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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
房市交易冷清，在房價緩步下修之際，房仲業者統計，北市蛋白區單價百萬以下高檔社區，因生活機能完善，房價表現抗跌，其中，北投區「四季虹」及文山區「克麗斯町」2個案，去年交易單價，還較實價登錄以來同社區最高價逆勢上漲15％～20％，蛋黃區豪宅則在正負6％區間盤整。 台灣房屋智庫統計去年北市12個行政區中實價成交最高單價社區房價（扣除預售行情的二手交易及有實價資訊個案）發現，12個行政區中的高價社區，仍有半數去年交易再創同社區實價新高。 去年北市高價社區成交單價創新高個案，以蛋白區表現最佳，又以單價百萬以下表現最為搶眼，其中，北投區去年實價最高單價的「四季虹」，5樓以單價86.1萬成交，比103年7樓頂樓單價71.9萬，房價逆勢上漲19.75％。
另外，文山區去年實價最高單價的「克麗斯町」，去年成交最高單價為8樓的85.3萬，較103年13樓頂樓73.8萬，房價還上揚15.58％。 不過，不是所有蛋白區高價社區房價都呈現上漲趨勢，去年成交最高單價的士林區「富邦777」，3樓成交單價102.1萬，較同棟103年15樓成交單價135萬，房價下修11.04％，但去年成交為低樓層。 此外，包括南港區「元利世紀匯」、中山區「瓏山林博物館」、松山區「文華苑」、中正區「松濤苑」，去年成交單價皆較實價最高單價上漲0.97％～7.35％。 台灣房屋智庫資深分析師陳炳臣指出，「四季虹」及「克麗斯町」2個社區皆位處北市平價行政區，且生活與交通機能兼具，吸引小套房置產族；北市蛋黃區的高價宅表現分歧，如大安區「帝寶」在去年最高價的交易是每坪278.9萬，較該社區的高價紀錄少了6.17％，而信義區一哥「皇翔御琚」則微降3.51％。陳炳辰分析，與過去幾年相較，去年蛋黃區高價社區價差在正負6％內盤整，具一定程度抗跌性，仍具保值作用。 (工商時報)
逢甲大學周邊形成的熱鬧夜市商圈，帶來龐大的人潮與錢潮，帶動周邊黃金店面的租金行情居高不下。 圖／曾麗芳 台中市2015年店租單價排行榜前10名 台中市的黃金店面在那裡？據內政部實價登錄資料顯示，2015年台中市店面租金前10名中，每年吸客量逾千萬人潮的西屯區逢甲商圈，蟬聯第1名！以文華路上的某店面為例，單坪租金逼近1.6萬元，一間不到28坪的店面，月租金高達44萬元。其餘9名金店面，也全都位於7期所在的西屯區與南屯區。 對此，大家房屋企畫研究室主任郎美囡分析指出，西屯區、南屯區皆是台中市早期開發的成熟區域，包括逢甲大學、僑光科大、新市政中心等大學院校、行政機關均坐落於此處。 而台中開發中的重劃區，最具指標的7期重劃區，位於西屯區及南屯區，帶動近幾年來房價逐年攀升，店租排行榜囊括台中市前10名。 其中，租金排行第1名的逢甲商圈，不僅是國人最愛的夜市，也是許多陸客、外國遊客指定必到的朝聖據點，每逢周末假日，單日預估可吸引8至10萬人潮湧入，帶動周邊的租金行情居高不下，也因此催生日船章魚小丸子、赤鬼牛排館等名店。
台中市租金排行榜前10名的黃金店面，大多位處熱鬧的商圈、或是通往商圈主幹道上的店面。 大家房屋台中西屯逢甲加盟店東詹豐澤表示，逢甲商圈是由文華路、逢甲路、福星路3條主要道路包圍起來的區塊，為最精華的地段，每間店面多在25至30坪，單月租金行情在20至35萬元，該區透天店面賣價超過1億元。由於逢甲商圈熱鬧、人潮絡繹不絕、資金收益佳，成為許多置產客戶的首選。 詹豐澤進一步表示，由於河南路是通往逢甲商圈的必經路段之一，帶動周邊店面的租金行情，雖然租金水準遠不及逢甲商圈，但也名列前10名。 大家房屋台中大墩加盟店東葉俞麟則表示，台中市5期大墩路商圈，由於金融大樓及連鎖賣場林立，許多具有特色的餐飲集團進駐展店，吸引上班族選擇在此聚餐。由於5期商圈的客源穩定，大墩路商圈的每坪租金行情在3,000至6,000元，因此名列第3名。 不過，郎美囡提醒有意購買店面的投資人，選擇店面不僅所在區位或商圈是必要考量外，店面臨路面寬，也會影響租金及行情；此外，同一路段會因周遭環境設施、人潮流動方向，而產生一邊人氣旺、一邊冷清的情形；尤其是外地投資者，若打算進駐不熟悉的區域，除多詢問在地業者外，最好親自查訪，避免買到、套到！ (工商時報)
中華郵政所有、位於高雄火車站前的10層高大樓，因為原承租單位台灣港務公司退租，中華郵政將重新標租，而且是整棟出租，每月租金180萬元。原承租單位台灣港務公司則將從3月底搬移到香蕉碼頭附近的第二、第三辦公室，直到港埠旅運中心於2018年底完工。 位於高雄火車站正門出口右側的中華郵政大樓，目前由台灣港務公司承租2到6樓，每月租金約103萬元，作為總公司使用，租期從2012年2月15日起算。台灣港務公司表示，基於成本考量，租約只到今年（2016）8月14日，總公司則從今年3月底，開始搬遷到高雄港務分公司位於香蕉碼頭附近的第二、和第三辦公室。
台灣港務公司說，包括董事長、總經理、以及業務、行銷和企劃等單位，以第二辦公室為主，第三辦公室則是人事和會計等後勤單位。 不過，因為新址整修可能會有延後的關係，台灣港務公司也向房東中華郵政公司表達，最慢可能要到今年11月底，才能陸續完成所有單位的搬遷。 台灣港務公司未來還要再搬遷一次，進駐該公司投入巨資興建的港埠旅運中心，只是原本預估可望在2017年底即可完工、啟用的港埠旅運中心，因為該場址在施工時，發現有污染問題，因此，台灣港務公司與原使用者台灣中油協商之後，由台灣中油花費約2億元進行污染整治，導致工程延宕，使得港埠旅運中心恐怕最快也要2018年底，才能完工啟用。 另一方面，中華郵政公司為了活化資產，已決定將高雄火車站前大樓重新標租，而且是10個樓層一起出租，中華郵政說，租金每月180萬元，租期15年。 該大樓目前除了停車場和2到6樓出租給台灣港務公司之外，6樓的一部份到10樓，都是中華郵政公司的員工訓練中心和宿舍。
今（8）日就是三八婦女節，房仲調查發現，高雄女性主導購屋的比例逐年增加，並且在去（104）年首度突破50％，反映女性經濟獨立，財務自主性提高的社會結構。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡昨（7）日表示，整理高雄區歷年男女購屋行為，發現男女購屋比例相近，不過，女性主導的購屋行為，從101年開始有逐步攀升趨勢，從101年的49.3％，到104年女性購屋首次衝破50％，達到50.2％ 。 郎美囡說，主要是女性經濟獨立，財務自主性提高，而不動場具有保值性，甚至有增值空間，許多單身女性在存下第一桶金後，多考慮購置不動產。此外，成家購屋、家庭換屋、或購置第二棟房子時，也會把房屋登記於太太名下，這也是女性購屋比例增加的原因。 住商不動產高屏澎區協理林祺博表示，目前的社會，不婚主義者眾多，在觀念較為傳統的南部，也越來越多不婚族、或晚婚者，新一代女性不再依賴婚姻，想要自己買房的越來越多。 他指出，一般而言，單身女性購屋偏好有管理員的大樓，使用空間不用太大，但要生活機能佳、交通便利，最重要的是社區安全性，高雄近幾年推出許多標榜小豪宅產品，也頗受女性族群喜愛。
住商機構企研室統計近年全國客戶購屋狀況，104年男女比重約為49:51，女性購屋比重連續7年突破5成，從全體購屋年齡層來看，男性30～39歲占比最高達16.3％，女性購屋年齡最大比重落在40～49歲，占比16.2％緊追在後。 在產品類型上，看得出女性購屋產品仍偏好主流款的大樓和公寓，反觀透天以及較具特殊性的其他類型產品，如土地、停車位等，卻都以男性為主。 住商不動產企研室主任徐佳馨分析，在財產規畫習慣上，女性仍鍾情於穩健、保本、好周轉，但男性較在乎獲利，因此風險性較高，容易一本萬利的特殊標的仍以男性為主，從產品類型來看，也透露兩性在購屋時的不同思考。 (工商時報)
近2年台灣投資海外不動產情況
台灣房市買氣冷颼颼，反觀游資轉向海外不動產，卻愈來愈嚴重，光是2015年就高達686億元，創下史上最高紀錄；其中尤其以金融保險業資金外流海外不動產，最為快速，在最近1年半內就砸下將近1千億元的資金，收購英國倫敦、比利時布魯塞爾至少7棟商辦大樓。 世邦魏理仕（CBRE）昨天公布「亞太區跨境不動產投資趨勢」報告指出，2015年台灣資金外資到全球不動產市場的資金總計達21億美元，約新台幣686億元，比2014年總額的17億美元，激增達24％；其中，以英國倫敦最受台灣游資青睞，吸金能力高居第一。 展望2016年，世邦魏理仕董事總經理林俊銘表示，金管會3月初邀集國內壽險與產險公司負責人進行政策座談，保險業者建議進一步放寬國外不動產投資限額的計算方式。依法令放寬的趨勢，2016年台灣「錢」進海外不動產投資金額，在金管會放寬後還有再成長的動能。
世邦魏理仕「亞太區跨境不動產投資趨勢」報告顯示，2015年台灣投資全球不動產總額21億美元、新台幣約686億元；最主要的資金來源，涵蓋三大投資者，其中大型機構或基金（包括保險業）占比達7成，另外還包括公司企業、私人。 若從2014年8月國泰人壽首度揮軍倫敦，砸下153.46億元買下「Woolgate Exchange」大樓，一直到現在新光人壽砸下67.23億元買下倫敦「40 Gracechurch Street」大樓的1年半來觀察，光是保險業就收購7棟海外大型商辦大樓，其中2015年就包辦4棟。累計保險業至少砸900億元在海外攻城略地；若以現在匯率換算達1千億元。 台灣投資人主要「錢」進的投資市場，2015年以倫敦為榜首，美國及澳洲排名在後；產品類型方面，商辦最青睞，占總投資額60％。 至於最吸引台灣游資進駐的原因，為租金報酬率優於台灣，資產增值前景也看得到。世邦魏理仕評估，以倫敦來說，2015年辦公大樓平均年租金報酬率達4.3％，紐約達4.5～5.5％，雪梨達5.4％。 另外，亞太區2015年跨境不動產投資，也相當活躍，總額達624億美元，年增達37％，跨境投資總額刷新歷年最高紀錄。主要資金來自三大金主，包括：新加坡（193億美元）、中國大陸（176億美元）及香港（100億美元）。至於韓國的跨境投資，更較前一年成長1.03倍，由2014年的35億美元激增到2015年70億美元。至於前三大市場則以新加坡高居榜首，其次為中國大陸，第三名為香港。 林俊銘表示，台灣投資人相較於其他國家的多元投資策略，主要以直接不動產投資為主；由於亞太低息環境持續，台灣投資人將放眼海外租金報酬率高的市場，預期未來相關法令寬鬆後，跨境投資活動將會更積極，投資策略也將趨多元。 (工商時報)
壽險公會今年爭取重點
政府希望壽險資金能多投資國內公共建設，壽險公會理事長許舒博7日表示，將爭取四大配套，即准許出任董監事、興建期不計入投報率計算、年租金改用紅利分潤、提供租稅誘因，他強調，應比照促參條例，給予壽險業投資重大公建有免稅或抵減優惠。 政府標售地上權，年租金以公告地價為指標，如去年公告地價調幅達30％，吃掉許多地上權案的投報率，因此壽險業投資地上權案的速度大幅減緩，目前整體公建投資案停在1,200億元左右。 財政部長張盛和16日將主持公共建設檢討會議，將回應壽險業爭取地上權應與公告地價脫勾，財政部研議是將年租金納入權利金，即在競標時一次給付定額費用，就不會面臨年年調租金的問題，政府財政收入也不會減少。 但據悉，壽險業則傾向支持北市府的版本，即紅利分享機制，意即壽險業開發地上權後，未來有營收或獲利時約定一定比率回饋政府。
許舒博將出席該會，他指出，除了爭取租金與公告地價脫勾，也建議比照促參條例，用租稅誘因來鼓勵壽險資金多投資公建，減少政府支出；另外金管會也會再推動保險法修法，允許壽險業可出任公建案董監，降低投資風險。 而台南地震奪走32條未滿15歲小朋友生命，引起外界討論15歲以下兒童不得有死亡保障的部分，應有天災排除條款，許舒博對此表示，建議直接廢除保險法107條，即取消兒童及禁制產人投保限額，強調投保不分年齡、心智，回歸各壽險公司核保決定保額。 許舒博說，即便是未出生的寶寶也是一條生命，且現在很多家庭都只有一個小孩，父母用心栽培卻不幸早夭，可有一定的壽險保障代替早逝小孩盡孝，至於外界擔心的道德風險，「道德風險或刑法該處理的事，應交給法律去規範，不應由保險法來限制保額。」 另外壽險公會今年也將爭取多項資金運用鬆綁，至於今年新契約保費是否能再創新高，許舒博說，除了經濟景氣，新政府上任後的兩岸關係、陸客來台人數，都會影響今年的業績。 (工商時報)
百貨三巨頭1～2月營業額概況
在桃園、新北市陸續開出華泰名品城與三井林口outlets並吸引大批人潮趁著兩波連假朝聖，北市國際精品重鎮信義商圈2月確實感受到人潮減少，但業績衝擊則相當有限，百貨業強調「短空長多」，第2季人潮就會陸續回籠。 百貨三大連鎖新光三越、遠百、SOGO等1、2月累計業績普遍持平或小幅成長，而微風集團則有南京店與信義店兩家新店挹注下成長15～20％。業者強調，1月大選、2月農曆春節、3月進淡季，整體第1季各家百貨既有店應可持平收場。 台北101國際精品品牌櫃位從一線至二線品牌占比逾6成，人潮降主要還是陸客團在大選前名額大減有關，在觀光客貢獻占比25～30％情況下，前2月業績成長放緩，屬於個位數，比較起往年兩位數成長差距甚大。 新光三越全台前2月業績持平，1月受大選衝擊，2月則有台南西門店因地震停業一天損失6～7千萬元，兩個月合併業績驚險持平。
新光三越指出，新開的兩家outlets不是衝擊主因，整體國際精品就屬高端精品如鐘表珠寶不如預期，而outlet主要是影響休閒運動類業績，1～2月休閒運動業績不如過往均以兩位數成長。 遠百1～2月全台業績小幅增長2.5％，主要是1月受大選與政局衝擊，而很多到outlet朝聖客人只買休閒運動商品，也連帶使得百貨成長主力運動休閒受到影響，從兩位數成長降至個位數成長。遠百說，目前最重要是透過活動衝首季業績成長，但成長幅度不會太大。 太平洋SOGO百貨1～2月業績成長3％，SOGO強調，SOGO百貨較特別的是1月業績好到不行，敦南店改裝奏效帶動北SOGO店業績成長兩位數，而2月則因農曆春節長假衝擊造成負成長，合併累計則有3％成長。其中outlet衝擊不大，恐怕是高端珠寶客人消費訂單減少所致。 (工商時報)
雃博全球和產品布局概況
雃博（4106）全球布局再添生力軍！該公司昨日宣布，取得德國客戶SLK Vertriebs GmbH和SLK Medical Gmbh各50％的股權，由於SLK已有穩定獲利，法人預期，雃博在轉投資收益成長，今年EPS有上攻2.6元機會，給予買進評等。 SLK是德國防褥瘡床墊的前三大供應商，該公司也是雃博的氣墊床代工客戶，雙方維持十幾年的業務合作關係，並熟識彼此的經營團隊。 SLK目前往來的醫療器材經銷商超過1,000家，主要產品包括：泡棉床、氣墊床、Hybrid床（泡棉+氣墊）、治療淋巴性組織水腫的間歇性氣體加壓器（IPC, Intermittent Pneumatic Compression），同時SLK也提供產品相關的維修、清潔、消毒、租賃等服務。 雃博表示，此次先收購SLK五成股權後，雙方將先維持SLK既有品牌的運作，長期再逐步提高持股比例，並可能轉換成雃博的自有品牌。 雃博總經理李永川表示，透過此收購合作案，雙方將創造產品與市場互補優勢。在產品互補上，SLK的泡棉床、Hybrid床、IPC均是客戶端有需求、但雃博尚未能提供的產品，未來將規劃透過雃博的海外子公司或全球通路銷售，強化產品組合及確保業績增長，往一次購足服務的品牌廠商再邁進一步。
另外，SLK目前的主要業務重心是在居家照護（OTC）市場，透過合作，未來雃博將帶入更多資源予SLK，包括引進Serene等高階氣墊床、NPWT負壓傷口治療器等產品，以使SLK能逐漸從居家照護市場往高端的醫院通路市場邁進。 積極布局全球市場的雃博，目前在歐洲（西班牙，英國和法國）、美國、大中華（台灣、中國大陸）、東南亞（印度和泰國）均設有子公司，此次入股SLK，也將經營觸角延伸至德國。 法人表示，SLK目前一年營業額約800～900萬歐元，稅前盈餘約80～100萬歐元，雃博此次約以約2.1 億元取得50％股權。 雃博受惠客戶訂單回流，去年第4季營收重回旺季水準， 帶動全年EPS守穩2元水準，今年則在品牌業績隨市場布局發酵，呼吸治療器也進軍拉丁美洲、泰國，加上歐洲客戶的需求增強，法人預期該公司全年營收有達兩位數成長實力，EPS約2.6元。 (工商時報)
研華（2395）昨（7）日公告，透過轉投資ATC增資ATC（HK），上限4.8億元，取得業強（6124）昆山廠房、取得業強子公司業強科技100％股權，同時宣布去年配息發放現金股利6元，與前年配發金額相當，配息率74％，現金殖利率約2.6％。 據悉，業強昆山廠為業強（6124）旗下子公司，現階段已停產，僅保留辦公用途，由於廠區緊鄰研華協同研發中心暨製造中心昆山廠，由研華買入後將可擴充昆山廠運用空間。 另研華公布將發行650萬新股，低於市價之員工認股憑證，提供特定職等或對公司有特殊貢獻之研華國內外由公司直接或間接轉投資事業持股超過50％之子公司全職員工為限，有待5月25日股東會通過辦理，再由董事會決議，認股價格為每股新台幣100元，相較昨日收231元，折價56.7％。 研華也公布2月營收27.04億元，月減17.78％，年增14.73％，累積前2月營收59.94億元，年增10.8％，符合公司雙位數年增預期。
法人估計，研華3月營收可望有優於1、2月成績，儘管如此，第1季營收仍會較去年第4季呈現下滑，第2季進入旺季再重回百億元，挑戰新高水準以及達到累積營收年增10％以上預期。 研華表示，2月歐洲與大中華區成長動能較強，事業體來看，服務自動化事業群（SAG）與網路暨通訊設計製造服務事業群（NCG）表現較佳。 工業電腦另一大廠凌華（6166），也公布2月營收6.17億元，月減5.9％，年減4.4％，累積1、2月營收12.73億元，年減10.34％，不及公司目標雙位數年增，法人預期3月將有優於前兩月回升成績，然而整體第1季仍會是今年谷底，猶待第2季展現成長強度。 另外研華投資工業電腦廠艾訊（3088），由於公司提前在農曆年前拉貨，2月營收3.19億元，較上月歷史次高營收衰退40％，累積前2月營收8.61億元，年增15％，不過法人估計3月將回升至成長軌道，整體第1季仍將保有13億元高檔成績，創下同期新高紀錄。 (工商時報)
股王大立光勁敵—夏普轉投資鏡頭廠康達智（Kantatsu）可望在鴻夏戀修成正果之後，成為鴻海旗下事業，有助鴻海擴大集團光學鏡頭能量，但也恐掀起新一波的iPhone鏡頭訂單角力戰，衝擊大立光、玉晶光等既有蘋果鏡頭供應商。 蘋果近期大力扶植康達智成為iPhone鏡頭供應商，先前更傳出有意注資康達智，法人高度關注對大立光等業者的影響。在蘋果已對康達智釋出善意下，與蘋果向來交好的鴻海又將成為康達智大股東，蘋果是否會因此分出更多的iPhone訂單給康達智，再度成為話題。 法人分析，鴻海金援夏普主要為充實高階面板技術能量，不過，康達智預計明年掛牌上市，加上康達智獲得蘋果扶植，成為iPhone鏡頭供應鏈，對鴻海董事長郭台銘而言，鴻海透過入股夏普取得康達智，是鴻夏戀修成正果後另一個「大禮」。 據了解，夏普持有康達智逾四成股權，鴻夏戀成局後，鴻海將接手夏普持有的康達智股權，有助實現鴻海集團為iPhone提供下游組裝、面板到上游鏡頭一條龍服務，為集團戰力大加分。
康達智納入鴻海集團之後，對整個iPhone鏡頭供應鏈而言，可能是另一場惡夢的開始。在蘋果協助採購機台下，康達智預計倍增的新產能將於今年中開出，光學鏡頭業界憂心，下半年鏡頭市場將是一場腥風血雨的角力戰，iPhone既有主力鏡頭廠大立光首當其衝。 對於康達智的威脅，大立光執行長林恩平雖然不予評論，但他也很淡定的回應，「競爭永遠都在」。業界分析，即使康達智未納入鴻海旗下，康達智挾蘋果扶植優勢，規劃倍增產能，於今年中開出，正好趕上新一代iPhone推出前，將分食大立光的蘋果訂單。 不過，大立光之所以坐穩全球手機鏡頭霸主，在於技術及良率優勢，如果在設計上拉高鏡頭參數的規格，就算康達智取得iPhone的「門票」，也不見得可賺到錢。
圖／經濟日報提供
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