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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】凶宅…處處都有！
利差高，加上擔保性高，不動產放款已躍為國銀的海外放款業務主力。以國內總放款市占率囊括近50％的八大行庫，最新統計顯示，八大行庫的海外不動產放款部位合計已超過等值新台幣2,000億元，可說是當前最夯的熱門業務。 據了解，各大公股行庫，乃至於其他民營大行，海外不動產放款主要分布在美西如洛杉磯、柬埔寨金邊、澳洲如雪梨、布里斯本、以及日本東京、大陸上海等地的分行，而且絕大部分的客戶是台商，或是當地的華僑。 相關數據更顯示，海外獲利排前名段班的公股行庫，通常不動產放款業務占比會來得較高，可見得該業務的獲利貢獻度。 根據各大行庫內部統計，八大行庫的海外不動產放款佔整個海外放款比重，分布區間甚廣，大致從4.5～30％不等，其中，海外獲利為前段班的兆豐銀、一銀兩家銀行，海外不動產放款占海外總放款量比重分別為20％、30％。 台企銀、彰銀兩家在海外業務展現一定企圖心的銀行，海外不動產放款佔比也各有20％、15％的水準。
國銀主管指出，海外不動產放款主要是指包括房貸，或是以興建商辦大樓或旅館、大型購物中心為主的土建融放款，至於企業以不動產為擔保的周轉金放款則未計入該範圍。 行庫高層分析，不論是房貸或是商辦大樓等不動產業務，利率都還有一定的水準，包括在美國、澳洲等地，利率至少都在2.5％起跳，甚至在柬埔寨金邊等東南亞市場，還有超過5％以上的行情，不僅對獲利而言非常「補」，行情也高於國內的不動產放款利率水準。 行庫高層也認為，全球各地的不動產行情，哪些地方有過熱之虞，哪些地方尚可開發，自然隨時作動態調節，但不動產放款的重要性現在愈來愈強，畢竟全球景氣瞬息萬變，海外授信最後還是回歸到擔保品的強度，不動產的保值性無疑最高。 (工商時報)
達麗推案進度一覽
達麗（6177）總銷60億元的高雄「全民萬歲」銷售拉長紅，短短3個月銷售達20億元，成為高雄目前最火紅預售案，此外，達麗高雄2筆建案完工入帳，12月營收可望跳升至14億元，全年營收逾45億元，EPS上看3元。 展望明年，達麗將砸下30億元在北中南持續購地，營收上看60～70億元，且在個案陸續完工入帳下，未來2年業績無虞。 橋頭新市鎮因房價1字頭，成為目前高雄最熱的房市區域，達麗2年前跟義联集團董事長林義守，以每坪單價36萬元買下當地3,903坪土地，於今年10月推出「全民萬歲」預售案，昨（27）日舉行動土典禮，該案搭上高雄市政府推出的「高雄厝設計及鼓勵辦法」，成為第1個適用該優惠措施銷售中的預售案。 達麗董事長謝志長表示，目前公司手中餘屋僅剩10多億元、店面約5～6億元，為未來業績做準備，明年至少將砸下30億元在台北、台中及高雄3大都會區持續購地，台中以西屯、北屯為目標，高雄仍鎖定橋頭新市鎮。
謝志長指出，儘管目前房市不佳，但是土地、房子也未見拋售潮，在各項原物料下滑之下，預估明年的工程造價會下修1成，未來購地的時候，會以實價打9折做投報，搭配工程造價下滑，並且參考當地10年前最低價，來做為買地的價格。 謝志長認為，明年建商推案量會減少，將以快速去化餘屋為主，小型建商會因融資問題率先降價，先開第一槍後，若成效不錯，其他建商也會跟著降價求售。 達麗高雄的「達麗河美」及「達麗海天」將於本月交屋入帳，法人預估，12月營收可望跳升至14億元，全年營收上看45億元，EPS上看3元。達麗明年台中「世紀雙星」以及基隆「暖暖」也完工入帳，明年的營收上看60～70億元，而後年台中「達麗晶漾」為入帳的主力，在個案陸續完工交屋之下，未來2年的業績無虞。 (工商時報)
桃園市議會通過「獎勵民間興辦社會住宅減徵地價稅條例」，建商投資興建社會住宅減地價稅30％為獎勵，市府都市發展局預估第一階段連同政府、民間興辦可以完成5000戶社會住宅，有助達成4年2萬戶目標。 市府日前召開專家學者座談會，說明連續兩年編列住宅基金35億元，並多方面取得社會住宅用地，包括機場捷運周邊、航空城等生活機能及交通便利的公有土地，還訂定獎勵民間興建辦法，落實居住正義。
座談會上學者提出「北台共同生活圈」概念，由地方政府共同合作興辦社會住宅，制度更完整，也能滿足更多人的需求。也有教授建議，社會住宅以獎勵民間興辦或設定地上權時，操作策略需審慎評估。 淡江大學產業經濟系莊孟翰教授認為，興建社會住宅前應先擬定完整的維護管理及財務計畫，其他企業代表還指出，社會住宅租金應依市民可負擔的價格訂定，並訂定差額補貼機制，在現有稅制下，包租代管機制誘因不足，應由中央研議修法。 另外，社會住宅的興建成本須合理，並建立創新的管理及服務機制，打造具桃園特色的社會住宅。
市議會財政小組召集人謝彰文表示，桃園是全國第7個自訂獎勵民間投資興建社會住宅條例的縣市，都發局計畫在八德、桃園、中壢地區興建約3000戶社會住宅，明年初動工，1年內可以交出第1張成績單。另外，桃園農田水利會在蘆竹、大園計畫興建2500戶，屆時可望有5000戶以上的社會住宅。
高雄橋頭新市鎮1千公頃的一期開發，以住宅和商業為主，已現成效，大約1千公頃的橋頭新市鎮後期（二期）開發，除了住宅之外，還要引進產業，帶動就業機會，才能有效吸引、增加居住人口。 高雄市政府都發局長李怡德昨（27）日指出，總面積約2千公頃的橋頭新市鎮開發計畫，目前正由高雄市政府和內政部營建署共同推動中，今年6月已經召開過一次執行計畫的修正案。
李怡德說，由於一期開發是以住宅和商業為主，開發成果還不錯，可是，如果後期的1千公頃的開發，若再依循以往模式，「恐怕會有極限」，因此市政府希望後期（二期）的開發，除了規畫住宅用地，也要適度引進產業進駐，才能讓整體發展更健全。
特別是，橋頭新市鎮有捷運紅線經過，未來，可以透過捷運路網，將更北邊的路竹科學園區、岡山本洲產業園區、以及螺絲螺帽的產業聚落，跟橋頭新市鎮後期串接在一起，他說，這樣就有機會引來更多就業機會、更多就業人口，成為另一個產業發展的引擎。 (工商時報)
坐落板橋新板特區黃金地段的深丘福德宮，周邊豪宅大樓林立，地政局日前公告一○五年土地公告現值，福德宮所在區段與新北市「地王」板信雙子星商業大樓相同，每坪二五七萬元，占地不到四十七坪的廟宇，明年身價逼近一億二千萬元，比今年提高四百多萬元，穩坐全市最貴土地公廟寶座。 • 坐落新板特區的深丘福德宮，被豪宅大樓包圍，一○五年土地公告現值每坪兩百五十七萬元，占地不到四十七坪的廟宇，明年總價值逼近一億兩千萬元。
廟方表示，深丘福德宮創建於清光緒八年（西元一八八二年），距今一三三年，舊址在今新北市稅捐稽徵處大樓，初建時僅是兩坪大小的石祠，四十六年擴遷到新府路與中山路口，八十八年間配合新板特定區都市計畫案開發，土地公廟面臨拆遷，地方仕紳向台北縣政府陳情保留，爭取以地易地，九十九年遷建至現址新站路與區運路交叉口的公園用地，廟宇占地一五四．三平方公尺，約四十六．六七坪。 土地所有權人為新北市府 地政局專門委員徐鳳儀指出，深丘福德宮所在區段和新北「地王」板信商業銀行總部雙子星大樓相同，一○五年土地公告現值較一○四年上漲三．四六％，每平方公尺七十七．七萬元，換算每坪約二五七萬元，總價值超過一億一九八九萬元，明年身價將提高四百萬餘元，土地所有權人為新北市政府。 房仲業者觀察，新板特區房價每坪七十萬至八十萬元起跳，上看九十萬至一百萬元。記者查詢內政部實價登錄網站，今年九月份，板橋區中山路一段一五一至一八○號一筆房地產交易價格，每坪單價七十二．二萬元。 居民黃先生說，深丘福德宮是地方重要信仰，住家緊鄰土地公廟，能獲得神明庇佑，感覺很安心；林小姐表示，福德宮被豪宅包圍，附近有公園廣場、人行步道、百貨公司及電影院，今年又有YouBike進駐，生活機能佳，堪稱全台最「奢華」的土地公廟
安泰銀出售案，今將進入第二輪出價，據了解，富邦金、中信金、遠東銀等3組買家不排除出價，一旦有買主出價，極有機會進入與安泰銀大股東私募基金隆力（Long-reach Group）「議價」談判階段，出售案再現曙光。 聘金上看400億元 隆力2007年11月入主安泰銀，目前持股為58%，持股成本21.23元。若以安泰銀股本197億元、成本價21元概算，整體聘金上看400億元，不過若買主殺價，股價每減少1元，聘金就將少約19億元。 金管會官員說，安泰銀大股東股權出售一事，有向金管會報告，金管會尊重，若有結果，安泰銀也會向金管會說明，至今尚未有進一步新消息。 據了解，今日中午是3組買家，第二輪出價時間，相關人士分析，富邦金、中信金2家買主最有機會出價，主因是當初金控家做安泰銀實地查核時，最著重安泰銀法金、財富管理等客戶群分析，了解安泰銀客戶是否符合各自的目標客群。 不過，金控同業分析，安泰銀以企金業務為主，「台灣市場不大，企金客戶各銀行都認識了，併進安泰銀能帶來的新客戶效益並不顯著」，且台灣經濟展望低迷，若以過高溢價購併安泰銀，「未來商譽減損誰都受不了」，為各買家在出價上可能較為保留的因素。
惟投銀圈也認為，金控打亞洲盃，必須將資產規模等等進一步提升，才能繼續向上挑戰區域型金融機構；且這種購併案最終還是會陷入價格拉鋸，買方想撿便宜、賣方想拉高價格，是否成案，一切得視安泰銀大股東隆力心中的「區間價」是否調整。 安泰逾放降至0.7% 至於外界質疑的安泰銀授信品質，據了解，主因是安泰銀有一筆12億元統源公司的自貸案，因統源繳息不正常導致逾放跳增。據資料顯示，去年底安泰銀逾放比僅0.38%，今年8月來連續3個月在1.35%。 惟據了解，統源已賣了一層大樓還本繳息給安泰銀，目前已轉為正常戶，安泰銀11月逾放比將降到0.7%，金管會及3組買家也都知悉此案。 遭點名的中信金、富邦金和遠東銀對此購併案，仍不予評論，安泰銀也不予回應相關訊息。 安泰銀招親概況
★營運體質： ．今年前11月稅前盈餘33.18億元 ．分行數54家
★大股東持股概況：日系私募基金隆力持股58%，每股成本21.23元
★股價：上周五收盤18.2元，上漲0.05元
★招親過程： ．富邦金、中信金、遠東銀完成實地查核，惟首輪買方沒有出價，認為價格過高 ．今起二輪出價，一旦有買主出價，即可進入議價談判階段
資料來源：記者整理
圖／經濟日報提供
面對網路叫車App Uber侵門踏戶，國內計程車業龍頭台灣大車隊決定反擊，已成立永發汽車租賃公司，明年準備殺進高檔菁英市場。大車隊總經理李瓊淑說，大車隊將來不再只是「小黃」，即將推出黑頭車接送服務，未來將以差異化、多元化的服務滿足不同族群需求。 李瓊淑說，Uber進入台灣兩年多，經過一段時間觀察，大車隊已經找到切入點，準備反擊。由於現在的計程車外觀都是「黃色」，不容易做出差異化，因此大車隊將推出黑頭車接送等其他服務，以滿足不同客戶需求。 大車隊已投資3.65億元新成立「永發小客車租賃公司」，未來將瞄準商務、觀光等利基市場。例如引進雙B進口車等，提供商務客接送服務；另外，也會有九人座小巴，可以滿足全家人出遊，鎖定觀光市場等。車身將跳脫傳統的黃色。 李瓊淑強調，不同於Uber，大車隊所有服務絕對會在合法的前提下進行。
面對Uber風潮席捲全球，李瓊淑說，Uber衝撞現狀，但不遵守汽車運輸業的法規管制，目前在台灣累積接到的罰單金額就已超過4,000萬元，對於奉公守法的傳統計程車業者很不公平。 她分析，目前全台計程車數量約有8萬輛，其中大車隊的車隊規模1.6萬輛，市占率接近二成，穩居市場龍頭寶座。但在Uber推出後，許多沒有營業執照的駕駛人加入競爭，完全打亂市場秩序。 面對Uber競爭，大車隊將在各層面都有對應的服務。李瓊淑說，目前Uber在台灣有兩項主要服務，包括以雙B等進口車為主UberBLACK（尊榮優步），鎖定高階市場。大車隊即將推出的汽車租賃服務，就是衝著這塊市場。 另外就是一般車款、車資較低的UberX（菁英優步） ，與傳統「小黃」計程車定位更接近。大車隊本來就是國內計程車業龍頭，明年將擴大計程車司機召募，希望號召剛退伍或是從其他行業轉職加入，公司提供從考照到車輛一條龍式的服務，目標明年上半年再增添1,000名車輛大軍。
2015年的太陽能產業，用「苦盡甘來」一詞形容最為貼切，美國「新雙反」塵埃落定，加上美、中、印等國卯足全力推動太陽能內需，搭配「巴黎氣候協議」臨門一腳，讓整個產業景氣從6月起逐步復甦，接單能見度更一路延伸到明年第一季末，反而成為現階段景氣最佳的電子次產業。 從產業鏈來看，電池廠率先轉虧為盈，其中又以太極（4934）表現最佳；而兩大矽晶廠國碩（2406）和中美晶（5483），則是靠著認列「金雞母」碩禾和環球晶的獲利大補。 此外，太陽能電廠具有長期、穩定的投報率，吸引越來越多的廠商投入，不僅碩禾和中美晶都在菲律賓拿下規模驚人的電廠案，新日光（3576）更喊出明年電廠建置量要翻2～3倍的目標，也成為新顯學。 太陽能產業從早期的「有料最美」、「阿貓阿狗都能做」的階段，到這幾年來演變成「國際貿易和專利權訴訟不斷」，加上「景氣波動迅速」，標誌著整個業界由早期的新興階段邁向成熟。
不過，原本市場預期的倒閉潮或是併購潮，仍未大量出現，僅有茂迪（6244）挾輸美最低稅率的優勢，先是合併聯電集團的聯景，後又換股拿下強茂在大陸的電池產能。 從今年的太陽能股獲利面來看，電池廠似乎呈現「產能越大賠越多」的局面，前三大廠茂迪、新日光和昱晶的前三季EPS分別為-2.16元、-1.87元和-1.18元，反而是太極以0.41元稱王，而元晶的0.1元則居次，顯示設備較新、產能較小暫居優勢。至於茂迪則因為第四季還要認列約1.6億元的火災損失，單季能否又會轉虧？也成為市場關切焦點。 值得注意的是，太極上周因為被排除在歐盟「反規避」的台廠過關名單之外，讓外界以為該公司遭逢利空，導致股價重挫。事實上，太極輸往歐洲只要透過越南廠即可，因此當初根本就沒有參加申訴，可說處於「錯殺」。
另外，鴻海（富士康）與蘋果在大陸建置的太陽能廠，太極也打入供應鏈，也成為另類的「蘋概股」。 在矽晶圓端，由於上游多晶矽報價持續破底，而矽晶圓報價還在攀高，越來越逼近廠商的損平點，目前已經有昱晶喊出旗下的矽晶圓廠將在第四季獲利。而國碩和中美晶的矽晶圓雖還未達轉盈局面，但靠著認列金雞母獲利，推升全年度呈現獲利局面。 從另個角度看，國碩目前的市值為113億元，但持有碩禾的股票價值就高達245億元，堪稱台股「最委屈」；至於中美晶市值約258億元，但持有環球晶的股票價值也有193億元，同樣也是相當不合理。 從全球太陽能的需求端來看，其實這些年來年年都維持兩位數成長，已有研調單位估計明年度的全球安裝量將達63.4GW，比今年的55.2GW又成長14.9％，顯然太陽能景氣早就與原油價格脫勾，進入全新的大成長時代。 (工商時報)
受惠新客機換機潮，包括漢翔、晟田、寶一，及千附等多家航太概念股，前11月合併營收均較去年成長，加上各家業者手中都握有多項新開發訂單，預定明年下半年或後年可小批量出貨，為此，業者決擴廠因應。 台灣航太業明年、後年新的商機包括CFM公司開發新一代綠能引擎「LEAP-X」、日本三菱的「MRJ區間客機」，及本田的商務噴射客機等多個零組件開發商機。
漢翔透露，明年可完工的三大新廠投資額，包括岡山引擎機匣三廠約10.03億元、台灣先進複材中心第19廠約4.02億元，及F-16A/B性能提升維修廠房約11.7億元，另一般建築及設備汰舊換新經費約10億元，合計約35億元。三處新廠效益，漢翔估明、後年可望逐步發酵。 千附董事長張瓊如表示，積極投入新世代飛機結構件與發動機引擎零組件開發，包括波音B787機身結構件、日本MRJ飛機結構件及GE-Nx新世代飛機發動機的導流葉片（OGV），且已獲得客戶驗證或積極驗證中，最快明、後年接單出貨。 晟田董事長謝永昌表示，新設第三廠上月17日啟用，公司已接到法國賽峰（Safran）集團旗下MBD公司首批飛機主起落架部分零組件訂單。
至於寶一目前主力CFM56發動機高溫段零組件接單，明年可望比今年好。寶一表示，本月已買下632坪既有廠房，正細部規畫中。 (工商時報)
Nexflix小檔案
全球知名影音串流服務商Netflix明年第1季即將跨境搶灘台灣市場，據了解，Netflix正在中華電信MOD進行相關測試中，計畫將多個熱門影集或頻道組成一個多頻道服務點選（VoD）「包月餐」、上架到MOD平台。 收費模式擬採包月定額月租制，月租費尚由雙方討論中。目前Netflix在美國推出的包月服務，月租費7.99～11.99美元，相當於新台幣260～400元，在日本是從650日圓（約合新台幣180元）左右起跳。 中華電信表示，雙方尚未簽約，不否認與Netflix正在洽談合作中。據了解，中華電信從Netflix收取的月租費中拆帳分享利潤，拆帳金額成為雙方能否順利簽約合作的關鍵。 外傳Netflix除了中華電信，也與其它電信公司或有線電視業者洽商合作中。Netflix公關長Jonathan Friedland日前來台時表示，目前只選一家電信商，除此，在台灣的收費標準將與全球相當，將會落在8～12美元，在台灣一樣以提供包月服務為主，影片播出時不會插播廣告，用戶不須綁約，隨時可以中斷月租服務。 Netflix已在9月進軍日本，2016年除了進入台灣市場，還會在新加坡、香港、南韓等亞洲市場推出相關服務。 Netflix已在台灣官網打出「Netflix即將在台灣上線」的通知訊息，並提供網友輸入電郵等相關聯絡方式，Netflix會在上線時立即通知的。根據官網消息，Netflix標榜眾多節目與電影，隨時隨地盡情觀賞。 即將在明年元月10日舉行頒獎典禮的第73屆金球獎，Netflix入圍8項，14年來電視入園冠軍的HBO退居第二，凸顯Netflix的魅力相當驚人。 除此，Netflix正在台灣與本土廠通設備商洽商訂製專屬中文化的Netflix數位機上盒，Netflix來台、台灣網通廠有機會受惠。 中華電信今年年初引進Netflix強檔影集「紙牌屋」，雙方開始建立合作關係。中華電信MOD現有129萬用戶，平台上架至今約10年未正式虧轉盈，缺乏強而有力的頻道節目一直是MOD營運上的缺憾，未來中華電信是否引進Netflix，將是MOD能否快速虧轉盈關鍵。 (工商時報)
6、宏泰壽增資 接管危機解除
2015-12-28 04:48 經濟日報 記者吳靜君／台北報導
宏泰人壽增資已在上周到位，脫離被接管的危機。 本報系資料庫 分享 因應明年1月1日將實施的問題保險公司立即糾正措施，宏泰人壽的81.3億元，包含11.5億元現金增資、69.8億元台北市石牌區土地作價增資，已在上周到位，脫離被接管的危機。 另外，朝陽人壽的15.5億元土地作價增資案，增資基準日訂於上周五(25)日，但是大股東確實沒有增資、土地也未入帳，面臨被接管的命運。金管會表示，給予改善的期限到12月31日，希望朝陽人壽可以改善完畢，若無法在期限內完成，金管會將會依法行政。 保險法149條修正案，如果保險公司的資本適足率(RBC)嚴重不足、低於50%以下，就要被金管會接管或清算，並且在明年元月實施。過去十年來，宏泰經過八次增資，累積金額逾200億元。 宏泰人壽表示，增資後將可解除目前因RBC不足而受到的限制，如不得新增分支機構、不得新增不動產投資等。未來除將以提升投資績效、降低保單成本、強化風險控管為重點，也將研議銷售人民幣等外幣保單，及申辦網路投保、國際保險業務分公司(OIU)等業務。 宏泰人壽也計畫三年內要擴大海外投資，上限從40%提高到45%。
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