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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】凶宅…處處都有！
括國內大型飯店在內的8家業者探詢，未來將以競標方式招租。 台壽保總部大樓是2007年時以53.7億元標得，後打掉重建成目前鋼骨結構、花崗石古典外型的大樓，位於中山北路上；台壽保董事長許舒博3日透露，目前中信金正在申請總部C棟大樓的用途變更，預計未來中信人壽及台壽保內勤員工共3,000多人都將遷入，屆時中山北路的大樓即會對外招租，預計明年可完成。 許舒博指出，現台壽保總部大樓極適合改裝為飯店，每坪租金約2,600～2,700元，年租金至少2億元起跳，目前已有8家業者積極爭取承租，但現在必須等台壽保確定搬到南港，要空出大樓才可能公開招租；據了解，有中山北路上的大型飯店業者，也在探詢承租台壽保大樓的可能性，其他則是想打入該區域的國內飯店業者。
許舒博指出，南港大樓租金每坪至少比中山北路省1,000元，台壽保搬到南港，空出現有總部大樓出租，反而有利提升台壽保的投資收益。明年合併後會的新台壽保會加大不動產相關投資，尤其是地上權開發等，中信人壽已有高雄合發工業區、台中洲際棒球場及南港C3等地上權開發案，未來會繼續尋找優質標的。 (工商時報)
高雄銀行預定投入60億元資金，進行前鎮草衙舊部落5.6萬坪、逾2,000住戶集體都市更新計畫，全案已獲中央銀行許可，不受銀行土建融占全部放款15%上限限制，預定提報12月17日高銀董事會通過。金融界指出，本案高雄銀行將創下國內單一銀行參與最多住戶及最大面積都更紀錄。 新上任的高雄銀行董事長李瑞倉說，新草衙計畫主要著眼當地居民幾乎全數是占用市府土地立戶，在經濟上屬弱勢族群，占用總面積很大，但個別占用戶土地面積很小，很多是畸零地而無法自行改建，數十年來問題未解。 高雄銀行主任秘書徐翠梅指出，全區主要指臨海工業區以東、中山四路以西、前鎮運河以南、漁港路以北的區域，總面積有5.6萬餘坪，高達2,000戶以上，讓售對象就是占有人，但前提是需先行整合到一定面積，讓整個草衙可以煥然一新。 財政局官員表示，市府決定將區內土地讓與住戶，依83年行政院核定地價每坪11萬餘元再打八折計，單坪僅約9萬餘元，與目前市價二、三十萬元相比相當優惠。 此案設定借款年息僅2.3%，與當前土地融資3%以上相比，便宜約3碼。放款後七年內要還清本息，如果五年內完成房屋改建，還款期從七年延長到20年，預估全部資金約60億元
看好台中烏日高鐵特區發展潛力，首件商辦大樓開發案搶先動工，該案同時也是總太地產第一個商辦大樓案，總銷金額9.5億元，近期即將進場銷售，總太也打算將企業總部搬遷到烏日高鐵特區。 總太地產總經理翁毓羚表示，總太烏日高鐵特區商辦大樓面積638坪，基地位於高鐵五路、近站區二路，在大台中國際會展中心正對面，規畫地上12樓、地下3樓，單層總辦公面積達228坪，單層可隔成3個單位使用，坪數約70坪，符合目前台中商辦市場需求。
此外，包括國泰人壽、新光人壽、ATT百貨等大型商業開發案即將進駐，林新醫院也將打造烏日分院，集結重大交通建設、商業、生活機能的特區規格，各方利多消息釋出，也帶動周遭住宅大樓價格一路向上攀升。 烏日高鐵特區周邊土地搶手，高鐵局今年10月公開標售位於桃園、新竹、台中、台南4站周邊共13筆土地，結果，桃、竹、台南皆無人投標，惟烏日高鐵特區4筆土地全數脫標，其中有2筆為商業用地，由寶佳機構得標。 台中市長林佳龍提出的烏日副都心計畫，自2016年起將在烏日舊市區畫定5處合法工廠區、更新烏日舊火車站、遷移台鐵鋼梁廠與兵工整備中心、營造河岸，並徵收土地作為住宅基地，預計對烏日高鐵特區的商業及住宅房市發展，都有加分效果。
雖然房市景氣轉差，仍有投資人逢低買進。第一太平戴維斯11月公開標售台中中國醫藥大學旁的整棟出租大樓，標售底價1.06億元，換算投資報酬率3.9%，順利標售成功；據了解，買方是個人投資戶，並且以現金直接購買，也顯示投資人口袋仍深、投資意願仍強。 據了解，該標的位於中國醫藥學院附設醫院旁，並非A級或B級辦公室，租戶是一家安養院，雖然租約到明年，但續約的機率相當高，目前年租金400萬元，若以標售價來換算，年投資報酬率高達3.9%，相較於台北的商辦市場，算是相當高。
第一太平戴維斯副總經理盧映婕分析，台中商用不動產的高投資報酬率一直以來吸引壽險業的目光，包括南山人壽2013年以48億元購買「勤美誠品」以及去年富邦人壽購入「新時代購物中心」，年投資報酬率分別為3%和4.5%，近期甚至有開發商推出台中七期重畫區辦公大樓預售案，並提供年投資報酬率5%的包租方案。
盧映婕分析，投資人近來特別青睞整棟出售的大樓，投資人擁有完全管理主導權，未來也能重新翻修或重建，地點多偏好醫院、工業區、科技園區周邊，並訴求穩定的就業人口和租屋需求，確保長期收益穩定。 她分析，近來出手買進的投資人與以往不同，通常擁有較多資金，操作財務槓桿的依賴性低、貸款需求低，甚至有投資人能全額付現金，從這些細節處可發現，市場游資相當充足；也有不少投資人開始規畫長期投資，年限拉高到10年、20年以上，甚至買了就不打算出售，租金報酬率也成為評估投資與否的重要指標。
新北市政府稅捐稽徵處公布今年最新稅收概況，今年累計至11月的土地增值稅，比去年同期申報件數少了約4萬7,000件、金額減少28.39億元。官員表示除了景氣因素，非自住房屋稅率調高到1.5%，也是原因之一。 根據稅捐稽徵處統計，雖然大部分項目的稅收都比累計分配預算數多，但契稅、地價稅和土地增值稅都有短徵的現象。 今年累計至11月的土地增值稅申報件數僅有約15萬件，累計實徵淨額是194.93億元，比累計分配預算數212.91億元短徵17.98億元。地價稅的累計實徵淨額則是69.22億元，比累計分配的預算數71.52億元短徵2.30億元。
值得注意的是，房屋稅的累計實徵淨額是106.80億元，超徵金額居各項稅收之冠，達4.60億元。如果和去年同期比較，房屋稅增加7.1億元，成長7.12%，也是各項稅收中成長最多的。 稅捐稽徵處官員表示，「今年土地增值稅的稅收，幾乎可以確定沒辦法達到去年的水準」。除了大環境景氣不佳的因素，非自住房屋的稅率調高到1.5%，導致民眾持有房屋的稅負提高，也是土地增值稅和契稅稅收衰退的主因。財政部已在去年修正了房屋稅條例第5條，自住房屋和公益出租人出租使用的房屋稅率為1.2%，非自住的住家用稅率則由原先的1.2%-2%，調高到1.5%-3.6%的稅率。
台灣人壽（2833）併入中信金（2891）「準」董事長凌氤寶今日上午參加2015董事長盃表揚大會，期許台灣人壽站在中信金巨人的肩膀上「翻轉未來」，共迎數位時代來臨，同時中信金把發展保險事業列為重要策略，預計明年人壽保險總資產比重能達到金控25%，占金控四分之一強。 台灣人壽現任董事長許舒博上午表示，台灣人壽雖然要單打獨鬥也可以，但有金控加持後，將更有強大力量，面對外來與未來的挑戰，目前正在進行120億元增資計畫，未來新台灣人壽更茁壯更強大，走更廣的道路。二家合併後規模已突破1兆500億元，將來每年將以1000億元以上的速度成長，同時要台灣人壽員工放心，「會把台灣人壽這個根給顧好，才會有茂密的葉與骨幹。」台灣人壽產險明年目標可以損益轉正，開始獲利，產壽合一一起打天下。
凌氤寶今日在表揚會致詞用「翻轉」二字期許合併後的台灣人壽，他說2004年至2015年這11年內金融保險業變化甚劇，保險公司家數減少，2008年金融海嘯上，監理、財務、業務上愈來愈嚴格，大家要了解金融已進入數位時代，過去辛苦在市場找客戶，未來翻轉過來，客戶自己上網買保險，自己反過來找業務員，在此情況下，一對一的展業方式是否會消失？ 他以2013諾貝爾得主，羅伯.席勒的話鼓勵台灣人壽員工，電腦不會完全取代先進的真人智慧，有些職業是電腦無法取代的，一對一的人工金融諮詢服務是未來數位時代也不會缺少。只要強化專業與溝通能力二大重點，站在中信金巨大的肩膀上，加上個人品牌，一定可以翻轉未來去完成夢想。 目前台灣人壽與中信人壽合併後占金控的資產比重約22%，預料明年即可達到金控的25%占比目標。同時中信金對人壽保險也有一個嚴整的5年計畫，希望能創造一家不只是保險的保險的公司，在中信金的架構下絕對可以翻轉未來。
金管會3日宣布，核准凱基銀行向香港金融管理局（HKMA）申請設立香港分行；凱基銀行表示，未來將以香港分行作為聯結國際金融市場的據點，朝亞太區域性銀行的策略目標發展。 金管會指出，凱基商業銀行為了強化該行兩岸三地金融服務平台功能，申請設立香港分行作為該行進軍海外市場、達成區域性發展目標的第一步，凱基銀將藉由香港分行的建立，達到金控集團在香港市場提供企業與高端客戶投資、融資及籌資一站式的全方位金融服務。
凱基銀表示，加上香港分行這塊拼圖，讓母公司開發金控在香港的業務版圖更加完整，凱基證券的交易市占率已超越5%，榮登香港最大台資券商；而凱基銀香港分行初步目標，會提供既有客戶兩岸三地的貿易融資需求，並將服務擴大到台商、陸企、港商；此外，也會發展企業主的財富管理、私人銀行等金融服務。 目前台灣銀行在香港共有20家分行及3家代表人辦事處。 開發金打亞洲盃，旗下凱基銀行成功跨出第一步！開發金（2883）3日股價以8.31元開出後，在平盤上下震盪整理，最高落在8.64元，最低則落在8.48元；在權證市場上，與其連結的兆豐FP（036477）、永昌72（039221）、元富3D（036162）等都呈跌勢。
英特爾昨邀集台灣科技界重要客戶與夥伴，一同歡慶英特爾台灣分公司南港新辦公室啟用。英特爾業務及行銷事業群總裁暨亞太與日本區總經理Robby Swinnen亦在新辦公室開幕儀式中，為創新科技區（Intel Innovation Zone）揭幕，並與廣達副董梁次震、精英董事長林郭文艷、英業達董事長李詩欽等合作夥伴，共同展示英特爾與台灣ODM/OEM廠的眾多開發成果。 英特爾在台關鍵功能，在於支持全球產業生態系的發展與轉型。
多年來，英特爾為全球個人電腦品牌注入運算動能，並進一步協助客戶進入並轉型為富競爭力的資料中心供應商，瞄準網際網路通訊協定資料中心市場。台灣產業生態系的貢獻以及與英特爾的緊密合作，亦成就英特爾平台的重大轉型，持續向全球市場推出新款晶片組。 Robby Swinnen表示，創新是英特爾的發展基礎，未來將繼續秉持此精神向前邁進。隨著運算產業朝向多元化發展，英特爾在台灣與商業夥伴共同開發令人振奮的創新產品，未來期盼能精益求精，協助客戶在智慧與連網技術等各個層面的發展，共創新的產業生態系與加速業務成長。
中國傾全力提高半導體自製比重，早先一步在大陸蹲點設廠的聯電（2303）因占地利之便，有望搶得有利位置。相較之下，晶圓代工龍頭台積電（2330）雖然技術領先，但是否赴大陸佈局則還在猶豫。 聯電與大陸伙伴合資在廈門建造12吋（300 mm）晶圓廠，目前工程進度超前，據聯電執行長顏博文表示，投產時間有望從明年第四季提前至第三季。另外，儘管面臨台灣明年政黨可能輪替的不確定因素，但顏博文表示，基於長期成長機會，仍將持續深耕大陸。
聯電大陸新廠總投資規模預估達62億美元，按照規畫，新晶圓廠初期每月可產出5萬片晶圓，最終產能還將擴增兩倍至每月十萬片，將是中國最大晶圓廠之一。 據國際產業研調機構IC Insights調查，去年大陸半導體需求約1千億美元，成長率超過一成，已是全球最大半導體市場。IC Insights進一步預測4年後，大陸半導體市場規模將擴增至1,520億美元，絕對是兵家必爭之地。
中國社科院房市政策建議
中國社科院昨（3）日發布最新報告指出，儘管大陸房價近期有上漲趨勢，但回暖基礎不穩、波動風險較大，預估房價仍有可能在2016年第2季呈現「斷崖式下跌」。 不過，中國社科院財經戰略研究院長高培勇晚間透過中國證券網澄清，有關出現斷崖式下跌的報導，內容不準確，以偏概全。他表示，社科院報告的主題不是這個，只是客觀的分析未來一年或者幾年，會影響住房市場有那些因素。 昨日報告並認為，2016年商品房投資可能增加，不過基於2015年商品房銷售接近2013峰值，改善型需求已大幅釋放，因此明年，住房銷售成長會缺乏動力，建商應將目標鎖定「去庫存」。
第一財經報導，根據中國社科院昨日發布的「中國住房發展報告2015-2016」，在2014～2015年間，房市成長呈現V字型變化。其中，銷售面積在2015年2月跌幅最大，直到6月由負轉正；房價也在2014年10月縮小降幅，並在2015年3月轉正，並明顯上升。 值得注意的是，商用建案投資增速從2014年的10.5％降至今年前10月的2％；住宅建案投資增速則從2014年的9.2％降至今年前10月的1.3％。房地產投資對經濟成長的直接貢獻率幾乎為零，與上一年相比，對經濟成長率的貢獻降低0.21個百分點。 自2014年第4季以來，中國政府採取一系列促進房地產發展的宏觀政策措施，包括多次調降存準率及降息，取消多地住房限制購買及各項優惠。但導致上述「銷售增加、價格明顯回升、投資增幅遽降」等狀況的主因，是在當前市場環境及預期影響下，金融機構資金供給結構的不均衡所致。 此外，房市庫存較低的一線城市（北京、上海、廣州、深圳），在上述政策刺激下，銷售與房價大幅提升，然而，庫存較多的三、四線城市房市依舊慘澹。
報告認為，單純依靠短期的宏觀政策，難以刺激房市更大的需求，應從需求與供給、長期與短期等方面綜合考量。而運用政策工具時，除應考慮作用所需時間，也必須考慮不同城市對政策工具反應程度的空間差異。 中國社科院提出幾項政策建議，除在金融方面持續適時降準、降息；在財稅方面，降低住房交易的稅賦；在土地方面，擴大建地供應，社科院也特別提到，相關單位應鼓勵建商轉型升級，協助其融資以支持併購重組。 (工商時報)
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