歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話:(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真:(02)2578-4950
地址:台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口:
周曼真主任(Anna #212)黃宣慈(Mia #230) 王詠樂(Zora #235)

房產新聞

  1. 今年商辦交易 估維持千億

  2. Q4交易!北市商辦買賣陷膠著、租賃相對夯

  3. 中國城都更 漁會盼延緩搬遷

  4. 都更開發 內政部:公有地做觸媒

  5. 投資110 億 凱撒四飯店將開張

產業新聞

  1. 金鑛易主 傳8成股份賣燦坤

  2. 和鑫擴產 三星金援

  3. 看好今年是買方市場 中油將擴大併購

  4. 企併法三方向修正 今生效

  5. 中方斷銀根 介面湖南廠停工

  6. 富邦壽入股大陸中華保險

 

【歐亞專欄】淺談不動產價值因鄰地施工造成之減損


1、今年商辦交易 估維持千億

2016-01-08 07:48:53 經濟日報 記者郭及天/台北報導

仲量聯行及信義全球資產昨(7)日均發布去年第4季商用市場報告,全台商用不動產市場「買賣膠著、租賃熱」情形持續發酵,仲量聯行總經理趙正義表示,台灣資金充沛、苦無去處,預估今年商用交易規模仍可維持去年約千億元的規模。 趙正義表示,目前高房屋稅率、房地合一稅對外資課35%至45%稅率,以及對陸資限制社區10%的購買上限,都影響境外資金投資台灣的意願。外資應與本土企業課徵相同的17%稅率、對於房價基期較低的中南部,不應設陸資購買上限,才有助引入活水。 仲量聯行調查顯示,去年商用不動產交易量為993億元,年增13%,主因政府最低投報率放寬後,壽險業在國內的投資活動逐漸回溫。

台北商辦上一季平均租金每坪2,637元,年增2.8%。未來二年有「南山廣場」、「遠雄大巨蛋」及「聯合報大樓」等辦公室共約4萬多坪供給釋出,租金成長估維持1%至2%。 信義全球資產統計顯示,北市商辦去年第4季因買賣雙方價格認知差距大,市場陷於膠著。租賃市場熱度則大於買賣市場,由於企業以租代買,因此第4季平均售價小跌至85.6萬元,租金報酬率受惠租金上揚,連二季上漲,增至2.36%,平均租金2,126元,空置率降至9.32%。 信義全球資產總經理柯宏安分析,今年商用不動產市場將以自用基本盤為主要支撐,經濟表現、房屋移轉件數都可望反彈

TOP


2、Q4交易!北市商辦買賣陷膠著、租賃相對夯

2016-01-08【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】

依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計,北市商辦2015年第4季交易表現,由於買賣雙方價格認知差距大,買賣市場陷膠著,而租賃市場熱度則大於買賣市場,買賣交易量持續探底,租賃案件數量則增加,隨著租賃火熱,各商圈租金價格也些微調漲,價格及租金漲跌幅度不大,市場尚在等待撥雲見日、情勢明朗的時刻。由於企業以租代買,因此本季平均售價小跌至85.6萬,毛租金資本化率受惠租金上揚,連兩季上漲,微增至2.36%,平均租金來到2,126元,空置率則下降至9.32%。 信義全球資產(Sinyi Global)總經理柯宏安分析,2016年房地合一正式上路,總統大選也將於1月份塵埃落定,且央行連兩次降息後,持有者資金壓力小,出現恐慌性賣壓的機會不高,2016年排除不確定性及利空因素,市場可望逐漸明朗。2016年雖然交易市場冷,但內科廠辦一枝獨秀,價格抗跌、租金上漲,報酬率表現也有所成長,評估2016年仍會維持穩定表現,其餘各商圈經過一年急凍,遞延的交易能量可望出籠。 上季信義世貿商圈新增國泰置地廣場的供給,導致空置率上揚,經過一季的去化,目前空置率回到15.93%,松江南京、南京四五段、復興南京、敦南等區域,空置率也紛紛下降,但受A+商辦供給多、去化慢的影響,平均空置率仍有9.32%,內科廠辦部分空置率相對低僅6.91%,西湖段3.84%,雖較上季高,但是仍是所有商圈中空置率最低者,然而隨著南港建設逐步到位,商場、商辦、飯店陸續啟用,吸引企業進駐南港,未來各商圈仍可能進一步受新一波東移潮的影響。 第四季商辦買賣交易情形,依辦公分級來看,除A+級辦公持平外,各級辦公價格皆小幅下修,反應在商圈行情,各商圈也全數微幅下修,但價格修正幅度不明顯,對照近來商用不動產交易量持續探底,研判就是因買賣雙方對價格認知的落差,使得成交難度加大。

柯宏安表示,央行在12月再度降息,低利率環境下,賣方資金壓力不大,因此大幅降價的意願不高,和買方期待價格有相當程度落差,雙方拉鋸戰造成買賣市場膠著的景況,然而交易量跌,並非表示企業無擴點或搬遷需求,相反許多企業以租代買,等待市場盤整,而持有者在不願讓價出售情況下,也樂於先收租維持基本收益,以時間換取空間,等待價格合適的買方。

買賣雙方的市場氛圍,助漲了租賃市場,第四季商辦租賃熱度上升,除了站前西門、民生敦北等發展較早的商圈,其餘商圈空置率皆下降,租金也呈微幅上揚,第四季信義世貿商圈平均租金已站上2,900元,依趨勢未來將逐步緩升挑戰3,000元;而在廠辦部分,租金再上漲外,因西湖段發展逐漸成熟,空置率低、價格也居內科之冠,且釋出多屬零星散戶供給,部分企業選擇往內科南端的文德、舊宗、潭美段等供給量較多的區域落腳,雖無捷運直接抵達,但價格相對有競爭力,因此西湖段及文德段本季空置率呈此消彼漲,但以大內科來看,仍是商辦不敗熱區,租售表現都很穩定。

展望2016年商用不動產市場,少了炒作的氛圍,將以自用基本盤為主要支撐,經濟表現、房屋移轉棟數都可望觸底反彈,隨著變動因素利空出盡,可吸引2015年遞延的買氣,預估交易量將回穩,但在賣方降價意願仍有限的情況下,去化仍須較長時間,欲脫離膠著情勢,就待買賣雙方對價格認知差距拉近,預估商辦2016年交易量將較2015年小幅回升,租金資本化率在價格修正、租金上漲後,可能回到2.5%左右。

TOP


3、中國城都更 漁會盼延緩搬遷

2016-01-08 08:41 聯合報 記者鄭維真/台南報導

中國城(左)即將拆除,對面的南市區漁會目前尚未找到搬遷的地點,希望市府能延緩遷移日期。 記者鄭維真/攝影 分享 曾是台南地標的中國城將進行都更,市府要求該區住戶必須於去年底完成搬遷,否則將斷水斷電,位在徵收範圍的南市區漁會因尚未搬遷,車庫遭鐵皮圍封,逾50位漁民昨向議員陳情,希望市府延緩搬遷,否則將發動漁民在周日蔡英文造勢晚會陳情。

市府財政處長張紹源表示,漁會位在運河星鑽區段徵收範圍,目前占用3筆市有房地,為了體恤漁會遷址期程需約6個月,財政處早已在前年11月通知漁會終止租約,並寬限於去年5月底前返還租賃物,並提供2處市有房地供遷址參考,但都未獲漁會回應,所以就在9月提出民事訴訟,請求漁會返還房地。 南市區漁會總幹事吳春銀表示,信用部雖已找到搬遷地點,但仍待農委會核准,其他部門還未找到適合的辦公空間,希望市府先提供閒置空間承租,而不是趕盡殺絕,封閉漁會停車場造成民眾洽公沒地方停,交通打結。 國民黨議員盧崑福、洪玉鳳、林美燕、曾培雅表示,市府急於收回漁會旁邊的停車場,又未使用,不僅影響漁會作業甚大,更是浪費資源,要求市府不要只顧財團不理漁民,應先讓漁會使用停車場,再擬定好方案來解決。 張紹源說,漁會鄰近已設收費停車場,因此去年12月29日就先收回漁會車庫,供開發區使用。

TOP


4、都更開發 內政部:公有地做觸媒

【記者陳秉妤/台北報導】

內政部長陳威仁表示,都市更新非僅拆房子改建,須學習與歷史共存,了解城市的需求及缺乏,重新定位後,以公有地作為觸媒,再協助民間從事私有建築改造,才是完整都更。 陳威仁昨天出席內政部營建署主辦、財團法人國土規劃及不動產資訊中心承辦的「都市更新國際研討會」致詞時,做出以上表示。 陳威仁說,城市就像人一樣,有生老病死,必須隨時透過政府的政策加以調整,讓城市保持競爭力,這是都更最重要的工作。 他並說,台灣的都更一路走來都還在學習,過去很多人對國內都更的印象就是拆房子改建;但是後來發覺都更並非如此,都更必須學習跟歷史共存,必須考慮到它本身發展的特色,從大的政策方向著眼,透過政府與民間的合作,才能讓我們的都市保有競爭力、在發展洪流中立於不墜的地步。

對照現況,陳威仁也說,台灣的都更由內政部主管,但他這幾年發覺,透過容積獎勵進行是片斷、不完整的,他到任以後,於是補助地方政府要先完成地區的都更整體計畫。 他強調,「換句話說,我們必須從都市發展問題的探討開始,了解城市需要什麼?缺少什麼?給予新的定位,在這定位之下,透過政府公有土地優先作為觸媒的開發,然後協助民間從事私有建築的改造,這樣才是完整的都市更新計畫。

TOP


5、投資110 億 凱撒四飯店將開張

2016-01-08 02:07 經濟日報 記者黃冠穎/台北報導

宏國集團旗下凱撒飯店連鎖集團總投資額110億元的四家旅館,將在下半年一口氣開幕,其中新板凱撒、萬華凱撒是僅次於台北君悅酒店的大型飯店,屆時大台北地區增加超過2,000房間、540桌宴會空間,將以中價位切入五星級飯店市場,為今年台北飯店業投下一枚震撼彈。 凱撒目前手邊有新板特區觀光旅館BOT案、台肥南港經貿園區OT案、萬華車站BOT案、中崙市場BOT案等工程進行中,南港凱撒預計2020年開幕,其他飯店都將在今年下半年開幕。 凱撒副總裁武祥生表示,除新板、南港和萬華的五星級飯店用凱撒品牌,其他地點正研擬開發副品牌,未來可能採取三品牌策略經營國內市場。 中崙市場BOT案預計第3季開幕,旅館名稱未定,但將是凱撒首度揮軍精品旅館,有139間客房,平均房價設定約7,000元。 預定第4季開幕的新板特區觀光旅館BOT案,投資額60億元,有五星級飯店、風格旅店兩個部分,五星級飯店命名為「新板凱撒」,有800個房間,在國內僅次於台北君悅的853間,再加上規劃337個房間的風格旅店,新板BOT案將是國內量體最大的旅館開發案。 斥資40億元的萬華車站BOT案將命名為「萬華凱撒」,房間758間,290桌的宴會廳是一大賣點。 武祥生指出,五星級飯店每晚平均房價在4,000元至5,500元,這塊價格帶的客人應該很多,值得開發。 凱撒集團八年前接手經營的山芙蓉飯店也將重新裝潢,更名為「曾文凱撒」,預計第3季開幕。台北凱撒、墾丁凱撒去年營業額合計約16億元,隨著新飯店陸續開幕,明年營業額至少成長二倍。

凱撒飯店連鎖集團新飯店籌備概況

圖/經濟日報提供

TOP


 

 

1、金鑛易主 傳8成股份賣燦坤

2016年01月08日 【蘋果日報綜合報導】

南台灣最大咖啡烘焙連鎖店「金鑛咖啡」確定易主!業界傳金鑛已將八成股份賣給國內3C、家電通路龍頭燦坤,金鑛老闆鄭立鍵昨晚向《蘋果》證實,幾天前確認這筆股權轉讓交易,「現在我手上只剩下一些些(股份)而已。」燦坤則表示,雙方還在協商,未完全定案。 鄭立鍵說,金鑛營運正常,一直都穩定獲利,會賣掉八成股份純粹是「情勢所逼」,但他不願進一步說明「情勢所逼」的意思,只解釋賣掉八成他一手創立的金鑛股份,「都是因為我自己年紀太輕」,其他不願再談。鄭簡短回應中,明顯感受他對股份售出非常無奈。

全台27家連鎖店 二○○○年在高雄創立的金鑛咖啡,堪稱台灣首家結合咖啡、烘焙複合經營品牌,且金鑛展店一定選路口三角窗,不開放加盟,以維持產品水準,在市場上建立品牌形象,連後來竄紅兩岸的85度C創辦人吳政學也曾坦言,商業模式是學習自金鑛。 開設高雄市前鎮區一心路三角窗第一家金鑛,當年鄭立鍵才二十歲出頭,後來展店到全台二十七家連鎖店;燦坤三年前入股金鑛四成股份後,據了解再加碼持股至八成,已取得金鑛的絕對經營主導權。

TOP


2、和鑫擴產 三星金援

2016-01-07 02:02 經濟日報 記者蕭君暉/台北報導

主動有機發光二極體(AMOLED)供不應求,南韓三星要求和鑫(3049)投資18億元擴產,其中三星出資10億元。中國大陸面板廠也開始產出AMOLED面板,也向和鑫採購觸控感應器,將帶動和鑫今年營運暢旺。 和鑫昨(6)日表示,由於缺乏資金,對投資擴產一事相當謹慎。目前該公司積極進行去瓶頸工程,可以再多增加一些產能,對提升今年營運績效將有正面幫助。 和鑫生產給三星的AMOLED觸控感應器,目前產能約3萬多片玻璃基板,三星要求和鑫擴增至5萬片,投資額約18億元,其中三星出資10億元,剩下8億元由和鑫自籌,顯示出目前AMOLED供應吃緊的狀況。 過去三星把AMOLED螢幕只應用在Galaxy S與Note兩大旗艦機種,由於旗艦手機賣不太動,三星今年把AMOLED螢幕擴大應用到中階機種。日前三星已發表A系列的中階機,就是採用AMOLED,使三星今年對觸控感應器的需求變大。 另外,大陸的天馬、和輝光電與京東方均投入生產AMOLED面板,其中以天馬的速度較快,並同步向和鑫採購。

華為的AMOLED智慧手機螢幕就是採用和鑫產品,由於大陸繼LCD之後,也在積極投資AMOLED,能夠供應高精密的AMOLED感應器,目前只有和鑫一家廠商。 目前占和鑫營運比重最大的仍是三星,大陸AMOLED剛興起,出貨規模還不大,隨著南韓與大陸智慧手機廠紛紛向和鑫採購,將使該公司今年的平均價格可以穩住,對提升本業獲利將會有很大幫助。 和鑫去年第3季營收達10.23億元,季增21.31%,毛利率飆升到23.32%,本業轉虧為盈,營業利益約1.85億元,稅後純益1.83億元,每股稅後純益0.24元。法人預期,和鑫今年營運仍然看旺。

TOP


3、看好今年是買方市場 中油將擴大併購

2016-01-08 02:07 經濟日報 記者潘羿菁/台北報導

國際油價屢創新低打趴美國頁岩氣,中油探採事業部執行長廖滄龍表示,過去高油價時代,好資產不容易覓得,但油價走低讓美國頁岩公司經營不善,被迫釋出資產求現,「今年是買方市場」,中油將加大力道併購或買探勘權利,今年目標要取得原油4,500萬桶。 中油昨(7)日舉行「天然氣產業及發展研討會」針對國際天然氣與美國頁岩氣分享趨勢看法,其中,美國頁岩氣仍是外界關心重點,廖滄龍分析,美國頁岩氣具備七大優勢,包括蘊藏量大、地質與地理條件好、成熟技術、近市場、管線基礎設施完善、充足水源與土地私有。上述優勢將帶動美國頁岩氣產業蓬勃發展,也讓美國從原先原油進口國轉為出口國,甚至連液化天然氣(LNG)也開始外銷。

不過頁岩氣也讓油價自2014年第3季開始崩跌,廖滄龍說,探勘公司收入減少,現金流量開始下滑,資金投入、鑽機數量都在下降,截至目前傳統石油與非傳統石油合計有190億桶原油延遲開採。 低油價造成美國頁岩公司難募資,同時,銀行也開始緊縮貸款,財力不足的美國頁岩公司逐漸釋出資產,廖滄龍直言,「去年經營不佳的公司都還在硬撐,不過今年看來,願意處分礦區的機率變大,再加上,求售換現金心態,今年是買方市場」。 去年中油評估並結案家數為33家,今年暴增到60多家,凸顯出,待價而沽的礦區相當多。 中油今年針對併購或買入探勘工作權的預算為330億元,廖滄龍表示,中油以兩大條件挑選適當併購對象,包括擁有高值礦區與稅務、法務制度完善的成熟盆地礦區。 目前中油已瞄準橫跨德州與新墨西哥州的礦區-二疊紀盆地(Permian Basin)當地開採公司,正在積極洽談有意者出售探勘權利者。

TOP


4、企併法三方向修正 今生效

2016-01-08 00:34:57 經濟日報 記者吳馥馨/台北報導

經濟部昨(7)日表示,新的企業併購法修法將於今天施行,新法增加併購支付方式、增加新併購型態與簡化程序、提高股東保護措施與資訊透明度等三方向修正。 其中,新增的併購支付方式,可新設分割或股份轉換外,就股份轉換或分割可採僅以現金或其他財產作為支付對價方式進行,可增加公司財務運作彈性 經濟部表示,這次修法目的是在建立效率與公平之企業組織再造法制,兼顧興利與防弊,期能適時提供併購法制平台,促進台灣產業升級,讓台灣企業併購與國際接軌,也讓併購更加靈活。

企併法自2002年公布施行以來,對於活絡國內企業併購活動,促進組織調整以及加速企業轉型,已發生正面效益,藉由提供適當之租稅及金融措施,企業可透過併購達成規模增加、取得關鍵技術、跨業結合等。截至去年12月底止,我國企業併購件數已達2,513件,併購金額達1.1兆元。 經濟部表示,公司如於新修正的企併法生效前,已依修正前的企併法規定的程序,由公司董事或股東會決議通過併購案,後續相關通知程序,就不適用新法所增訂之規定,但如該併購案於新法施行後發生之事實,則應適用修正後之新法規定。

 

TOP


5、中方斷銀根 介面湖南廠停工

2016-01-08 〔記者陳梅英/台北報導〕

介面(3584)湖南廠與中國銀行借款合約協商破局,雙方無法達成協議,介面決定壯士斷腕,台灣母公司和湖南子公司徹底切割,即日起介面湖南廠全面停工,公司並決議通過出售湖南廠的土地、廠房及機器設備等固定資產,以清償銀行負債以及積欠的員工薪資、稅金、供應商貨款。 介面表示,公司已經正式發函省台辦、市台辦、員工代表、工業區管委會以及主要供應商,告知全面停產、出售資產,並委由律師處理後續出售相關事宜。根據中國銀行估價,湖南廠土地、廠房(不含設備)價值約人民幣 2.5億元(約台幣12.5億元),而銀行負債總額不到人民幣1.5億元(約台幣7.56億元),在出售之後,將用於支付員工薪資、稅金、供應商貨款、以及銀行負債。

介面昨日在證交所股市觀測站上以重大訊息揭露接獲湖南省瀏陽市人民法院提告,針對介面湖南公司金融借款合同糾紛案,對該公司提起民事訴訟,請求償還借款美金12,609,332.03元、人民幣4,900,000元及利息。 介面表示,湖南廠與中國銀行借款合約無法達成協議,中國銀行要求更改借款額度,從人民幣 3.5億元減至1.8 億元,外幣額度也僅1億元,另一方面又要求抵押土地和廠房。由於介面當初在台灣聯貸建廠時,有土地、廠房不得抵押的條款,如果答應中國銀行等於是背信,因此協商破局。 在營運資金周轉困難下,介面宣布湖南廠將全面停工,並擬出售土地、廠房及機器設備等固定資產償還債務。目前公司訂單需求已完全調整至台灣生產,湖南廠停工對業務面並無任何影響,財務面影響性則尚在評估。

TOP


6、富邦壽入股大陸中華保險

2016-01-08 02:21 經濟日報 記者韓化宇/台北報導

富邦金昨(7)日公告,子公司富邦人壽以人民幣17.5億元(約新台幣90億元),標到旗下擁有大陸第五大產險公司的「中華聯合保險控股公司」6.53%股權。由於標案還在進行,富邦人壽可能還會再砸錢取得更多股權,但昨日公告的金額,已經創下台灣金融業參股大陸保險業最高金額。 值得注意的是,中華聯合保險控股公司有兩大股東,分別是中國東方資產管理及中國保險保障基金,持股分別為51%及44%。由於後者要出售持股,吸引國際各大金融機構競標。富邦金目標是標到20%股權,昨日先行公告取得6.53%股權,富邦金強調,待整個標案結束後,再公告最終取得多少股權。

和富邦金競標的對手中,大陸國有企業「遼寧成大」日前搶先一步公告,以人民幣82億元、較掛牌底價高出近六成的價格,取得20%股權,再加上富邦金昨日取得的6.53%,中國保險保障基金尚有17.47%持股未標售出去。市場關注,富邦金能否標到剩下的股份,達成取得20%股權目標。 中華聯合保險控股公司前身為新疆建設兵團農牧業生產保險公司,是集產險、壽險、資產管理為一體的綜合保險金融集團,實收資本額為人民幣153億元,2014年淨值人民幣111億元、獲利人民幣19.5億元。 該公司旗下擁有中華聯合財產保險公司,為大陸第五大產險公司,2014年保費收入近人民幣350億元。

TOP

 

 

【歐亞】臉書粉絲專頁

 

 

【歐亞專欄】 淺談不動產價值因鄰地施工造成之減損

發文者:TAINAN CHia LONG

 

        我們居住的房屋因鄰地施工造成房屋傾斜,而造成不動產價值的減損時,大都僅能與施工者和解,而能否透過其他管道獲得補償?... 繼續閱讀

 

若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾,深感抱歉,懇請來信告知,將從系統作處理。