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【歐亞專欄】凶宅…處處都有!
興富發高雄百貨計畫
去(103)年底熄燈的高雄大統新世紀百貨,舊址將重新亮燈,成為興富發建設集團跨足國內百貨業的首站。據了解,該址的2位地主國產實業董事長林孝信、與東南水泥董事長陳敏斷,已經與興富發總裁鄭欽天達成初步協議。 據了解,近日完成細節確認之後,即可簽約,以每年4,500萬元的價金,出租給興富發與日本大和房屋集團,作為社區百貨的營業場所,為期15年。 興富發左右開弓,除了在高雄經營百貨據點有著落,跨足高雄飯店產業的布局也明朗化,新址將是位於漢神巨蛋商圈、博愛路上A+1百貨隔壁,原本要用於興建豪宅,據悉13樓到24樓,現在已變更為飯店,樓下則變更為商辦。 位於高雄市民族路與大順路口的4,000坪基地,主要地主為國產實業與東南水泥,二者持有大約各半的土地,從1998年由國產實業、東南水泥與大統百貨集團,合資成立大統新世紀百貨公司,向地主承租該地,經營大統新世紀百貨,因合約到期之前,國產實業不願再續租,因此在去年底熄燈。
消息人士指出,由於興富發集團有意跨足百貨和飯店,並且看上此處,因此,興富發總裁鄭欽天找上國產實業董事長林孝信洽商,獲得林孝信的首肯與支持。 據指出,鄭欽天也找上另一地主東南水泥董事長陳敏斷,雙方經過一段時間的溝通之後,已經針對合約架構,包括年租金、承租年限等,順利達成共識,只要再完成建物使用這個最後關卡的共識,即可正式簽約,並從明(105)年1月1日起租。 根據了解,新的經營者,將每年支付租金4,500萬元,租期15年,地主國產實業與東南水泥,各自可獲得每年的租金約2,250萬元,15年,各自可得租金約3.38億元,是一筆不錯的業外收益。 首度進軍百貨和飯店的興富發集團,在高雄大統新世紀百貨舊址經營社區型百貨公司,據指出,最有可能的營運模式是,將與日本大和房屋集團合資成立新公司,共享經營成果,並取得經營Know-how。
據傳其實鄭欽天也曾看上京城建設董事長蔡天贊個人擁有、位於農16特區的土地,想要承租為百貨用途,不過,因蔡天贊另有他用,雙方沒有達成協議。 至於興富發在高雄的飯店布局,地點則是屬於自有土地。該地位於漢神巨蛋商圈,面積483.39坪,是興富發在2013年第一季,以每坪216萬元,總價10.44億元,向御祥建設董事長李喜祥購得。 據悉,該地原本也規劃興建豪宅,不過,現已變更建照用途,13樓到24樓,變更為飯店使用,13樓以下,則變更為商辦,成為綜合性商業大樓。
趕在房地合一上路前,房仲業者統計,今年第4季全台房市議價率較上季增加5.5個百分點,議價空間逾2成,去化天數則季減1.7天;其中,六都當中雙北市、台中市及台南市議價率季增0.7~3.7個百分點,又以北市議價率27.1%最高,去化天數則以桃園市最長,平均要超過3個月才能賣掉一間房。 時序進入第4季傳統購屋旺季,加上本季為適用舊制的最後一季,房仲業者統計今年第3季與第4季的成交天數和議價率後發現,全台議價率增加由上季的17.7%成長至23.1%,增加個5.5百分點,成交天數則由77.2天減少至75.5天,縮短1.7天。 進一步觀察六都狀況,雙北市、台中市及台南市議價率較上季增加0.7~3.7個百分點,其中,台中市由19.1%成長至22.8%,增加3.7個百分點最多;台北市議價率27.1%居六都之冠。 以去化天數來看,僅北市、台南市較上季減少1.3及2.5天,其餘各都皆較上季增加,其中又以桃園市增加最多,由上季的83天拉長至本季的93天,等於平均要超過3個月才能賣掉一間房。
住商不動產企研室主任徐佳馨分析,進入房地合一上路前的最後一季,不少想要適用舊制的買方,或是想省下土地增值稅的賣方,都有較積極的動作,但新北市、台中市屋主降價卻成交天數增加,可能與該區域賣壓較重有關,不少買方認為之後買更划算,應該是買氣無法打開的重要因素。 徐佳馨表示,對於買方來說,價格會是今年第4季成交關鍵,若能透過議價達到雙方的「甜蜜點」,成交速度將會加快,顯見市場仍有需求,買方也認為價格修正有限。 (工商時報)
大型壽險至海外獵樓成風潮,信義全球資產統計,去年8月至目前為止,國內3大壽險公司已有7筆海外不動產交易,累計金額逾900億元,其中又以英國倫敦最受青睞,由於投資海外商用不動產投報率達4%以上,明顯高於國內市場,預估未來幾年,跨境投資熱潮將持續,投資總額可望再突破。 自從金管會將保險業投資海外不動產風險係數降低後,大型壽險前仆後繼至海外獵樓,信義全球資產公司統計,自2014年8月國泰人壽首先購買倫敦Woolgate Exchange,開啟壽險業投資海外不動產的熱潮後,至目前為止,3大壽險公司已有7筆交易,累計投資金額逾900億。
其中有6筆是倫敦的整棟大樓交易案,當中又以國泰人壽Walbrook一案投入金額最高達269.8億,建物面積也最大,該案位於倫敦金融城,出租率高達9成。 信義全球資產經理王維宏表示,英國倫敦是世界金融重鎮,設點的國際企業多,商辦市場需求相對穩定,且對外資投資不動產限制少,因此成為壽險公司海外不動產投資首選。 王維宏指出,壽險業持有外幣資產,本就有消化資金之需求,當台灣資產部位越來越大,也會出現避險需求,投資歐洲不動產,不需將資金再換回台幣,減少匯率風險,同時分散投資,尤其在台灣不動產難以提供更高報酬情況下,歐洲不動產就更顯魅力。 王維宏表示,展望2016年,由於台灣不動產市場氣氛偏空加上收益率偏低,且與台灣房地產租金報酬率相比,歐洲不動產報酬率4%以上,預料跨境不動產投資將成趨勢,投資總額可望再突破。 (工商時報)
國防大學復興崗校區占地近40公頃,據台北市議員吳思瑤估計,每位學生平均可用的校地達133坪,因此她建議北市府向國防部爭取釋出部分校地,作為北投再生計畫用地。台北市長柯文哲昨前往復興崗視察,卻「不得其門而入」,一行人只好在校門口「野台開講」,說明北投再生計畫內容。 不過,國防部多次強調目前沒有遷校計畫,甚至昨天也未讓柯文哲一行人進入校門,導致最後只能在校門口「野台開講」,場面有些尷尬。 柯文哲指出,從地圖上來看,國防大學復興崗校區幾乎卡在北投中央,所以這裡的發展對整個北投來說更為重要。這次北市先花了1個多月提出規畫構想,算是先「出牌」,讓居民、國防部聽聽看;雖北市建議國防部可釋出20公頃校地,但對方也可以提不同的數字,這就是雙方要「討價還價」的地方。
柯文哲強調,北市府不是要把國防大學趕走,國防部不必搞到「杯弓蛇影」,對他來說,常駐在此的學生1000多人,最多到2900人,這樣的學生數量應不需用到40公頃校地,「除非要開野生動物園」,因此,在合理的使用面積下,希望國防部可以釋出部分土地,達到雙贏。 據北市府目前提出的「北投再生計畫」,除在地原有的行義路、新北投溫泉區,北投共有6家大型醫療院所,擁有全市4分之1的病床數,因應高齡化社會,未來此處可成為具有景觀、溫泉、健康照護的場域。另外,此處未來還會有光明國小預定地、奇岩公宅與長青樂活大樓等。 吳思瑤說,國防大學復興崗校區低度的使用,不僅無益於在地發展,對居民來說每次經過也總是黑壓壓一片。而過去,「國防空間解嚴」已有許多前例,包括原南港202兵工廠用地規畫作為國家生技園區;原陸軍後勤學校土城分部,也成為頂埔高科技園區。 (中國時報)
知名的南市大東夜市,目前屬南市農會土地所有權,出租業者經營夜市,亦供假日農市,但該地已都計變更「機關用地」,市農會(原南縣農會)遲遲未依約移交給市府,都發局自縣市合併後催討5年未果,決定「硬」起來,已遞狀打行政訴訟討土地。 台南市農會總幹事吳正仁表示,目前雖屬機關用地,但土地所有權屬農會,牽涉整個基地開發案,商業區還沒有開發完成,所以還不打算捐出去,何時撥交出去,「沒有時間點」。
該基地原為台南區農改場,土地所有權包括原台南縣農會、原台南縣、市政府。都發局表示,原南市都委會變更為「商43」商業區等相關都計,其附帶條件規定,農會應無償捐贈公共設施用地,但因農會土地開發需要及地上物佔有等原因,無法一次捐贈完成,因此原南市都委會決議農會採分期捐贈,才進行相同比例所屬商業區發照建築。 都發局表示,農會應無償捐贈公共設施用地面積約5萬8千多平方公尺,目前已捐贈比例約87.7%,迄今尚餘「機31」機關用地未捐贈,即現大東夜市所在地,但是農會累積商業區土地處分開發比例已95.8%,捐贈比例明顯不符原南市都委會決議,因此依法提起訴訟,要求農會履行捐贈義務。 由於基地上有原台南州立農事試驗場辦公廳舍市定古蹟,土地所有權屬農會,地上物則屬台南區農改場,但是農會與農改場都推說不是「專業」,古蹟修復權責至今沒人理,之前協商「以地易地」,要把「燙手山芋」推給國有財產署,但國有署不同意。 都發局強調,農會已將商業區土地售給建商蓋大樓,農會就應依都委會決議規定相對回饋土地,古蹟根本不能有商業開發,農會把「問題無解」的古蹟土地跟開發案綁一起,遲不履行捐贈義務,嚴重影響公共利益,實在說不過去。
富邦、國泰、新光等三大集團戰火從金融市場延燒到飯店業,紛紛成立新公司,宣示深耕飯店業的決心,預估三年內飯店數至少要達13家,引起飯店業關注。 三大集團來勢洶洶,老牌飯店業者則是老神在在。飯店業者表示,近年來很多建商投入市場,新競爭者不只是三大集團,除非結盟國際知名品牌,否則最終還是要回歸各家的地利、經營成本或品牌等優勢,大集團未必吃香。 業界人士表示,近年壽險業部分資產閒置,經營旅館產業成為資產活化的策略之一。雖然明年旅館業景氣展望不佳,但各集團數年前就開始籌備投入經營旅館業,短期景氣波動,不會影響長期的策略走向。
目前三大集團以國泰進度最快,國泰建設2012年成立100%子公司國泰商旅,由國建總經理李虹明擔任董事長,並延攬飯店知名女將莊琬華擔任總經理,旗下有HOTEL COZZI和逸、MADISON TAIPEI台北慕軒等兩個自創品牌,目前全台有五家飯店,以及一家cozzi cafe。 國泰商旅針對國泰人壽的資產進行評估拓點,已確定在國泰集團民生建國大樓都更、高鐵桃園特區地上權等兩個大型投資案,分別引進萬豪集團的萬怡酒店、洲際酒店集團的皇冠假日酒店;南港調車場案的旅館也將由國泰商旅管理。 新光去年成立傑仕堡商旅,在台北、高雄均有潛在目標。其中新光人壽去年底標下中油板橋油庫口地上權案,預計規劃為醫院訓練宿舍、飯店和200戶健康老人住宅,後兩項將由新光保全旗下傑仕堡經營管理。 富邦集團去年6月登記成立富邦旅館管理顧問公司,實收資本額1,500萬元,富邦建設出資三分之二,富邦金創投出資三分之一,董事長兼總經理由富邦建設總經理李震華兼任。
遭接管壽險公司恐怕將再添一家。朝陽人壽原定15.5億元的土地作價增資計畫,確定執行失敗,今(104)年底前已經無法達成資本適足率(RBC)50%的最低標準。金管會表明,不排除隨時接管朝陽人壽,有可能會等到明(105)年3月後。 通常來說,當RBC不足時,金管會可給予3個月期限改善,但若被認定無誠意與能力可增資,為避免淨值持續擴大,有可能提前進行接管作業。朝陽人壽表示,截至今年10月底,年度虧損達8.9億元,完全超乎預期,確定即使執行15.5億元的土地作價增資,也無法改善RBC問題,因此董事會決定另尋他法。
過去朝陽人壽為了改善RBC問題,曾說過要是拿出台中七期重劃區的「交六用地」,金額高達38億元,但最終卡在釘子戶問題解決不了。而從99年起,朝陽人壽對於RBC不足的問題,僅進行過3次現金增資,金額為2~3億元之間,由於額度太低,完全無法彌補淨值缺口。 雖然朝陽人壽可能會尋求外部資金或金控合作,但由於公司體質不佳,規模也不大,市場人士認為成功機會不大,可說是進入接管的倒數計時階段。金管會認為,朝陽人壽若能按照計畫土地作價增資,可視為誠意展現,但一再跳票的結果,很難說服有意繼續經營。
朝陽人壽去(103)年雖然獲利4.5億元,但101年、102年,總計虧損達15.07億元,目前公司淨值為負的18.9億元,尤其近一個月以來,已連續多次遭金管會因內稽內控不佳為由懲處。另外,朝陽人壽今年7月時,董事會通過原任總經理葉順山自行提出的請辭案,後續暫時無再尋覓接替人選,目前都由投資長蔡明隆暫代。
以研發作為營運主軸的德英生技(4911),為國內最具前瞻性的植物新藥開發公司,由於業務需求日益擴大,南科廠已不敷所需,去年於台南科技工業區以歐盟藥廠查廠稽核(PIC/s)為規範動土興建的新廠,日前(27)舉行新廠落成啟用,現場政商名流雲集,計有來自全國各地約千人,齊賀該公司未來營運更上一層樓。 該公司總經理郭國華表示,德英生技主要以研發抗癌植物藥為主,所研發SR-T100凝膠在生技製藥國家型計畫中,已進行臨床試驗;另肝炎用藥在取得衛服部藥證後,也造服許多深受其苦之國內民眾,且市場需求不斷增加,正因量能急速成長,遂於南科工興建新廠,而今新廠完工,也宣示德英生技將進入新一波成長模式。
郭國華指出,德英生技南科工新廠是以PIC/s作為建廠規範,未來所開發的植物藥除全部西藥等級,將全面以天然植物為主,並以台灣原生種為優先,除生產品質可管控,也能帶動國內一級農業經濟發展。 未來,德英生技將建構成國內研發植物新藥的標竿企業,帶領國內生醫技術邁入國際。 (工商時報))
暐世生物科技(4197)於27日舉辦「10週年慶暨新竹總廠落成典禮」,雖然天公不做美,但仍有包括新竹市府、地方民意代表、產學界等1百多人前往祝賀。 暐世董事長戴鏗碩博士致詞指出,公司於2005年底創立時僅有8名員工、租用200坪廠房,戮力經營成長歷經10年後員工已逾100人,同時也購地自建新竹總廠(約3,000多坪),戴董強調暐世於創業第6年第四季就轉虧為盈最令人欣慰,除了以多項核心技術與研發成果在血糖儀、生技保養品立穩基礎,未來擬定朝健康食品及生技製藥發展開創下一個黃金10年。
到場祝賀的民進黨立院總召柯建銘表示,生技產業是國家重點產業,讚許10年磨一劍的暐世不僅是生技之光更是興櫃亮點,深信在戴董帶領下必能成為全球知名生技大廠。前農委會主委李金龍表示9年前擔任台肥董事長時,經公司內部評估暐世公司擁有堅強的經營團隊與深厚的技術能力,因此任內便決定參與暐世投資計畫,今日更印證當初是明智的決策。另到場的中華大學副校長鄭芳炫表示,基因檢測是生技業很重要的研發領域,暐世最大的強項便在於癌症基因檢測,已擁有多項專利及核心技術,將成為其永續發展的競爭優勢。 (工商時報
台塑四寶中的台塑、南亞、台化昨(28)日公告,共處分台塑化股票6.6萬張,交易單價為每股75.9元,合計處分利益達32.79億元,將在本季認列。台塑集團表示,這筆資金將用於建構與發展越南河靜鋼鐵廠。 台塑、南亞、台化(簡稱三寶)釋出台塑化股票一波三折。今年6月向主管機關登錄,將巨額交易台塑化股票,後因景氣低迷而無人承接;11月二度申報轉讓8.1萬張台塑化股票,但一張都沒賣出。 據悉,原本台塑集團準備放棄釋股,認為即使不釋股,三寶也有可觀的股利收入。
近期因有金融機構主動詢購,在雙方合意下,敲定交易案。 台塑集團原本有意釋出8.1萬張,但因金融機構無法一次吃下,上周五先轉讓6.6萬張,昨日確定完成交易,三寶處分利益各為10.93億元,合計32.79億元。 台塑集團表示,釋股是為了越南河靜鋼鐵廠後續發展,越鋼資金已到位且可以自己對外借貸,但仍需台塑、南亞與台化連帶擔保,如此將拉高這三家公司的負債比,拿現有資金挹注是更好的選擇。 這波交易完成後,台塑對台塑化股權從28.6%降至28.5%、南亞從23.1%降至23.1%,台化則從24.2%降到24.1%,合計三家公司的台塑化持股是75.7%。
開發金(2883)子公司凱基證券昨日宣佈,由香港子公司KGI Capital Asia Ltd.以約新台幣1.95億元,向印尼PT HD Capital Tbk現金收購其子公司證券商PT Hasta Dana Sekuritas Indonesia 99%股權,開發金將以此作為集團在印尼投資的灘頭堡,未來進一步拓展當地銀行、財富管理、保險業務,甚至其他併購的可能。 凱基證券副總經理黃碧玲指出,印尼現有約120家證券公司,當地的主要大型券商,都是外資券商。
此併購案的目的,主要是取得當地執照,買下這家公司後,凱基證可以取得經紀與承銷執照。 凱基證指出,印尼是東協最大經濟體,金融產業及資本市場發展前景可期。凱基證券目前以香港做為海外佈局核心,串接大中華及東協兩大市場,營運據點及轉投資事業涵蓋新加坡及泰國。
全家(5903)去(2014)年第4季受食安風波影響、致該季營收表現受到影響,在低基期下,法人表示,今年第4季營收年增幅可望較上季年增幅提升,加之業外轉投資中國全家獲利表現持續攀升,單季EPS估可站穩1元,優於去年同期,明年全家門市預計淨增加約50多間,且新型態店鋪將全數改裝完畢,甫以持續導入雙豆槽咖啡機,可帶動毛利較佳的鮮食銷售成長,加上中國全家隨經濟規模持續提升,帶動獲利表現持續看增,明年整體營運看正面;另方面,全家嘗試異業合作已有初步成果,今年在藥局、外食以及超市複合店各開設1間門市,明年也將擴大複合店展店,增添未來營運動能。 全家目前全台總店鋪數約達2978家,為台灣第二大連鎖便利商店。公司近年陸續改裝新型態店鋪,希望藉由增加座位區,帶動毛利較高的鮮食類商品銷售額成長,去年新型態門市佔總門市數達67%。
另外,全家持股18.3%的中國全家,目前店數約1400多家。 全家今年第3季營收達153.66億元,季增4.62%、年增1.53%;毛利率達36.67%,季增0.22個百分點,不過由於旗下轉投資物流事業投入今寄明取的24小時到貨服務、物流成本拉高,因而毛利率年減0.38個百分點;營益率達3.19%,季增0.48個百分點、年減0.24個百分點;業外因中國全家獲利表現持續成長,推升EPS達2.09元,較去年同期略增。 全家前3季累計營收達434.26億元、年增2.32%,毛利率36.26%、年減0.17個百分點,營益率2.49%、年減0.35個百分點,EPS 4.51元、低於去年同期的4.88元。 全家10月營收達49.82億元,月增1.89%、年增5.99%,單月營收年增幅為今年以來次高,11月營收達47.07億元,月減5.52%、年增4.74%,單月營收年增幅亦為今年以來第3高。法人表示,由於去年第4季受食安風波影響、致該季營收表現較差,因此在低基期下,今年第4季營收年增幅可望較前季年增幅提升,加之業外轉投資中國全家獲利表現持續攀升,單季EPS估可站穩1元,優於去年同期表現。
法人表示,明年全家門市預計展店200多間,不過也會考量營運績效同步進行門市移店調整,因此預計淨增加約50多間,而新型態店鋪今年底之前約佔總門市數達8成,明年新型態店鋪將全數改裝完畢,甫以持續導入雙豆槽咖啡機(置換後單店由原先銷售50杯/日,成長至86杯/日),將可帶動毛利較佳的鮮食類銷售成長,預計明年同店營收成長(SSSG)亦可較今年成長,且業外方面,偶動漫投資減損因素除去,加上中國全家經濟規模持續提升,帶動獲利表現持續看增,明年全家整體營運看正面。 另方面,全家為因應零售業態界線逐漸模糊、並加強門市競爭力,嘗試異業合作已有初步成果,今年與大樹藥局、吉野家以及天和鮮物分別各開出1間對應於藥局、外食與精緻超市的複合店型。 目前藥局複合店營收有10%以上的成長幅度,外食複合店也有約10%增幅,而與天和鮮物合作甫開出的精緻超市複合店,店中設置冷凍肉品、有機蔬菜、加工商品、現做鮮食調理(熟食、便當、果汁)以及烘焙麵包等5大區域,公司預期能有逾3成的營收成長幅度。
公司除大樹藥局,目前也有與高雄業者洽談,預計明年藥局複合店展5-10間;外食複合店部分,明年預計展至少10間;超市複合店則預計展2-3間,且開設在有較多座位區、約80坪以上店面。 在中國全家部分,全家今年前3季認列中國全家獲利達約3800萬元,較去年同期大幅成長近2倍,法人估計,明年在上海、廣州、蘇州地區獲利成長貢獻,以及其他地區隨經濟規模提升使虧損有望收斂帶動下,明年所認列的中國全家獲利可望持續成長。
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