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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】消失的農地
•壽險投資海外不動產分級管理
紓解壽險業資金運用壓力，金管會預訂今（15）日討論定調壽險業投資海外不動產額度，從預告的淨值30％上限，拉高到40％與可運用資金2.5％取低者，另外增加壽險RBC如逾300％可再加碼至可運用資金3％或淨值40％，新額度比預告額度多出新台幣1,000億元以上。 央行已二度降息，股票市場波動度也大，1年收入2兆多資金的壽險業，苦無標的可強化投資報酬率，大型壽險公司多強調今年要再加碼國際板債券、海外投資及外幣傳統保單，減碼國內低收益部分，如銀行存款、房貸等。 先前金管會鼓勵壽險資金到海外各大城市去買「地標性大樓」，採逐案申請排除淨值10％限額，如國泰人壽在倫敦已投資兩棟大樓，另外日本、大陸也另有核准的投資額度；新光人壽已買下倫敦天恩街大樓；富邦人壽則買下倫敦3棟大樓及核准投資比利時1棟大樓，正在申請再買倫敦坎農大樓。
保險局擔心逐案核准會讓壽險業以為投資海外不動產「無上限」，2月開始預告「淨值30％」為上限，但可免逐案申請核准，壽險業最大投資能量鎖在新台幣3,059億元。更重要的是，富邦人壽已投資金額加計正申請的坎農大樓，約占淨值36％，等於完全卡住最後一件申請案，未來也無法再加碼，因此透過壽險公會等管道，不斷向金管會申請擴大額度、與淨值脫鉤。 據了解，金管會今天將召開業務會報討論此法規，初步草案是分三級制，一、資本適足率（RBC）200％以上、不到250％者，就是可運用資金1％與淨值10％取較低者為投資上限；二、250％以上但未滿300％者，是可運用資金2.5％及淨值40％取低者；三、300％以上者可提高運用資金的3％與淨值40％取低者。 (工商時報)
土壤液化潛勢區查詢系統昨（14）日上線，資料顯示，北市中山及大同區、松山區及松山機場、行天宮、大安森林公園及信義區101大樓，皆位紅色高度潛勢區。中央地質調查所所長江崇榮說「紅色高潛勢區並非宣判死刑」，如何強化才是重點。 對於國內重大經濟建設，經濟部表示，會先進行地質調查，包括水庫、電廠等也都採抗液化工法施工。經濟部已要求所屬國營事業盤點重大經建設施，周四部內會議提出討論。 經濟部地調所公布最新資料顯示，在開放查詢土壤液化潛勢區八縣市，以宜蘭縣高潛勢區占15.48％最高，主因當地地質生成過程多為泥沙淤積；台北市占比6.2％居次、屏東縣占3.05％；新北市、新竹縣市、台南市、高雄市各占0.37％、0.05％、2.65％、1.35％。但若論高潛勢區面積最大的，則以屏東縣8,498公頃、其次是宜蘭縣7,624公頃。 行政院發言人孫立群強調，住宅位紅色高潛勢區，必須位處砂質地盤、地下水位偏高及震度5、6級以上，此3條件俱足才會發生土壤液化現象，他再三提醒民眾「不要恐慌」。
關於紅色高潛勢區，內政部次長林慈玲說，中央今年將匡列40億元，20億作初評，另20億元補助地方政府作土壤液化改善示範區，並在高潛勢區進一步規劃中級精度潛勢區調查，台北市、台南市均表達有意願進行。 內政部本周內提出整體老屋健檢6年計畫，初評及詳評經費合計約200億元。其中88年12月31日前取得建造老屋共76萬9,052件，初評約65億元盼3年內做完，而老舊公寓大廈約估3萬3,798件，補助135億元。內政部提供紅色區民眾自主檢查表檢查，有必要則進入老屋健檢程序。 林慈玲表示，詳評後若需耐震補強，走都更程序耐震工程費補助至55％；若不走都更，正研議補助每棟上限補助220萬元，匡列1萬棟需220億元，能否使用房地合一稅作財源尚未確定。 昨天開放查詢雙北市、宜蘭、新竹縣市、台南、高雄、屏東等8縣市，低、中、高度潛勢區以綠、黃、紅色代表，白色非土壤液化區，地調所以Google Map為底圖，方便民眾查閱。 (工商時報)
內政部次長林慈玲昨（14）日表示，首波公布8縣市是大範圍調查，還需更精密中級及高級鑽探，因此內政部對土壤液化納不動產定型化契約應記載及不得記載事項，持保留態度。 行政院消保處今天開會研議新版不動產買賣定型化契約應記載及不得記載事項，是否納入土壤液化、土石流及強震網等，有10多項資訊將討論，邀集結構及土木技師、不動產開發及仲介代表、消保團體、學者專家等會商。
林慈玲說，第一波公布8縣市土壤液化資訊，且是大範圍初級精度，她認為必須要有更細部中級及高級的鑽探和調查，在整體資料未完整下，將資訊放進不動產交易說明書，現階段內政部持保留態度。 (工商時報)
土壤液化區查詢系統上線，房地產業者表示，這項議題已讓少數進行交易中的買方，臨時喊卡；不過，隨著購屋民眾逐漸重視建築結構安全的危機意識提高，此議題可能會激勵出換屋潮，估計有機會增加2成換屋需求。 天時地利不動產顧問公司總經理張欣民昨（14）日表示，政府公布「土壤液化潛勢查詢系統」並開放查詢，預期部分紅色區域的房市交易量，不免會面臨量縮。對於銷售中古屋、老舊房子的房屋仲介業來說，接下來作業績，勢必會比銷售耐震結構相對較好的新屋或預售屋的建商、代銷公司，要辛苦一點。 張欣民表示，對於消費者最關心的房價，其實未必與土壤液化有必然關連性，紅色區域房子也未必都禁不起6級以上地震。
因為，土壤液化潛勢區還有高、中、低危險區別，且潛勢區也未必真的會產生液化，即使土壤液化、也可依據地質鑽探報告和耐震設計、營建工法來改良。 創意家行銷團隊副總經理柯仲武表示，土壤液化議題，自小年夜台南震災後不斷發酵，現在土壤液化資訊又全面上線開放查詢，預期對房市來說，921大地震之前所蓋、或屋齡30年以上的高齡房子，恐怕短期內民眾會有疑慮，有些人會想換屋；對於擁有注視結構耐震設計和安全的大品牌建商、對於非處於紅色區域的房子來說，也是轉機。 不過柯仲武表示，大家應該不要就此陷入顏色的迷思，並非被標示為紅色區域的房子，就不能買、標示為綠色區域房子就一定可以買，因為現在根據最新建築法規、建築技術規則所蓋的新屋，只要地下室有開挖、多已透過專業結構技師簽證並作好地質鑽探報告且耐震力達6級以上的建築，不用因此恐慌。 (工商時報)
台灣去（104）年觀光人次已突破千萬，相關旅宿商機龐大，財政部國產署宣布釋出旗津區國有地，近日已與高雄市政府完成簽約，目前規畫以設定地上權方式辦理招商，引進觀光休閒產業，預計2年內完成招商作業，可望吸引26億民間資金投入。 國產署表示，本次旗津區公有地開發總面積約5,430坪，分別為3,561坪國有土地，以及約1,869坪的高雄市有地，屬特定觀光發展專用區，鄰近旗津海岸公園與市區，適合發展觀光休閒產業。官員表示，該案件的國有土地部分，原地上建物為旗津醫院，現已完成拆除，方便後續建設作業。
高市府為建構高雄成為國際觀光大城，發展旗津地區優質住宿設施及觀光遊憩新亮點，目前規畫以設定地上權方式辦理招商，年限50年，得申請延長20年，預估可吸引民間投資金額26億元以上，創造總產值679億元，提供400個就業機會。 國產署指出，以國有地3,561坪來計算，初步預估權利金收入達4.42億元，地租約0.93億；高市府部分，則可望挹注3.07億元的權利金及0.59億地租收入。 官員表示，國產署與各地方政府機關共同開發42處國有土地，目前已達42處，總面積186.7公頃，其中26處完成招商，開發類型包括觀光旅館、電影商城、產業專用區、文創園區等，且從101年起，皆達成每年簽約5案以上的目標，為國庫與地方政府提供永續財源收入及增加稅收，創造更多就業機會。 (工商時報)
看好越南未來TPP商機，遠東新（1402）在2015年投資100億元在越南興建一個從紗線、布料、印染到成衣的垂直整合生產基地，今年3月底或4月初，第一期新產能就會開出，年產能約150萬打；遠東新指出，越南基地主要生產運動機能性產品，預估2018年將可全面投產，到時的產能規模將達千萬打以上。 越南廠是遠東新建構兩岸之外的第3個垂直整合基地，整個布局除搶攻TPP市場大餅外，整個規畫也是打造成世界級的經營格局。 此越南廠第1階段將投資符合TPP yarn forward（從紗開始的原產規定），建立從紗線、織布、染整到成衣的一貫化工廠。
第2階段，遠東新會在越南平陽省5個工業區新建4條生產線，從事染整、織布、長短纖生產的垂直整合系統。 另外，也會在北同富工業區，增設成衣廠，把現有成衣產能增加1倍。 遠東新指出，越南一貫廠未來將不會自創品牌，而會是以接品牌廠客戶訂單代工生產為主，目前遠東新現有的約有20多個品牌客戶。 據了解，目前遠東新手中的紡織品客戶，包括NIKE，UA，Adidas，A&F，H&M，Columbia，Fast Retailing，J.Crew，361度，特步國際等。 遠東新指出，越南廠的投資效益，3年內陸續可看到綜效，為遠東新獲利加分。 (工商時報)
亞洲烘焙器具領導品牌三能集團進軍國際，再下一城，3月4日正式成立三能（印尼）分公司。三能集團董事長張瑞榮表示，受到市場需求不確定因素影響，三能集團正加緊衝刺東南亞市場，勢達成今（2016）年營運23億元之目標。 考量中國大陸經濟發展趨緩，對東南亞市場須擴大，印尼三能剛設立，接著計畫在馬來西亞、泰國、菲律賓、以及韓國等地設立辦事處，未來這幾年重心將會強化及擴大東南亞市場。 張董事長說，烘焙業這幾年會快速成長，印尼之後是韓國，是三能集團現階段規畫的策略，三能在烘焙領域累績多年的經驗，品牌成立之後，銷售的通路亦不成問題。
隨著事業版圖持續擴大，人才是目前最急需培訓的部分；印尼成立前即擬定各項管理辦法、教育訓練，台灣及無錫三能已建置ERP系統，日本及印尼將跟進，另外，三能集團大陸有三位副總，台灣兩位副總及印尼總經理一位，人力培育亦是目前的重點。 台灣三能總經理特助張志豪表示，三能集團期許，希望讓民眾使用的是無毒且安全的食品器具，這也是身為亞洲烘焙器具最專業生產公司所肩負的使命。 三能日前在台北烘焙展中，展位精心規畫，三能家用品牌「unopan」更以情境廚房呈現，會場特別邀請孟兆慶老師蒞臨，舉辦「孟老師的戚風蛋糕」簽書活動，參觀人潮絡繹不絕，氛圍相當熱絡。 主攻家用市場的「unopan」新品牌2013年底上線，unopan系列已完全商品化，訴求是B-C，三能將複製商用市場的成功模式把「unopan」推廣至消費端，同時加強網路行銷推升品牌形象，接續會建置網路銷售平台，並計畫在2年內完成跨境電商系統。 未來展望，三能考量在海外設立三能集團第3座烘焙器具廠已評估多時，將在明年決定設在印尼或是馬來西亞，更訂定2020年跨入餐飲器具市場的目標，展現強烈企圖推升三能集團於國際舞台綻光芒。 (工商時報)
味全出清旗下事業一覽
味全（1201）三箭齊發，繼處分松青、王德傳股權後，本月將再交易完成台灣UCC股權，市場粗估，處分利益至少上億元，首季可望認列。 此外，味全三重土地標售案，不排除今年6、7月重新展開標售動作，內部也計劃，下半年將前往廣州設廠，明年則到四川，強打冷藏事業，有助推升中國營收成長。 味全受到「滅頂」、「秒買秒退」，以及「化工奶」等事件影響，主要商品林鳳營鮮乳業績節節敗退，不過，在執行長蘇守斌提出多項改革計劃，包括QR Code溯源、簡單配方等等，甚至親上火線，與網友直接對談，成功帶動林鳳營業績回溫。 不過，蘇守斌坦言，雖然有回溫，但速度很慢，目前味全林鳳營的市占約在20％左右，仍次於統一及光泉，要回到當年3成多市占的風光，恐怕還有一場硬仗要打。現在促銷仍在進行，下個月則會慢慢減少促銷檔期。味全前2月合併營收22.25億元、年減25.88％。 味全為了挽救業績，這一年多來，積極處分虧錢、受波及的事業，已把松青超市售給全聯，王德傳股權則售回給王家，雖然都拿到現金，但也都補進處理員工離職、退休的缺口，對味全並無太大獲利進帳，粗估2案僅有3千多萬入帳而已。不過，在秒買秒退時，被迫得處理掉台灣UCC股權，預計在本月可以完成交易。 據法人推估，味全出售台灣UCC持股後，對味全至少有1億以上的入帳，此外還有卡樂比也將進行處分。
昨（14日）天，味全股價強勢表態，開盤不久即鎖漲停21.9元，爆量5769張，外資單日敲進701張，委買漲停的排隊張數1145張。 味全除了鮮乳業績回溫，處分UCC利益豐厚外，另一個大利多，就是三重土地出售案，由於受到滅頂風波衝擊，之前標售以流標收場，對此，蘇守斌表示，不排除6、7月重啟標售動作。 味全在2010年7月以101.68億元買下三重土地，不過在同年11月以105億元轉賣給新籌組成立的頂率開發；而頂率開發資的股權結構為味全持51％、能率集團30％、頂新集團的頂禾開發持股19％。頂率開發在3月28日召開股東會，預期將會討論標售案。 此外，味全在中國也處分麵包、沙拉事業，專注冷藏，目前杭州廠已滿載，在看好中國低溫前景下，評估前往廣州及四川設廠，法人推估，今年中國的業績可望再增2成左右。 (工商時報)
金管會近年鼓勵銀行出國打亞洲盃，但來台灣拚「台灣盃」的外商銀行子行，卻在併購本國銀行後，獲利每下愈況。在台五大外銀子行，除匯豐銀行外，包括花旗、渣打、澳盛及星展銀行去年獲利都創下過去五年最差成績；銀行業者認為，台灣經濟不振、本土市場萎縮，讓在台外銀子行陷入「越做越小」的困境。 美系龍頭、花旗銀行曾在台灣創下「一家分行一年可賺一百億元」的傳奇，但去年全市場有14家銀行稅前就賺到100億元，卻「沒有一家是外商」。曾締造獲利佳績的花旗銀行，去年在台全年獲利跌破100億元，是六年來最差成績，其他四家外銀子行獲利表現同樣不佳。 花旗銀行（台灣）董事長管國霖指出，去年全體銀行獲利表現都較前一年衰退，且金融營業稅率提高，讓銀行營運成本增加；他強調，花旗是以「集團」在台灣營運，除子行外，還有證券及保代公司，只看「子行」獲利表現，並非全貌，花旗在台表現仍相當穩健。 目前五大外銀子行，都是併購本國銀行後，才從過去的一家或數家「分行」升格為「子行」；例如花旗併購華僑銀行、渣打併購新竹商銀、匯豐併購中華銀行、澳盛銀(前身荷蘭銀行)併台東企銀。
外銀在台灣成立子行後，也代表正式開打「台灣杯」，但擁有多家分行後，例如花旗有近60家分行、匯豐也有37家分行，獲利反而下降。金融業者認為，關鍵之一可能是近年經濟不振，讓台灣金融市場正在萎縮。 此外，還有一個市場都知道，但外銀卻不敢承認的原因，就是當年部分外銀是接手「問題金融機構」，但有些問題銀行的財務黑洞比預期還大，讓這些外銀深陷泥沼。 國泰世華（柬埔寨）銀行董事長梁敬思指出，銀行跟著客戶跑，當產業都離開台灣、台商自大陸跑到東南亞，銀行也得跟著西進或南向，台灣本土金融市場日益萎縮；本地金融市場越來越小，卻又擠了一堆銀行，金管會才積極鼓勵國銀出國打亞洲杯，但外銀子行，卻只能在本地營運，受困於台灣市場越來越小、獲利也跟著衰退。
瞄準非洲「黑、金」市場，經濟部今（14）宣布成立「非洲市場推動辦公室」，第一年鎖定目標為摩洛哥、突尼西亞、坦尚尼亞和衣索比亞等四國，希望目標為首年我對非出口成長15%、三年成長50%。經濟部長鄧振中表示，國內ICT產品、機械與功能性紡織品具潛力；外貿協會董事長梁國新則指出，未來將「重整戰鬥隊形」，有目標協助我廠商尋找商機。 鄧振中受訪時指出，非洲近年經濟發展情況非常好，去年GDP成長超過4%，台灣包括ICT、紡織等產品在非洲市場具發展潛力。他也指出，「非洲市場推動辦公室」是台灣拓銷非洲的標竿工程，以3年為期，預計首年目標出口成長15%、第二年30%、第三年50%。 梁國新也指出，非洲有高達11億人，發展潛力相當雄厚，但難處是距離遙遠且政局不穩。
為協助國內廠商拓銷克服風險，經濟部委由貿協成立推動辦公室，未來將透過此整合平台讓各單位互相分享及整合資源，重整台灣在非洲市場的戰鬥隊形。 梁國新說，未來辦公室將給予台商各種拓銷幫助，包括幫助規劃市場拓展策略、擬訂非洲市場拓展策略；進行市場研究分析，統整研析非洲國家政經狀況、商情、產業發展及投資環境等資訊，找出適合拓銷的國家與利基產品；並協調拓展行動，定期拜訪非洲重要商工商團體組織；此外也將建立專屬網站及電子報，為廠商提供資訊服務。
大陸房地產業正掀起一股合併風潮，繼萬科於13日宣布引進深圳地鐵集團之後，昨（14）日大陸央企中國海外發展（中海外）旗下的中海地產，將與同樣是央企的中信地產進行合併，意謂著大陸巨無霸型房地產業將應勢誕生。 中海地產昨天宣布，將以310億元人民幣（下同）的初始對價，收購中信股份旗下完成整合後的中信地產，與中信泰富的大部分住宅建案。 這些專案分布在全中國25個城市，主要位於環渤海、長三角、珠三角的一、二線城市，總建築面積約2,400萬平方公尺。 華爾街見聞指出，中海地產去年銷售額約1,521億元，排名全國房企第5位，仍落後萬科企業、保利地產等；這次與中信地產的整合，無疑將是進一步做大規模的契機。
日前，萬科宣布引進新的策略投資夥伴即深圳市地鐵集團，該集團將向萬科注入地鐵上興建不動產專案，初步預計交易規模介於400億元～600億元之間，交易方式為定向增資方式支付對價。 市場認為，這項合作案，將增加萬科營收能力，同時，可望使得萬科在目前經營權之爭中，取得勝利。 此外，中國交通建設集團（中交集團）也試圖打造巨無霸房地產企業；稍早中交集團旗下中房地產公告，擬收購中交集團旗下優質建案，該事項可能涉及重大資產整併。 目前，中交集團在名義持有中房地產、中交地產、綠城地產3大房地產平台。據易居研究院研究認為，中交集團「最終想透過中房地產，搭建1個地產A+H雙平台」。正如先前坊間曾有的評論指出，「如果綠城與中房集團整併，將誕生中國最大的房地產公司之一。」 至於大陸招商局集團更積極整合旗下分散的房地產資源，一早就拉開大陸央企地產資源整合的序幕。 (工商時報)
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