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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】凶宅…處處都有！
中工近五年營收獲利
由中工（2515）主導的北市民生社區延壽國宅海砂屋都更改建第一期M區46戶，預計年底可取得使用執照；中工依比例可分得16戶，依當地目前新屋市價，市場估，中工明年可有近7億元的入帳。 在士林自建建案「水研」的入帳，以及上半年售地處分利益，中工今年累計前三季的稅後淨利13.99億元，年成長295.9％，也是近十年來最高。 由於這批在民國70年代由北市府興建的國民住宅「延壽國宅」，共有6區（I區、J區、K區、M區、N區、O區）全是海砂屋，而中工已取得4區的都更興建，並將陸續在明年第三季開始動工，法人因此認為，未來5、6年，中工每年營收都有10億元以上的增加，營運逐年成長可期。 中工行銷長郭宏章指出，第二期的K區都更從100年開始洽談，已完成所有都更程序，預計明年第3季動工，由原有85戶增為121戶，每戶大小與M區相同；第三期I區住戶同意戶已達92％，戶數將由原203戶，都更後為290戶；第四期J區住戶同意戶達90％，戶數由原336戶，改建後為480戶，且都更面積創下台北市最大的3,030坪（1公頃）。 中工分析，附近民生社區為台北著名的優質社區，但均為四層老公寓，近年罕見電梯預售屋和新成屋出售，附近居民換屋需求非常強烈，且房價難墜，新屋房價將落在每坪百萬元上下。 法人指出，延壽國宅的6區海砂屋共改建704戶，屬中華工程部份有4區654戶，改建後增為937戶，中華工程可售283戶及停車位，再加上中工在南港區重陽路一段的700坪基地60戶海砂屋改建，以及信義計畫區的超級豪宅「陶朱隱園」工程，中工未來五年可從房地產市場取得的營收獲利可觀。 (工商時報)
身價逾300億元、曾為印尼首富的「紡織大王」家和紡織創辦人宋良浩，從2009年響應政府鼓吹鮭魚返鄉投資以來，成立台灣僑外資HKI虹光國際，決定在台北落地生根，大舉扎根建築業。近6年來陸續狂掃精華地段店面、土地和辦公大樓，累計已砸下百億元；最近又出手插旗台北市大直美麗華商圈的商業區土地，對於台灣房市頗具信心。 HKI虹光國際公司副總經理曹松連表示，接下來，HKI虹光國際還是會評估加碼台灣房地產，可能比較會聚焦在台北市的精華地段。 曹松連表示，宋家近6年來陸續回台投資的不動產，都集中在店面、辦公和土地等商用不動產，估計原始成本已投入近100億元；宋家希望一切低調、平實，希望好好經營，而且買進的不動產，大都是採取只進不出的策略，堅持長期持有。像大稻程新聯大樓、德輝信義大樓、永康街高記店面、統一大飯店、環球金融大樓、仁愛路圓環麵包店店面、和平西路二段土地、中山北路二段土地、公館店面，還有最近才入手的大直商業區土地，都被「宋家王朝」收購。其中仁愛路圓環店面收購價在當時以每坪640萬元刷新天價。
1932年出生、今年82歲的宋良浩，這幾年已定居在台北市；在台事業已交棒給次子宋文波的兒子宋大江，目前擔任僑外資虹光國際開發公司總經理。 宋大江表示，HKI虹光國際開發3年前成立，推出第一筆住宅案－中正區「荷里居」已全數完銷，總銷金額約6億元，2015年完工交屋，第二筆住宅案「中山雋」位於中山北路二段巷內，期待打造經典之作，今年3月動工、採先建後售，總銷金額還沒確定。 對於台灣積極進行不動產稅制改革，2016年將開徵房地合一實價課稅，是否會影響宋氏家族投資台灣的布局？宋家老神在在大器回應：政策降溫，只是房地產稅制合理化過程的「一個漣漪！」宋家一定依法配合。 宋良浩和他積極培育的家族接班人－孫子宋大江，已陸續砸進百億元，在台北、台中大舉「掃地」、「獵樓」，迄今「宋家王朝」回台灣不到6年，已擁有至少1∼2萬坪不動產，堪稱地產新大戶。 宋良浩出身福建，少時飄洋過海到台北市迪化街、作成衣發跡，70年代的台灣紡織業極盛時期創辦家和紡織，之後滾了上百桶金，陸續在印尼二度創業，並在廣東、江蘇、河南、澳洲等地，投資設廠、開枝散葉，搏得「紡織大王」威名。 早在80年代，宋良浩就先培養第二代接班，他的次子宋文波接掌廣東的永盛化纖公司擔任董事長，陸續奠定亞洲企業版圖。2008年政府積極鼓吹鮭魚返鄉投資，宋良浩2009年決定落葉歸根、以台商身分返台還鄉，對於房地產情有獨鍾，並交棒台灣房地產投資事業給孫子宋大江，近幾年狂掃台北市和台中市的店面，躍居為房市的A咖神祕大戶。
景氣寒冬，不過房市卻再傳大戶進駐！據傳醫美大亨愛爾麗生科公司董事長常如山，將砸7.3億收購台北市內湖舊宗段民權東路六段、近舊宗路Costco路口的「世久家俱展場旗艦店」的整棟大樓，堪稱「危機入市」的勇者。
據悉常如山此次插旗內湖，應與內科聚集高科技產業、陸客團，且極具發展生醫美容、儀器進口和生技產業潛力有關；在商用不動產市場冷清，建築業普遍縮手之際，常如山此次大手筆收購內湖不動產的動作，勢必引發市場關注。據內政部實價登錄資訊顯示，全棟建物佔地443.32坪，總建坪為1749.4坪，換算每坪約41.72萬，若以素地價格觀察，每坪土地交易價格則為164.66萬元。
業界人士表示，愛爾麗公司插旗內湖，依大樓約12年的屋齡，土地分區為工業區判斷，依法應作為倉儲使用，因此買家很可能是自用用途。而第一太平戴維斯則表示，內湖西湖段開發已達飽和，廠辦價格高昂，低空置率導致大面積辦公空間難尋，因此企業總部的需求逐漸往南擴張，且隨著西湖及文德段開發率已達9成，擁有廣大腹地的舊宗段，則將成為內科園區未來十年發展的明日之星。
中信人壽與新亞建設合作參與的高雄市政府「和發產業園區」委託開發案，4日上午於「和發產業園區」和春基地舉行動土典禮。中信人壽指出，這項產官攜手的合作案，預計2019年竣工啟用，期待能成為台灣產業園區開發新典範。 高雄市「和發產業園區」動土典禮，由高雄市長陳菊率陳金德、許立明兩位副市長、經濟部工業局組長陸信雄、經濟發展局局長曾文生，立法委員林岱樺、高雄市議會議長康裕成、副議長蔡昌達、中國信託慈善基金會董事長辜仲諒、中信人壽董事長凌氤寶、總經理林欽淼，合發土地開發（股）有限公司董事長鄒宏基、新亞建設總經理朱台森等人共同進行動土儀式。 中信人壽董事長凌氤寶表示，高雄市是一個充滿生命力與積極向上的城市，中國信託全力支持高雄市發展，不但以中國信託慈善基金會投入公益資源；包含志工服務、點火善款、信扶專案等，集團贊助之中國信託文教基金會首屆新舞臺藝術節也移師高雄舉辦，提升高雄藝文發展。高雄市具有產經發展潛力，透過積極參與高雄市的公共建設，期待帶動大高雄的經濟發展並創造間接就業機會。
此次中信人壽與新亞建設共同參與高雄市政府「和發產業園區」的開發案，透過合組的合發公司專業技術團隊的協力合作，輔以高雄市政府全力支持，有信心能如期如質達成開發任務，創造國內保險業資金投資產業園區開發的成功典範。 中信人壽表示，為響應政府鼓勵保險業資金投入公共建設，接受高雄市政府委託，以保險業資金辦理專案運用參與本項開發案，並依循相關法規，協助專案公司建立嚴謹的內部控制與內部稽核制度，確保開發資金運用合理與效率。 中信人壽表示，感謝高雄市政府給予團隊參與本案的機會，更期待為高雄市產業發展帶來新契機，建構高雄市新興產業聚落，未來更希望引進國際級廠商進駐，引進資金投入高雄、繁榮臺灣，這也是中國信託支持臺灣經濟發展的具體行動。 (工商時報)
新竹市香山地區面積佔竹市一半以上，但因人口數少，長期資源分配相對較市區少，新竹市長林智堅表示，市府今年及未來將投入廿二億元，進行香山地區的建設，包括香山地區國中、小學的體育運動設施改善，並針對青青草原及十七公里海岸線籌設溼地生態館及設施改善工程，期許翻轉香山地區，成為竹市觀光重要廊帶。 • 新竹市府今年度及未來將投入廿二億元經費，進行香山地區的改善與規畫，要讓香山地區成為竹市重要的觀光廊帶，包括風情海岸等修繕，都會著手進行。
林智堅說，市府投入改善校園的體育運動設施共兩千六百九十萬元，其中有八處用來改善香山地區的學校，像港南國小、香山國小、南隘國小年久失修破損嚴重的操場，以及南華國中籃球場、富禮國中射箭棚及圍籬維修等。 林智堅說，過去香山區教育資源分配上相對較為缺乏，但他認為香山地區學生應得到更多照顧，今年在香山區投入的改善經費和比例，是過去幾年比例最高、金額最多的一次。 啟動風情海岸等改善工程 他說，除教育處，產發處、城銷處也積極爭取中央補助並編列預算，對香山區提供非常多的建設經費和願景，像產發處將啟動風情海岸、濕地生態教育館、金城湖賞鳥區等多項工程的改善，城銷處也會進行十七公里海岸線的設施改善和青青草原活化利用等。 林智堅說，包括今年度已核定、以及未來即將投入在香山區的經費，高達廿二億元，可說是近年對香山區投入最多金額建設的情況，要展現市府對香山地區的重視，也要翻轉香山地區，成為竹市重要的觀光廊帶，讓香山不再是竹市的後山，而是竹市觀光資源的靠山。
王如玄軍宅案引發社會關注，屏東共和新村眷改案延宕10年，去年新大樓才蓋好，拖至今年9月底才開始辦貸款，最近慈德五村有卅多戶改拿錢走人，眷戶直言：「不住了！」坦言對建築品質不放心。 慈德五村眷戶小童說，辦理完貸款手續後前往新大樓場勘，發現不僅欄杆鏽蝕斑斑，用的材質也差，而地下室入口高度不夠，休旅車下不去，讓她直搖頭，加上傳聞太多，第一批就有5人改成「拿錢走人」。 慈德五村部分眷戶則認為，眷一代苦等不到新房子住就去世，遺眷只領半餉，還得負擔高額貸款，自付額1百萬降價也爭取無望，因此多數打消入住意願，眷戶說：「反正拖時間的是軍方，既然雙方沒有共識就算了。」後來陸陸續續有卅餘戶跟進不住。
願意付錢搬家的1名眷戶說，軍方有給一年「保固期」，發現有缺失會維修到好，而十月份屏東市崇仁新村國宅社區傳出公共工程瑕疵，看到「天花板破洞」的報導也令他擔心不已。 今年九月在辦理貸款地點，就出現「眷改蟑螂」到處發傳單，強調可以突破「五年限制」先行私下交易，日前更到新大樓附近發宣傳單，相當囂張，不過對於仍選擇拿錢走人的眷戶來說，居住品質更重要。
台積電明年全力衝刺先進製程並強攻整合扇型封裝（InFO）服務，帶動明年資本支出大增、上看120億美元（約新台幣3,960億元）新高。台積電並將落實半導體設備本土化策略，帶動漢微科、弘塑、辛耘、京鼎、華晴等設備廠商機大開。 台積電共同執行長劉德音日前首度揭露台積電7奈米確切時程，預計2017年第2季試產，同時透露開始投入5奈米研發。 劉德音並向供應鏈喊話共同合作，全力投入先進製程研發，挑戰全球半導體霸主地位。 台積電先前下修今年資本支出到80億美元，稍早劉德音接受外電專訪時透露，明年資本支出將超過今年。台積電表示，明年資本支出仍待董事會決議後通過。
設備商推估，台積電明年資本支出將逾百億美元，甚至達120億美元，創歷史新高，以因應多項先進製程布建的設備需求。 半導體設備業者關注，台積電明年16／10及7奈米三項先進製程同步衝刺，雖然16奈米前段設備採購幾乎已到位，但台積電配合16奈米單晶片（Soc）解決方案，擴大後段InFO產能及相關自動化積極落實本土化，讓明年大增的資本支出大餅，開始流向本土半導體設備廠。 半導體設備廠表示，明年受惠的本土設備廠，包括提供高階檢測儀器的股后漢微科所生產的電子束檢測設備拉貨動能增溫之外，弘塑、辛耘、華晴及鴻海集團旗下京鼎也陸續接獲台積電訂單。 其中，弘塑濕式製程設備因獲台積電認證及大單加持股，有望成為大贏家，本土投信上周五（4日）拜會弘塑之後，上修該公司今、明年每股獲利，分別達15.26、17.68元，增幅逾15%，並將目標價由182元上修到256元。
半導體設備商表示，台積電過去多採用日廠生產的後段封裝設備，但近期在龍潭廠建置方InFO封裝濕製程設備，已確定向弘塑及辛耘採購，弘塑首批配合InFO試產訂單達15至20台，估計貢獻弘塑明年上半年營收約4.5億至6億元，將使弘塑淡季不淡。 此外，帆宣、辛耘、京鼎、華晴和盟立等，也可望受惠。 相關廠商均都認為，隨著半導體庫存調整今年底結束，明年訂單能見度將顯著提升。 法人預估，帆宣、京鼎今年受惠全球半導體業支出維持高檔，加上晶圓凸塊封裝的需求仍強，推升相關設備機台需求，兩家公司今年業績均可望年增15%至20%，明年訂單能見度可望更好。
10月底最新統計顯示，國內38家投信中，包括元大、群益、復華、國泰和摩根等五家投信公司股債基金規模超過千億元；過去三年規模維持千億以上的瀚亞投信年來規模衰退，使得投信千億俱樂部成員三年來回落至僅有五家。 今年投信基金整體募集基金檔數不少，但募集成效普通，加上市場波動過大，投資人波段操作轉趨積極，因此多家投信規模驟減，尤其是新基金募集較少的公司更是明顯。 據統計，和去年底相比，規模成長較多的有台新、元大、群益、野村、日盛投信等。
投信業者表示，今年新基金募集成效並不算好，加上巴西、拉美等基金慘賠，有這類相關基金的公司，規模多少會受到影響。 近年來規模持續穩定維持在千億元以上的，則有群益、復華和摩根投信，這三家投信近五年基金規模都有在千億以上，其中群益投信是唯一基金規模連續15年達千億以上。元大投信則是在2007年到2010年維持千億以上規模，之後是因為併購寶來投信，規模穩居近3,000億元左右的水準。 和去年底相比，至今穩坐千億元以上規模的這五家投信公司，年來規模都持續成長，其中又以元大、群益投信成長較多，整體投信產業大者恆大趨勢更加明顯，總計五家千億俱樂部公司佔了整體投信近四成的規模。 其中國泰投信以黑馬之姿，自2013年首度站上千億元規模後，將可望連續三年站穩千億元大關。 (工商時報)
鑽石、晟德生技投資基金概況
證交所將推動創投公司可以申請上市櫃，鑽石、晟德生技投資基金希望能拚首波上市櫃，由於兩檔旗下投資多家生技公司，橫跨新藥、醫材等創新領域，未來掛牌後，將讓投資人有更多選擇，也讓資本市場更多元化。 鑽石與晟德兩檔生技基金是當前台灣唯二永續且聚焦投資生技的基金，據悉，這兩家公司近期都積極準備「上市櫃」，其中鑽石內部透露，公司正準備明年下半年公開發行 、年底前登錄興櫃。 鑽石生技是目前國內最大的生技創投基金，規模約80億元，也是唯一在創立時就以永續基金為定位成立的投資基金，股東除了中天生技集團外，還有潤泰集團、台新金控、富邦金控等。所謂永續基金是指不會對投資標的限定年限，不像一般私募基金通常會在投資七年時退場，以獲利了結，永續基金則會一直保有持股，將獲利以股利方式與股東共享。
據悉，鑽石生技近期投資的創新案源不少，除了投資早期新創公司，也積極與各大專院校合作，培植新創人才、鼓勵人才創業，扮演天使基金角色，合作學校包括台大、交大、成大、陽明等。 在投資案源方面，最受矚目的是來自中研院基因體中心的醣類新藥技術所成立的「醣基生醫」，另外，國內多家還未上市的一線新藥公司，也多有鑽石生技的注資。 此外，晟德生技工業銀行是董事長林榮錦號召成立，目前與晟德大藥廠合併，投資領域多元，包括蛋白質藥、益生菌、醫材、特色藥、新藥等均有著墨，也是國內少數聚焦生技的大型創投基金。
行政院2015年生技產業策略諮議委員會議（BTC）建議允許永續型生技創投基金上市掛牌，透過資本市場加強對生技產業投資，是未來政府推動生技產業的重點之一。 證交所決定推動資本額20億元以上的創投公司申請上市櫃，目前符合資格的創投公司超過十家，其中鑽石、晟德生技工業銀行等是少數符合資格的投資基金。 業界指出，此舉可擴大資本市場參與成員，讓各種不同類型的優質公司上市，市場會更多元化，投資人以往買生技股票時，很擔心單一藥品若不成功，投資就打水漂，透過基金方式則有多檔投資，分散風險。 同時，聚焦生技產業投資的永續基金，在資本市場募資後，又能再投資更多生技公司。
基本面一覽
國產與日本sanwa合資，將進入網路電商領域，發展住房設備和建築建材銷售事業。圖／業者提供 垂直整合、異業結盟，創造多元商機；國內預拌混凝土市場市占率第一的國產建材實業，近期將和日本網路建材銷售第一品牌商sanwa company合資，在台成立「睿信三輪」公司，切入電商領域，共同發展住房設備和建築建材銷售事業。 國產建材實業執行長徐蘭英表示，這是sanwa company首次赴海外市場成立合資企業，目前已送投審會，年底就可設立，這家公司最快明年第二季應可上線，初期以台灣為主，第一年營業額目標上看1億，5年後達到10億元，並把市場開發到亞洲及全球。 據了解，「睿信三輪」初期資本額為1億元，股份由國產建材實業占60％、總部位於日本大阪的sanwa company占40％。 徐蘭英指出，初期，這家公司將以貨櫃尺寸類似的空間大小，透過CLASCO設計空間，以重型鋼骨來架構的一種模組化建築，內可設置廚房、與衛浴設備、室內與壁面裝飾、以及其他設計精緻的居家配件。 徐蘭英強調，所有的框架、設備、乃至於內部裝潢，均在日本工廠完成，除品質高、運送簡單，還能大幅減少工期，藉由每組設計空間拼接，可以彈性的組合出可大、可小的各種建築用途。
這種模組化建築已經有居家、商業、醫療以及公共等四種用途規畫，商業用途可使用在商品銷售、餐飲店鋪、辦公室、展示廳、飯店等；居家用途則有別館別墅、獨棟住宅、共同住宅、臨時住宅等；醫療用途則有：無菌室、檢查室、病房、宿舍、藥局、診療所等；公共用途則是：區域型集會場所、小規模圖書館、行政辦事處、避難所等。 國產創意混凝土事業處總經理謝璧騰表示，這種組裝式的建築，費用至只有實體的三分之一、甚至更便宜，並可減少內裝修成本，內部設備可重複使用，也符合全球環保潮流。 謝璧騰強調，這家公司剛開始的線上客戶群，將以B2B 80％、B2C 20％為主，在市場操作熟悉後，不排除和集團及外部物聯網串連，擴大通路及客戶群，並引進sanwa已有的廚房設備、衛浴設備、各類地板以及門板、家俱收納櫃等，擴及個別建材銷售的電商市場。 (工商時報)
南部上市櫃企業聯誼會「港都會」會員總市值超過4,000億元，新任會長、同時也是被動元件上游設備廠雷科（6207）董事長鄭再興發豪語，規劃在明年3、4月間為港都會成員舉辦聯合法說會，希望會員明年總市值能破5,000億元。 磐石會、中菁會、億載會、港都會並列國內四大上市櫃企業聯誼組織，會員廠商總市值數兆元。主要成員以高雄廠商為主的港都會，會員除了同為被動元件業的雷科、興勤、旺詮、加高外，還有蘋果概念股的正崴、台郡、台虹，以及傳產高價股精華光學、寶雅等。
港都會昨（6）日舉行新舊任會長交接典禮，鄭再興自加高董事長楊瑞陽手中，接下第七屆會長職務，金管會主委曾銘宗、高雄市長陳菊等，都親自到場祝賀。 鄭再興致詞時表示，港都會的主軸是建康、樂活、創新、向前走，希望明年能夠創新，股價也更加創新。 鄭再興指出，現在是打團體戰的時候，據計算，港都會成員總市值逾4,000億元，雖然目前看來明年景氣不是那麼樂觀，但藉由在場企業家們的努力，希望明年總市值能夠突破5,000億元。 市值要能突破，股價勢必要有所表現才行。鄭再興指出，他預定在明年3、4月間為港都會會員舉辦聯合法說會，提高會員的市場能見度。至於會有哪些廠商參加？他說，現在還在規劃中。
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