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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】淺談不動產價值因鄰地施工造成之減損
兩大行庫承作商業型逆向抵押房貸對照表
不動產放款龍頭土銀將全面進軍以房養老！繼合庫銀行去年11月底宣布推出國內首宗商業型逆向抵押房貸之後，據了解，國內房貸市占龍頭的土地銀行，已確定本月中旬對外宣布推出新版方案，揮軍旗下149家分行全面加入以房養老陣容，屆時與合庫共挑大梁在市場發揮「點火」效果，帶動其他金融業者跟進。 其中，有別於先前合庫在雙北市先行試點的作法，土銀此次決定，一上路就全面推動全國160家分行辦理，由於土銀是100％持股的國營銀行，而且是房貸龍頭金融業，足具標竿意義。現階段台銀、土銀、合庫之房貸市占前三大行庫，已有兩家行庫出線推動以房養老，以台銀身為國銀龍頭銀行的身份，據了解不久之後也將跟進，三大行庫屆時將協力「把餅作大」。 財政部次長吳當傑目前兼任土銀董事長，在一個月時間內促成土銀快速翻修2年前曾提出的公益型逆向抵押房貸架構，火速提出新版方案問世，已成為幕後最重要的推手。 吳當傑表示，土銀既然是不動產放款龍頭，在推動以房養老等攸關公益的業務上，絕不能缺席。 土銀目前房貸市占率約11％、合庫為9％，兩大行庫市占率加起來已有20％，對此財金高層看好，如今兩大行庫聯手共推逆向抵押房貸新措施，不僅有重大的政策宣示意義，更將對金融圈其他銀行發揮帶動效果，對市場產生一定的引導作用。
對於以房養老，即所謂的逆向抵押房貸，相關官員分析，長照安養是政府的重要政策，而逆向抵押房貸將攸關能否讓銀髮族手中的不動產能活化為現金，將成為打通長照安養所需金流的重要關鍵，也因此，在去年11月底合庫推出該項新業務時，金管會也評估能否將該業務擴散到其他銀行。 相較於合庫的版本，土銀有四大不同之處，包括：1、採取「一步到位」作法，不僅雙北市可承作，其他縣市也同步進行，後者成數為6成；2、房屋可採取部分設定，而非全部設定；3、若放款成數不超過5成，利息可在貸款期間免繳，改為掛帳最後一次收取；4、合庫原先設定的利率為2.13％起跳，土銀則將起跳價降到2％。 土銀高層進一步指出，將加入「定期訪查」機制，包括每半年一定訪查借款人一次，另外若3個月分撥給借款人的款項未予動用，土銀也將進一步了解原因，希望在撥款之外，也能進一步落實該款項對借款人生活照護的效果。 (工商時報)
高爾夫球桿頭代工大廠鉅明斥資8.8億元持續擴產，其中5.3億元購買和發園區6,000坪土地，並將投資3.5億元，分2階段興建營運總部、研發中心、以及一貫作業生產工廠。鉅明總經理蔡昌均表示，和發總部和新廠預估在未來5到10年內建置完成。 目前月產能約8萬到10支高爾夫球桿頭的鉅明，為了未來重新安排產能，並進行一貫作業生產，花費5.3億元，買進剛施工的和發產業園區土地6,000坪左右。
蔡昌均指出，和發廠要3年後才取得土地，因此，將分5到10年階段建廠，初期投資較少，大約3千萬元到5千萬元，興建營運總部和模具研發中心，第二期才會進行生產製造廠的興建。 除了土地價款之外，鉅明和發廠的投資額還在計算中，鉅明董事長特助陳德根說，粗估大約3.5億元。 他說，鉅明和發廠今（105）年3月交地之後，7月可望開始動工，1年應可完成研發中心的興建。 陳德根表示，包括2個大發工業區廠房，鉅明目前的高爾夫球桿頭月產能，大約8萬到10支，未來和發新廠完成之後，將會根據客戶需求，隨時增加1或2條生產線，鉅明104年前11月的累計營收約18.07億元，比103年同期的19.01億元，年減約4.91％。 (工商時報)
台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘表示，對台中房市依然充滿信心。
台中房市近5年推案量 受到景氣低迷與政策打房等利空衝擊，台中房市2015年總推案量估計不到1,900億元，年減約12％。台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘表示，展望2016年的房市，仍將面臨經濟前景與政策動向未明，許多建商暫不推案或改採先建後售，預估2016年推案量在1,500至1,600億元，年減約15％，重返2011年的推案水準。 由於預售屋賣不動，台中建商紛紛集中火力蓋成屋。魏嘉銘表示，包括總太、櫻花建、順天、大毅等建商，今年都將暫緩推新案或採先建後售，將重心擺在銷售成屋；部分建商不惜更改產品規畫案，蓋出符合自住客喜歡的產品。他強調，由於政策不明，加上許多建商還在觀望，「2016年推案量甚至有下修到1,200億元的空間！」
房地合一稅制2016年1月1日已正式上路，投資客退場，自住剛性需求成為主力。其中，換屋族的主力總價在2,000萬元以下、35至50坪為主；至於首購族，主力總價在1,200萬元以下、28至40坪為主。 魏嘉銘認為，換屋族以擁有生活機能、公園綠地及學區等機能完善的「成熟型商圈」為主力，由於成熟商圈周邊的土地少、加上整合不易，房價較穩定，尤其是草悟道特區、台灣大道周邊、4期、5期、8期、河南路沿線等生活機能佳的區域，將是2016年換屋族的首選。 過去2年來，台中6成以上推案量集中在14個自辦重劃區與2個公辦重劃區，以及北屯區 子段、太平區新光段、烏日高鐵特區等新重劃區。魏嘉銘說，隨著景氣下滑，上述重劃區的房價恐將面臨下修5％，未來仍以個案、品牌表現為主，上述區域也以首購族為主力，單價較實惠。 從台中市近期土地成交區域來看，仍以捷運綠線、74號線及特3號快速道路沿線土地，交易較熱絡且已有止漲現象。
展望2016年房市，台中建經協會理事長林正昇認為，今年將呈現自用撐場、量縮價穩的局面；產品類型方面，2016年上半年將以成屋產品的去化為主要趨勢；至於預售市場，則以品牌、地段決勝負。其中，精銳建設2016年上半年將於單元2推新案；雙橡園開發於7期南側的「1617新案」也將於上半年進場。 此外，鐵路高架化搭配台中市東區大智路開通，銜接台中車站特區，商圈版圖移動，台中市東區與中區的房價補漲可期；此外，「烏日副都心計畫」引進展覽、物流、商務、休閒等產業，建商也爭相插旗烏日高鐵特區，投資商辦與住宅大樓，如龍寶與惠宇建設新案，也將於2016年陸續進場。 (工商時報)
台南四大市地重劃案概況
占地10公頃的九份子市地重劃，將於金猴年開春後，以每坪約15萬元公開標售，成為南市房市走勢一大指標！面對全台房市進入盤整，南市的市地重劃今（105）年也將進入高峰期，由南市府主導共有九份子、平實營區、永康物流轉運區，及新營轉運區等四大素地，都將陸續進入開發完成階段，若再加上全市37個自辦市地重劃，總開發面積逾500公頃。 伴隨全國房市普遍看淡後市，南市不少建商早達成共識，放慢案場興建速度，期望以時間換空間；更有建商直言，在趕進度時，一個月完成二至三層樓地板，如今，是二至三個月，精工細活興建預售案。 台南市地政局長林燕山證實，已接近完工階段的九份子重劃區抵費地，預定金猴年到來之後，開始公開標售，總開發面積101.76公頃，可標售建地面積約9.88公頃，總共62筆、面積9.88公頃，其中最大筆面積2千多坪，最小面積近34坪，目前預估每坪均價在15萬元上下。
此外，2016年永康物流及轉運專區市地重劃動工，平實營區、新營客運轉運中心也預計明年完工，還有未來永康砲校開發83.49公頃、永康區新設鹽行國中區段徵收57.66公頃、麻豆工業區市地重劃110.83公頃等多處開發案，再加上，全市37個自辦市地重劃地區，開發約320公頃土地，政府與民間共同努力建設大台南。 台南市建築經營協會理事長郭建志表示，由九份子市地重劃地公開標售將於猴年新春之後率先標售，熱絡度以及最後的成交均價等，絕對是全市建地後市的行情價格一大指標。郭建志指出，九份子重劃區的所在地點，與台南科技工業區（南科工）車程不到三分鐘，距離台南科學工業園區（南科），車程也不到半小時，再加上，當地的公共建設，又標榜是全市新綠能環保模範區域，其標售肯定備受矚目。 (工商時報)
台北市長柯文哲4日表示，南港機廠聯開案確定要與日勝生解約，這完全是美河市案翻版，不可能再重複以前的錯誤。 台北市長柯文哲今天表示，南港機廠聯合開發案確定要與日勝生活科技股份有限公司解約，這完全是美河市案翻版，不可能再重複以前的錯誤。 柯文哲上午接受媒體專訪時說，他認為美河市案較麻煩，仲裁還是繼續處理，而日勝生短報8000多坪建坪，由法律層面解決；美河市商場決定與日勝生切割，台北市政府有75％商場將單獨招租，不再被日勝生的25％牽制，「我不理你，我就出租」。
他說，日勝生的南港機廠聯開案，「我決定要解除」。日勝生要告也沒辦法，這個案子與美河市案一模一樣，北市府占地有99％卻簽約簽成那樣，美河市案都搞成那樣，南港案不可能再這樣。 柯文哲表示，日勝生怎麼處理，戰略他很清楚，就一步步來，現在等時間而已，法律需要時間；至於大巨蛋案，的確還沒定案，「我相信半個月內會定案」。 柯文哲會後受訪時說，美河市案不對，「怎麼敢讓南港開發案幹下去？」南港案簡直是美河市案翻版，不可能再重複以前的錯誤。
內政部地政司公布民國一○五年公告土地現值與公告地價，外界關切的國際爭端土地，如釣魚台、太平島、東沙島都大幅調高地價，其中以釣魚台公告地價調幅最大，每平方公尺調高百分之二百廿四。 三年調整一次的公告地價，每平方公尺單價以東沙最高、太平島其次，釣魚台最低；但太平島面積僅有五十一公頃，核算整體陸地面積的地價也較低。 釣魚台每平方公尺的公告現值是二百四十元、太平島八百元、東沙八百八十元
。若依公告土地現值，三座島的土地價值以東沙島最高，價值十五億七千一百四十一萬六千元；釣魚台其次，價值九億三千六百萬元；太平島約四億元。
中經院今公佈去年12月非製造業經理人指數（NMI）為50.0，較上月增加1.3;不過，展望未來半年景氣，八大非製造業已經連續第七個月看壞，其中，最悲觀為「營造暨不動產業」，主要受到成交量低迷及新稅制上路之影響。 根據中經院調查，12月八大非製造業全數看壞未來半年景氣，其中，依緊縮速度前三名依序為營造不動產（22.1）、零售業（23.1）與運輸倉儲業（23.8）。
首先，在所有非製造業產業當中，為何營造不動產業最看壞未來景氣？ 中經院院長吳中書表示，從各項統計數字來看，房市交易量大幅縮小，甚至連「蛋黃區」也有在一成以上跌幅，使得業者不看好上半年;尤其，元月開始，房稅合一上路，房屋持有成本增加，房地產市場恐會進一步調整，讓業者對景氣出現觀望保守。 至於零售業廠商為何也看壞？吳中書說，現在雖然進入國內零售業的旺季，但已經慢慢告一段落，如果拉長時間，廠商感覺不是那麼樂觀，因而也不看好未來六個月景氣
台股104年傳產公司搶占鋒頭，市值增加前十大中傳產公司包辦8家，其中台塑集團台塑化、台化、台塑、生技雙指標浩鼎、中裕等均入列，電子公司僅台積電及中華電兩家撐場面；反觀104年市值減少前十大，聯發科、華亞科等占六家電子公司。 104年台股萬點曇花一現，集中市場以及櫃買市場指數各累計下挫約10％及8％，集中市場總市值減少2兆3,813億元，而櫃買市場由於有浩鼎及中裕兩檔生技股由興櫃轉掛上櫃後連續飆漲助威，市值不減反增，增加669億元。 104年市值增加前10大公司方面，依序為台塑化、台積電、浩鼎、豐泰、台化、中華電、統一、儒鴻、台塑、中裕等，台塑集團占3家，台塑化市值大增962億元、台化及台塑市值也各增加416億元、299億元；豐泰、統一、儒鴻等市值增加445億元、376億元、345億元。
櫃買市場生技雙指標浩鼎及中裕，103年底還在興櫃市場，市值各為645億元、375億元，104年轉上櫃後股價飆漲，以104年底浩鼎市值1,118億元、中裕市值636億元，累計市值各大增473億元、260億元，增幅高達73％及69％。 反觀104年市值減少前十大公司，依序為聯發科、華亞科、中鋼、廣達、南亞科、正新、友達、台泥、富邦金、台達電，電子公司占6家，聯發科市值由103年底7,259億元，104年底市值僅剩3,929，市值縮水3,330億元減幅達45％；華亞科、廣達兩家市值縮水都超過千億元，南亞科、友達、台達電等市值減少金額高於500億元。
中鋼、正新、台泥以及富邦金等4家是傳產公司中市值縮水較大者，中鋼104年底市值2,831億元，相較於103年底的4,148億元，一年來市值減少1,317億元，正新則減少683億元，而台泥及富邦金市值減少金額都逼近600億元。 台新投顧研究部協理黃文清表示，104年市值增減主要個股大致反應產業景氣變化及業績表現，本周台股隨外資買盤進場，量能可望有加溫情形，不過隨即有元月中旬總統大選因素，市場仍有選前觀望氛圍，預期選前指數將在8,200點到8,500點區間震盪，可留意太陽能、車用電子、生技醫材、環保相關等題材類股。 (工商時報)
全球醫材需求夯，國內醫材廠陸續啟動擴產計畫，邦特（4107）旗下菲律賓廠今年進行二期擴建，有望帶動營收倍增。泰博旗下五股廠新增金屬電極試片產線，預期帶動出貨雙位數成長。 醫療管材廠邦特旗下菲律賓廠去年正式投產，今年進行二期擴建，規模為首期二倍，主力生產的洗腎迴路管及穿刺針產品順利進軍歐洲、印度及土耳其市場，加上現有東協市場持續成長，產線全開將帶動營收倍增。 邦特計畫將洗腎產品轉由菲廠生產，台灣廠空下產能將生產毛利更高的高階TPU體內導管，預計每月產能將由目前2.8 萬條擴充至5萬條以上，藥用軟袋也可彈性擴充15%產能。
邦特股價31日收129元，上漲3元。 血糖測試廠泰博去年血糖測試片銷售1,200萬組，今年保守預估成長一成，已將現有產能陸續提高至1,300萬組；同時，今年五股廠將新增新一代金屬電極試片產線，規畫年產能高達2,000萬組，預計年中正式投產，初期每月生產10萬組，最快五年可達產能滿載。 人工關節廠聯合骨科基於中美市場需求擴大，今年搶建高雄三廠，估2017年正式投產，初期產能將增1倍，後續將持續增加至3.5倍。 醫療管材廠太醫訂單能見度看到第2季，為因應後續成長，積極進行擴產計畫，預計第3季將舊廠設備移至新廠，最快2017年第1季投產，屆時產能將提升二倍，除現有管材外，也將生產新研發的第三類醫材。
神準（3558）董事長蔡文河近年全力啟動產品轉型企業網通設備計畫，讓神準獲利在網通業當中一枝獨秀。現在神準銀彈充裕，有意發動併購。 蔡文河透露，正積極尋找網通及工業電腦產業中，與神準具有整合綜效的公司，併購案最快可望於今年拍板。 法人分析，神準股本約4.9億元，截至去年第3季底現金及約當現金達26.5億元，市值約105億元，無論以現金或換股發動併購策略，都相對具有優勢。
蔡文河表示，神準近年內部拓展新產品線，投資不手軟，光是天線產品，就投入10多位研發人員及數千萬元採購設備，打造天線部門。經過三年多的耕耘，現在除了神準的網通設備用天線全部自製之外，今年也可望開始放量出貨給其他客戶。
面對紅色供應鏈衝擊，台廠紛紛撤退，光電產業去年就有洋華（3622）關閉處分惠州廠，介面（3584）湖南廠目前也處於休息狀態，未來不排除找尋買家接手，專做減薄玻璃的悅城（6405），則在去年底認賠出售福州廠，未來將生產移回台灣。 悅城趕在去年底公告，表示福州廠將處分給中國玻璃薄化廠華宸，估計處分損失約1.17億元，將於2015年第4季財報認列，日後生產將轉回台灣。
悅城過去以玻璃減薄加工業務為主，因應IPS廣視角技術及on cell觸控技術發展，陸續提高鍍膜及拋光等加工比重，並切入ITO鍍膜市場，提供客戶一條龍整合服務，在福州廠處分後，未來生產將集中在台灣廠，服務5代以上的玻璃減薄服務外，也會著重在高階應用產品，目前悅城在玻璃減薄技術上，最薄已可以達到0.3毫米，2016年將會開發出更薄的玻璃。 悅城2015年前三季營收9.64億元，年衰退34.82％，稅前盈餘1.12億元，稅後盈餘5463萬元，每股稅後盈餘0.83元；在提列福州廠損失下，全年恐轉為虧損。
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