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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】凶宅…處處都有！
財政部國產署昨（15）日表示，根據105年1月26日公布修正國有非公用不動產交換辦法，放寬國有不動產與企業、個人所持有不動產辦理交換規定，除都更計畫外的國有不動產只要與他人不動產位於同一鄉鎮市區內，經國產署進行價值評估後即可辦理交換。 國有非公用不動產交換辦法原先規定僅有獲主管機關核准之整體開發案，可與開發範圍內的不動產辦理交換，且兩地須為同一使用分區及鄰近地段內。
國產署主任秘書王彩葉說，經本次修正後，放寬只要不是都更計畫的國有不動產，皆可與同一鄉鎮市區內的企業或私人所有土地交換。 另外，中央機關若有公務及公共需求，除可辦理交換私有土地外，更擴大列入不動產，同時進行房地所有權移轉，且不受同一區塊限制，可跨區交換。 王彩葉說，修正後，有助中央機關由向私人承租方式改為直接取得該土地及房產，節省程序及成本。 例如台中市北屯區的中區國稅局東山稽徵所，自民國96年起與中華電信簽約租地，累積繳納租金逾6千萬元。目前正依照國有非公用不動產交換辦法與中華電信進行交換作業中，估計兩地通過交換取得不動產後，中區國稅局每年將可省下約750萬元租金。 (工商時報)
台中市長林佳龍昨（15）日在市政會議指示，市府針對全市屋齡30年以上的老舊房屋共30萬棟，規畫48處都市更新範圍，協助市民改建；另市府將建立「房屋結構懶人包」，避免民眾不經意拆除重要樑柱及牆面，影響建築物的結構安全。 此次高雄美濃地震，也喚起社會對土壤液化的關注。林佳龍指出，政府公布地質災害潛勢區，雖可能衝擊都市計畫及土地利用，但卻是必要的，因此，他呼籲中央應建立配套措施。 台中都市發展局長王俊傑說，台中市土壤以礫石為主，遇到地震時承載力較佳，建築物本身結構成為抗震的關鍵。他指出，921大地震後，台中市重新檢討及加強建築管理規定，不僅率先由建築師公會、土木技師公會到施工現場檢視，更強力要求後續使用管理事項。 目前台中市屋齡30年以上房屋共30萬棟，市府已發布48處都市更新地區，如出現磁磚掉落等情形將列為重點區域，由市府協助市民改建。
此外，民眾家中建築物如出現裂縫，不代表結構安全一定有問題，市民可向都發局與結構技師公會合作成立的專案小組申請檢查，但目前尚無民眾提出申請。 王俊傑透露，建築物檢測，分為初評與複評兩階段，平均費用分別約8,000元與20萬元；目前中央營建署僅針對公有建物與南部6縣市補助第一階段初評，台中市將研擬補助方式。 林佳龍強調，以國土安全而言，首都減壓是必要措施，專家學者分析，地震如發生在台北市將有4,000棟大樓倒塌，首都遭受如此衝擊後，國家運作機能恐遭癱瘓，他倡議「首都減壓」已超過10年，這並非所謂中央與地方政府之爭。 (工商時報)
農曆開春，高雄橋頭新市鎮的房市即點燃戰火，雄崗建設「巴黎行旅」以每坪11.9萬的破盤價，帶給達麗建設每坪16～19萬元的「全民萬歲」建案極大壓力：不過，在發動價格戰的同時，也傳出雄崗由中人介紹，連地帶照以每坪40萬價格，出售「巴黎行旅」3千多坪基地，包括達麗、興富發、京城等多家中大型建設，都是已接觸的對象。
達麗建設去年底在橋頭新市鎮R22捷運青埔站對面，推出預售住宅「全民萬歲」第一期，每坪售價16萬到19萬元，短短3個月即賣出300戶，目前正進行第二期預售；不過，農曆春節期間，雄崗建設拋出市場震撼彈，旗下「巴黎行旅」以每坪11.9萬的破盤價搶市，業界形容「將有一場好戲可看」。 首當其衝的達麗建設副總經理梁景清坦承「是有一些影響」，前往看屋的消費者會提到「巴黎行旅」的售價，不過「影響不會很大」，因為雙方位置不同、基地條件也不一樣，且過年期間「全民萬歲」二期成交超過10戶。 梁景清指出，雄崗建設在推出「巴黎行旅」建案前，曾有中間人接洽，詢問達麗是否有意購買「巴黎行旅」案基地，開價每坪40萬，不過因價格太高，比「全民萬歲」的「商二」基地每坪36萬還高，因此未有進一步接洽，至於是否因為買賣不成，雄崗祭出價格破壞的戰略，梁景清說「這個我無法猜測」。
雄崗建設董事長林清吉對此表示，的確有中間人向他表達，並獲同意代為銷售「巴黎行旅」基地，至於中間人接觸過那些買家，他並不知道，但林清吉強調，如果「現在有人要買價格也OK，我會賣」。 林清吉說，此案基地面積約3,100坪，使用分區為「住五」，可建樓地板面積25,000多坪，雄崗規畫興建5棟住宅大樓，合計520戶左右，在土地沒有被買走之前，雄崗將按照計畫進行預售、動工，「照蓋照賣」。 他表示，該案最快今年年底動工，現在預售的廣告戶是每坪11.9萬元，平均售價則是每坪13到16萬元之間，而且開價就是底價，未來如果預售超過200戶，「土地就不再賣了」。
(工商時報)
上市營建股績優生長虹建設（5534）進入新案密集完工入帳期，自第1季起，獲利將出現爆炸的佳績。長虹昨（15）日公告1月份認列2015年12月份出售內湖舊宗土地的24億元售地收入，累計單月營收暴衝15.85倍、達26.58億元；法人估計，今年首季EPS將自2.1元起跳，挑戰最近5季新高紀錄。 長虹昨天公告，1月份營收應為26億5,785萬元，該月份營業收入，主要是來自於2015年12月底出售的內湖區舊宗段土地24億元。
長虹建設財務長陳茂慶表示，這筆土地出售之後在2016年1月份完成產權過戶，因此1月份認列這筆營業收入24億元；累計1月份單月營收26.58億元，年增率達15.85倍。 法人預估，長虹這筆售地收入可望認列在Q1，估計可貢獻EPS至少2.1元起跳；加上其餘新成屋戶數銷售，單季EPS將有機會超越過去4季的表現，可謂是推升上半年EPS的大補丸。 陳茂慶表示，2016年長虹新案完工時間都集中在下半年，總計有3筆新案、總銷約213元的案量，包括與忠泰建設合建分售、總銷60億元的「明日博」，83億元的「長虹天璽」，70億元的「長虹新世紀」。 (工商時報)
根據全球招商中心統計，全國廠商用地需求接近300公頃，其中又以南區達120公頃最多。但經濟部工業局資料顯示，截至去年底工業區閒置土地面積仍超過680公頃，其中同樣以南區接近260公頃最多。工業局表示，閒置工業地一堆，廠商卻找不到土地蓋廠房，因此今年將力推閒置土地強制買回。 工業局曾提出空地稅，卻遭地方政府潑冷水，只能轉向優惠稅制減少等方式，增土地持有成本，減少閒置用地。但官員擔憂，雖去年工業土地媒合成效佳，「但正因為好媒合的都處理完，剩下的不肯賣就是不賣」，媒合恐陷入停滯。 經濟部今年全盤檢討產創條例，其中閒置用地強制買回將列為重點，將拚上半年在行政院取得共識。工業局官員說，強制買回的條件與修法方向不變，條件包括土地所有權人拿到土地兩年內，要完成20%的建築使用並拿到營業執照。 如在兩年內未更新用地將依市價強制買回，經工業局土地價格審議委員會與地方、民間討論價格後買回，若有增值部分，由於目前土地徵收條例部分免增值稅，未來將課徵40%的土地增值稅。官員說，目前與財政部、內政部有共識，將針對其他條文進行細項修改。
全球招商中心調查發現，全國需要工業用地的廠商持續增加，土地需求約285公頃，其中北區76.8公頃、中區89.1公頃、南區119.1公頃。南區用地需求最多，但受到閒置土地過多因素，遲遲無法刺激投資。 工業局統計至去年底，全國工業區閒置土地媒合達433案，約290公頃，媒合後工業區閒置土地仍有681.2公頃，閒置土地面積約681.2公頃，其中，北區77.6公頃、中區214.8公頃、南區259.8公頃、東區129.0公頃。 去年清查所轄已開發工業區173處，閒置土地面積812公頃，從產權單純、長期持有原則選出的十大閒置土地優先處理名單，總計132公頃，去年已去化少部分，法條若通過後也將優先處理。官員說，若法條通過後，工業局可能需強制買回200公頃，問題較大的是地段較偏遠的民間土地，媒合較不易。為加速土地使用率，未來也規劃如屏東的閒置土地也會朝向跟業者合作，打造金屬高質園區。
埔里鎮公所與財政部國有財產署合作辦理北門小段國有土地開發案，日前招商成功，得標廠商未來將投資至少七億元興建藝文觀光飯店，土地採設定地上權方式，為期五十年，公所可分得權利金及促參獎勵金計約二千五百萬元，業者也允諾飯店營運後，每年提供卅萬元獎助學金，嘉惠在地優秀子弟。 埔里鎮北門小段四七、四八及五一地號國有地，位於六合路南側與明德路北側間，鄰近中華路，面積約一千四百七十餘坪，與鎮立圖書館、藝文中心、綜合球場、鎮立游游池為鄰，原是林務局老舊宿舍，地上物拆除後土地移交國產署，公所自前年六月爭取合作開發。 鎮長周義雄表示，招商案本月五日由宸欣開發公司得標，土地採設定地上權方式，為期五十年，業者將支付地上權權利金三千六百八十萬元，每年土地租金約一百萬元，公所可分得約二千五百萬元，改善公所財政。 至於未來業者至少投資七億元興建地下一層、地上十層的藝文觀光飯店，可容納一百六十間客房，飯店未來採國際級旅館管理模式經營。 公所指出，飯店完工營運後將協助推廣在地文創產業與回饋地方，提供民間創作團體、個人、政府機關、弱勢團體優惠價格租借展場，業者每年至少提供卅萬元獎助學金。
近2年六都外國人取得建物表現
為規避房地合一上路後幾乎倍增的高額課稅，2015年外國人取得國內不動產數量大幅增加，其中，土地取得達3,155筆創2000年有紀錄以來歷史新高，六都中又以桃園年增幅逾1倍最高；而建物取得也以1,709棟寫下2003年以來新高，以北市年成長73.1％最多。 根據內政部統計，2015年外國人在台取得土地共計3,155筆，較2014年2,701筆成長16.8％，創下16年來歷史新高。此外，2015年外國人在台取得建物1,709棟，較2014年1,269棟成長34.7％，也寫下13年來新高。 進一步分析六都土地與建物，在土地取得上以新北市共730筆最多，若以年增率來看則以桃園增幅1.14倍最高；在建物取得上由台北市稱霸共559棟，也比去年增加73.1％。 住商不動產企研室主任徐佳馨分析，過去外國人購屋出售，房屋交易所得稅率僅有20％負擔不重，若是僅有土地交易，那僅需繳交土地增值稅，因此不少高資產族若有不動產移轉規畫，可能會先考慮以外資身分取得標的。 不過房地合一上路後，外國人按照取得期間，僅有45％與35％兩段稅率，等於關上節稅大門，相較於過去僅有20％的交易稅高得多，在積極避稅的規畫下，也讓外國人取得建物與土地去年寫下新高。 徐佳馨認為，台灣房市走到高點加上金融局勢渾沌不明，也讓交易時間長，變現速度慢的不動產失去投資者關注，特別在亞洲貨幣競貶狀況下，除了稅費考量外，風險性也大幅提高，在房地合一稅制影響下，未來外國人進場除非自用，不然幾乎不會想買，台灣不動產也將成為一個純內資交易的市場。 (工商時報)
壽險雙雄國泰金(2882)、富邦金(2881)元月獲利出爐，國泰金以1月稅後盈餘40.9億元，領先富邦金的32.86億元，也奪得金控元月獲利王的寶座，不過，以EPS來看，因國泰金股本較大，兩家金控的元月EPS均為0.32元、打成平手。 國泰金指出，1月稅前淨利44.4億元，稅後淨利為40.9億元，主因是子公司國泰人壽1月投資績效良好，業務面仍強化價值導向策略，1月初年度保費收入(FYP)達178.7億元，其中以傳統型分期繳保單最為突出，保費年成長逾140%，而初年度等價保費（FYPE）也高達128.5億元，年成長逾130%，國壽1月稅後淨利15.6億元。至於國泰世華銀行1月維持高活存比及較低的資金成本，存放及手收業務表現平穩，資產品質亦維持良好，1月稅後淨利24.7億元，年成長18%。 富邦金1月自結稅後盈餘為32.86億元，EPS為0.32元。富邦金指出，各子公司表現方面，台北富邦銀行1月份稅後盈餘19.34億元，較去年同期成長6.6%。
核心收益包括淨利息收入與淨手續費收入持續成長。資產品質維持穩健，截至2016年1月底逾放比為0.16%，備抵呆帳覆蓋率為786.4%。北富銀1月份提存2.38億元，提存前獲利為24.74億元，較去年同期成長達20.3%。 富邦金也指出，富邦人壽1月份稅後盈餘達6.48億元。1月初年度保費收入(First Year Premium)為237億元，較上月成長71%，總保費收入(Total Premium)達490億元。富邦產險1月份稅後盈餘達2.61億元，承保績效維持穩健。富邦證券1月份稅後盈餘達2.47億元，較去年同期成長64%，主要收益受惠於自營業務及承銷業務的成長。
中華電信2016年新春展望
中華電信啟動投資、併購新創公司行動！董事長蔡力行昨（15）日表示，中華電信未來3～5年營收、獲利持續成長的機會及動能就在新創事業，中華電將積極投入。 至於新創事業將聚焦哪些領域？他說，網際網路及數據等相關創新應用都正評估中，投資、併購都是可行方向，各種模式都不設限，且不管是國際還是國內市場，只要有好的投資或併購標的都會評估。蔡力行說，中華電信為此，內部也已經成立了一個新創事業的小團隊。 中華電信昨（15）日舉辦公司新春團拜，並以「猴年鼎盛、步步高昇」做為今年營運主軸，核心業務鎖定4G、寬頻上網、MOD、OTT、語音及WiFi共6大業務，還將擴大投入物聯網、企客資安、IDC／雲端、新創服務及E-Project等五大業務。 4G去年在標下2600MHz 60MGz的頻寬之後，中華電信成為國內唯一擁有900/1800/2600MHz三個頻段以及合計130MHz最大頻寬的電信公司。
蔡力行說，4G要繼續往前衝，中華電信以拿下最多市占、最好的每用戶每月平均貢獻度（ARPU）、以及最佳營收為目標。 中華電信4G用戶去年底超過442萬，截至今年1月為止的行動上網客戶持續成長達609.7萬戶、行動加值佔行動服務營收比重已經超過50.7％。今年4G用戶以挑戰淨增200萬用戶達640萬為目標。 企業客戶事業占中華電信整體營收及獲利超過1/3，也是未來公司營收獲利再成長的重要動能，蔡力行強調，中華電將積極尋找新領域投入。 固網寬頻業務面對有線電視業者來勢洶洶，蔡力行認為，去年中華電全力防守甚至反擊有成，讓寬頻上網市占及用戶都回升，今年繼續保持戰果而且力拼寬頻用戶再成長。 MOD部份，蔡力行在過年假期守在家裡「猛K」MOD新劇「琅琊榜」，他說，MOD的節目內容相較去年才剛搶灘台灣的Netflix毫不遜色，只是MOD在行銷領域稍微薄弱了一些。 對於中華電信MOD是否與Netflix簽約合作，他強調，兩家公司達成互利平等及互惠的共識，就可以合作，言下之意，雙方仍卡在拆帳模式尚未談攏。 (工商時報)
宏碁（2353）昨舉行新春團拜，執行長陳俊聖表示，今年宏碁持續轉型，業務將會深且廣，2月起新品連發，力拼電競新品成長，VR虛擬實境也將現身，全年獲利仍樂觀。創辦人施振榮透露，4月會系統化改革，將自建雲旗下屬性與文化不同單位，分割成立獨立公司，初估將增3小金雞。 陳俊聖表示，今年最大新動能將來自電競，4月紐約國際發表會將有更多驚喜，會有新產品讓大家有WOW!（哇！）的感覺，除此之外上半年新品連發，2月MWC將會發表過去沒露面的新品，3月在巴黎會發表Primo智慧手機，也是全球第1款Windows 10手機。
陳俊聖透露，上半年外界將可見宏碁推出一些VR虛擬實境產品，目前宏碁確已投入VR研發，包括技術服務跟內容的研究，但VR成熟化需發展過程，如何變成生意模式仍有一段路要走，宏碁也在思考其中如何結合自身核心技術向外發散，變成生意模式。 展望大環境，陳俊聖坦言，今年西歐等成熟發展國家經濟穩定，在宏碁掌握中，產油國受油價下跌衝擊，這屬大環境面影響，宏碁會把資源放在重點國家，注意獲利表現，重點是不虧錢為優先，但絕對「打死不退」，東南亞如菲、泰、馬，都是宏碁超強市場。 宏碁亞太營運總部暨中國區負責人去年11月異動，陳俊聖透露，去年底宏碁把亞太營運總部從上海搬回台北，他自己暫代亞太營運最高主管，並由何謙永、宋京華負責匯報，期望優化作業效率。 對於第4季及今年營運表現，陳俊聖表示，對於維持獲利內部仍抱持樂觀態度，樂觀也是宏碁重要競爭力。 施振榮表示，2016年是宏碁40周年，期望帶動第4次工業革命。他說， 3月董事會後，宏碁會有次序綜效的分散，加速系統化改革，自建雲旗下4大領域最可能分割為小金雞，包括汽車電池、醫療、通訊跟智慧家庭。
隨著網路購物時代來臨，電商持續蓬勃發展，物流業也成為現代交易不可或缺的一環。房仲業者指出，物流、倉儲土地逐漸成為交易熱門，吸引許多企業投資，因此，近兩年不斷有新開發倉儲、物流園區的消息傳出來，其中又以鄰近航空城、台北港具有「雙港優勢」的桃園最熱門。 信義全球資產經理王維宏指出，隨著台灣引進越來越多國際品牌，加上網購、電商逐漸流行，物流需求日益提升，但是合法倉儲設施比率卻相對偏低，因此，現在有促參法、推動大型物流中心設置計畫等政策支持之下，桃園發展潛力備受看好。
依照推動大型物流中心設置計畫規定，如果不是物流產業用地，業者提案用地變更為物流倉儲用地，位於都市計畫範圍內面積應為一公頃以上，都市計畫範圍之外為二公頃以上，如果業者想要適用促參法規定的大型物流中心，提案申請開發則面積應達一公頃以上，投資總額不含土地應達三億元以上。
流通教父徐重仁接掌全聯總裁至今兩年，在全聯宣布謝健南加入出任執行長後，過去統一超商營運班底正式到位，成為全聯改革換血的新陣容。 徐重仁一直對經營出屬於台灣特色的超市心懷願景，除將美、日連鎖超市的轉型與發展經驗，轉化為全聯的養分外；如何讓全聯從便宜至上，轉而發揮出「為客戶好、為社會好」的企業文化，必須仰賴更多了解他理念的戰友，昔日的「小七」班底正是最懂他的工作團隊。 徐重仁曾說，新陣容「棒棒皆強棒」，包括前康是美總經理蔡篤昌擔任營運長，負責全聯的營業規劃；前樂清總經理鄭大智擔任副總，擘畫提升全聯人員的服務品質；前統一超商行銷部部長劉鴻徵擔任協理，主掌全聯行銷及廣宣議題；前統一超商公關欒美雲，負責全聯媒體公關事宜。
全聯新執行長謝健南現年61歲，曾是前統一超商營運長，為當時統一超商總經理徐重仁的左右手之一，在徐重仁自統一超商退休後，一度為統一超商總經理呼聲最高的接班人選。不過後來謝健南隨即也辦理退休，經85度C董事長吳政學延攬，出任85度C總經理。 謝健南擅長物流及次集團子公司資訊系統與資源的整合，善於針對連鎖流通事業，找出營運的問題點、並解決問題，推動連鎖事業快速壯大。他加入全聯，有助集團發揮「橫向整合」功能。
香港一塊郊區土地最新的招標價格，僅半年時間就暴跌68％，且近期接連出現兩起土地流標事件，前景不明使得國際投行紛紛下調香港房價走勢。香港金管局總裁陳德霖昨（15）日表示，香港房市仍需要時間來判斷是否已進入下滑週期，港府會適時放寬政策。 路透引述陳德霖表示，金管局過去幾年收緊政策，期間房價曾經歷長達12個月左右的低迷後再次上揚，所以目前房價的回落仍需觀察。他表示，經過多次政策收緊後，目前購屋頭期款比例提高，提供較大緩沖，因此即使房價下滑，陷入負資產的風險也較低。
受到土地供應增加、利率上調、陸港經濟增速放緩等因素影響，香港文匯報報導，香港地政總署日前公布一塊位於新界大埔區的私人住宅土地以21.3億港元成交，每平方米約5.65萬港元，相較於同地段去年9月每平方米17.7萬港元的成交價，大幅下挫了68％，更低於市場底價4成之多。 分析師認為，該項目開發規模大存在一定風險，故開發商出價保守，此外，港府考慮到實質的風險及市場情況而調整了底價，避免項目流標，但對未來的房價仍不免有所影響。 去年9月以來，香港房價已下跌9.5％，投行也紛紛下調預期房價，標普昨發佈報告稱，房價預計將較去年下滑10％至15％，成交量預計最多增長5％。瑞銀也預估，房價將從目前至2017年年底再跌20％至25％。 房價下跌也拖累地產股表現，瑞信表示，除了零售業，香港最令人擔憂的就是地產業。標普則認為，香港大部分開發商的評級能夠承受銷售萎縮30％的影響，超過50％的跌幅將使所有開發商的評級受到影響。 (工商時報)
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