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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
中信金、國泰金、玉山金及元大金拓展亞洲市場成果近來愈加顯著，中信金控總經理吳一揆昨（13）日表示，多家外銀最近接觸國內金控，表示想出售東南亞資產，包括印尼、馬來西亞、菲律賓、越南等，中信金雖在印尼已有子行，仍然對外銀當地資產有興趣，「若有合適的標的，會考量接手」。 他強調，對外銀兜售台灣債權，中信金只對「資產端」有興趣，其他都不會考慮。 國際銀行近來組織業務調整，成為國銀打亞洲盃另一新機會。中信銀行總經理陳佳文表示，中信銀的雄心是在跨區經營，長期以來多在進行海外布局，中信銀去年扣除OBU部位，海外淨獲利占總盈收35％，海外14個據點、日本東京之星銀行開始獲利，大陸僅占非常小的部分，長期目標就是成為區域銀行。 目前國銀拓展亞洲市場，以申設分行、併購及參股等多軌進行，中信銀的印尼子行成為中信金控深入印尼市場的最大利器，國泰金參股菲律賓、印尼銀行業，元大金也對韓國銀行出手入資。
剛拿到首家台資銀行緬甸分行執照的玉山金控總經理黃男州也表示，緬甸分行會成為玉山擴展東南亞市場的一條重要道路，未來是否入資緬甸當地銀行，唯有已在當地、就近掌握法規變動，才能「邊走邊看」。 金融市場形成區域化，以亞洲布局的亞系銀行大有發揮，新加坡商星展銀行在2015年底全年總收入首次升破100億星元，氣勢最盛。本國銀行有中信金、國泰金、玉山金，外銀則是星展、大華、澳盛銀行布局最積極。 反之，歐美銀行在母國法規要求趨嚴、東南亞大餅不易吞肚下，撤出市場的跡象浮現，今年初先是英商巴克萊宣布關閉亞洲營業據點，連香港都降為辦事處，組織重整綜效未出的渣打銀行2015年整體獲利大衰退，也傳出可能打包部分亞洲業務。 至於其他外銀布局東南亞金融市場各出奇招，如澳盛全力發展數位金融，在柬埔塞、緬甸發展小微金融有成，日本三菱等日系銀行，則著重於基礎建設大型融資，或是跨境資金融通的系統規劃。 (工商時報)
國泰人壽發言人林昭廷昨（13）日透露，國壽今年已有三大資產配置新計畫，一是減碼國內房貸為主的放款業務；二是加碼海外投資，不論有價證券及房地產均將並進；三是持續減碼國壽的現金部位轉作投資。 據國壽內部設算可運用資金4.7兆元，以及比起去年增加1～2％的增量計算，國泰金今年加碼投資海外銀彈，規模上看1,500億元。 國泰世華銀發言人李偉正則對銀行打亞洲盃的布局指出，國泰金與其他銀行最不同在於其他銀行有80％客戶來自台商，90％客戶來自企金，但國泰的客戶更多是在地客戶，而且除了企金，包括消金、人壽，國泰金採取的是全面發展策略。 林昭廷明確表態會減持房貸放款量，最主要是因為收益率不如海外等其他投資，加上現在有待去化的現金部位沒這麼多，因此將把國內房貸減量的部位移作海外投資，海外投資將以美元計價的固定收益債券作為投資主力。
對於合計海外投資股票、債券等有價證券的額度，林昭廷指出，今年將在1～2％的可運用資金範圍內增持投資，此外在不動產的投資，比起國內，國壽會更以海外商辦不動產作為投資主力。 關於股票投資，林昭廷則指出，國壽的國內及國外投資部位一直以來都在4,000～6,000億元間，占比約在10～15％，現在則是8％在國內股票，另4～5％在海外。 目前國壽投資不動產尚有近600億元空間，國壽近2次投資都以倫敦為目標，對此林昭廷指出，包括法國、德國的重要城市，如巴黎、法蘭克福等地，國壽也在積極物色投資標的，美國市場也同樣在物色標的，但由於稅金、收益率等考慮，仍會以歐洲為海外不動產布局主力。 至於國內，比起商辦不動產，林昭廷分析，由於金管會下修之後的2.55％最低報酬率，達成的困難度仍相當高，因此，國壽反而在倉儲物流的布局會更積極，先前已與永聯物流合作，接下來會繼續在全省找30萬坪以上的土地加碼投資。 (工商時報)
台灣房市春寒料峭、乍暖還寒，距離真正的春天，還要等等；反觀跨國地產開發商卻積極搶灘台灣市場，最近國外股票掛牌上市的大型A咖地產商，包括泰國Sansiri、菲律賓Ayala及即將來台展銷的杜拜DAMAC等，紛紛跨海來台，同台較勁，挖掘台灣潛在客源。 據悉，這些海外房地產的指標新案，挾著誘人的租金報酬率，英國倫敦、美國紐約、泰國曼谷或菲律賓馬尼拉等各國的住宅新案，每年租金報酬率普遍都在5～8％不等。 世邦魏理仕預估，2016年「台灣大媽」插旗海外房地產趨勢，會持續增溫，總投資金額可望從2015年近千億水準、量增到1,000～1,500億元，包括小額投資人和金融壽險公司等，持續熱中海外房地產投資。 近年台灣房市買氣持續觀望，在政策對於房市「不太友善」、不論住宅或辦公的租金報酬率都持續在低檔之際，愈來愈多游資，轉戰海外房地產。
國際上享有盛名的一些跨國性地產開發商，也發掘「台灣大媽」購買實力，紛紛布局台灣市場，把指標性住宅新案賣到台灣來。 泰國規模排名第三大的地產開發商Sansiri，下半年10月完工落成、緊鄰美國大使館的頂級豪宅指標案「98 Wireless」，把台灣列為第三站海外展銷據點，並將挑戰泰國有史以來豪宅的「天價」紀錄，每平方公尺開價平均達55萬泰銖（換算每坪新台幣約175萬元）。 泰國地產股票上市公司Sansiri集團共同創辦人兼CEO Apichart Chutrakul表示，挾著泰銖持續貶值、東協國家有些城市房價已經被炒高、曼谷基期相對較低且租金報酬率平均有5％水準、政府沒有打房且房市每年持續穩定成長等優勢，「98 Wireless」將積極向台灣、香港、新加坡、馬來西亞和中國大陸等海外市場招手。 另外，菲律賓股票上市地產商Ayala Land，則已展銷馬尼拉金融中心Makati的豪宅案「Solstice」，附近租金報酬率約7％。此外，即將來台展銷豪宅新案的杜拜地產商DAMAC，則是在英國倫敦掛牌上市的公司，近期也將「登台」展銷杜拜豪宅。 (工商時報)
台中市各傳統市場，面臨強烈競爭而亟思轉型，市長林佳龍昨天視察第三市場時指出，傳統市場必須重新定位，第三市場鄰近有文化創意園區，未來可結合文創元素發展為「文創市場」，融合周邊民意街攤販集中區的美食小吃，一起共榮發展。 林佳龍昨在市議員何敏誠、鄭功進、江肇國、南區區長鍾正光等人陪同下，走訪第三市場與民意街的攤商，還品嚐茶葉蛋、肉鬆、大麵羹等傳統小吃，他說，台中不只早餐好，小吃也美味，尤其是大麵羹，是台中遊子返鄉必吃的家鄉味道，一碗只要銅板價，配上辣醬，讓他回憶起「媽媽的味道」，「這就是台中味」。 不過，傳統市場面臨的競爭挑戰，也讓攤商憂心忡忡，第三市場自治會長黃蕭鳳娥說，第三市場長期不受重視，有時攤商甚至比客人還多，讓人「心內真甘苦」；民意街攤販自治會長蔡裕榜也說，他希望市府在振興第三市場外，也能結合民意街能量，一起吸引觀光客。
林佳龍認為，第三市場未來結合「綠空鐵道」與「綠川整治」的觀光人潮，搭配鄰近的文化創意園區，可重新定位為「文創市場」，兼具傳統市場與文創產業發展，帶動舊城區再生。 他並說，市府發展「城中城再生計畫」，透過「綠空鐵道」及「綠川整治」兩大計畫，貫穿東、西、南、北四門圍繞的舊城區，可吸引觀光人潮，帶動舊市區再生，而第一、二、三、五市場，以及建國市場等，都在計畫範圍內。 第三市場目前廁所、燈光、排水等設施有待改善，市府今年針對舊市區傳統市場編列約三千萬元經費，第三市場預計投入五百萬元，先進行市場門面與意象建立、採光與屋頂通風、廁所擴建等工程，八月將舉辦市集嘉年華，內容包括名攤票選美食王、傳統市場假日巡禮專車等。
• 冠德建設董事長馬玉山提到自己去新加坡參觀都市建設，問當地官員如何解決都更釘子戶問題？對方驚訝問：「什麼是釘子戶」，後經馬玉山解釋後，覺得不可思議，因為在新加坡，只要是政府畫定為都更區域，若有少數居民不同意，便可透過鑑價，賣給政府與建商，如果居民不同意，就可透過法院判決，也有機會取得比鑑價更高的金額。 馬玉山表示，或許很多人會說新加坡土地公有，台灣是是私有的，但新加坡對都更的法令規範簡單清晰，通常都更談妥到拆除房子時間僅約2年即可完成。 馬玉山提及，新加坡官員解釋，不會有釘子戶問題，因為法令很清楚。政府一旦畫定都更區域，就開始徵求居民同意。如果居民有3％~5％不同意拆遷，就必須透過公開的鑑價過程，賣給政府與建商。如果居民不同意鑑價結果，就給法院判決，如果法院也覺得價值不止於此，住戶就可以獲得更多的金額。 「因此，估價師很重要」，馬玉山表示，透過公開透明的鑑價，才能達到公平合理。像台灣現在的天天在修法令，那不可能有做到的時候，因為大家意見都不可能一樣。法令就應該愈簡單清楚愈好，「或許我們就是太有學問了，才把事情搞得複雜」。 這次台南強震後，政府部門遇到重大問題，需要提出方法策略。馬玉山表示，1974～1975年後台北市才有制震規範，甚至超過50％都是老舊社區和房子，如果強震來襲，難以想像對人民財產的破壞。政府可以透過公辦都更，不需要修法，馬上就去做。 同時，現在北市一堆4至5樓老公寓，沒電梯一點都不人性化。政府應加速推動都市更新，不僅都市風貌改變，也能保護人民生命財產，讓人民居住的更安心。 (中國時報)
台聚集團旗下的台聚（1304）、亞聚合計投資60億元，打造的兩座乙烯醋酸乙烯脂（可切換生產聚乙烯）新廠，正進入最後試車階段，準備第2季陸續開出，產能各增加16%、43%，將成為營運成長的新引擎。 台聚集團表示，看好乙烯醋酸乙烯脂（EVA）、聚乙烯（PE）的需求前景，為擴大市場版圖，兩年前分別在台聚高雄仁武廠區和亞聚林園廠區，分別投資約30億元，展開新廠投資計畫，每座年產能設計為4.5萬公噸。 法人指出，兩座新廠下季投產，可望搭上原料漲價列車，單以發泡級EVA來看，開春以來，行情由每公噸1,350美元上漲至1,400美元以上，對台聚和亞聚營運將帶來成長爆發力。
兩座新廠軟硬體工程在去年第4季如期完工後，本季正逐步進行相關設備的試車作業，依照最新規劃，若前置工作順利，希望能在今年第2季進入量產階段。 台聚目前主要布局在EVA、低密度聚乙烯（LDPE）、高密度聚乙烯 (HDPE)、線型低密度聚乙烯（LLDPE）四種樹脂區塊，配置各年產12萬公噸、16萬公噸兩套生產線，新廠開出後，年產能將增至32.5萬公噸。 至於亞聚現有三套生產線，分別為一套年產3.7萬公噸的LDPE生產線、一套年產3.3萬公噸的EVA生產線，以及一套可切換LDPE和EVA的生產線，產能一年3.5萬公噸。 新增的生產線同樣可切換LDPE、EVA，依此估算，將讓總產能提高至15萬公噸。
圖／經濟日報提供
圖／經濟日報提供
日月光第二次公開收購矽品案，本周四（17日）為截止日，由於公平會無法在收購截止日前做出決議，此次收購案恐破局，但日月光仍有意在市場繼續收購矽品股權，預計將手中持股增至矽品總股數的三分之一以內，在金管會同意以特殊原因讓日月光再次提案之後，日月光也醞釀發動第三次收購矽品股權計畫。 據悉，日月光的第三次公開收購矽品計畫，條件將比照第二次收購案不變，亦即以每股55元公開收購矽品普通股，最高收購數量為7.7億股，占矽品普通股數約24.71%，最低收購數量1億5,581萬8,056股，占比5%， 日月光將靜待公平會最遲在5月1日前對日月光與矽品結合案的決議，一旦公平會通過結合案，加上金管會同意讓日月光重啟公開收購矽品，日月光就會提出第三次公開收購矽品股權計畫。 日月光目前已持有矽品約24.99%股權，若公平會駁回結合申請，日月光仍會從公開市場買進矽品股票，最終日月光手中握有的矽品股權，依法不得超過矽品總股數的三分之一。換句話說，無論公平會最後結果如何，日月光仍將持續收購矽品股權，差別在於買進數量多寡。
日月光稍早公布第二次公開收購矽品股權案，須符合二項條件，收購案才能進行，包括收購矽品股權須跨過5%最低門檻，同時獲公平會核准與矽品的結合，二項條件若有任何一項未成立，此次公開收購案就無法成立。 日月光表示，若收購案不成立，預計最快將於此次公開收購期間屆滿日次一個營業日（即本月18日），最晚應於屆滿日後五個營業日（即本月24日），將參與應賣股數退撥回應賣人的原證券集中保管劃撥帳戶。 由於立法院經濟委員會上周通過臨時提案，要求公平會應在4月15日前，要針對日月光與矽品收購股權案辦理兩場公聽會。而且在公聽會未完成前，公平會應暫緩做出決議，外界預期，公平會在17日前通過日月光與矽品結合案機率渺茫，收購案破局機率高。 不過，金管會認為日月光第二次公開收購矽品股權案，屬於「特殊理由」，日月光可以在17日後重提公開收購案，不受一年內不得提出的限制，為日月光於17日後再提出公開收購，預留轉圜空間。
高慶泉食品 小檔案
台灣醬油市場年產值估計逾80億元，其中，黃豆釀造醬油又囊括其中近7成的市場。擁有77年歷史的老牌醬油大廠-高慶泉，為了瓜分味全流失的醬油市場，同時擴大市占率，最近斥資1.6億元、在南投南崗工業區擴廠，以及打造南投首家醬油觀光工廠，力拚躋身黃豆釀造醬油前5大品牌。 據悉，目前黃豆釀造醬油前5大品牌，包括萬家香、金蘭、統萬、味王及味全，囊括了8成的市占率。不過，味全自從爆發食安風暴後，醬油市占率明顯下滑，被其他品牌爭相瓜分，其中高慶泉也分食了不少，帶動2015年營收成長了23％，目前市占率約在7至8％、僅追在味全之後。 為了擴大醬油的市占率，高慶泉第二代、董事長高志銘指出，目前醬油、調味醬等年產能約500公噸，南投新廠2019年完工投產後，預期年產能與營收都將倍數成長，除將主攻OEM代工醬油、醬類之外，也將積極推動網路行銷，以及打入非基改釀造醬油市場。
高志銘表示，高慶泉是老品牌，通路遍及量販店、全聯福利社等，但主力顧客群都在50歲以上，為了搶攻年輕族群市場，不僅將全力投入拓展網路宅配市場，醬油外包裝也全面更新、走高級健康路線。 此外，由於政府已要求學校午餐食材採購，應採用非基因改造食品，高志銘認為，「非基改醬油的市場很大，未來可望囊括醬油市場的3成」，目前包括萬家香、金蘭及高慶泉等3家業者已搶先推出「非基改釀造醬油」，高慶泉將全力布局搶攻學校的團膳市場，也計畫與農民契作非基改黃豆。 1939年創立的高慶泉，由台中市發跡，是台灣最早推出薄鹽醬油的釀造廠，目前有多項產品受到市場歡迎。包括「古早味薄鹽釀造醬油」，年銷逾30萬瓶；受到婆婆媽媽喜愛、以純黑豆蔭釀的「甘樹子」醬菜，年銷量更高達200萬瓶。 高志銘表示，民國83年起，高慶泉因應日益擴大的產能需求，工廠從台中市中華路搬遷到水質甘甜的南崗工業區，占地2.6公頃，擴增自動生產機器與充填設備。 日前動工的高慶泉南崗工業區新廠，採用更高規模的自動化生產與充填設備，也將打造南投首座醬油觀光工廠。高志銘說，目前OEM代工約占總產能的2成，待新廠完工投產後，代工產能可提高到4成。 (工商時報)
景氣差，國產車廠紛紛下修2016年的新車銷售目標，進口車商卻上調年度目標，特別是高單價的豪華進口車商，今年更是大興土木、擴張據點，不少新的據點比五星級酒店還奢華。 近兩、三年，進口車與國產車市占率此消彼長，進口車市占率逐年提升。十年前，進口車占台灣新車市場比例14%；到了前年，已經達到32.2%，去年更提高到36.8%。汽車產業界多半認為，進口車市場占比超越國產車指日可待。 由於銷售量激增，進口車商原有軟硬體設施不敷使用，各品牌紛紛擴大投資，像BMW進口商汎德公司宣布，要在台中打造6,000坪的超大的新車整備中心；賓士也投入200多億元，展開據點增建或更新計畫，陸續在台灣興建新展示中心和服務廠，去年已動工興建面積達到12,000坪的據點。 車商多認為，近兩年來，進口車之所以大賣，匯率是主要原因。
日本進口品牌馬自達去年在台銷售年成長四成，該公司主管表示，去年日圓和歐元下跌確實提供了品牌在台灣銷售的價格競爭優勢。車商訂價策略擁有更多籌碼，不但有更多優惠空間，訂價也逼近國產車，像馬自達中型車Mazda3，最新報價比國產同級車還要便宜1萬元，無怪乎消費者要「棄國產、買進口」。 也有一說，中產階級消失、貧富差距加大，是造成國產車萎縮的原因之一。有的國產車商認為，近年國內政經情勢造成人們對未來的不確定性，使得一般受薪的中產階級，消費信心低迷，新車換購的周期一再遞延。 此外，國產車過去一直有關稅保護，國產車和進口車先天上就有稅差，加上過去進口有「配額限制」。不過，自從台灣但加入WTO之後，關稅逐年調降，進口車與國產車的稅差變小，加上近年國內新車消費量減少，市場規模縮水，國產車開發新車的模具成本太高，推出新車愈來愈不划算，於是許多車商逐漸放棄國產化，改為進口。以國產大型房車為例，目前只剩下TOYOTA有一款CAMRY國產車，其餘品牌都已放棄在台灣生產組裝，改以進口方式引進。
為履行「自籌水源」的環評承諾，台塑集團證實，單座預算50億元、每日可產出10萬噸水的海水淡化廠，正進行工程招標，上半年就會送出環評案。由於海水淡化造價不斐，台塑主管指出，未來六輕的用水成本，將從每度11元提高到28至29元，估1年約增加7∼8億元的花費。 台塑對海水淡化廠的投資，起於常駐六輕的環評督察總隊，要求該公司應自籌水源，以減少對集集攔河堰的用水依賴。據悉，在雙方多年討論裡，台塑曾提出農業廢水再利用的方案，但不被官方所採納，遂讓該集團鐵了心，全力發展海水淡化。 上周立委蘇治芬在立法院裡，砲轟工業局「庇護」台塑，過去甚至以專管專線，將集集攔河堰的水引入六輕。她認為，台塑明明有能力做海水淡化，「（但）他永遠都講他在規劃！」想不到，蘇的質疑還言猶在耳，台塑已默默啟動海水淡化廠的興建計劃。 台塑集團向《蘋果》記者證實，六輕首座海水淡化廠已在近日招標，未來將有多家國際海水淡化工程團隊，競標這項預算高達50億元的投資案。據台塑規劃，該廠每日的產出水量約在10萬公噸，相當於目前六輕每天3分之1的用水量。 換言之，若未來台塑在六輕興建3座海水淡化廠，那麼將能100％實現「自籌水源」的承諾。台塑集團也坦言，長期而言確實要建3座廠，只是會分為3期工程，也就是採「1次建1廠」的分階段方式。
事實上，台塑對於海水淡化廠的分階段興建，也與該工法造價昂貴有關。台塑預估，待3座海水淡化廠全數落成，六輕的用水成本可能會從目前每度11元提高到28∼29元，相當於1天多出200萬元、1年約7∼8億元的花費。 在首座海水淡化廠招標的期間，台塑方面預計上半年就會向環保署遞件。而假使該案能在今年通過環評，台塑的首座海水淡化廠，將有望於2019年啟用。 據了解，台塑原先認為海水淡化廠的設立，乃是對環境友善的舉措，應無須進行環境影響評估；不過，在行文環保署後，卻被明確告知須做環評，因此台塑又再委託外部的環境顧問公司準備環評資料。 目前台灣共有21座海水淡化廠，當中有19座位於降雨較少的離島地區，如金門、馬祖、澎湖等地，且全部作為民生用水。台塑若建廠完成，將是台灣第1家擁有海水淡化廠的民營企業。
台灣電影要搶進大者恆大的中國大陸電影市場，面臨重重障礙。星美控股集團總裁鄭吉崇表示，中國大陸市場大、池子深，台灣電影想要成功登陸，必須克服宣傳發行力度不足、檔期滯後、文化隔閡等障礙。 鄭吉崇表示，中國大陸電影市場確實是各方投資熱點，但同時投資風險也高，100部電影中能成功賺錢的比率約只有5分之1。據他觀察，接觸台灣很多投資商，「想要這個市場，但又猶豫不決，覺得這地方水太深」。 其次，廣大的市場意味更高的宣傳、發行成本，若一開始排片量沒占到一定比例，票房沒有基本產出，自然排片就更少形成惡性循環，很多電影一天就下檔，被戲稱「院線一日遊」，還有更多，連排都排不上。 鄭吉崇計算，目前在大陸發行一部電影最基本要400至500萬元人民幣（下同），從印製、拷貝、再送至各地數千家影院，且這樣的費用還不包含宣傳、行銷費用。在票房收益分帳中，片商通常拿到3分之1，以此計算，光是要回收基本的發行成本，片商就要能保證電影至少要有1,700到1,800萬元的票房。
鄭吉崇說，對準中國大陸觀眾口味、中國大陸市場的掌握就很重要，從題材、演員的選擇，再到宣傳、行銷策略，都需要一系列縝密複雜的評估與規畫。 不過他也表示，近年台灣賣座大片以本土類的春節賀歲片為大宗，如大尾鱸鰻系列，打不進中國大陸市場的主要關鍵，就是方言、文化隔閡，題材無法引起中國大陸消費者共鳴進而埋單。 台灣電影能在大陸有破億票房的以「小清新」系列為主，主要代表為2011年的「那些年，我們一起追的女孩」拿到約1.78億票房，去年11月在大陸上映的「我的少女時代」，截至去年12月底，則有超過3.6億的票房。 儘管台灣電影輸入中國大陸已不受中國大陸的電影配額政策限制，仍需接受審查，造成上映檔期滯後。以「我的少女時代」為例，在台灣上映時間為去年8月中，中國大陸則為11月中，檔期滯後就容易面臨話題熱度喪失、觀眾熱情減消退等，觀眾甚至透過其他管道已經先看過電影，對票房造成一定程度衝擊。 (工商時報)
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