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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】凶宅…處處都有！
營建署發布2015年第3季房價負擔能力調查，台北市房價所得比高達15.63倍，買房壓力驚人。雖然房市跌勢確立，房價所得比有所下滑，但對多數人來說，房價依舊高不可攀。 房價所得比代表民眾需花多少年的可支配所得，才能買到一戶中位數房價的房子，倍數愈高、民眾買房就愈辛苦。營建署調查，2015年第3季全台房價所得比為8.52倍，較上一季微減，房價負擔能力最差的是台北市與新北市，房價所得比分別是15.63倍、12.54倍。 若觀察貸款負擔率，意即每月所繳貸款占家戶月可支配所得的比率，台北市貸款負擔率66.18%、居全台之冠。雖然北市貸款負擔率和房價所得比都較前一季減少，但台北市民眾想要圓買房夢，必須不吃不喝超過10年，才有能力負擔。
營建署調查，台北市與新北市確實有房價負擔能力過低的情形；台北市因中位數住宅的屋齡較上升，住宅總價跟著下降，中位數所得家戶年可支配所得也較前一季上揚，因此去年第3季房價負擔能力已較第2季提升。
北台灣都會區近4年預售屋、新成屋推案金額
經歷寒氣逼人的2015年，最新出爐的北台灣都會區2015年預售新案產銷調查顯示，全年推案量僅8,442億元，改寫近9年最低紀錄，平均銷售率更只剩3成，創下歷年最低點，全年成交不到2,700億元，同樣刷新史上最差紀錄。 展望2016年，市場預期房市在總統大選後不確定變數已消除，觀望氣氛相對降低，房市交易可望放量，平均銷售率會略為攀升，重返4成關卡。 據住展雜誌昨（18）日公布最新統計指出，2015年北台灣新成屋、預售屋總推案量為8,441.99億元，較2014年減少3,422.11億元，年減28.84％，萎縮幅度近3成，創下2009年以來新低，顯示建商在過去一年的推案策略趨於保守，減量保價已成共識；而在平均銷售率方面，2015年只剩下31.75％，創下有統計以來最低水準，比前一年（2014年）再萎縮11個百分點。 住展雜誌企研室經理何世昌表示，北台灣各縣市2015年房市表現，以台北市推案量最保守，全年總推案僅1,607.58億元，較2014年萎縮1,033.16億元，年減達39.12％；新北市2015年總推萎縮35％至3,264.75億元；桃園市減少19％至2,174.84億元。
基隆市是唯一正成長的戰區，2015年推案量達155.95億元，年增幅達1.36倍；新竹相對穩定，年推案量1,032.2億元、年減5.36％，顯示新竹高薪資所得與低基期房價環境下，建商推案意願仍高。 在銷售率方面，近兩年在政策重手打房下，表現慘不忍睹。何世昌分析，2015年平均銷售率31.75％與過去至2012、2013年動輒78～79％，甚至1、2個月就Clean相比，不可同日而語。 展望2016年，何世昌表示，已有多家上市建商表態不會再推新案，對於代銷業更是一大挑戰；但還是有積極籌備推新案的建商，尤以未上市建商動作較大。預計今年北台灣推案量保守估計只會略減於去年約5％，落在8,000～8,500億元之間；至於平均銷售率，預期有機會攀升至4成。 (工商時報)
台開（2841）昨天公告去年財報，全年營收5.92億，營業毛利4.61億元，在業外貢獻下，全年稅後淨利20.4億元，每股稅後盈餘2.92元，每股淨值25.52元，資產總額305.45億。 台開指出，根據土地開發分析法與收益法之鑑價估算，台開集團2015年土地資產價值232億，較2014年193億成長2成，顯示台開之資產價值均大幅揚升。可開發土地資產占集團總資產約63.7%，台開長期累積47萬坪容積坪，其中自有資產40.7萬容積坪，BOT與地上權6.9萬容積坪。
且依照2016年最新公告現值與地價調整，台開集團整體公告現值成長近18%，優於全國平均漲幅6.7%，其中台開在花蓮主要土地公告現值漲幅更達36%以上，領先平均漲幅。
行政院昨（18）日作出重大決定，都更條例將修訂，針對災損或防災重建更新需求，都更事業計畫同意比率維持現行1/2門檻比率，不予提高，以利防災型都更。 另政院同意土壤液化列入災害補助範圍，基於全國老屋健檢需求甚大，內政部決爭取經費採分期分區進行。 內政部次長林慈玲昨天在院會後記者會表示，1個月內提出土壤液化潛勢調查時，內政部將配套提出全國老舊建築建檢評估計畫，可能採取「分期分區」方式進行，補助經費「初評」一戶8,000元。 今年內政部擬擴大老屋健檢補助增為2千戶，但高雄需求為6千戶，林慈玲說，必須針對全國性在民國86年5/1之前老舊建築會調查戶數，進行分期分區耐震需求評估，將向賑災基金協調或向主計總處專案勻支經費，無法從住宅基金支應。 為加強防災型都更，政委蕭家淇邀六都代表、各部會及司法院審查都市更新條例修正。針對災後重建需求部分，考量更新執行主體性、可行性與急迫性，政院決定更新事業計劃災損或防災重建更新同意比率建議不予提高，仍維持現行的1/2，非屬防災重建則提高至2/3。
另考量災後更新急迫性，增訂為災後重建或避免災害發生需要，可免除「事業概要」程序，以加速災後復原與重建。 違憲部分，本次修正依大法官會議解釋意旨，除加強資訊公開與民眾參與，並提高「事業概要」同意門檻由原1/10提高為1/3或1/2，並將聽證程序納入都市更新程序中，明定在核定計畫前，應舉辦聽證，讓利害關係人得以到場陳述意見及論辯。 目前經濟部針對可能有土壤液化潛勢的區域，已完成臺北市、新北市、高雄、宜蘭、新竹、臺南、屏東等7個都會區；今年將辦理臺中、彰化、雲林、嘉義；106年則辦理桃園、苗栗、花蓮、臺東平原等地。至於基隆、南投及金門、澎湖、連江等列入下一階段調查。 (工商時報)
鴻海董事長郭台銘要新北市長朱立倫快點批准土地，才能早日替工程師建造智能住宅。圖／鄧博仁 台南震災，震出土壤液化的問題，也震出鴻海董事長郭台銘積壓二年的心中塊壘。他直呼「工者有其屋」的口號已喊了二年了，到現在都還找不到土地，忍不住呼籲新北市市長朱立倫早點批准土地，強調「只要有土地，我有信心可以做出智能社區。」 台南震災，郭台銘慷慨解囊捐出2億元，拿下捐款冠軍，談震災，郭董忍不住抱怨，台南震災震出了土壤液化的問題，其實重大地震已發生多起，至今土壤液化的問題都還沒有擺進法案中，郭台銘強調，台灣有很多老社區需要改造，就如同我喊了二年多的「工程師有其屋」一樣，需要有土地去建設。 郭台銘直言，所謂「工者有其屋」就是希望能為工程師建造一個智能社區、智能住宅，現鴻海在頂埔科技園區18層樓的研發大樓已經規畫完成，將來希望可以吸引5千個年輕人來這裡共襄盛舉，但好人才，要能安居樂業，才能長治久安，但問題是鴻海沒有土地。 郭台銘抱怨，「我們已經跟新北市申請一年多了，過去一年，朱立倫比較忙，但現在，希望可以快點給我一個回答。」「此問題跟過渡內閣無關，希望可以盡快給予回應。」
除了朱立倫外，郭台銘又將砲火延燒至高雄市長陳菊，強調「你們不管怎樣都是一方之霸，一方之主，要拚經濟，就要讓工程師有房子住、希望能釋出土地，來蓋新住宅、新社區。」 心直口快的郭台銘又忍不住放砲說，頂埔科學園區在前任縣長蘇貞昌手中「無中生有」，當時縣政府以105天完成土地變更與遷移國防軍事用地，以地方政府之力，獨立開發科技園區，並讓捷運通車，蘇貞昌說到做到，是個非常有效率的縣長，「到現在我都還非常感念他。」 郭台銘強調，工者有其屋，不單期待可以在在台北、高雄實現，就連大陸和日本，鴻海也在積極推動中，現除了大陸進行相對順利外，夏普在堺工廠附近有塊地，因缺錢，打算釋出，「我就打算出錢買回來，蓋智慧住宅給日本員工住。」 郭董還掛保證說，鴻海有模具、機械的專業技術，蓋房子一定蓋得比建商好，也更安全，而且鴻海不打算靠這個賺錢，只要可以彌補利息支出即可，唯有如此，一步一腳印的重新為房子打好根基，智能住宅才有可能在台灣真正落腳。 針對新北市的回應，鴻海表示，郭董只是為台灣產業升級、為年輕人的居住環境請命。 (工商時報)
測試大廠京元電（2449）除了既有的手機晶片客戶聯發科（2454），近年來中國客戶下單量也直線攀升，法人預估今年可望增加美系大廠的訂單。由於訂單接踵而來，加上網通、影像感測器、車用與驅動IC訂單需求也旺，京元電預計第2季擴展新廠產能。 農曆年前的南部地震，衝擊台積電（2330）12吋晶圓高達10萬片交貨遞延，京元電董事長李金恭指出，該公司部分客戶訂單也會遞延到3月或第2季，地震對該公司2月出貨有一點點影響，但3月可望出現拉貨動能。 整體而言，第1季營收不會如預期成長，但也不至於下滑。法人預估京元電第1季可望跟去年第4季持平，第2季明顯成長，今年全年營收仍會比去年成長近10%，營收創新高可期。
手機晶片訂單是推升京元電今年營運持續成長的主要動能，除了聯發科，據了解，中國最大手機廠近年下單量直線攀升，目前約跟台系客戶並駕齊驅，本季有機會超越台系客戶成為京元電手機晶片最大客戶；另美系大廠客戶積極進攻手機數據機晶片，第2季可望訂單放量，有助京元電下半年營收成長。 京元電總經理劉安炫指出，手機晶片加上網通、影像感測器、車用與驅動IC訂單需求也旺，今年營運展望樂觀，銅鑼廠第二廠區已蓋好，預計第2季陸續增添機台設備，下半年加入擴產行列，目前規劃今年增加人力超過500人，預期第3季會是今年最旺季，單月營收將挑戰16億元的新高。
因應台灣廠的車燈產能滿載，國內車燈大廠帝寶工業（6605）總裁許叙銘昨（18）日透露，旗下新營新廠及彰濱廠，已動工興建，分別預定明年底及後年初完工，未來台灣廠總產能可再成長3成，以應付客戶訂單需求，內部粗估今年度資本支出，將超過去年度約20億元的水準。 帝寶去年度合併營收150.44億元、年增2.29％，創歷史新高。 展望今年營運，許叙銘認為，因美國車燈售後服務市場（AM）景氣不錯，他期望今年在美洲市場業績成長率可達5～6％，且中東車燈市場營運穩定，均成為公司今年營運利基。
不過，因歐洲市場景氣不好，今年當地業績恐有衰退之虞，加上台灣廠今年車燈產能已滿載，因此，他保守估計今年營運，比去年度只微幅成長，但有機會續創營收新高。 帝寶新增的江准及江鈴汽車等2家大陸車廠的OEM車燈訂單，並自去年10、11月陸續出貨，初期先由旗下合肥廠及昆山廠供貨，等新設的安徽廠及南昌廠預定2018年量產後，即可就近供貨。 (工商時報)
今年國內零售業界最受矚目的林口三井outlet，買氣驚人，據估計開幕至今近一個月業績逼近10億元，「不景氣在這裡完全看不到」，每天平均人潮5至8萬人，最高逼近10萬人，已勝過台北市政府轉運站的統一阪急百貨每日客流量。 三井不動產集團三新奧特萊斯董事長篠塚寬之昨表示，台灣消費力驚人，勝過三井在新加坡、馬來西亞吉隆坡、及大陸寧波等海外據點的消費力，已可與日本三井outlet的消費力齊平。平均客消費單價約1,500元；因此將擴大投資台灣市場，預估海外總投資3000億日圓中，有半數1500億日圓、約442億台幣將全投資在台灣。 篠塚寬之表示，三井在台第一個投資案表現達到預期，若無意外，全年營收60億元可望達陣。
台灣消費者懂品牌、敢花費，篠塚寬之宣布，積極尋覓其他投資機會，第二個outlet據點將選定南台灣。並加快引進日本三井的大型購物中心「Lalaport」。Lalaport除了商品銷售，更強打餐飲及娛樂項目，目前規畫在大台北開3至4家Lalaport，總據點預料比outlet多。 值得注意的是，林口三井outlet開幕首月表現，從上午11點開業，停車場11點30分就客滿觀察到，吸引了來自大台北及桃竹苗等外地人潮，據統計進來的人潮提袋率高達50%，等於進來2人就有1人消費，尤其餐飲表現最好，首月業績占整體營收達20%。
聯發科（2454）預計與諾基亞將在下周召開的2016世界行動通訊大會（MWC）期間，聯合展出可以降低功耗和增強網路覆蓋的EC-EGPRS解決方案，準備迎接未來數十億數量級的物聯網設備及感測器間頻繁的數據傳輸需求。雙方具體技術規範尚在制定當中，預將於2016年上半年推出，至於聯發科所支援EC-EGPRS的相關產品及解決方案將於2016年底送樣。 聯發科指出，EC-EGPRS解決方案展示基於聯發科技的數據機（modem）晶片技術和協議軟體（protocol software），以及支援EC-EGPRS的諾基亞Flexi Multiradio 10基站和行動基站。 在未來的物聯網應用設備趨向於產出小數據量、遠端放置和需要數年之久的電池使用時間。
EC-EGPRS技術在多個方面實現了創新，比如高能效運行（PEO）和擴展非連續接收（eDRX）。基於此，物聯網設備的電池使用時間可延長至數年之久，而且相較傳統的GSM/GPRS網路，網路覆蓋面也更廣。聯發科和諾基亞在先進省電模式和高效能網路方面的通力合作，將進一步滿足未來物聯網設備的需求。 聯發科技副總經理暨物聯網事業部總經理徐敬全指出，無論身在何處，連接設備收發及分享資訊都需要先進晶片及網路技術的強大支撐。聯發科始終致力於推動物聯網發展，透過與諾基亞合作和支援物聯網設備低功耗、低數據吞吐量及低成本需求等技術，將進一步驅動物聯網市場的創新增長。 諾基亞Single RAN事業負責人Niko Lalu表示，我們非常滿意與聯發科這次在系統原型及技術展示的合作。雙方的合作將有力推動EC-EGPRS技術在網路和設備端的商用化。這意味著客戶能夠進一步利用他們在GSM網路技術上的既有投入。
富邦金（2881）昨新春團拜，首次邀台灣大哥大（3045）、凱擘寬頻等電信事業體參與，富邦金董事長蔡明忠表示，放眼海內外，富邦是唯一同時擁有電信、金融2大版圖的集團，未來要雙劍合壁，向Fintech（金融科技）、物聯網趨勢急行軍。 蔡明忠說，集團的電信、金融2大版圖，過去交集較少，日前1家做金融大數據的顧問公司來訪，直指這樣的特色為世界僅有，應該好好運作。富邦集團也在今年成立金融創新辦公室，擘劃未來如何透過Fintech開拓新局。 富邦金副董事長蔡明興也說，日前看到網路業龍頭Google說，未來Internet會被淘汰，接下來是物聯網時代，給自己很大震撼，未來富邦將透過科技精進交易方式，改善平台，並與物聯網、行動支付等趨勢結合，打造大未來，「這絕對是今年發展重點」。 蔡明忠說，今年金融業面臨挑戰前所未有，可說是「前有狼，後有虎」，前方是國際金融市場極度動盪，台灣總體經濟詭譎多變；後有其他競爭者急起直追，金融業者應透過創新、風險控管突破困局。 市場日前傳出富邦金有意買下日盛金（5820）大股東日本新生銀持股，卻卡在另一大股東建群有優先認購權而無法繼續，蔡明興表示，國內購併「隨緣」，目前國內較欠缺中南部的銀行分行，是考慮方向。 蔡明興也坦言，雖想購併金控、銀行的求親者絡繹不絕，但進入Bank 3.0世代，實體分行重要性不若以往，因此「沒有這麼迫切」。外界解讀，富邦金要出手購併國內銀行，CP值絕對是第一考量，且價格成了能否成局的主宰性因素。
此外，蔡明興也暢談其他子公司的海外布局，其中證券版圖將積極瞄準中港台等大中華圈商機。 蔡明興說，滬港通、深港通實施後，外界可透過香港參與中國境內的證券市場，因此今年會積極瞄準兩岸三地證券合作機會，無論是策略聯盟、交叉持股等都是選項。 而富邦人壽日前標得中國境內產險4哥中華聯合控股逾6%股權，蔡明興表示，將取得中華聯合控股1席董事，及其剛成立的人壽子公司1席董事，未來雙方頗有可以深化合作機會，將與已在廈門營運的富邦財險雙頭並進，搶中國車險等產物保險商機。 針對金管會公告，將壽險業海外投資上限限縮到淨值的3成以內，恐卡到富邦人壽購買倫敦坎農大樓一案，蔡明興說，台灣出口差，進口更差，加上國內資金浮濫，讓資金留在台灣又會導致銀行利差下滑，因此應該到海外賺取外匯。 他說，海外不動產就是壽險資金很好的投資標的，加上英國是先進國家，政府或可考慮差異化管理，採取限縮壽險業到風險較大地區投資不動產，而風險較小的地區就能放寬。
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