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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
豪宅指標「仁愛帝寶」又出現最新交易！去年底，桃園頗負盛名的天成醫療體系，買下「仁愛帝寶」D棟10樓1戶，推估成交總價約3.2～3.4億元，換算每坪單價約270～280萬元，成交價格未見鬆動，「仁愛帝寶」豪宅一哥地位屹立不搖。 近1年沒傳出交易的「仁愛帝寶」，去年12月中旬，D棟10樓1戶順利成交，總坪數148.37坪（含2車位31.36坪），已在今年2月完成登記，目前尚未實價揭露。該戶車位總價以800萬元計，若貸款6成，推估交易總價約3.4億元，每坪單價279.8萬，若貸款6成2計算，則總價約3.2億元，單價約270.9萬元，賣方為富比士投資公司。 根據謄本資料顯示，買方為杏成投資公司，該公司負責人為徐向謙，即是桃園天成醫療體系總裁徐萬興及董事長張育美的兒子。
天成醫療體系創立於1991年，發展至今共有中壢天晟醫院及楊梅天成醫院2家教學醫院及1家長期照護中心，總床數約900床，擁有百餘位醫師與千餘名工作人員，是南桃園最大的醫療體系。 實價登錄上路至今，「仁愛帝寶」有7筆揭露資訊，其中102年7月，有「河南王」之稱的台商王任生，買下的D棟19樓，每坪單價高達298.2萬，讓「仁愛帝寶」一直蟬聯全台實價最高單價豪宅寶座。 「仁愛帝寶」分為A～F棟，以實價資料來看，D棟單價最高，扣除車位後單價在285萬元之上，其餘單價則在270～280萬元左右，以此次最新推估成交價來看，價格並未見鬆動，「仁愛帝寶」豪宅一哥地位屹立不搖。 根據當地房仲業者透露，「仁愛帝寶」目前仍有2～3戶在市場兜售，但因開價不低，已有一段時間無法成交，不過「仁愛帝寶」一直是北市豪宅房價指標，也不受調高房屋評定標準單價影響，此次最新交易價格應為市場行情。 (工商時報)
黃姓男子3年前向當時的桃園縣政府標得龍潭區一塊土地，因為土地被3人佔用，他向桃園地院提出拆屋還地告訴；地院審理時，被告3人都辯稱，土地原本登記神明「文昌爺」是所有人，向奉祀「文昌爺」的龍元宮簽立租約。但法院認為，龍元宮並非土地所有人、「文昌爺」是指特定神尊而非神明會，判決3人必須拆屋還地，並償還占用期間的不當得利。 誤植文昌爺所有 神意難證明 黃男標得土地後，發現分別被葉姓男子占用約44平方公尺、吳姓男子占用11.67平方公尺、張朱姓女子占用約96平方公尺，因此向法院提告。
被告3人都辯稱，土地早期登記為「文昌爺」所有，祖父執輩早期都向神明租地並繳交租金至今，吳男向法官說，台灣割讓給日本時，「文昌爺廟」被日軍大砲擊毀，村民決定不再重建，將「文昌爺」神像移到附近的「龍元宮」同祀，「文昌爺」無法再管理使用土地，依習俗由安奉「文昌爺」的龍元宮代為管理，家族因此在民國58年時向「龍元宮」簽訂租約，主張租賃契約有效。 葉男並說，目前使用的建築從祖父執輩就蓋了，當初經過土地的代管人「龍元宮」同意，從祖父時代就繳交租金多年，後來因「龍元宮」不堪負荷地價稅及房屋稅，改以自行繳納地價稅跟房屋稅來取代租金。 法官調查，這塊土地在黃男標得之前，確實登記為「文昌爺」所有，但「文昌爺」是指特定神尊，不是指膜拜文昌爺的神明會等團體，應該是二戰終戰後，當時申報土地所有權總登記時，不熟法令而誤將「文昌爺」誤植為土地所有人。 無法以租賃關係對抗買地人 法官審理後認定，葉男等3人雖主張「龍元宮」是「文昌爺」的土地代為管理人，但無法證明「龍元宮」有獲得「文昌爺」的授權，也無法證明出租土地獲得「文昌爺」同意，就算3人與龍元宮的租賃關係有效，但因出租人並非土地所有人，無法以租賃關係對抗買賣受讓所有權人，判決3人必須拆屋還地。
南台二○六大地震後，北市府提出六大面向「防災精進方案」，本週二市政會議將由市長柯文哲拍板通過；北市府原本將動支六千萬元第二預備金，預計先讓七千五百棟老屋健檢，但內政部已通過全台老屋健檢計劃補助各縣市，市府改向中央申請四千八百萬元的「耐震初步評估」經費，申請案件可能也降為六千棟。 台北市建管處原針對九二一地震前、民國八十六年五月一日以前取得建築執照的三層樓以上私有老舊建物健檢，每棟全額補助八千元，預計三年內完成，原本第一年階段預計動支二備金六千萬元，共檢驗七千五百棟。 每棟補助8千元 補強工程費也有 不過，今年二月份中央老屋健檢定案後，北市改為配合中央政策；預估北市第一年會有六千棟申請補助。內政部私有老舊建物健檢每棟全額補助八千元，經初評若為有安全疑慮，得再申請下一步詳細評估，金額補助比率上限為四十五％，不超過卅萬元，至於補強維修工程費用，中央也會補助。
建管處說，二月份市府提出的「耐震健檢初步評估」，負責檢修工會有共識，不分大小棟，八千元就可完成初評檢查，發佈後可由管委會主動申請， 健檢後，會繼續協助輔導配套、整修、補強與改建，若為需拆除的房屋，可比照震災條例放寬容積獎勵。 至於「防災精進方案」六大面向，包括消防局的災害應變能量、自來水處的衛生系統整備計劃、工務局的土壤液化地建物修復、防災公園與道路準備精進計劃、教育局的防災學校精進計劃、都發局的大型防、救災基地整備計劃、及建管處老屋健檢跟補強計劃。
無人繼承財產權利歸屬將有重大變革！過去由國庫「原始取得」的性質，將改為「繼受取得」，且自取得時起5年內不得處分或撥用這些取得的國有財產，以利一旦有人主張繼承權利時返還私人財產，以維持社會秩序。 行政院會周四（31日）將通過《民法》親屬篇部分條文修正案，針對無人繼承財產作出重大修正。行政院政委蔡玉玲表示，過去無人繼承的財產由國庫依「原始取得」性質概括承受，惟一旦有人出面主張權利經常衍生爭議。 法界人士認為，這是屬於私人財產，因此決定將性質界定改成「繼受取得」，且國庫自取得5年內財政部國有財產署不能任意處分，或進行足以影響繼承人請求返還的其他行為，以保障個人的私有財產權。而處分定義將另訂之，包括有償或無償撥用都算。 政院官員說，現行《民法》規定像榮民，或單身的人，有些死亡後，無人繼承其遺產，因此在清償債權後，有剩餘歸國庫所有，但突然有人出面主張遺產權利時，動輒衍生很大爭議；例如繼承都會區精華土地時，究竟屬「原始取得」或「繼受取得」差別很大，因此依法界人士主張，將國庫取得的性質改為「繼受取得」。
雖然規定5年內國產署不得處分，但也有例外。當繼承財產致有毀損之虞，或不便保管時，可拍賣、變賣，並由國庫保管其價金，例如一輛汽車，國家無法幫無人繼承者保管，若不變賣恐怕價值會有重大損害，就可以先行處分。未來有人主張繼承權利，只能就剩餘財產部分行使權利。而國庫保管的費用，可從主張繼承權利的人行使權利範圍中扣除。 (工商時報)
延宕八年的台北看守所遷移案終於定案，司法園區確定進駐閒置已久的土城彈藥庫，最快三年後展開區段徵收作業，但全案涉及土地徵收與生態保存議題，居民意見不一，仍有爭議。 城鄉局綜合規劃科長李擇仁指出，土城彈藥庫於九十六年解除軍事管制，配合法務部提出台北看守所、地方法院及檢察署機關搬遷用地需求，經評估林口、金山、萬里、三峽等面積較大公有地之後，認為土城區位條件佳，又以遷入彈藥庫對既有發展地區影響最小。 看守土城愛綠聯盟總幹事劉麗蘭質疑，土城綠地少之又少，彈藥庫長期受軍事管制，孕育豐富生態資源，成為城市後花園與天然滯洪池，開發恐破壞生態系統，日後土城水患機率將大增；她主張原地保留，以「生態社區、田園村落」為發展定位，規劃休閒農業、生態教育中心或藝文培訓場所，全民受益。
李擇仁表示，原本區段徵收面積一百六十二公頃，因人民陳情，範圍縮小到五十六公頃，其餘維持農業區、保護區，另彈藥庫庫房多數保留，預定使用方向包含生態教育、展覽表演、居民活動空間或從事藝術工作等。 土城彈藥庫所在地、埤塘里長邱顯俊說，部分地主主張擴大區段徵收範圍，把和平路以左十多公頃土地納入，過去居民被禁限建管制四、五十年，好不容易等到開發機會，政府卻只徵收需要的機關用地，其餘土地排除，以後淪荒地，希望市府考量民意。
欣陸投控（3703）旗下的大陸建設六年前投資50.56億元買下台北市亞洲信託大樓，近期確定與寒舍集團合作在該處重建推出飯店與精品住宅，全案預計年底整棟拆除重建，有機會成為新政府上台後最大一筆都更案。 積極進軍飯店業的大陸建設，繼2014年9月投資馬來西亞吉隆坡開發不動產案的MEGA CAPITAL，打造地上38樓的酒店式公寓，並交由國際連鎖飯店經營後，大陸建設在國內也積極尋找飯店業投資，地點就選在六年前所買下的亞洲信託大樓。
大陸建設董事長張良吉表示，公司六年前買下台北市松江路、南京東路口的亞洲信託大樓，這幾年一直積極整合、規劃，全案目前確定將以旅館、住宅複合式大樓呈現，其中飯店部分將與寒舍集團攜手合作，規劃一到九樓為寒舍集團的酒店品牌，十樓以上為精品住宅。 張良吉說，基地面積達517.88坪的亞洲信託大樓，不僅是台北市少數具有完整街廓的開發案，又有雙捷運交會，加上近中山北路商圈、觀光效益強下，規劃為飯店、住宅將能發揮其黃金地段優勢。
大型行庫利率調降可能概況
台銀為首的八大公股行庫，將在今（28）日下午公布調降後的利率版本，除了各大行庫在上周五觀察央行NCD調整概況，已準備將各天期的存款利率調降0.07～0.1個百分點不等的幅度，更引金融圈矚目之處，在於此次各天期定存的機動利率可能在今起全面高於固定利率。 NCD向來是各大行庫揣摩中央銀行降息後屬意各行庫跟進幅度的主要指標，根據各大行庫觀察上周五央行NCD各天期利率調降幅度，各天期的利率普遍調降約0.07個百分點，各行庫因此預期，從1個月期至3年各天期，央行屬意的存款利率降幅應該約在0.07～0.1個百分點。 今日各行庫降息後，除了總金額達4,600億元、享有18％優存的軍教人員存款戶，其他存款戶的各天期定存利率恐怕一律再縮水至少0.07個百分點，現在即使存款利率最高以3年期的定儲利率來看，也僅剩1.225％；至於活存利率，調整幅度大約0.02個百分點。
若統計存款人在降息後的利息總損失，以目前全金融體系總存款量規模來看，整體存款戶的損失將超過200億元。對於存款戶的損失，另一個引金融圈矚目重點，在於一年期定存利率要如何調整，這回是否能讓一年期的機動利率，也跟進其他天期的利率，全面高於固定利率的水準。 行庫主管指出，目前僅剩一年期定存的固定與機動利率一致，其他天期的利率全面已成為固定低於機動，但由於目前全體國銀絕大多數的定存戶，都以一年期的存款居多，大約占其定存量一半以上，可看出一年期定存戶的分量之重，以及利率調降對於存款戶影響層面之大。 行庫主管表示，指標大行台銀將在今日上午和央行討論後，決定最後版本，至於其他行庫將觀望台銀調整步調，倘若一年期定存利率確定朝此方向調整，在本次降息後，各大行的固定利率將全面低於機動利率。（相關新聞見A3） (工商時報)
台積電16及10奈米先進製程布局計畫
台積電10奈米以下先進製程投資計畫 ●台積電南科Fab14的16奈米擴產持續加速。圖／業者提供 今年台積電除拿下蘋果A10應用處理器獨家代工訂單，也搶下海思、聯發科等手機晶片大單，16奈米產能已供不應求；儘管南台灣強震影響16奈米鰭式場效電晶體（FinFET）製程產出，但南科12吋廠Fab14的16奈米擴產仍持續加速。 台積電去年底拿下50個16奈米晶片設計定案（tape-out），今年可望再拿下70個晶片設計定案，配合精簡型FinFET製程（16FFC）提前在4月進入量產，加上Fab 14第7期新產能將在下半年快速開出，今年第四季總產能將上看30萬片，成為全球擁有最大FinFET製程邏輯產能的半導體大廠。 台積電今年將投入90～100億美元資本支出，主要用來擴建16奈米產能。雖然2月南台灣強震影響晶片產出，但目前所有生產線已回復正常量產。台積電日前在美國San Jose舉辦的2016台積技術研討會中指出，預估今年總產能將成長逾10％，且幾乎集中在16奈米產能，全年16奈米晶圓總出貨量將上看120萬片。也就是說，台積電今年16奈米晶圓總出貨量將較去年成長逾一倍。 設備業者透露，3月以來，台積電16奈米產能已供不應求，除了蘋果A10應用處理器、賽靈思可程式邏輯閘陣列（FPGA）等獨家代工訂單已開始投片量產，大陸IC設計龍頭海思的16奈米Kirin手機晶片及網路處理器獨家代工訂單也在今年放量，加上聯發科16奈米新單下半年量產投片，預期台積電今年16奈米供不應求情況將延續到下半年。
事實上，台積電原本預期16奈米16FFC製程將在第三季量產，但可望提前4月進入量產階段，提前爭取到中低階智慧型手機、穿戴裝置、物聯網等應用晶片訂單並開始放量投片。 另外一個讓台積電決定加快16奈米擴產的新需求，來自於當紅的汽車電子。去年以來國際車廠積極在新車款中搭載先進駕駛輔助系統（ADAS），由於許多新晶片將採用16奈米製程生產，台積電已加快車用晶片製程的ISO26262及AEC-Q100 Grade 1等認證，同時提供更完整的矽智財組合，預估明年中就可以提供完整的16奈米車聯網及ADAS晶片代工服務。 (工商時報)
上周日月光合併矽品闖關公平會失敗之後，日月光火速決定改走市場買股路線，並直接斥資逾90億元在市場敲進；而原先已籌組完畢隨時等待簽約的日月光300億元聯貸案，銀行團成員坦言，目前「告吹」機率非常高。 除了日月光聯貸案的變數，近來長榮航空的自貸案、聯貸案等，是否更換連帶保證人，銀行團成員也正等待聯貸主辦行兆豐銀、台銀的通知，決定是否更換，並且作為自貸案是否配合調整連帶保證人的參考。 日月光300億元聯貸案數月前曾轟動武林，而且創下日月光要300億元，但國內超過23家以上的國銀爭相認購的額度，卻超過總額度的3倍，達到1,200億元超額認購的「奇景」。
但在公平會否決日月光結合申請，由於日月光已透過實際行動向銀行宣告，改走公開市場逐步買進矽品股票、增加持股水位的策略，銀行團成員認為：「這已和先前所議定的聯貸情境條件不符」，基於聯貸規則，雖然日月光尚未就此而銀行團接觸，但該聯貸案應該已形同喊停。 銀行團成員指出，其實以日月光的財力，直接從市場漸進式買股，也能以自己的資金獨立完成，且「這種方式其實比籌組聯貸案，還要支付手續費、管理費等便宜」，銀行團成員也已經都有心理準備，這件300億元的聯貸案恐怕將告吹。 (工商時報)
中華大學是教育部教學卓越計畫補助的績優學校，並獲交通部補助成立區域運輸發展研究中心，長期致力於智慧運輸、智慧校園與低碳生活研究開發，智慧物流前進校園！中華大學引進「iPickup智取站」，與工研院、國內物流領導業者新竹物流攜手合作，運用物聯網解決學生網路購物取貨煩惱，共同為校園師生打造安全便利的智慧生活，營造優質校園環境。 中華大學指出：大專院校學生族群是網購電商的消費主力之一，但學生穿梭於課堂、宿舍甚至是打工地點的特殊生活型態，常常讓物流面臨無法順利聯絡而必須反覆配送的困擾，無形中提高物流公司的營運成本。
學校的總務處雖然可以幫忙學生代收，但一來有保管的壓力，二來學校的職員無法配合二十四小時全天候服務，恐難解決學生晚間或假日領取包裹的需求。 中華大學表示：此次與工研院合作，導入經濟部技術處支持開發的「iPickup智取站」，提供二十四小時全年無休的最後一公里物流服務，物流可以直接將貨物包裹投入，系統就會自動以簡訊方式傳送取件密碼到收件同學的行動電話，提高一次配達成功率。 「iPickup智取站」二十六日起正式在中華大學啟用，也可以在單一地點提供批次式的物流作業，縮短物流車在校園繞行配送，大幅提升了校園的交通安全，學生們可以在空檔時間去取貨，不需要浪費時間枯等或反覆聯絡物流，物流也能提高配送成功率，是雙贏的合作。
英業達去年年底砸逾60億元，買進宏達電（HTC）位於桃園總部的TY5大樓後，宏達電已於今年認列處分利益，順利挹注單月轉盈，但英業達每個月的銀行貸款利息費用，則增加近千萬元。不過，英業達表示，增加的利息費用並不會影響年化的股利發放，維持往年穩定的股利發放政策可期。 宏達電於去年12月底，處分桃園總部的TY5大樓及土地所有權，由英業達以60.6億元總價購得。該交易案為宏達電在今年2月的業外營收，帶來21餘億元的挹注，並一舉拉升其單月營運轉虧為盈，每股獲利小賺1元。 不過，英業達當初係以向銀行貸款方式購地，法人估算，每個月多增加的利息費用，少說也上看千萬元，市場關注該利息支出，是否會影響今年的股利發放。 英業達副總經理暨發言人游進寶表示，該筆增加的利息費用「不會超過1千萬元」，不至於會影響配息；照例，股利發放總額會在4月底前召開董事會，決議後公布，英業達預期今年仍將可望維持過去水準。
依進度，向宏達電購入的廠辦將在本月底前交屋，最快下個月就會陸續遷入，預計將做為英業達的台灣研發總部，負責研發先進伺服器等產品，以加速擴張該核心業務的成長，至於產線，未來仍將以上海廠為主。 由於在導入工業4.0的自動化生產後，英業達在上海與南京兩廠的接單能力，都已有明顯提升，在接單信心度及產能滿意度持續提高下，英業達認為，上海廠在支持今年集團的主要客戶的出貨部分，將有很大助益。 (工商時報)
CBRE世邦魏理仕今天發布2016年全球投資意向調查，調查結果顯示，今年全球投資人偏好投資的城市，除了歐洲不變，仍是英國倫敦外，美洲、亞太地區都和去年不同。 美洲部份，洛杉磯取代了去年首位的舊金山成為美洲最受投資人青睞的城市；亞太部份，雪梨取代了去年首位的東京，成為亞太區最受投資人青睞地區。 世邦魏理仕針對全球投資人不動產投資的佈局與計畫進行調查，全球投資人普遍對不動產投資的獲利表示樂觀，但考量全球經濟下行風險持續，投資人仍以核心資產布局為主。
有82%全球投資人表示不動產投資佈局的額度至少維持前一年的水平或以上，但願意進行更多投資的比重則較前兩年來得低，進一步分析投資人在全球市場的布局計畫，延續前一年的投資趨勢，全球投資人仍偏好北美（48%）及西歐（26%）不動產市場，但整體比例均較前一年減少。 值得一提的是，相較於西歐不動產市場，中歐、東歐市場因經濟表現轉強，加上不動產取得成本相對低廉，有8%投資人表示看好此區不動產市場表現，整體比例則較前一年成長了3%。 亞太市場方面，受到亞太經濟成長趨緩、中國經濟表現轉弱以及部份區域供過於求的影響，全球投資人對亞太不動產市場表現看法持平。 從全球投資人偏好投資的資產類別來看，商辦仍是投資人認為最實在的類別，其次為零售及物流／工業地產。世邦魏理仕台灣董事總經理林俊銘表示，投資人普遍看好不動產投資的收益與穩定回報，台灣投資人對投資全球不動產的興趣也持續增長，尤其看準未來增值性高、租金收益率高的市場及物件。
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