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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】淺談不動產價值因鄰地施工造成之減損
北市房屋稅四波調整
再過1天，即將適用2016年度的公告地價，台北市調幅高達30.38％，再加上豪宅稅、新制房屋稅、提高房屋標準單價的「三箭」，台北市豪宅市場幾乎快被射倒。房地產業者私下估計，台北市現在被卡關、求售無門的高級住宅，銷售總額至少3,500億元，買盤被嚇退，更衍生出承購戶想退戶、建商交屋困難等問題。 建商：降價也有行無市 有建商坦言，現在台北市豪宅市場，正在低聲哀號中，有些新蓋好或銷售中的豪宅，即使降價、也有行無市。 房屋稅每年1、200萬元 問題就出在央行緊縮豪宅貸款，還有台北市大幅提高囤房稅，2014年7月1日之後取得使用執照的高級住宅，讓買家難以接受動輒每年「繳庫」1、200萬元的房屋稅，使得台北市豪宅市場面臨流動性問題，檯面下已哀鴻遍野。 高力國際董事總經理劉學龍昨（30）日在2016年不動產投資市場展望說明會中，突然語出驚人的表示：「一位專門作豪宅的上市建商董事長說，現在因為台北市的豪宅稅，現在已完工、符合台北市高級住宅認定標準的豪宅，大概有3,500億元空屋，資金還park在哪兒，即使想降價求售，都走不掉、動不了。」此話一出，引發現場一片驚訝。 劉學龍：房市股市雙傷 劉學龍表示，這些買得起台北市大戶豪宅的買家，也是縱橫台股的一大主力，過去他們從股市賺錢、就投入房市，從房市賺錢、再轉進股市。如今台北市「三箭」、加上明年要調高的地價稅，這些卡住3,500億元資金，恐怕多多少少會影響台股量能不足的問題。
劉學龍指出，六都2016年的公告地價，調幅都超過3成，顯示持有稅將再加重。據估計，現在台北市精華地段的商用不動產，地價稅、房屋稅等持有成本，已佔房地總價1～1.5％，持有成本相對沉重，直接打擊房市的投資動能。 建商待變，採延後完工 建商透露，台北市的豪宅市場，由於高額房屋稅已超乎比例原則，客戶根本連看屋都不肯；有些建商期待將來北市府檢討修正房屋稅課稅辦法，所以乾脆採取各種因應方式，延緩房屋稅新制帶來的衝擊。 據悉已有建商採「拖字訣」，完工和申請使照時間，儘量往後延。例如信義計畫區某豪宅新建工程，本來計畫2015年9月第一期完工開賣、2016年第1季全部完工；年中時，延到第2016年總統選舉後完工、第一季再開賣；現在再度延後，挪到2017年初全部開工後再開賣。 (工商時報)
歷年全台購屋比統計
2015年房市有夠冷！初步統計，今年全台移轉棟數約27萬棟，創下14年新低，推估全台家戶購屋比約3.2％，等於每100戶僅剩3.2戶購屋，不僅連續2年下滑，也是近15年以來最低水準；雙北市家戶購屋比也僅2.6％及3.1％，雙雙寫下史上新低。 「家戶購屋比」是由房屋買賣移轉棟數除以家庭戶數而得，可以反映該地區民眾的購屋意願與購屋強度。 統計以來，全台買賣移轉棟數最低落在2001年的25.9萬棟，當年家戶購屋比為3.8％，今年全台移轉棟數恐創下14年來新低約27萬棟，在家戶數由2001年678萬戶增至今年846萬戶，推估今年全台家戶購屋比約3.2％，改寫15年以來的最低水準。 進一步分析六都狀況，桃園市今年家戶數約75萬戶，預估全年移轉棟數約3.5萬棟，全年家戶購屋比約4.7％、每100戶有4.7戶購屋，此數值居六都之冠，台中市4.3％次之，新北市及高雄市3.1％並列第三。 不過值得注意的是，儘管台北市家戶數突破百萬戶，僅次新北市及高雄市，但受房市買氣急凍下，推估北市今年移轉棟數僅2.7萬棟，家戶購屋比約2.6％，不僅在六都敬陪末座，還創下北市史上最低購屋紀錄。 新北市家戶購屋比3.1％，雖在六都中排名第三，但新北家數數高達151萬戶，居六都之冠，推估新北市今年全年移轉棟數僅4.7萬棟，家戶購屋比也將創下史上新低。
太平洋房屋副總章克勤分析，台北市從持有稅下手，今年有感上調了房屋標準單價、路段率、豪宅加成稅、囤房稅率等，除直接衝擊新屋與豪宅市場，也影響民眾對房市的信心，寧可觀望而不進場，是台北市買氣衰退的最主要關鍵。 信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，今年雙北市移轉量不到高峰時期的一半，房市量能創歷史新低，已完全是自住剛性需求的最谷底，在所有不確定因素降低，房市政策鬆綁，利空出盡下，預估明年房市將重谷底重新出發。 (工商時報)
台北市地政局公布今(104)年9月不動產交易資訊，住宅價格指數114.36，全市交易量共896件，較上(8)月增加11.72%，交易量止跌回升，以住宅大樓中古屋為主力，不過指數仍呈現持續下滑趨勢。
104年9月全市住宅價格指數114.36，較上月微幅下跌1.70％，相較去(103)年同期下跌2.57％；大樓住宅價格指數121.85，較上月微幅上漲0.37%；公寓住宅價格指數111.34，則是較上月下跌2.20%。 地政局表示，全市住宅價格指數除8月略微反轉上揚，大致為持續下滑趨勢，且中長期的季線及半年線均呈現反覆微幅振盪，顯示全市住宅價格中長期價格疲弱，價格趨勢仍未明朗。在住宅市場需求方面，仍以住宅大樓、交易總價1,000至2,000萬元、單價每坪40至60萬元、坪數20至40坪、屋齡31年以上中古屋為主要交易區間；9月份新成屋交易件數248件，較上月114件大幅增加117.54%，占整個月份交易量的2成9。
地政局分析，因市場預期明(105)年公告土地現值、公告地價調整及房地合一稅制實施，交易雙方避免移轉或持有稅賦增加，因此新成屋交易件數明顯增加。像是萬大路一帶大批新成屋交屋移轉，萬華區交易量異軍突起，較上月增加149.06%，以132件擠下全市交易量向來居冠的中山區；交易件數最少的行政區則由南港區連4月探底，交易件數持續下探至29件。 豪宅交易量也略增，9月每坪交易單價逾100萬元以上案件有55件，較上月38件增加44.74%，反轉回升終止連續5個月交易量下滑；至於交易總價7,000萬元以上的高總價案件數有22件，則與上個月23件呈現持平。整體而言，9月全市交易量較上月增加11.72%，交易量已連續4個月跌破1,000件，顯示市場觀望氣氛濃厚，交易動能乏力；不動產交易總金額約235.16億元，較上月增加約23.78億元。
新國土計畫法6年內上路，清境農場有可能納入國土保育促進區，但屬超限利用的民宿是否面臨拆遷？內政部長陳威仁昨天表示，區域計畫法實施後的非法建築物或違建非法使用者，不會「就地合法」。 陳威仁表示，國土計畫法是上位計畫，政府推動國土計畫法也將依法設置國土永續發展基金，分10年提撥500億元，當作國土保育、復育或損害補償所需支出。 第八屆立法院通過國土計畫法、海岸管理法和濕地保育法，陳威仁特別以「國土三法」已到位做為年終記者會內容。他說，國土三法到位後，將有效規畫國土利用、濕地保育和建立海岸管理，未來3年內內政部將訂定19個子法，現行區域計畫法將於6年內退位，國土計畫法將於民國111年上路。
陳威仁表示，清境農場是否做為國土計畫法指標的國土保育促進區，未來相關功能分區，都仍待專家學者就地質、環境敏感等進行調查，並與縣市政府討論後才會劃定。 陳威仁表示，依「國土計畫法」功能分區公告時程，內政部2年內要公布全國國土計畫、地方政府4年內公告直轄市、縣市國土計畫，地方政府則應在6年內公告國土功能分區，國土計畫法上路後，地方的區域計畫法將配合廢止。 陳威仁說，為了減緩國土三法施行後新管制對民眾的衝擊，未來不符合國土功能分區管制規定的建築物設施，如屬區域計畫實施前就已存在或區域計畫實施後合法申請設置，仍可維持原來使用；如果屬於區域計畫法實施後的非法建築物或違建，不會「就地合法」，會依法查處。
打房政策一波波，打出房市新低點。最新調查顯示，今年大型商用不動產交易總額僅653億元，創2007年來9年新低點，也跌破近10年來平均值1,000億元、落差達35％。此外，建商買地動能也幾乎熄火，調查顯示，2015年全台土地成交總額僅1,405億元，比2010年幾乎腰斬。 高力國際董事總經理劉學龍昨（30）日表示，截至12月29日為止的最新統計顯示，2015年全台商用不動產投資只成交653億元；另累計2015年土地成交總額僅1,405億元，其中來自建築業購地需求只有331億元。 劉學龍表示，由於2016年即將實施房地合一實價課稅，為墊高交易成本，2015年的前十大商用不動產交易案中，竟有高達5筆是屬於關係人交易，其中4筆趕在第四季簽約，推測關係人交易比例罕見拉高主要為了墊高成本，以便2016年新稅制上路後，可以享有減輕稅負的效果。
2015年交易金額最大的一筆關係人交易，是元大金控大樓，由元大證券以44億元轉手給關係企業元大商業銀行。 至於，金管會宣布鬆綁國銀不動產放款集中度限制，劉學龍指出，「利多效果有限」。他表示，政策打趴了房市、再採取「救市」措施，基本上實質利多助益已不大，因為現在房市景氣正在向下循環，加上市場並不缺少資金，金管會釋出利多，實際上效益不大。
統一（1216）加碼投資高雄房地產市場，昨（30）日宣布將透過統正開發增資旗下百分之百轉投資公司統一時代5.2億元，未來將開發高雄夢時代購物中心對面土地，計劃興建商辦、酒店大樓。 統一指出，配合高雄市政府都市開發計畫，將把位在高雄夢時代購物中心對面的土地做更有效率的開發利用，目前規劃該土地將由統一時代負責，為了替後續開發準備資金，透過統正開發增資5.2億元作為初步金額。統一昨日收盤價54.5元、上漲0.3元。 統正開發主要經營高雄夢時代購物中心，統一在當地取得相當足量的土地庫存，夢時代購物中心為第一期，未來還有二、三期的計畫。統正開發在兩年前已將夢時代二期開發送審，明年應可進入開發階段。
統一指出，夢時代二期初期規劃興建四星級以上的酒店、商辦大樓，目前仍在流程中，若未來核准開發後，興建期需要五到六年的時間，完工落成後將可與夢時代購物中心發揮一加一大於二的效益。 夢時代二期土地約8,359坪，面積完整且方正；三期土地較二期更大，約有2.5萬坪，未來開發更具潛力，三期土地開發完成至少還需要10到15年的時間，開發將可與高雄世貿會展中心串成一線。 統一持股69.37%的統一國際開發也增資旗下百分之百轉投資的統一置業5億元，目的是要收購統一超旗下零售事業如7-ELEVEN的優質店面，提高自有店面率，以確保營運穩定。 7-ELEVEN目前加盟主比重逾八成，且多數店面多為承租，站在母公司角度來看，好的店面租金不斷調漲，且常受制於房東導致經營受阻，為了加強總部對零售店的控制權，統一在去年5月成立統一置業，瞄準店面地產市場，趁此房地產低迷之際積極布局。 圖／經濟日報提供
穎漢科技（4562）董事會昨（29）日通過，將向經濟部工業局購買台南科技工業園區4,840坪土地，預計明年第1季啟動投資建廠，以擴大彎管機等設備產能。 穎漢表示，擴建新廠所需資金目前仍在評估中，將等購地合約簽訂後確定，並以銀行長期借款支應。穎漢強調，目前彎管機產能無法滿足訂單需求，公司稍早已標購上述土地上的廠房，未來整建後將以生產彎管機等設備為主。
總部位於台南科技工業園區的穎漢，為全球最大金屬彎管機製造廠暨供應商，今年11月中登錄興櫃，前11月合併營收累計10.98億元，較去年同期9.92億元成長約10.5%，集團預計明年送件申請轉上市。穎漢昨天興櫃收盤均價為46.61元。 穎漢主要從事CNC工具機、NC與傳統型彎管機械的研發與生產製造，1995年開發全球第一套以PC-Based為主要控制系統的全自動彎管機，2003年成為全球知名汽車大廠專業伙伴，協助開發高性能工件，達到汽車輕量化與節能等需求。 而相關產品中，全自動化設備如彎管機、切管機占營收76.85%為最多，工具機占比11.55%，其他零件及模具等占比約11.6%。穎漢目前股本6億元，今年上半年每股稅後純益為1.33元。
在證交所董事長李述德努力催生下，我國即將可望有自己的交易所大樓。李述德昨（30）日指出，籌建交易所大樓是多贏做法，已獲相關單位及行政院同意，未來除可整合四大證券周邊機構資源，更可望成為台灣證券市場指標。 李述德強調，因相關細節財政部與國防部仍在商談中，再加上近期台北市調高土地增值稅，依原預估權利金及建造成本約在100億元。至於實際籌建金額，須經權利金與租金審議程序，並經實際設計規劃後定案。 近1年在李述德努力下，金管會、財政部、國防部及行政院已達成共識，同意由證交所等四大周邊單位，向國防部以70年設定地上權方式，在台北市仁愛路及復興南路口，現為空軍活動中心大樓處興建交易所大樓。
對於外界指稱證交所「浮編」預算至200億元，李述德說，交易所大樓籌建過程，均依相關法規，按合法程序進行，預算編列僅為預估數字，且105年度預算總數還包含其他項目的資本支出。 李述德指出，目前紐約、倫敦、德國、日本、韓國、上海、深圳、新加坡、馬來西亞等等，都有自己的證券交易大樓，交易所大樓不僅是證券市場的指標，大樓建築本身也常常是城市的地標，可促進鄰近區域發展，美化都市景觀。 證交所擬以設定地上權方式籌建大樓，李述德表示，設定地上權資訊、財務最為透明，且政府可取得設定地上權權利金及每年租金收入，充實國庫。證交所及相關機構一年可節省約3億承租辦公大樓的租金負擔，發揮資源共享效果。 (工商時報)
中碳四大投資與產能摘要表
為了不受制於國際原油的變動風險、以及迎向電動車帶動的負極材料需求，資本額23億元的中碳（1723），將砸25到27億元，在屏東、小港、大陸常州、以及越南等地，進行新的投資和擴廠計畫，希望藉由這4大投資案，蛻變營運結構，讓碳材料和石化產品，並列成為中碳營收的2大支柱，並為5年後營收再衝高點扎下根基。 中碳董事長鍾樂民昨（30）日率領總經理李建明、以及副總發言人黃書誠、生產和技術副總方明達等一級主管，召開年終記者會。 中碳總經理李建明指出，中碳的營收、跟國際原油的變動，呈現正相關的走向，也因為油價這2年來持續暴跌，「未來2年，也看不到大漲的機會」，因此，中碳決定執行2大策略，重新改變中碳營收結構，在消極面，擺脫油價波動的風險，積極面，則是迎接電動車和超級電容等未來發展趨勢，這也是中碳最核心的技術和競爭力。 李建明表示，在高附加價值產品的提升方面，將3個面向同步進行，其一是，中碳在屏南廠的新建計畫，原本規畫分2階段投資建廠，但是，昨日董事會已經同意這項包括土地和設備投資達18.84億元的新案，加快速度，「並且一步到位」。
他說，中碳屏南廠可望在2018年第一季完工量產，每年產出2,000公噸的負極材料石墨粉，滿足電動車和超級電容市場的需求，至於大陸常州廠也將投資0.36億元，2016年第三季，即可將篩分的年產量從1,000公噸增加到2,000公噸。 李建明指出，中碳小港廠也將投資4億元擴廠，讓介相瀝青的年產能，從每年5,000公噸，增加到7,500公噸，預定2018年第一季開出新產能。 他說，中碳的介相瀝青負極材料今年的需求量達3,650公噸，比去年的2,000公噸大幅成長，「明年一定更多，量有點緊張」，因為，光是德、日、韓等多家大咖現在預約量，就已超過3,650公噸了，「更何況，這還只是小量試單而已」。 也因為介相瀝青負極材料的市場需求，受到電動車和超級電容等驅動成長，因此，李建明表示，中碳的碳材料營收佔總營收比率，將從今年的12％，攀升到明年的16％，配合屏南廠和小港廠新產能的開出，可望在2020年前，一路走高到占比50％，屆時，石化產品和碳材料的中碳營收2大支柱，將呈各半的局面，拉高營業毛利率。 法人推估指出，中碳今年全年營收將落在58億元左右，不過，隨著屏南廠、以及台塑河靜中碳（開曼）的產能陸續開展，未來3年的營收，每年可望出現8％到15％的穩定成長，不過，在2018年所有投資案產生集合效益之後，才有機會在2020年挑戰89.32億元的歷史營收高點。 (工商時報)
針對大眾銀行將併入元大金控，大眾銀行工會不滿資方仍未依大眾銀行團體協約規定，與工會「協商完成」員工權益事項，大眾銀行工會正式決議並公告，將於明（105）年1月9至10日兩天進行全國分區罷工投票，一旦取得合法罷工權，將立即在農曆年前或擇期進行罷工，以捍衛大眾銀行員工權益。 大眾銀行工會表示，為保護逾2千名會員工作權及確保工會團結權，除了在12月15日正式向金管會陳情，要求主管機關立即停止審查該合併案，以懲罰兩家業者毀約無信及維護廣大勞工權益，大眾銀行工會也將依法進行爭議行為，要用集體力量逼使資方重回談判桌「協商完成」該合併案的員工權益事項。
也因此，大眾銀行工會決議，展開罷工投票的準備工作，也已經公告在明年1月9日至10日兩天進行全國分8區的罷工投票。大眾銀行工會表示，僅能用這種方式來喚醒資方良知，並將於取得罷工權後在農曆年前或擇期進行罷工，以捍衛合併案大眾銀員工權益，在資方與大眾銀行工會協商完成之前，工會絕對堅持奮戰到底。
大同積極布局全台及離島各縣市公有房舍建置太陽能發電系統大有斬獲，今日宣布，今年6月取得金門縣縣管公有建物設置太陽光電發電設備標租計畫，金門第1座公有房舍太陽能發電系統在金城國中完成建置，正式啟用，也爲離島「陽光屋頂百萬座計畫」樹立重要里程碑。 大同公司總經理林郭文艷表示，「全球能源短缺，環保及節能減碳意識抬頭，金門縣政府執行公有房舍屋頂設置太陽光電發電設備標租計畫，既可推廣再生能源利用，達節能減碳之效，又可改善環境品質，為縣府打造太陽光電城市，促進金門低碳島計畫更加成功。
以金城國中為例，該校建置容量212.16kWp，預計年發電量27.1萬度電，年減碳170公噸。」 大同指出，金門縣當地雖有火力發電廠，但離島發電成本高，況且金門縣用電需求日益增加，大同今年6月取得公有屋頂建置太陽能光電系統標案，總建置量6MW以上，預計2年內全數完工併網發電，每年約可產生766萬度電力，二氧化碳年減4,820公噸，相當於12座大安森林公園1年的碳吸附量。此案完成建置完成後約佔金門總裝置容量5%，不但能降低燃料成本與興建基礎設施的費用，運用再生能源發電亦能降低排碳量，還能有效利用屋頂空間，隔絕太陽直射降低室內溫度，進而減少室內空調耗能使用，兼具節能、減碳、環保3種功效。 大同拿下新北市、南投縣、台中市、台南市、澎湖縣及金門縣等地公有屋頂太陽能光電發電系統標案都已陸續啟用，新竹縣公有房舍太陽光電發電系統正在建置中。 (工商即時)
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