歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話:(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真:(02)2578-4950
地址:台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口:
周曼真主任(Anna #212)黃宣慈(Mia #230) 王詠樂(Zora #235)

房產新聞

  1. 賣了A8 新壽再獵鑽石地

  2. 今年最大筆商用不動產開發案 台肥 南港C2案明動土

  3. 全力衝刺開發 高雄亞灣區八大民營地主 到位

  4. 高市16日將標地 地政局 專案協助得標者融資、過戶

  5. 高鐵新三站周邊土地漲 彰化田中每年漲約177%最驚人

產業新聞

  1. 反制紫光? 200億併購基金 最快年底動起來

  2. 信錦、新日興 陸續整併大陸廠

  3. 台灣寬頻砸30億 買數位機上盒

  4. 前進東協 台啤投資越南

  5. 台泥 貴州垃圾處理廠投產

 

【歐亞專欄】凶宅…處處都有!


1、賣了A8 新壽再獵鑽石地

2015年12月14日 04:10 記者彭禎伶、譚淑珍/台北報導

「如果國內一棟大樓每年收益率只有2~3%,國外有4~7%,為何不轉換標的?」新光金董事長吳東進表示,已在日本東京表參道上尋得一棟大樓,正向金管會申請,搭配成立特殊目的公司(SPV),在當地貸款70%以上買下大樓,估算一年投報率可達7%以上;另外如買入倫敦大樓、國際板債券等,都可逐步拉高新光人壽的資金收益率。

新壽的新光三越A8館上周五(11日)以270.34億元出售給富邦人壽,創下國內單筆不動產交易案最高金額紀錄,新壽年底前可認列78億元獲利,原本也計劃出售的信義曼哈頓大樓則暫不處分,新壽手中還有近1,100億元的投資性不動產,增值利益達400億元。 吳東進說,這是資產活化的過程,出售增值已高標的實現獲利,同時也會積極找新的「鑽石」。如新光在國內買了南港軟體園區捷運站附近、靠近中信金總部的土地,正在興建;板橋火車站附近的新金融大樓已快完工,板橋油庫口相鄰的二塊土地打算興建複合式銀髮族住宅,年底就要發包,要落實社區養老、在地老化的想法。 至於三重地區,新光也買了機場捷運及北捷共構站附近的土地,另外加上承德及百齡地段的土地,吳東進說:「這些都是鑽石,是我們數十年不動產的眼光,會是將來明星地段,未來會展現極大的增值」。

吳東進表示,除了國內積極尋找下階段明星地段,國外則投資了倫敦大樓,年化投報率4%以上,日本爭取能靠SPV提高投報率,一年光租金收益可增加數億元。 新光金已替子公司新光人壽訂出四大改善體質策略,一是降低資金成本,年底預計降到4.51%,之後每年至少降10個基本點;二是提高經常性固定收益率,三是改善資產品質,嚴格執行停利停損機制;四是請波士頓顧問集團(BCG)替新壽量身訂作一提升業務員產能方案。 (工商時報)

TOP


2、今年最大筆商用不動產開發案 台肥 南港C2案明動土

2015年12月14日 04:10 記者方明/台北報導

台肥(1722)斥資近120億元興建的南港「C2觀光旅館辦公大樓」案,將於明(15)日舉行動土典禮,該案將是不動產景氣低迷下,今年最大一筆商用不動產開發案,C2案預計109年底開幕營運,每年可替台肥貢獻8億元租金收益,若再加上C3、新竹D7A及中信金控總部,預估未來台肥每年光租金收益即可逾15億元。 台肥南港C2案從招標到動工歷經3年,董事長李復興101年6月到任後,不僅將C2案從議價改為公開招標,以30年租約計算,就讓台肥多了66億元的租金,還將原規畫興建2棟(1棟飯店、1棟商辦)改為3棟(2棟飯店、1棟商辦)。

李復興表示,原本C2案1棟商辦將出售用於南港C3案開發資金,上任後決定將C3案改為地上權素地出租,不僅不用出售C2商辦大樓,C3案還有150億元權利金入帳,成為台肥後續土地開發資金活水。 C2案基地面積7,051坪,將投資近120億元興建2棟國際觀光旅館,已分別由漢來、凱薩2家飯店業者承租,另1棟商辦大樓也由東正投資公司得標,C2案預計109年底開幕營運,租期長達20年(到期可延長10年),預計每年可替台肥貢獻8億元租金收益。 南港C3地上權案分二階段標售,第一階段45年地上權、權利金150億元,已在今年8月由中壽與台壽2家壽險公司聯手取得。 台肥C3地上權標售出去後,除權利金150億元已一次性入帳外,每年還可依照公告地價的0.8%收取地租,預估45年地租約30億元,權利金加上地租台肥每年將有約5億元的穩定收益。

此外,台肥新竹科商園區第一期D7-A單元,基地面積約1.1公頃,將興建一座環保綠建築暨現代化智慧型商辦大樓,已於103年第1季取得建照後動工,預計106年初完工,規劃地上1~3樓為商場、日常用品零售業,高樓層為產業辦公室。台肥表示,該棟商辦大樓預計106年初取得使用執照,預估年租金收益可望逾億元。 南港C6~C9土地已由中信金控總部承租,設定50年地上權,按公告地價收取8%年租金,每3年調整1次。 台肥今年有「無雙」個案入帳貢獻,法人預估全年EPS可達2.5元。

TOP


3、全力衝刺開發 高雄亞灣區八大民營地主 到位

2015年12月14日 04:10 記者顏瑞田/高雄報導

高雄亞洲新灣區八大私有地主重劃摘要

高雄市的土地重劃重心,從北高雄的農16、美術館、中都,轉向南高雄,在原本堅持自辦重劃的台肥,同意公辦重劃之後,台塑、統一、中石化等高雄亞洲新灣區八大民營地主,全部到位,將在高雄地政局的主導下,全力衝刺開發面積高達100公頃的工業區土地。

高雄市政府地政局長黃進雄表示,高雄亞洲新灣區內的八大民營地主,在台肥改變立場,同意由高雄地政局進行公辦重劃之後,等於民營地主全部到位,為了進行最後2個到位的台塑和台肥土地重劃,高市府並已配合編列105年度的預算,準備執行重劃工作。 黃進雄在向亞洲新灣區的地主說明開發時指出,過去的土地重劃、開發,幾乎都位於北高雄,不過,「我的任內土地重劃,將以南高雄的亞洲新灣區為重心」。包括102年8月的都市計畫通盤檢討、高雄展覽館等旗鑑建設、高市府與港務公司合作活化產、及環狀輕軌通車等,有關亞洲新灣區發展的唯一目標就是促進經濟發展,在高市府跨局處的合作下,高雄地政局最重要的工作,就是做好土地分區開發。

如今,在緊鄰高雄港旅運中心旁邊的中油60期重劃區,已經完成土地分配,目前屬於土地汙染整治階段,國泰化工為主的65期,也在今年2月完成土地交接,統一集團的79期也在今年8月公告土地分配,他表示,中石化為主的70期已進入辦理環評與都計變更,東南水泥的80期則在今年10月將重劃計畫書送請內政部報備,可望明年第3季開工,台糖為主的83期,正在進行地上物查估和土地分配計畫。 黃進雄說,前述八大重劃區面積合計達80.32公頃,地主可取回48.82公頃的肉地,更重要的是,地主取回的土地,除了住宅用地,也包括許多商業用地,有助活絡商業經濟和產業投資,他表示,如果再加計未來還會加入的中石化和台塑部分土地,整體民營地主的面積將達100公頃,他有信心可以在108年8月「降低土地回饋比率4%到7%的大限之前,完成重劃開發」。 (工商時報)

TOP


4、高市16日將標地 地政局 專案協助得標者融資、過戶

2015年12月14日 04:10 記者顏瑞田/高雄報導

高雄地政局16日將標售金額約10億元的14筆土地,破天荒專案協助得標者,辦理高銀融資,並趕在年底過戶,避免明年1月1日起實施的兩稅合一的高稅制,此外,高雄地政局除既有庫存土地可供標售,在完成亞洲新灣區的八大重劃區之後,高市府可望取回2公頃多的建築用地,為未來的土地標售添加核心土地庫存。房地合一課徵所得稅新制將上路,土地、建物交易取得日期在105年1月1日以後,權利人再移轉時,屬房地合一課徵所得稅的課稅範圍,但所有權移轉登記日期在104年底前,持有2年後出售仍適用舊制,可增加資產處理選擇性。

高雄地政局剛好選擇12月16日辦理第4季開發區土地標售,局長黃進雄指出,值此房市走緩情況下,基於市場供需的考量,主攻中都、鳳青、及高雄大學等開發區多筆中小面積土地,進行標售,總價5千萬元以下的土地,占了10筆,大約66.67%。為了因應房地合一105年1月1日實施,此次得標的地主,如果有意在今年年底前,辦理完成產權移轉登記者,地政局已研擬專案服務措施,如有貸款需求,另協調「高雄銀行巿府分行」辦理核貸專案服務,經該分行審核符合申貸條件的案件,該分行可於104年12月24日完成作業,在程序完備之後,讓得標人儘早完成產權移轉登記。 (工商時報)

TOP


5、高鐵新三站周邊土地漲 彰化田中每年漲約177%最驚人

鉅亨網記者王莞甯 台北 | 鉅亨網 – 2015年12月13日 上午10:57

高鐵苗栗後龍、彰化田中和雲林虎尾3站在今年12月正式營運,除了提供在地人更便捷的聯外交通,也可望活絡當地觀光產業,大家房屋企劃研究室依據實價登錄整理101-104年新3站地價平均年漲幅,發現從民國101年年底至102年初車站動工起,價格輪番上漲,其中,彰化田中每年漲約177%最驚人、苗栗後龍站每年漲幅約16%、雲林虎尾站每年漲約7%。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,投資人看好通車後商業活動效益,從101年車站動工時開始布局,彰化田中站地價巨幅增長的原因在於,當初投資土地時為農地,之後地目變更為建地,加上通車效益,使價格大幅攀升。

住商彰化員林店店東江建德進一步指出,田中站交易最熱絡在102年,投資者多來自桃園和新竹,當時投資農地每坪約1.2-2萬,再變更為建地,現在建地行情在每坪15-20萬。 而苗栗後龍站和雲林虎尾站周邊因土地使用分區不同,價格有所落差,以商業區價格最高,苗栗站和雲林站商業區最高行情可到每坪30萬。 雲林縣長年受大眾交通工具便利性不足所苦,雲林虎尾站通車後僅需90分鐘可到台北車站,開拓了虎尾站周邊的發展性。住商虎尾高鐵店店東許源明表示,高鐵虎尾站周邊購地置產多來自桃園和台中,賣相最佳土地有3種,第一種是使用分區為住一、住二,目前行情在每坪8-9萬,第2種是住三,每坪11-13萬,第3種是商業區,每坪15-18萬,如果臨車站大門,每坪可到30萬。

許源明指出,今年整體市況不佳,交易較少,有2-3筆土地交易因持有人資金壓力大降價求售,降幅約10%,不過,大部分的地主認為後市可期,不急於在此時脫手。 至於苗栗後龍站周邊投資可分為3部分。住商頭份中央店經理林幗珍表示,第1個地段是「龍富段」,車站及周邊商業區行情每坪24-30萬,住宅區每坪15-20萬;第2是「龍椅段」,位於車站北邊,此區為住宅區,區域內有雙語學校「新港國民中小學」,地價每坪16-19萬;第3個部份是「龍頂段」,此地段為住宅區,地價在每坪13-16萬。 林幗珍指出,本地地主在配地後部分釋出,買家為外地投資客和建商,由於中心區位已漲至高點,今年交易量銳減,反而促進周圍農地交易,目前周邊農地靠近中心約每坪1-2萬,外圍每坪不到1萬,吸引外地投資人在此置產,做休閒、退休使用。

TOP


 

1、反制紫光? 200億併購基金 最快年底動起來

2015年12月14日 04:10 記者呂雪彗/台北報導

 紫光挾龐大資金對台灣封測展開併購,而台灣200億元併購投資基金也將動起來!據悉,中華開發集團子公司已提出規模逾百億元併購投資基金設立,日前闖過第一關政策審查,如月底闖過技術審及財務審查,可望拔得頭籌成為第一案。 據透露,明年1月還有第二案可望設立,是由本土電子半導體集團旗下公司提出。 去年10月時工信部宣布成立1,400億人民幣國家大基金扶植中國半導體,清華紫光集團扮演火車頭在全世界攻城掠地,其大動作令我政府高度戒備。毛揆也指示國發會,200億元國發基金點火的併購投資基金設立要讓資金儘速到位可利用,而不是審查通過還要等1年才能向民間完成募資。

據了解,中華開發旗下管理顧問子公司已向國發基金提出第一個併購投資基金設立,投資標的是以國內中小企業產業升級調整為主,並強調整合綠能及智能產業投資,國發會日前召開政策評估審查會,認為與產業政策發展相吻合。 所謂智能產業,就是在傳統產業注入ICT元素,例如傳統化纖衣服裝置ICT感測器,衣服本身變成智慧衣,可排汗排水,如此可將數據傳輸到公司作智能運用;綠能則包括節能減碳領域。 根據中華開發規劃,爭取國發基金參與投資3成,中華開發本身出資4成,另還有保險公司將投資5%,一旦設立國發基金與該公司簽約,有75%資金可迅速到位展開併購佈局,其餘25%向外募資。

據悉,中華開發提出設立併購基金規模以美元計價,至少有數百億元新台幣。 官員表示,通過政策評估審查第一關,意味可以提案至管理委員會進行財務審查及技術審查,但能否通過這二關,將交由學者專家獨立審查過去該公司投資經驗,管理團隊技術能量等,未來委員採記名投票彌封方式封存審查結果,會做到公正獨立,最後國發基金能否參與投資,國發基金管委員會無法主導。 (工商時報)

TOP


2、信錦、新日興 陸續整併大陸廠

2015年12月14日 04:10 記者李淑惠/台北報導

軸承廠11月營收表現

中國大陸的各項生產成本持續推高,開始讓國內廠商深入檢視大陸廠區的實際效益,並進行後續調整。以軸承廠來說,繼新日興(3376)清理大陸塑膠射出成形事業後,信錦(1582)也決定先清理沒有營運的武漢廠,及獲利不佳的冠華廠,預期營運包袱可望減輕。 另外,信錦11月營收受到營運步入淡季影響,TV以及Monitor出貨趨緩,營收略減至7.78億元,較10月衰退3%,年減13%,累計1到11月合併營收約87.2億元,較去年同期略減少5%。 以信錦今年前3季的獲利進度來看,全年可望站穩5元,且為了讓營運更加輕盈,信錦擬整理大陸廠,沒有獲利的工廠將陸續清理掉。武漢廠因本來就沒有營運,成為第一個整理目標,獲利不佳的冠華廠也在考慮之列。 據了解,信錦持續檢討大陸廠區的布局,預估人員資遣、機台以及行政開支將會在明年提列一次性費用,至於提列多少仍在評估當中。

軸承廠今年營運表現不差,新日興、信錦前3季EPS分別達6.53元、4.06元,法人預期2家軸承廠全年分別上看8元、5元,若著手裁撤不具備效益的大陸據點,反而有助於中長期營運。 新日興近年也積極整理虧損的事業,大陸塑膠射出成形事業於去年12月正式吹熄燈號,而虧損的LED事業、醫療也在最近1~2年收攤,轉投資事業的虧損包袱銳減。今年伴隨蘋果訂單發酵,激勵新日興獲利水漲船高,明年本業的獲利預估也至少貼近9元水準,支撐新日興股價維持高檔不墜。 而積極拉升MIM(金屬粉末射出成形)良率的兆利(3548)11月營收3.63億元,雖較10月衰退12.97%,但符合市場預期,第4季在新的監視器客戶導入之下,兆利第4季營運有機會較第3季成長;今年前3季兆利每股稅後純益已經達2.63元。 (工商時報)

TOP


3、台灣寬頻砸30億 買數位機上盒

2015年12月14日 04:10 記者劉朱松/台中報導

台灣寬頻通訊公司執行長陳振珉昨(13)日宣布,明年將砸下30億元,採購150萬台的數位機上盒,預定明年9月底完成旗下有線電視全面數位化。

台灣第三大有線電視業者的台灣寬頻通訊公司,目前有線電視數位化普及率高達95%,台灣寬頻執行長陳振珉昨(13)日宣布,明年將砸下30億元,採購150萬台的數位機上盒,預定明年9月底關閉旗下有線電視類比訊號,成為全國首家全面完成數位化的多系統經營者(MSO)。 台灣寬頻旗下有線電視業者,包括台中市的群健、苗栗縣的信和、吉元、新竹縣的北視,及桃園市的南桃園等5家有線電視業者,總收視戶數達76萬戶,目前旗下有線電視數位化普及率高達95%,高於全國有線電視數位化平均普及率90% 陳振珉認為,有線電視全面數位化,可帶來台灣的數位紅利,進而有效改善城鄉的數位落差。 

另外,台灣寬頻也斥資500多萬美元,打造全國首創家庭式數位電視錄放影功能(DVR),並在104年資訊月(台中區)首次推出,主力客源以既有及新增的收視戶,積極開發單一電視機收視戶與家庭式多台電視機的收視戶。 群健有線電視總經理林志峰表示,公司去年、今年共花了14億多元,進行建置數位化及相關設備投資,明年又將砸下12億元,採購數位機上盒;另桃園的南桃園有線電視,也將砸下10億元,進行上述採購案。 林志峰透露,台灣寬頻則向韓國上市公司Homecast採購150萬台的數位機上盒,但因數位機上盒的多數電子零組件,均來台灣廠商,讓此次數位機上盒採購案,台灣相關廠商也因而受惠。 台灣寬頻明年也計畫推動有線電視的「智慧家庭」服務,計畫在廠商軟體運用授權下,不只目前家中的電視,可觀看有線電視節目,連手機及平板電腦,也都可觀看有些頻道的有線電視精彩節目。 此外,林志峰也表示,群健有線已斥資建置網路設備,將跨區經營原台中縣的有線電視,使公司有線電視播放範圍,可由原台中市8個行政區,再擴大至原台中縣的21鄉鎮市。 群健目前正與頻道商洽談合理價碼,以爭取頻道授權後,即可跨區經營有線電視,將與原台中縣有線電視業者,包括豐盟、威達,及台數科的大屯、台灣佳光電訊等多家業者進行新一波的市場卡位戰。

TOP


4、前進東協 台啤投資越南

(中央社河內13日電) 2015年12月13日 上午10:42

擁有近百年歷史的台灣啤酒「金牌台啤」,將在越南投產,這是台灣菸酒公司(原公賣局)首次在海外生產、上市的酒品,也是台灣首款啤酒進軍越南市場。 台酒公司歷經兩年多的市場調查及評估,將委託日本Sapporo(越南)啤酒公司在越南隆安省(Long An)代工生產,由總代理商越南環世責任有限公司負責銷售,台酒公司對在越南投產,成為進軍東協的灘頭堡,抱持極大期望。

台日雙方訂於17日在台灣貿易中心胡志明市辦事處舉行簽約儀式,中華民國駐越南代表黃志鵬將應邀見證。 越南人口約9000萬人,以喜歡喝酒出名,被列為世界上酒品銷售量最大的國家之一。統計顯示,去年越南啤酒銷售量達31億公升,以啤酒平均價格每公升1美元計算,越南去年啤酒銷售總額約31億美元。 越南啤酒市場雖然競爭相當激烈,但是投資前景仍然看好,台酒公司這次在越南投資生產,未來發展值得期待。 環世公司總經理廖育珠表示,簽約後將進行試釀,預計明年3月前(農曆年後)推出酒品。1041213

 

TOP


5、台泥 貴州垃圾處理廠投產

2015年12月14日 04:10 記者袁延壽/台北報導

台泥大陸各地水泥廠產能一覽

搶中國大陸十三五規劃環保商機,台泥正積極建構「環保產業價值鏈」;台泥(1101)貴州安順廠與當地平壩縣簽訂25年政府付費營運合約、每日處理當地生活垃圾200公噸,第一個水泥窯協同垃圾資源化處理廠,已在前(12)日正式投產,每年可創造6千萬至1億元人民幣的營收。

台泥資深副總黃健強指出,目前台泥已是台灣主要垃圾處理營運商,處理全台灣約20%的生活垃圾。如今,集團正在把成熟的技術和多年來的實戰經驗引入大陸,要在台泥大陸現有20個廠區遍地開發,爭取當地生活垃圾處理的環保商機。 依統計,中國大陸一年燒掉垃圾約4,200萬噸,占所有垃圾總量的25%,若以目前每噸委託水泥廠焚燒費用約165元計,每年可創的商機高達350-400億元。 黃健強指出,對比傳統的垃圾焚燒發電法,發電仍會產生有毒飛灰和殘渣;水泥窯協同處置垃圾,會更環保、更安全、更經濟,不會給環境帶來二次汙染。

因此,未來的市場肯定會擴大、商機無限。 黃健強表示,目前中國大陸僅有20線協同處置生活垃圾的水泥窯投產,占水泥廠新型幹法懸浮式預熱機熟料生產線總數的1.2%,年處置垃圾只有約200萬噸,不到焚燒垃圾量的5%。因此,台泥集團看準此一市場的潛力,積極建構環保產業價值鏈,以較一般水泥廠更具技術的優勢,提早布局此一版圖。 除中國大陸市場,黃健強也表示,台泥集團在台灣處理廢棄物的經驗包括生活垃圾和工業廢棄物兩部分。台泥旗下成立於1992年的達和環保公司,目前營運管理全台灣6座垃圾焚燒發電廠,年處理量約150萬噸,服務縣市人口近450萬人,約占台灣人口的五分之一。 另外,台泥也在籌畫擴大汙水處理領域,積極延伸環保產業價值鏈,以因應中國大陸十三五規劃未來對環保產業的培植、全球節能減碳趨勢的發展。 黃健強表示,環保產業將是台泥集團另一個提升產值及營運力的價值鏈。 (工商時報)

TOP


 

 

【歐亞】臉書粉絲專頁

 

 

【歐亞專欄】 凶宅…處處都有!

發文者:五支菸 

 

        近日接獲某家銀行的房貸業務人員來電詢問有關凶宅的問題,問題是因他的客戶有想購買一間房子,但該房仲告知客戶,此標的為凶宅,而客戶向該名房貸業務人員詢問貸款,但基本上如果確定為凶宅該家銀行應不會承作,但此房貸業務人員非常熱血,想進一步確認,便透過網路搜尋與當地訪查,但仍無法確認此標的是否真為凶宅,甚至直接詢問此房仲,但對方卻不願再做任何回應... 繼續閱讀

 

 

若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾,深感抱歉,懇請來信告知,將從系統作處理。