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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】凶宅…處處都有！
北市都發局宣布開放基河三期中繼國宅71戶招租，每月租金依坪數大小分別為9100或9800元，租期最長可達3年；即日起至2月26日開放申請，設籍在北市、有短期租屋需求的青年家庭要把握申請。 都發局表示，基三出租國宅位於南港重陽路199巷內，靠近將成為三鐵共構的南港車站，附近也有河濱公園、托兒所、學校和老人服務中心，租金比當地同坪數的出租住宅便宜許多，可以減輕青年家庭的住宅負擔。 這次招租的71戶中，有47戶是27坪，月租金為9800元；剩下24戶為25坪，月租9100元。每戶還需繳交管理費1000元，有車位需求的民眾也能租用車位，每月停車費是1900元。租期為2年，可續約1年。
都發局表示，申請民眾必須是20至45歲的台北市民，新婚或育有子女、家庭成員無自有住宅，年收入低於144萬元。即日起至2月26日招租，完成資格審查後，會通知合格者公開抽籤、排序配租。 都發局說，有意申請者可至都發局網站下載相關規定和申請書，或至都發局南門辦公室索取，填寫後郵寄到北市中正區羅斯福路1段8號10樓，憑郵戳認定截止日。 (中國時報)
光華商場最後素地「希望廣場」逾41億脫標(圖/卡優新聞網) 財政部國有財產署今(105)年首次地上權開標結果出爐，緊鄰光華數位新天地及三創生活園區的「希望廣場」逆勢突圍，由全球人壽以41.388億元標下，溢價率約12%，換算容積每坪單價72萬元。這是繼102年全球人壽得標「宜蘭礁溪2、3號地地上權」後，再度參與政府的設定地上權案。
「希望廣場」堪稱光華商場周邊最後素地，總面積2,031.9坪，平均容積率283％，初估可興建樓地板總面積上看1萬坪，開發效益可觀。全球人壽表示，相較近年來較具規模的商用不動產地上權，這塊土地取得成本相對較低，且有機會共同創造台北秋葉原的資訊產業發展，因此決定積極投入。
事實上，同街廓的光華數位新天地，以及三創數位生活園區，都屬資訊產業專用區，再加上周邊八德路商圈，也是台北市重要的資訊產業聚集區域。全球人壽認為，有別於礁溪地上權規畫打造成溫泉飯店，「希望廣場」將開發成複合型商用大樓，賺取租金收益，並與周邊八德路商圈，共同打造台北秋葉原的未來。
全球人壽計畫此案在5年內、民國110年前，開始營運貢獻獲利，目前第1季先將都審計畫趕給台北市政府，希望盡快通過都審，盡快動工，估計到完工須2年時間。外界預估，由於交通位置理想，預估開發成複合型商用大樓後，投資報酬率約有3.6%~3.8%水準。 全球人壽強調，此案地上權存續期間為70年，投資期間租金收入符合壽險業長期穩定收益之目的，未來對於政府舉辦的其他設定地上權，以及公共建設案件，都會審慎評估參與可行性。
) 台經院今(25)日發布去(2015)年12月景氣動向調查，製造業營業氣候測驗點幾乎持平，服務業營業氣候測驗點出現難得一見的上揚，營建業營業氣候測驗點也獲得拉升。台經院表示，整體景氣看法還是要看製造業廠商，不論是對第1季還是未來半年，看法仍然保守，製造業景氣就跟這幾天的天氣一樣，急凍、僵持。
台經院分析，美國在升息之後，面對美元走強與海外市場疲弱衝擊出口，以及低油價衝擊頁岩油商營運，經濟表現能否維持以往表現仍有變數；中國與東協經濟持續降溫，以及中東地區政治紛擾，也為國際經濟帶來更多不確定性。
國內方面，雖然年底為消費旺季，可望拉抬內需表現，但整體對外貿易表現不佳，國內廠商對當前景氣看法，維持相對保守的看法。而12月製造業營業氣候測驗點為90.95點，較上(11)月的91.03點減少0.08點。台經院認為這個幅度不算下滑算是持平，製造業營業氣候測驗點已持平3個月，僵持不動。對未來半年景氣看壞的廠商，以紡織業的看法最為悲觀。 服務業營業氣候測驗點為81.81點，較上月增加1.18個百分點，下滑、低迷許久的服務業景氣，12月終於有比較明顯的回升表現。服務業中，對當月景氣看好比例較高的為批發業，對未來半年景氣看法較為悲觀的，竟也是批發業。
營建業營業氣候測驗點為84.15點，較上月上揚0.48點，營建業表現較好是因為年底購屋族搶搭房地合一上路前適用舊制的末班車，還有不動產開發商趕著交屋，使得12月國內房市交易量大增，成為拉升營建業營業氣候測驗點的主因。今(2016)年第1季，節稅因素不存在，預期整體房市交易規模將打回原形，表現不如2015年第4季。 營造業的部分，因部分工程執行偏弱，並有暫緩辦理的情況，連帶影響後續工程收入認列，未來半年營造業受限於公部門業務推動空窗期，業者對未來景氣看法保守。
外傳陸客來台人數將在3月後銳減，平價旅館首當其衝，台北市旅館商業同業公會理事長邱樂芬昨（25）日表示，業者最擔心湧現旅館降價求售潮，台北市有商展需求支撐，狀況平穩，但台北市以外的縣市比較危險，有些興建中的旅館可能就此收手。 邱樂芬指出，目前消息尚未獲得證實，同業均在觀望，希望政府盡快採取應對策略，指引其他方向或客源，有時候危機就是轉機，或許可藉此改善國內觀光客的陸客比例太高問題，讓市場更加多元化。
雲朗觀光總經理盛治仁表示，若陸客真有減少，以陸客為主的旅館也會設法求生，爭取其他國家客源，但目前消息均是臆測，需要進一步觀察陸客來台狀況。 在五星級飯店體系中，晶華陸客占比約8%，主攻自由行的福容大飯店陸客占比約二成，比重均不算高。福容主管表示，目前自由行陸客數量沒減少，飯店在去年第3季啟動調整客源，鎖定東南亞、東北亞等市場。
興富發進軍百貨業，正式啟動！根據了解，興富發將承租東南水泥和國產實業共同擁有的高雄大統新世紀百貨舊址，作為跨業經營的首站，3方合約可望明（27）日，也就是本周三左右，完成合約公證，每年租金4,500萬元，租約期間16年，第一年準備期，房東不收租。 據指出，高雄大統新世紀百貨舊址的租賃合約，承租方興富發昨（25）日已經在3方合約上用印，然後轉往國產實業辦理出租方的簽名、用印，再寄送總公司在高雄的東南水泥，最快可在今（26）日完成用印的行政程序。 不過，租賃大統新世紀百貨舊址的3方合約，要等到明（27）日，或最快26日，將3方先後用印的合約，持往第三方的公證機構，完成公證的認證程序，才算最後定案。 根據了解，興富發將向東南水泥、和國產實業，承租其共有的大統新世紀百貨舊址，作為社區百貨的場址，也是興富發跨足百貨產業的首站，3方都同意，租賃期間為16年，起算日期在農曆年之後的2月15日開始，第一年作為興富發百貨的籌備期，東南水泥和國產實業同意不收任何租金，第二年開始，每年租金約4,500萬元。
位於高雄市民族路與大順路口的4,000坪基地，主要地主為國產實業與東南水泥，二者持有大約各半的土地，從1998年由國產實業、東南水泥與大統百貨集團，合資成立大統新世紀百貨公司，向地主承租該地，經營大統新世紀百貨，2014年底熄燈。 為了迎接新的承租方興富發的進駐，東南水泥和國產實業應興富發要求，已在去（2015）年底、和今（2016）年初，先著手進行、完成2層建築物的中央空調等室內的整修，成為3方合作的實質第一步。 同時，未來的承租方興富發，如果因為市場需要，而有意從現有的2層樓，增建到7樓，東南水泥和國產實業也表同意，至於未來的產權登記等議題，則依未來實際發展再另行討論。
東南水泥（1110）進行資產活化，建物和土地出租並進，除了出售15,439坪工業用地，也跟國產實業聯手，出租大統百貨新世紀舊址，為公司貢獻固定的現金流。 東泥最近代替子公司東南紙業和孫公司東紙資源公告，將位於高雄市美濃區金瓜寮段338-2地號，面積約15,439坪工業用地，以每坪1.8萬元的價格出售，總額約2.78億元。 東泥表示，該工業用地的處分利益約2.1億元，東泥子公司東南紙業、和孫公司東紙資源，總共持有比例約49.7％，換算貢獻每股盈餘約0.15元。 相對於出售工業用地的一次性業外所得，東泥與國產實業聯手出租大統百貨新世紀舊址，每月租金4,500萬元，則是長期固定收入。
不過，大統百貨新世紀舊址的土地和建物，東泥與國產實業各自持有50％，因此，東泥每年的租金流入約2,250萬元，期間15年，總額約3.38億元，如果換算成每年的EPS貢獻則是0.0326元。 (工商時報)
有線電視近來重要出售案
泛鴻海集團成功進軍有線電視！身兼鴻海集團副總裁、亞太電信董事長呂芳銘，以個人身份取得擁有70萬戶的台灣寬頻公司經營權，打通進入客廳的最後一哩。對於鴻海發展十一屏三網二雲、八大智慧生活及數位匯流產業，是重大的突破。 麥格理昨（25）日宣布，呂芳銘以個人名義買下麥格理APTT管理公司（Macquarie APTT Management Ptd. Limited），而這家公司負責管理亞洲付費電視信託基金（Asia Pay Television Trust；簡稱APTT），該信託持有台灣寬頻通訊（TBC）100％股權，因此，呂芳銘成為掌控台灣第三大有線電視系統台的最大股東。 呂芳銘強調，此次投資單純是用私人資金。不過，市場認為，呂芳銘擔任鴻海集團副總裁，亞太電信也是鴻海轉投資企業，加上鴻海曾經角逐中嘉案失利，此次應是泛鴻海整合電信、有線電視事業的再次佈局。
台灣寬頻是國內第三大有線電視系統台，收視戶70萬、規模僅次中嘉、凱擘，若以中嘉交易金額每戶約6萬元計、得花420億元收購。但呂芳銘說，此次買下管理公司股權、而非亞洲付費電視信託股權，總收購額並非外界想像高達數百億元。據了解，這次交易總額約新台幣百億元。 台灣寬頻全省擁有4家地方系統台，以中部為主要經營區，多年前鴻海投資大台北光纖網路、大挖中華電的台北市寬頻上網用戶，未來泛鴻海入主台灣寬頻，將擴張光纖上網用戶至中、南部市場，對中華電信勢必形成威脅。 呂芳銘指出，資金來源除他個人外，也包括部分民間友人資金，但與鴻海集團無關。至於民間友人是否包括鴻海董事長郭台銘？他則未做回應。至於何時入主？呂芳銘表示，就等行政程序走完，愈快愈好。NCC指出，有線電視基金管理人或投資人發生變動時，都需報請NCC進行實質審查，以及投審會及公平會審核。 呂芳銘強調，未來台灣寬頻將與鴻海、亞太電信共同合作推展八大智慧生活及數位匯流產業，同時維持麥格理APTT管理公司和台灣寬頻通訊的現況，經營團隊全數留任。 (工商時報)
• 日月光、美光兩大聯貸案最新概況
日月光併矽品之爭打得火熱，檯下聯貸案搶貸潮一樣精彩，金融圈人士透露，這宗聯貸案「日月光要300億元，結果銀行想給1,000億元」，創下超過3倍、絕對金額超過700億元的史上空前超額認購，全案將提前結案，銀行團計劃在2月初，即下周和日月光簽約。 千億、3倍創國內聯貸紀錄 據指出，約10家銀行在上周已完成日月光300億元聯貸案參貸的授審會報送程序，本周是董事會通關的高峰期，最令人訝異的是，日月光本次聯貸案只打算募資300億元，「但竟然有近20家銀行，總共送上超過千億元」，超額認購不論是高達千億元的金額，或是逾3倍的超額認購倍數，都打破國內聯貸史紀錄。 下周簽約，用於收購矽品 由於盛況空前，據悉，聯貸銀行團已確定全案在本周五結案，預定下周與日月光簽約，之後日月光隨時能動用資金，依計畫收購矽品的股權。
據了解，上周已完成授審會報送程序的銀行認貸金額已經超過500億元，早已跨過日月光目標金額300億元，倘若計入其他準備在這兩周相繼完成授審會核貸程序銀行所認購的金額，銀行團想要貸給日月光金額合計超過千億元。 23家參貸，利率約1.7％ 根據銀行團內部最新統計，本次想要認購日月光聯貸案的銀行家數共達23家，除了八大公股行庫全部上榜，包國泰、中信、富邦、台新、元大等其他民營銀行，以及星展等外銀也都在名單內，該聯貸案為5年期，利率約1.7％。 日月光聯貸案是由花旗銀行與兆豐銀行雙挑大樑，前者當牽頭行並出任帳簿管理銀行，後者則為額度管理銀行，接下來多家銀行把目標轉向爭取「共同主辦行」資格。一位知情的國銀主管分析，爆發如此的超額認購潮，「是因為共同主辦行的資格，最低門檻設定在45億元」。 一位資深聯貸主管認為，由於此次超額認購倍數高達3倍，可能將共同主辦行的最低門檻從45億元下修為15億元，否則現在報名的國銀，恐怕只剩下其中三分之一的名額能入圍參貸。 (工商時報)
• 小檔案 寶成旗下裕成
為達到製鞋流程自動化，並創新研發目標，全球製鞋代工龍頭廠商寶成國際集團，決成立股本4.5億元的裕成公司，粗估砸下5,000萬美元，分2期在中科中興新村高等研究園區，設立創新研發中心，將研發智能化物聯系統開發、智能化視覺系統開發、鞋類產品設計及測試服務。 全案昨（25）日獲得科技部科學工業園區審議委員會審議通過。 寶成執行協理何明坤說，裕成公司的創新研發中心第1期工程，需地面積3.54公頃，預估投資額達3,000萬美元，折合新台幣9.75億元，等第2期完成後，總面積增至7.54公頃。據了解，全案總投資額可上看5,000萬美元。 何明坤透露，全案獲科技部審議通過後，集團將進行創新研發中心建築設計及準備動土興建事宜，希望明年下半年可成立。
寶成總經理盧金柱曾於去年股東常會後透露，因台灣製鞋供應鏈完整，且人才多，集團計畫在台灣中部覓地，籌設創新研發中心，負責材料及製程等創新業務，可提供全方位價值服務。而裕成首任負責人，將由盧金柱出任。 裕成公司為寶成國際集團的投資事業，未來定位為該集團製鞋製程創新的研發中心，其研發團隊已開發3D/2D的視覺技術，可應用在機械手臂，並針對鞋類大底對位噴膠技術，讓其技術領先業界水準。 另裕成也積極參與智能製鞋聯盟，與聯盟成員進行新材料的研究與開發、鞋業製程精進與自動化研究與發展，未來進駐中科後，期望透過「製鞋創新」，建構完整的製鞋產業鏈，同時也將建立新運動文化服務平台，以打造新運動服務產業鏈為創研中心的營運主軸。 裕成未來所開發智能化物聯系統，可運用在生產的流水線聯網規劃，並將流水線設備所有資訊，上傳至Cyber系統。經分析後，可下達最佳派工指令，可大幅改善生產效率及提升生產的彈性。 裕成規畫利用視覺技術，及數位控制加工設備，快速辨識材料的外型及加工區域，並產生加工路徑，給予加工設備，達到製鞋流程自動化；另該中心未來也將結合產品設計、開發與原材料、製程創新，及「未來製造」的核心技術，進行鞋類產品設計及測試服務。 (工商時報)
朝陽人壽拒絕被接管，再提出50.5億增資案(圖/卡優新聞網) 正在外界普遍認為朝陽人壽已經放棄自救之際，而朝陽人壽卻拒絕被政府接管，再提出新的增資計畫。將於本週四(28)召開董事臨時會，通過35億元現金增資與15.5億元土地資產作價增資，力拼3月底前，讓資本適足率一舉達到近300%。 據瞭解，去(104)年底原本預計要執行的增資方案破局後，朝陽人壽大股東就一直對外尋求其他合作對象，希望有外部資金投入，讓營運出現扭轉契機。朝陽人壽表示，現在提出的新計畫，在35億元現金增資部分，除了既有股東外，還找到了外部資金，但對象及投入金額，尚無法對外說明，必須待董事臨時會通過。 至於15.5億元的土地作價增資部分，則是依舊拿朝陽科技大學旁的建地，也是原本去年底要用來增資的標的。朝陽人壽指出，去年這筆土地作價增資不執行，現在又提出的主因，是當時15.5億元金額規模太小，現在已經確定能搭配外部資金後，再一次納入增資方案中，將能讓資本適足率顯著提高。
本週四董事臨時會通過後，朝陽人壽預計3月份再召開股東臨時會，而全案都已提報金管會，有機會暫時避免被接管的命運。金管會則是回應，針對朝陽人壽提出50.5億元的增資計畫，的確已在審查中，必須先確定可行性，若是發現該增資計畫不可行或是增資未完成，仍會依據法令於90天內隨時出手接管。 金管會進一步表示，將持續督促朝陽人壽進行增資，並依照「保險法」規定辦理，從今(105)年1月1日起到3月30止的90天內，只要朝陽人壽不完成增資或增資計畫不可行，金管會隨時可出手接管，並非外界想像的「還有90天緩衝期」。
額度800億元的美光聯貸案正上演激烈的管理銀行爭逐戰；知情人士透露，原本金融圈普遍預期，以先前台塑、華亞科和銀行團的往來情況，「不是兆豐、就是台銀」出任管理銀行，但現在情況生變，華南銀行以黑馬之姿來勢洶洶，問鼎管理銀行態勢積極，已成為「三搶一」局面。 美光800億元聯貸案，年期採取「5加2」，原則上5年，最長可再延2年為7年。若以1月14日首場聯貸說明會召開的陣容，儘管借款人是美光，但台塑集團及華亞科在最後管理銀行的決選上，絕對有關鍵影響力。 據悉，華銀此次積極爭取，與華南金控董事長徐光曦有關，徐光曦先前擔任兆豐金、兆豐銀總經理超過6年，並參與兆豐銀多起聯貸案，與相關的大企業集團都非常熟識，先前徐光曦也直言，希望華銀接下來多進軍大型的聯貸案，並且力爭擔任管理銀行，華銀爭取出任美光聯貸案的管理銀行並不意外。
儘管三強搶一，但聯貸圈仍認為，該案利率「鐵定在2％起跳，且應上看2.5％」，主要是因為800億元總聯貸金額，不論哪家出任管理銀行，都需要全體國銀共襄盛舉。 也有銀行直言，美光與日月光案子屬性不同，「美光是國外集團，和日月光為本土產業不同，而且併購產業的類型又是DRAM產業，更何況美元這次需要的資金是800億元，比日月光需求300億元大很多」。多數銀行認為，利率要有一定加碼才合理，並直接開出價格底限，利率加碼至少得有250點。 金融圈人士透露，美光集團預計農曆年後，展開下一階段bidding（競價），包括上述3家銀行在內，有意競逐管理銀行的聯貸大行已被美光告知，將在2月底出價「亮牌」。 (工商時報)
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