解壓力，建商有默契的啟動「減量保價」策略。 從房價數據變化來看，建商「減量保價」確實得到不錯成效，北市房價由去年底的91.2萬，下修至今年10月的87.7萬、減幅3.84％；新北市由42.9萬跌至42萬、跌幅2.1％；桃園市則由24.8萬降至23.9萬、跌幅3.63％，三都近10月房價表現穩定，預估全年房價修正幅度可能收斂到5％以內。(工商時報)
遠雄人壽26日公告，以4.9億元與關係人遠雄建設進行交易，將買下位於南港區的不動產部分樓層、停車場，主要目的是作為教育訓練中心，以及提供員工停車。 遠雄人壽表示，今年完成興櫃後，目標已經是鎖定逐步朝大型壽險公司目標發展，所以開始啟動組織倍增計畫，預計將現在5,000人的業務組織，逐步發展成上萬人，因此近期都在尋找自用辦公大樓，除了符合未來需求，也讓現在員工有更多空間。 遠雄人壽11月初也才公告以2.99億元買下高雄市三民區的舊大樓，主要規劃將改建成自用商辦，把高雄地區的業務人員、後勤人員都能集中管理。
目前遠雄人壽包括台北、台中，都有自用商辦大樓，各部門集中在一起，有利於橫向溝通、協調，未來希望全台其他各地也能比照辦理，除了高雄，桃園也已經在興建。 根據統計，遠雄人壽近年受惠業務通路規模迅速成長，總員工人數已超過5,600人，有效契約保單數也達近450萬件。 儘管今年大環境低迷，但遠雄人壽獲利持續增加，1～8月自結盈餘達32.5億元，每股盈餘（EPS）2.62元，可望達成連續四年獲利的目標，內部也規劃明年有望申請上市成功，成為國內少數股票上市的壽險公司。 遠雄人壽表示，目前資本適足率持續穩居300％以上，未來經營策略就是朝大型化邁進，除上市，還將透過同業合作、異業結盟等策略，積極維持市場契機。(工商時報)
看好消費者「黑金」（咖啡＋麵包）併買商機，全家便利商店董事長葉榮廷昨（26）日宣布，將攜手日商斥資20億元，在新竹新豐打造首座自有麵包廠，並升級全台門市咖啡機，喊出未來全家咖啡與麵包銷售倍增的高目標。 全家表示，超商咖啡銷量逐年增長，消費者到店買咖啡之外，還會併買麵包糕點，看好這股「黑金」結合的消費力，將是超商業績增長的主力動能之一，決定投資20億、相當一個股本（22億元）的資本支出，布局未來商機。 葉榮廷表示，其中15億元（不含土地成本）將用於設置首座自有麵包廠，坐落於全家新竹新豐鮮食廠旁，總樓地板面積達6,000坪，最大麵包日產能達15萬個，新廠最快今年底動工，2017年第1季投產。 全家總經理薛東都指出，全家的麵包年營業額達23億元，每日需求量達22萬～25萬個，原本是向華福、統一兩家食品廠採購，因預期未來麵包需求仍會持續成長，因此投入自有麵包廠的建設。 他表示，全家將與日本Okiko合資設立公司，透過Okiko技術支援，生產適合台灣消費者口味的麵包糕點，供應全台全家門市。
除麵包後市看多，全家這次大手筆投資，更是瞄準超商咖啡帶動的麵包糕點消費商機。全家分析，購買咖啡的顧客通常會併買店內其他商品，其中又以早餐的麵包、午茶時段的糕點最多；全家的咖啡客併買的課單價超過百元，足足比平均單價高出3成，咖啡也是先食產品的「併買王」。 在此前提下，扮演「帶路貨」角色的咖啡，就相當重要。全家表示，為提升全家Let's Cafe的競爭力，透過千人大規模盲測，選出日本UCC專為台灣人調製的咖啡配方，作為Let's Cafe升級版的原料。全家並將投資6億元，逐步在全台門市導入美式、拿鐵分離的雙豆槽咖啡機，展現衝刺咖啡銷售的決心。 全家鮮食部長林純如表示，11月咖啡豆升級後，銷售業績應聲成長3成，換豆效益顯著；隨全新咖啡機陸續進駐全台門市，看好整體咖啡業績將進一步成長。 林純如說，鄰國日本咖啡人均消費量達每年300杯，台灣僅100多杯，顯見還有很大的成長空間，值得全家進一步投入發展。(工商時報)
元大金控昨（26）日宣布，子公司元大證券亞洲金融與元大證券（香港），將以最高1,500萬美元（約新台幣4.9億元），共同洽購越南第一證券聯營公司的所有外股股份，使其成為首家由台灣證券業100％持股的越南證券商，且元大證也將成為首家同時控股東北亞（南韓東洋證券），與東南亞在地券商的台灣證券業者。 元大金表示，2007年起元大亞金即投資越南第一證券44.68％股權，2013年曾有意收購所有股份，但因價格未談攏而中止，此次董事會再度授權，收購流通在外的55.32％股權，惟在簽署股份買權協議書後，仍需台、越兩國主管機關核准，並符合交割條件後始能完成交割。
元大金指出，越南為東協10國創始會員，今年底將落實東協經濟共同體，成為僅次於歐盟的全球第2大單一市場，而元大亞金參與第一證券的經營已有8年，對其經營團隊、業務策略及財務狀況均有相當程度的掌握，在完成100％股權收購後，將導入元大證券經營管理內涵，多元化獲利來源，除提升營運績效外，也是強化新興亞洲證券市場的重要布局。(工商時報)
全球戶外金屬家具大廠F-基勝（8427）昨日法說會宣佈，斥資3.9億購買越南廠是海外擴廠第一步，預計明年第2季起投產，主要以金屬藤編家具為大宗，預計3年內產能擴增至少成長20％。 F-基勝新任總經理劉怡孝強調，基勝40多年來深耕北美市場，營收占比高達8成，主要大客戶包括Wal-mart、TESCO等，基勝直接與零售商合作客製，長期訂單以大眾商品為主，且因戶外家具集中冬季出貨、夏季上架，所以淡旺季明顯，目前新接單為一年後出貨產品，以新增品項的金屬藤編為主力，海外越南就是針對新增商品產能線，未來擴增快速，預期2017年可損益兩平。 F-基勝董事、上海基勝董事長劉鑫祖表示，為分散全球市場佈局，籌備兩年決赴北越設新廠，主攻金屬管件配合編藤的產品，目前相關產品營收占比不到1％。他強調，此項商品將是未來主流，且預期可流行5年，與上海廠生產線並沒有重疊，因編藤產業需要大量勞工，工資只有大陸的四分之一，因此需要到越南設廠。至於台灣設廠部分，劉鑫祖強調，台灣廠目前評估據點在濁水溪以南，主要做為研發、設計與高端商品製造中心。
至於F-基勝上海舊廠配合中國政府規劃收回，將獲得補償金1.67億元（合新台幣約8.5億元），預計明年入帳，估計貢獻EPS約7元餘。劉怡孝說，出售上海廠將在補償金全數收齊之後，採一次認列的方式，時間不能確定，但初估在明年第3至第4季之間，至於現金流如何處理，將待董事會討論。(工商時報)
PCB廠燿華（2367）看好物聯網與穿戴式產品對於Anylayer（任意層高密度連接板）需求強勁，今明兩年針對宜蘭廠Anylayer板產能進行擴建。燿華總經理許正弘表示，宜蘭廠年底可增加約10％Anylayer板產能，明年第1季投產，月產能提高到33萬平方呎，Anylayer板將是明年成長一大主力，明年全年將優於今年。
因應客戶需求，燿華明年資本支出再增加，從今年的10-15億元，增至15億元以上。 燿華指出，目前產能持續滿載，第4季淡季不淡，但12月能見度仍不高，力拚與第3季持平，展望明年，智慧型手機成長趨緩，估相關產品營收成長不大，但是物聯網、穿戴式裝置將看到百家齊鳴產品出現，可望彌補手機成長趨緩的部分。
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