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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】淺談不動產價值因鄰地施工造成之減損
小英在2016年總統大選狂勝之後，北部銷售中新案接待中心看屋人潮持平、中南部看屋客戶卻是熱情湧現，營建類股昨日先黑翻紅、以小漲1.02％；大型建商伺機推出新案，另正嚴選地段、悄悄擴大土地存量，搶合建、搶都更。 建商認為，選後到520蔡英文正式接掌政權前，房市盤整格局不變；至於520後，住宅和不動產相關政策即使要調整，大概到下半年比較看得出來。目前房市看來是利空出盡，大型建商伺機推出新案，另正嚴選地段、悄悄擴大土地存量，搶合建、搶都更。
潤泰新（9945）最近就取得新北市新店的正大尼龍工業、正僑開發寶中路634坪都更案，潤泰新要和其採取合建分屋的方式，參與開發；另一筆都更案潤泰新擔任都更實施者的新店寶元段584坪土地，將與富裔實業合資開發。 今年潤泰新手中最具開發價值的都更案－北市微風二館的土地，年內有機會取得建照；其餘至少已握有10餘處的合建案、都更案，地點都在台北市、新北市的精華地段，進可攻退可守。 麗寶機構總統大選後仍伺機布局，重心為新北市板橋江翠DE單元自辦重劃區，伺機爭取合建案。冠德（2520）手中占地1.2公頃的新北市新店行政園區都更案，今年有機會完成都更審查，屆時推案住宅大樓總銷規模上看百億元。 (工商時報)
高雄2大地上權招標案
流標一次的「蓮潭湖畔觀光旅館開發案」地上權第二次招標，昨（18）日截止投標，因無人投標再度宣告流標；而流標一次的高雄龍華國小舊址地上權案，也正重新檢討招標內容，2案檢討項目除了延長權利金繳交期限、以及權利金的金額之外，因公告地價大幅調漲，導致成本上揚的租金計算公式，也在檢討重點項目之內，這2大地上權案，最快要到今年6月底之前，才會再公告招商。 高雄市政府觀光局長許傳盛昨日表示，第二次公告招標，占地達4.67公頃的「蓮潭湖畔觀光旅館開發案」，昨日截標，因無人投標而再度流標。 許傳盛說，在走完2次流標的行政流程之後，將會進行招標條件的修改，送請投招標審議委員會討論，預估今年6月再三度招標，「對第三度招標結果，我很樂觀」。 他指出，「蓮潭湖畔觀光旅館開發案」地上權的招標條件，將從3方向進行調整，權利金底價23.69億元，可望調低、權利金繳交期限可能從2年延長到更久的時間、原本設定每年繳交的租金，也將從公告地價的5％，向下調整。 二度流標的「蓮潭湖畔觀光旅館開發案」，權利金底價23.69億元，地上權存續期間50年，可續約20年，以一般觀光旅館為開發營運主體，約可興建500間客房，並可附帶引入表演展場、餐廳、商場等附屬事業使用。 至於一次流標的高雄農16特區龍華國小舊址110億元地上權招標案，在去（104）年12月2日流標之後，目前已正檢討修正第二次的招標條件。 高雄市政府財政局副局長曾純倩指出，經過策略調整之後，可望在今年6月底之前，再公告招標。 曾純倩表示，權利金繳交期限延長，幾乎已確定，至於受到公告地價大幅調漲而影響的租金費率，目前正思考一個讓有意投標者可預測的數字和方法，例如，公告地價漲幅到一定程度，即維持固定租金費率、或是公告地價調漲時，租金費率同步下調等。 (工商時報)
桃園航空城土地交易持續探底，業者推測恐有一堆投機客面臨套牢命運。根據官方製作的桃園航空城房地交易透明平台發布去年第3季最新的土地實價揭露件數，竟僅剩40件，不但相較上季衰退近3成，對比2013年第2季高峰期高達742件，買氣更僅剩約5%。
不但土地買氣相較高峰期衰退將近95%，本季土地交易總額約5.48億元，相較上季土地交易總額7.52億元，出現27.13%的衰退幅度。其中該計畫內的農業區土地價格更出現崩跌，去年第3季農地每坪實價均價約5.40萬元，相較上季每坪均價約7.49萬元，價格也出現將近27.90%的跌幅，更相較去年第1季農地每坪最高均價約9.39萬元，價格出現42.49%的跌幅，農地價格崩跌快要5成。至於本季的農牧用地以及甲、乙種建築用地價格則出現回溫，每坪均價分別為8.04萬、9.76萬元，相較上季大漲22.94%、29.10%，不過，相較土地交易價格高點，本季農牧用地價格則有11.45%的落差；本季甲、乙種建築用地價格則有37.99%的落差。信義房屋不動產研究室專案經理曾敬德指出，航空城過去因有開發契機導致土地交易熱，但由於現階段開發進度還不明朗，加上目前房地產市場偏向修正階段，導致整體交易停滯，特別是低單價的農地修正幅度驚人。
根據桃園市地政局最新統計的土地、建物買賣登記移轉量，去年11月土地移轉筆數為42筆、建物棟數為18棟，相較前年單月平均土地移轉筆數動輒超過百筆的水準下，便可看出去年土地下滑趨勢，去年單月移轉土地筆數則縮減到40筆左右。短期價格難止穩 對於航空城土地價格出現如此大變化，住展雜誌企研室經理何世昌分析，因前幾年航空城話題性過熱，計畫區內農地價格超漲，在去年九合一大選前便已出現漲多回吐現象，之後更形成交易價量齊跌。 目前更因為買方接手意願偏弱，預期短期內價格暫難止穩。不過，桃園市長鄭文燦上任後仍積極推動航空城計畫，更強調是反黑箱作業，而不是反對航空城。預期中央政權輪替後，中央應會全力奧援桃園市發展航空城，屆時將會帶動航空城內與周邊不動產價格止穩，價量走勢是短空長多。
近年土地擔保授信餘額變化
資金需求不旺，土地擔保融資出現至少近5年首見衰退。銀行局最新統計顯示，到去年11月底，本國銀行以土地為擔保品的融資餘額為17,268億元，比前年底減少148億元，是近年罕見，銀行局表示，主要原因是民間資金需求不大，加上銀行授信轉趨謹慎。
因應立法院等要求，銀行局從2010年開始公布單純以土地為擔保品的授信餘額，這部分不包括房貸，單純計算以各式土地或不動產作為擔保品借款者，如用農地、林地、地上權、商業用地等作擔保品的銀行授信，大多是持有人的資金調度，比較不是土建融或房貸。 2010年底時，土地擔保授信餘額為1.37兆元左右，隔年即增加1,115億元，成長幅度達8.1％，比整體銀行授信成長7.7％的幅度還要大，到了2012年，金管會即開始控管銀行不動產相關授信的風險集中度，因此當年只增加365億元，成長幅度僅2.5％，但2013年即再增加875億元，5.74％的成長幅度再度微幅超前整體授信成長5.6％的速度。 前年土地擔保授信年增加1,293億元，成長幅度達8.1％，同樣也比整體授信增加5.3％的幅度要高，土地持有人拿土地作擔保品向銀行借款的需求算是近年新高，但去年則出現衰退，到11月底土地擔保單融資餘額比前年底減少148億元，衰退0.85％左右，是銀行局公布此數據以來，首見較大金額的衰退，但由於全年數據尚未出爐，不確定年度是否仍是呈現衰退，還是年底會有資金需求，增加抵押授信餘額，仍待觀察。
但銀行局直言，若不計房貸，去年企業及民間融資需求的確有下降的情況，同時銀行擔心不動產價格回落，也開始控管以土地擔保的抵押授信業務，因此去年前11月才出現放款減少的情況。 (工商時報)
百和集團（9938）朝多角化方向發展，位於大陸江蘇無錫高鐵商務區的住宅開發案，已訂3月中動工、2018年初完工交屋，宣告百和集團正式跨足中國大陸不動產開發市場。 百和昨（18）日代子公司無錫百宏置業公告董事會決議自有土地委託承造事宜。據了解，這塊位於江蘇無錫高鐵商務區的土地，開發面積達69畝（約1.38萬坪），將委由江蘇江中集團負責開發，開發經費為人民幣1.688億元（約新台幣8.5億元）。 這項開發計畫，主要內容包括興建六棟共300餘戶的公寓住宅，以及一座社區大型會館，由於無錫高鐵商務區擁有高鐵、地鐵與捷運三鐵共構，以及新市政中心計畫遷入等利多，目前房市行情看俏。百和昨日收盤74.1元，上漲4.5元。 另外，百和集團在附近還有一塊約13畝（約2,600坪）土地，預計規劃興建辦公大樓產品。
百和集團於2014年初購入上述兩筆土地，購地金額約人民幣2億元。 據了解，無錫高鐵商務區是無錫錫東新城的中部板塊，規劃開發面積達45.62平方公里，其中圍繞高鐵站台的3.98平方公里，為高鐵核心區，規劃有現代物流、金融服務、國際社區等現代服務業。 無錫百宏置業為百和集團旗下F-百和百分之百轉投資的子公司，未來也是集團進軍大陸不動產市場的主要平台。F-百和為百和旗下持股51.6%子公司，為集團在中國大陸的生產基地。 展望未來，F-百和將積極切入運動鞋網布領域，第一台機器設備已在去年11月購入，預計今年6月底前增至30台設備。
內閣請辭待命期間，行政院將不會批准重大政策，但據了解，台積電12吋廠登陸案，經濟部投審會正朝排入本月底委員會努力，不排除趕在農曆年前通過。 由於總統當選人蔡英文重要財經策士林全先前認為台積電赴南京設廠案沒有疑慮，而經濟部審查程序也不需報送政院，行政院代理院長張善政認為，此案歧見較小，可循「正常程序」處理。 經濟部審查中、涉及兩岸半導體產業的指標案件，包括台積電12吋廠登陸，紫光參股力成、矽品、南茂等三家封測廠，以及IC設計業是否開放陸資參股等三項。 經濟部長鄧振中昨日表示，有關開放12吋晶圓廠登陸一案，去年已完成修法，也就是政策已經通過了，台積電一案只要符合規定就可放行。 工業局表示，台積電擬赴南京投資12吋16奈米晶圓廠，目前工業局關鍵技術審查小組審查還未結束；但各方正加快速度，盼能排入本月底的投資審議委員會審查，趕在春節前放行。也就是說此案還要過兩關才能成行。 至於紫光「連三買」封測廠，因去年立院已三讀該案需赴立院報告，故屆時相關評估報告出爐後，會赴立院報告，若國會認為不適宜，經濟部就不開放。 而最棘手的政策是否鬆綁陸資參股IC設計，鄧振中說，目前工業局還在著手檢討評估報告，之後還要召開公聽會，聆聽各方意見。言下之意，看守期間該案暫不處理。 事實上，蔡英文以總統參選人展開「希望行腳」時，去年4月底前往台積電總部，拜會董事長張忠謀。而前經濟部長尹啟銘則在去年底投書媒體時爆料，蔡英文當時就應允張忠謀，若馬政府開放台積電12吋晶圓廠登陸，綠營也不反對。 林全事後將責任擔下，指「台積電登陸，是他本人在評估，與蔡英文無關」。
統一超商海外轉投資的菲律賓7-ELEVEN展店大爆發，以市占68%穩居菲國超商龍頭地位，菲律賓7-ELEVEN總經理Victor Paterno昨天喊話，「2016年展店達2016家」，目標轉向菲律賓離島二線城市展店，拉開和其他超商業者的距離。 菲律賓7-ELEVEN2015年前三季營收145億元，年增25%，淨利3.68億元，年增10%，預期第四季為聖誕節等消費旺季，可加持全年營收獲利水準，成為海外轉投資公司中最亮眼的小金雞。統一超商持有菲律賓7-ELEVEN股權為51.56%，當地合夥人與外資持股48.44%。 菲律賓7-ELEVEN展店數步入快速爆發期，每年新增約300門市、成長幅度25％，總店數達1602店，遠勝過菲國其他超商MINISTOP、全家便利商店、LAWSON及OK超商加總約700店。
Victor Paterno表示，因為三大策略奏效，得以讓菲律賓7-ELEVEN站穩大馬尼拉超商市場後，並往維薩亞斯群島、民答那峨等離島城市搶先布局。 首先，菲律賓7-ELEVEN擷取統一超商在台營運模式，成功改良複製在菲國零售體系，成為當地最佳的商業經營模式。例如，師法統一超商的city cafe，開發子品牌「City Blends」，可望成為超商的「帶路財」，每天帶消費者上門。 其次，菲律賓7-ELEVEN的成功經驗，吸引其他連鎖超商業者MINISTOP、全家便利商店跟進搶灘，一舉做大菲國超商市場規模。Victor Paterno說，此時先發品牌更具優勢，因此決定大舉揮軍菲國其他離島，不但租金相對低，又能領先同業。
記憶體控制晶片廠擎泰（3555）昨舉行股東臨時會，通過全面改選董監事與修正公司章程案，記憶體模組大廠威剛（3260）董事長陳立白當選新任董事長兼執行長，嘉瑞投資控股集團副董事長周康記出任副董事長，威剛宣告正式入主擎泰，並改名為「䳯鵬億極」，增列生技等相關營業項目，總部將遷移到威剛所在地的新北市。 擎泰去年初已私募增資2000萬股，但去年稅前虧損2.84億元，每股虧損達7.12元。為償還借款、充實營運資金與引進策略合作夥伴，昨股東臨時會決議通過私募增資案，額度以4000萬股為限，威剛旗下的兆隆、億生、音一、立萬利創新與友人周康記等都是未來增資的應募對象，屆時威剛將可望取得擎泰經營權。
擎泰資本額4億元，威剛透過旗下投資公司已取得2成以上持股，對於擎泰是否減資與續增加投資金額？陳立白表示，後續將有安排與規劃；至於「䳯鵬億極」這個名稱，陳立白稱是經過老師算出的名字。 擎泰昨選出的7董2監，包括陳立白、擎泰董事長熊福嘉同為兆隆投資代表人，另2席董事為自然人周康記、余立夫，3席獨立董事為威潤科技董事長湯潤闊、樸實文創董事長侯文軒及信磊聯合會計師事務所合夥會計師謝宏宇；監察人為億生投資與林志鴻。 新任董事昨下午召開董事會，共同推舉陳立白為擎泰新任董事長兼執行長，周康記為副董事長。
食品大廠福壽（1219）去年受到農糧原料跌價及景氣不佳影響，營收下滑近7%。但因產品優化、高毛利產品銷售成長，毛利率提升。針對肉雞新事業成立洽富實業，並斥資12億元於台中梧棲打造全新廠房，引進台灣首座歐規氣冷白肉雞電宰設備。目前新廠開始運轉試產，隨著稼動率拉升，新事業效益可望逐步顯現。 福壽為台灣食用油脂、飼料、寵物食品、營養食品製造大廠。目前食用油脂相關產品（包含芝麻油、豆粉等）營收比重約近5成，飼料（包含寵物食品）比重約4成，另有1成來自於營養食品、肥料、生態農場相關產品等其他業務。 受到農糧原物料跌價及景氣不佳、食品消費觀望等因素影響，過去兩年不僅沙拉油及豆粉價格走跌、飼料行情亦受壓抑。不過，由於原料成本降低，加上公司積極調整產品內容、提高利潤較佳品項的比重，包括高級油品（頂級芝麻油等）、寵物食品銷售持續成長，加上水產飼料旺季效應符合預期，福壽2015年第三季毛利率創下近5年新高，第四季估仍平穩。
展望2016年，福壽針對肉雞新事業成立洽富實業，並斥資12億元於台中梧棲打造全新廠房，引進台灣首座歐規氣冷白肉雞電宰設備。據悉新廠電宰規模可達8萬隻/月，肉雞來源包含福壽自有農場及契養。目前新廠已經開始試轉，隨著稼動率逐步拉升，新事業效益可望陸續顯現，並對2016營收增添新貢獻。 福壽2015年第三季營收約24.97億元、季增8%、年減9%，毛利率提升到9.06%，為2011年以來近5年新高，營業利益2400萬元，為近3季高點，稅後淨利2500萬元，單季每股盈餘0.08元。累計前三季營收約71.28億元、年減約9%，毛利率8.08%、年增1.7個百分點，營業利益3200萬元、年增3%，稅後淨利4500萬元、每股盈餘約0.14元、年減約2成。因業外較少及稅金較多。 去年第四季營收約26.8億元、季增7%、年減2%，但因產品組合仍佳，估計毛利率持穩，單季獲利優於上季。全年營收約98.1億元、年減6.9%，為2011年以來首度跌破百億元，但毛利率提升，稅後獲利估穩。
台玻(1802)旗下轉投資實聯化工(江蘇)上市計畫，預計下半年開始籌備，明(2017)年將會在大陸新三板掛牌。台玻總裁林伯實表示，實聯化工去年12月已開始賺錢，今年確定獲利，獲利目標為5,000萬至7,000萬美元。
林伯實指出，台玻轉投資實聯中控持股約37.7%，其旗下實聯化工(江蘇)主要生產純鹼、氯化銨，去年3、4月新廠開機生產後，產能利用率超過100%，年產量各約100萬噸，其中氯化銨也能供作化肥之用；另還有副產品液氨、蒸氣，以及液化鹽120萬噸；在鹽的銷售部分，食品用鹽下半年有機會拿到大陸地方(省)許可證。 林伯實表示，實聯化工去年營業額約人民幣20億元，至去年底已達損益兩平目標，今年目標為人民幣25億元，獲利約5,000萬至7,000萬美元；且公司也將積極推動上市計畫，規畫明年在大陸新三板掛牌。法人推估，未來在實聯化工IPO釋股挹注下，台玻的釋股利益將上看40億元。
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