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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
市長柯文哲昨於市政會議通過，要將捷運菜寮站聯合開發案「冠德捷世」、辛亥站「敦南捷境」及大坪林站，分回的共二○二戶聯開宅標售，這也是柯文哲上任後首次大規模標售聯開宅，房仲業者粗估標金達卅五．三億元；此舉遭市議員質疑助長炒房，但也有人認同，指聯開宅目前難做公共住宅招租。據了解，捷運局將這批聯開宅以公文上簽給北市府，市府高層直接決定標售，主導者並非推動公宅業務的都發局。
捷運局將請三家估價師估算標金，再送至市有財產審議委員會及市議會審議。 陳彥伯：有助長炒房之嫌 但市議員陳彥伯批評，柯文哲住宅政策矛盾，有些聯開宅只租不售，就是要降低房價，讓年輕人買得起房，如今又標售聯開宅，有助長炒房之嫌；直指「柯沒有擔任市長遠見，市府對都市發展與建設也沒腦」。市議員陳重文說，柯市府宛如月亮「初一、十五都不一樣」，日前急著找地要蓋公宅，現在不把聯開宅做公宅，寧願讓青年再等五、六年蓋好新公宅。 捷運局：要籌新湖線經費 捷運局副局長張澤雄說明，日前釋出美河市、台北橋等五○七戶聯開宅轉作公宅，但市場上還有餘屋沒租出去，所以這次二○二戶聯開宅不做公宅；另外，捷運新湖線的財務計畫，也要求五十五億元的自償經費，該標售案也是回應財務問題。 根據捷運局資料，冠德建設興建的菜寮站聯開宅，市府分回一四一戶，每戶十六坪至卅二坪間。祐益建設的辛亥站聯開宅，市府分回五十戶、兩層一般事務所、零星商場，住宅每戶廿坪至五十二坪間，市府將保留商場及一般事務所。
樺福建設的大坪林站聯開宅，市府則分回十一戶，每戶十．五坪至卅坪。 房產業：買氣若疲價下修 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨粗估，依三處目前行情，二○二戶標金將達卅五．三億元，但若轉作公宅，即使租金降到比北市府標準更低的七折，十五坪月租仍會突破一萬元。徐佳馨說，北市府標售三處聯開宅，雖可以測試市場溫度、有沒有回籠，但若買氣不佳，價格恐會下修。 李建昌：沒人租空宅浪費 市議員李建昌認為，港墘站聯開宅等處做公宅，因租金過高而無法順利承租出去，擺著很好看卻沒人租，變相浪費，標售聯開宅不見得是不好的。
興富發集團興富發（2542）及潤隆（1808）公布2月營收，母公司興富發帶頭衝刺營收，2月單月營收45.87億元，是近10年2月的次高紀錄，潤隆2月在無新案完工挹注下，營收約0.22億元，累計年減約9成。 興富發2月單月營收逼近46億元，累計前2月營收達54.61億元，主要來自包括「成大城」、「華人匯」及其他個案交屋的貢獻。累計營收年減雖逾3成，但在年終尾牙時，該集團總裁鄭欽天喊出今年興富發將再拓展百貨商場、觀光旅館、休閒不動產等事業版圖，並期許年賺百億元為常態的正面訊息影響下，興富發近1月股價漲幅達16%，昨日收在39.5元。 興富發副總經理廖昭雄指出，一直在評估中國度假村收購的計劃，但確切地點未定，不設限在沿海或內陸城市。此外，台灣的百貨事業，目前已確定選在高雄市大統新世紀百貨原址，但合作方則未定，外傳的日本大和房屋、OPA株式會社，廖昭雄說：「未簽約拍板前，仍有變數。
目前公司已成立商管部門，也不排除自己招商、營運。」 潤隆累計前2月營收0.51億元，雖前2月累計營收較去年衰退約9成，但今年有台北市文山區「靜心文匯」、竹北市「國賓大悅」及台中市「臺中帝寶」等3大案完工入帳，法人估計，營收有機會逾百億元。潤隆分別在基隆市、台南市推出「信義城」、「真愛」案，皆主攻首購族，銷售成績不凡。
• 華銀房貸超貸案違反法規事項
公股行庫陸續出現內稽內控問題，華南銀行昨（8）日被爆，遭犯罪集團利用，而讓房屋貸款人超貸。金管會指出，該犯罪集團用假資料申請的房屋貸款案共40多件，華銀就占34件，且單一分行行員就有25件，共放款5.2億，並已出現逾放2.7億，針對華銀內部業務缺失，金管會開罰300萬，以儆效尤。 華南銀行主管指出，分行經理、副理、襄理、行員皆已經在2015年9月被嚴懲，分行經理督導不周，被記過一次及解除經理職務。違規行員被記大過一次及記過一次，已離開銀行。副理、襄理督導不周，皆記申誡二次。華南金控昨晚則發出重大訊息強調，「華南銀行已採行相關改善措施，落實執行中」。
金管會銀行局表示，此宗案件是由士林地檢署、調查局所查獲的犯罪集團，該集團從2013年11月28日到2015年2月3日間利用人頭戶來買房，而且還偽造了貸款人的所得、任職假證件、財力假證明、假契約等來申辦房屋貸款，以致幾乎可貸到實際房價的9成或超貸。 例如，若房屋實際買價2,000萬元，該犯罪集團偽造房屋買賣契約拉高到2,400萬，華銀鑑價後，房價加上裝潢費核貸1,900萬，幾近實際房價95成，讓犯罪集團不用拿本金出來，就可用銀行資金炒房。 金管會指出，華銀辦理房貸授信沒有建立覆核確認機制，導致貸款戶可利用偽造文書取得貸款，又沒確實辦理不動產鑑價、總行徵授信審查內部作業程序未能落實發揮應有制衡機制，加上該行員不但未依內部規定核對授信戶申辦文件正本，還私自塗改還款來源以掩護缺失，金管會已命令華銀解除違規行員職務，並核處華銀300萬元罰鍰。 (工商時報)
房地產景氣冷颼颼，高雄市二月份建物買賣移轉棟數月減近四成，申報開工案僅二十戶，財政局昨推出三十一標的房地標售，結果更僅收到一封投標，市況只能用「悽慘」形容！ 房仲業者觀察，房地合一稅上路，買方持續觀望，六都的房市交易量都銳減，尤其中南部受到小年夜地震影響，預估今年三至五月的傳統房市旺季，成交量可能會持續萎縮。 房地產景氣有多冷？從高市府昨天的標售可見端倪。財政局昨推出三十一標的房地標售，底價八億八千萬元，其中三標因市府其他局處有使用需求而停標。其餘二十八標，卻僅收到一封投標，是位於仁武區名山二街的住二土地，最後以一千二百萬元標脫，只比底價多了十一萬元，剩下的二十七標全數流標，官員形容：「悽慘情況近年罕見！」 據了解，這次標售的土地，大部分以前曾標售過，但是都流標，外界質疑為何這次底價沒有下修？
財政局表示，價格調降須經財審會通過，需較長時間，這次來不及，下次可能推出三民區鐵路地下化區段的土地，投標情況應會較熱絡。 高市地政局統計，二月份碰上農曆春節，六都房市買氣都銳減，高雄市建物買賣移轉棟數僅一千二百六十棟，比一月大減三十九．七七％，月減幅度是六都最多，但新北市也衰退三十九．二五％，台北市更創下一九八八年以來單月移轉新低。 前幾年房市大多頭，建商紛紛搶建，導致高雄市待售餘屋約有一萬戶，如今碰上房地產景氣低迷，建商普遍以減緩推案、消化餘屋來因應，高雄市不動產開發公會統計，今年二月份，高雄市申報開工數僅三個個案，戶數只有二十戶，也創歷年次慘紀錄。
北市都發局今晚在福星國小舉行中興國小基地公共住宅說明會，但附近居民大多反對，他們大多認為，附近的西寧國宅都管不好，人口已經超標，又要把綠地蓋住宅，在地民眾現場嗆聲，反對將在地的文教基地變為住宅用地。
民眾張小姐說，中興國小的廢校校地已被列為中興環保公園，是一片美麗的綠地，並不是閒置土地，上頭有三棵八十年老樹，還有數十棵樹木，不是反對居住正義的公共政策，而是反對把公園變成住宅。 在地民眾紛紛表示，市府都沒有聽到居民的聲音，希望不要挖掉一座生態完整的公園，他們不是投資客，只是一群居住在台北、愛台北的台北人，這裡地下水豐沛，也有居民自主培育的花草，還有黑冠麻鷺築巢，文教區改到住宅區，有規劃育兒需求。 都發局副局長許阿雪說，西寧國宅四百多戶，將來會改建，若是要改建，也要有一定數量的中繼住宅安置才能改建，洛陽停車場改建有規劃，但還在計畫中，尚未決定做轉運站，老樹也都會保留，每一個公共住宅都會做地質鑽探，減輕居民疑慮。
新竹豐邑建設建案「晴空匯」大樓窗台最近掛出「冤」字，嚇壞一票路人，細問才知當初豐邑將大樓後方開闢救災動線換取大樓容積獎勵，事後卻封閉，市府、周邊住戶認這是法定空間該開放並檢舉，市府二度拆除，但大樓住戶仍認為「路是我花錢買的」，被強迫開放「好冤」，也引發市府與建商隔空互嗆。 「晴空匯」位在新竹市慈雲路，去年底被附近住戶踢爆，豐邑利用獎勵容積辦法，在建案後方開闢消防通道以換取增設大樓空間，但落成後卻將原本增設的8米寬空間封閉起來，「救護車都進不來，發生問題怎麼辦？」。 「那是我們花錢買的私人土地，是有計算在公設比的！」晴空匯居民認為，土地屬社區產權，卻被規劃為緊急救災動線，市府強行要求開放給其他人使用，「天理何在？當然有冤！」。
豐邑建設也發出聲明指出，晴空匯社區後方8米救災動線是位在私人土地上的法定空間，屬開放空間，但鄰地居民與有心人士指這是計畫道路，強行要求開放汽機車通行，但開放空間應專供交通緊急出入使用，不是讓汽機車行走，也唯有在緊急救災前提下才作為緊急出入道路，市府擴大解釋顯屬違法，並應負國家賠償責任，公司會尋相關法律途徑救濟。 「豐邑說謊！」新竹市政府工務處副處長陳永源表示，依照都市計劃圖管規定，該建案本來就要留設8米帶狀道路供汽機車通行及緊急防災使用，這是法定空地的一部份，建商也因此享有開放空間的容積獎勵，建案經過都市設計審議及開放空間審議，使用執照上都特別註明用途，並沒有模糊空間，有心人只要設立障礙阻礙通行，市府絕對會依法排除。
• 李應元版租屋專法
立法院程序委員會昨（8）日通過周五（11日）院會議程，其中民進黨立委李應元所提的租屋專法可望付委審查。草案明訂，房東在租約到期後，若無正當理由，不得拒絕房客續租，也不能將積欠房租的中低收入戶趕走，也須在消費者物價指數（CPI）漲幅在4％以上時才能漲租，否則可罰20萬元。 準總統蔡英文選前就承諾，執政後將制定租屋專法，房東的房屋稅適用自用住宅稅率，租金所得也要課稅，盼活絡租屋市場。而李應元提出的「自用房屋租賃法草案」可望於周五交付內政委員會審查。 李應元強調，他的版本較站在房客立場思考，要保護的是「自己或其配偶、子女在當地30公里以內沒有房屋者」，納管的則是「自用住宅之租賃，不包含商業租賃」。他藉此盼拋磚引玉，未來若有黨團或其他版本，可在初審時交流意見。 租房屋最重要的就在租金，草案明訂，房東若想調漲租金，必須「CPI在過去一段時間漲幅逾4％」才行，且租金漲幅不得超過CPI，反之當CPI下降，房客可請求按比例調降房租，而房客的租金減免請求權不得預先拋棄，違者可開罰2萬至20萬元。 在稅捐方面，草案明訂房屋應繳納的稅捐都須由房東負擔，不得要求或與房客約定，透過「租金減少、不得設籍或不得申請住宅補貼」等方式規避繳稅，否則最高可罰20萬元。 在租賃條件上，李應元說，房屋出租時不得設置性別、年齡、職業等非必要之條件。當租賃契約成立後，房東、房客須在30日內，將契約等文件向內政部「申報登錄租賃房屋及租金」資訊，並由政府提供公開查詢，違者將可開罰3萬至15萬元。 當租約到期，草案明訂，房客可以請求房東更新契約期限，延長租期最多2年，也就是若房客無不正當行為，房東若沒有自己使用的需要，或沒有其他「正當事由」，就必須給予房客延租。 另為保護弱勢，房客若因不可歸責於己的原因而積欠房租兩個月，且符合中低收入戶標準，房東不得解約，但可向內政部申請由住宅基金代付租金，若房東將中低收入戶房客趕出租屋，將會被開罰5萬至30萬元。 (工商時報)
• 國內兩大航太廠漢翔航空工業及長榮航宇競拚擴廠，並布局國外訂單。長榮航宇總經理李緯章昨（8）日在台中透露，觀音二廠1.5萬坪預定本月動土整地，另觀音三廠正規畫中；至於公司生產奇異首件「LEAP」燃燒機匣與擴散器，預定7月取得認證後可開始供貨，雙方簽訂長達6年的開發製造合約。 漢翔物料處副處長盧經亞也說，公司陸續投入25億元（固定資產部分），籌建高雄岡山機匣三廠、台中沙鹿複材新廠、及軍機維修新廠房等三大投資案，將在105至106年陸續完工。 台中市政府昨在台中精密機械園區舉辦推動智慧機械產業聚落座談會。長榮航宇特製部副協理張憲表示，目前觀音一廠主力產品為波音B777貨機防撞牆組裝件，及奇異發動機零組件製造。為擴大營運布局，公司導入全新自動鉚釘機組裝設備，可延伸大型結構組裝核心能量，預定今年可先切入自動化結構組裝，明年可做大型結構組裝。未來，長榮航宇將爭取切入B737、B777、B787，及空中巴士A321「NEO」等新一代客機零組件供應鏈。 (工商時報)
日前登錄興櫃的中美冠科（F-冠科，6554）公開宣布挹注資金，100％收購美國PreClinOmics公司之股權，透過此次收購行動，該公司將提升糖尿病及心血管疾病藥物研發平台的市占率，可有效降低成本，大幅提升臨床試驗成功率。 以新藥研發技術為平台的中美冠科，主要提供腫瘤、糖尿病及心血管疾病體內及體外藥效測試服務、藥物篩選、藥物代謝分析及轉化醫學領域等研究服務，並致力研發體內藥效檢測和PDX模型領域，積極打造領先全球的個體化癌症、糖尿病測試平台，及推動精準醫療與大數據的應用於癌症患者基因。 中美冠科財務長朱秉表示，成立於2001年的美國PreClinOmics公司，主要從事糖尿病、心血管和腎臟疾病的早期臨床前體內藥效研究服務，在代謝綜合症、肥胖症、糖尿病、心血管疾病、腎臟和神經學領域方面均有豐富經驗和技術，透過此次收購可以擴展在相關疾病藥物的研發平台。 另獨立研發的齧齒類動物模型，主要的發病機制是缺乏瘦體素，並非人體真實誘發疾病的機制，而新一代的動物模型針對無法模擬人體分泌瘦體素的缺陷上做革命性的改良，更能反應人體病理機制，使用與人類基因相似的醫學動物模型可用來預測藥物在人體身上的反應，更有效提供篩選化合物的依據，預期能帶動新成長動能。 中美冠科率先領先業界，擁有全球最多細胞源癌症模型、最大癌細胞株庫及最大的自發性糖尿病靈長類動物群。目前在美國和中國大陸、英國及台灣皆設立研發中心，收集近500隻全世界最大的自發代謝疾病的靈長猴群，包括糖尿病、腎病、心血管疾病及高脂飼料誘導的肥胖及糖脂代謝等模型。朱秉透露，中美冠科為滿足更多客戶多元化的需求，預計2016年5月申請上櫃。 (工商時報)
台北大型自助餐廳比較
為搶攻台北都會外食餐飲商機，繼微風南京館之後，高雄大八餐飲集團旗下港式點心自助餐廳「潮坊」，又斥資在內湖開出台北第2個據點，地點就在內湖購物商圈「inbase時尚倉庫」2樓，該址原是饗賓餐飲集團「饗食天堂」一號店，如今「饗食天堂」因房租起漲轉攻大直開店，「潮坊」揮軍挺進，顯示內湖在餐飲外食市場仍有可為。 「潮坊」內湖inbase店，有350個用餐座位，餐廳中並規畫有一可容納百人用餐的宴會區，為全台最大港點Buffet餐廳。而位在大直美麗華百樂園正後方商場4樓的「饗食天堂」大直店，則占地400坪，有380個座位，亦為超大量體的百匯自助餐廳。 為搶攻自助餐商機，自去年下半起，台北都會已新增了「漢來海港」SOGO敦南店、美福大飯店的「彩匯」自助餐廳與「潮坊」微風南京館。同時，晶華酒店「栢麗廳」、君悅酒店「凱菲屋」與國賓飯店館內自助餐廳，都全面換裝全新出擊，如今大八在台北再開新據點，再度激起市場Buffet大戰。 有36年歷史、以日本料理崛起於高雄的大八餐飲集團，旗下共有6個餐飲品牌，去（2015）年集團營收超過10億元，為南台灣重量級餐飲集團。 為擴大集團經營規模並看好台北外食商機，大八去年北上展店拓點，除在微風南京館開設「潮坊」港點Buffet餐廳，並請到新加坡中餐教父黃清標擔任顧問，在微風信義開設「台北47名人宴」高檔中餐宴會館。 以「港式飲茶Buffet」為 廳定位的「潮坊」，主攻港式點心吃到飽，取餐檯上有各種各樣的港點讓客人自由取食，餐廳並保有傳統茶樓懷舊式服務的蒸籠點心推車，由專人推車到客人桌邊供應蒸籠類港點。同時，除了人氣港式點心外，舉凡港式茶餐廳、港式茶樓，甚至燒臘店內受歡迎的菜式，在「潮坊」也都沒有缺席。 隨著營業面積擴大，「潮坊」內湖inbase店的菜色也較微風南京店增加了20％，包括熱炒菜式、涼拌冷盤與現炸點心和甜品的菜式選項都增加。惟「潮坊」內湖inbase店的價位與微風南京店一樣，平日午餐仍維持在479元，平日晚餐、假日午晚餐也僅549元。 目前台北都會觀光飯店集團開設的大型自助餐廳，價位普遍都在1200元以上，如今大八餐飲集團以「親民價」強力攻堅搶市占，吹皺市場春水勢所難免，讓同業面臨強大競爭壓力，也使競爭愈來愈激烈。 (工商時報)
• 據金融時報報導，英國精品名牌Burberry遭神秘投資人悄悄買入近5％的股權，引發可能遭併購的臆測。這家以招牌格紋風行全球的百年經典品牌已求助財務顧問，全力抵擋任何潛在的併購企圖，Burberry捍衛經營權的消息披露後，周二股價大漲。 Burberry董事會無法確認這位持股近5％的股東身分，故而向財務顧問尋求協助。Burberry拒絕對報導做出回應。 Burberry股價周二在倫敦股市開高，盤中漲幅超過6％，然過去12個月，該集團股價已累跌24％。 上周五英國匯豐控股透露，替旗下客戶保管1,292萬股的Burberry股票。報導引述一名Burberry親近人士指出，這家精品業者曾試圖要求匯豐揭露持股人身分未果。 匯豐資料顯示，該神秘投資人的Burberry持股，在2月11日首度超越5％，4天後持股比例達5.4％，但自此之後又降到5％之下。 熟悉內情人士指出，為因應潛在的吞併危機，Burberry已向精品投資銀行Robey Warshaw請求諮詢協助，為該集團提供經紀服務的券商摩根士丹利亦投入調查。內情人士說，Burberry擔心是別有居心的積極投資人，在背後主導收購股權。 分析師揣測，路易威登集團（LVMH）等Burberry的同業對手或是私募股權業者，可能是這起神秘股權交易的幕後藏鏡人，為發動收購戰佈局。 根據澳洲麥格理集團分析，Burberry的估值在80億英鎊或每股17英鎊。Burberry受中國市場需求冷卻衝擊，市值縮水超過四分之一，目前市值估約60億英鎊。 麥格理分析師吉亞納拉（Daniele Gianera）指出：「Burberry是少數幾家沒有家族利益羈絆的奢侈品品牌，故而容易成為併購目標。」 近來Burberry展開2,000萬英鎊的撙節計畫，削減聘僱、差旅等開支。上月該集團宣布，時尚秀舉辦次數擬砍半，並取消消費者購買新品須有6個月等待期的慣例。 (工商時報)
美吾華集團旗下懷特生技新藥昨（8）日宣布，歷經八年研發的新劑型新藥「痛寶」解盲成功，預計年底前拿到國內藥證，並順勢啟動國際授權。「痛寶」為國內新藥業界首度在止痛領域研發成功的新藥，全球每年市場規模上看1億美元（約新台幣32.7億元），商業前景看俏。 懷特研發的止痛藥「痛寶」昨日宣布完成解盲，懷特總經理鄭建新指出，「痛寶」主要應用在手術後止痛，近期完成樞紐性臨床實驗，經解盲發現，對患者術後疼痛的改善具有正面的效益。 懷特昨日上午披露解盲成功訊息後，股價直奔漲停價30.25元，至盤終一路鎖死，排隊買盤達5,871張。在浩鼎宣告解盲失敗訊息後，整體新藥族群氣勢大不如前，而昨日懷特成功完成三期臨床試驗，為悶了一段時間的新藥股捎來喜訊。 法人指出，懷特該款新藥屬「老藥新用」的新劑型新藥，由於投入資金規模較全新新藥為小，成功機率較低，國際市場規模也相當可觀，不失為國內新藥界可思考的主流方向，加上目前台灣研發成功新藥皆為新劑型新藥，在懷特成功解盲後，有機會帶動資本市場的「典範轉移」，焦點有機會從如浩鼎投入的全新新藥身上，轉移至成功機會較高的新劑型新藥。 根據美國食品藥物管理局（FDA）發布數據，去年該機構通過核准的新藥，計全新新藥占比26%，新劑型新藥占76%，顯示新劑型新藥成功率遠較新藥為高，FDA將新劑型新藥也視為新藥，給予20年期專利保護。 懷特旗下「痛寶」是將原有Nalpuphine的過期學名藥，由針劑改為口服，大幅增加病患服藥的便利性，不需到醫院打針，可拿處方箋居家服用。全球止痛藥市場規模8億美元（約台幣262億），「痛寶」主攻術後疼痛領域，估計每年全球市場約上億美元。
過去10年，申滬股市回報不及樓市，2016年老百姓更願意投資保險。中國經濟周刊報導，觀察過去十年中國經濟的發展，可能會發現，股市已經走過了幾個周期，樓市的黃金時代瞬間到來而又悄然結束，「2006—2016中國經濟生活大調查」發現，10年間上海北京房市至少上漲四倍。 報導稱，過去10年，房地產市場一躍而起成為最有升值空間的市場，黃金時代悄然而臨。大調查顯示，2006年，北京平均房價是7375元/平方米，上海則是7039元/平方米。根據2016年的數據，十年來北京房價總體上漲380%、年均上漲17.5%;上海房價總體上漲384.6%、年均上漲17.6%。 著名地產學者賈康表示，房地產雖然告別黃金時代，但在其白銀時代仍有含金量。不過一線城市和二、三線城市的房地產市場走勢會分化，二線城市以下，去庫存仍讓人焦慮。 大調查顯示，更多受訪家庭在2016年首選投資保險，股票和理財產品分列二、三位，房地產投資下滑到第五位。大陸國務院參事室特約研究員姚景源在自己的投資選擇中填上了保險，他的另一個選擇是創業投資。他認為，創業投資和保險在未來一年分別迎合了對收益和避險的需要。 大調查顯示，10年來中國居民人均消費水平由2006年的6416元增長到1萬7806元，中國百姓的消費觀念正在變化。 在90後願意為什麼項目花錢的問題中，企業家格力董明珠選擇的是明星周邊，梁建章選擇的是演唱會，而大調查發現，90後更愛在電影上花錢。董明珠認為90後在消費時完全由自己決定，不受任何其他因素影響，而梁建章認為90後更受網上評價影響，大調查卻發現，90後更受價格影響。董明珠認為90後最愛購買電子產品，梁建章認為90後更愛把錢花在旅遊上，而大調查發現，90後最愛購買的還是家電。 對於網購，幾乎所有輿論都認為網購已成主流。大調查結果卻顯示，傳統的超商以61.4%比率成為首選的購物方式，網購以38.9%排第四位。
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