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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】消失的農地
冠德建設董事長馬玉山表示，新政府即將在520就職，央行上周鬆綁房地產信貸管制，看來政府接下來應該不會再打房，不確定因素可望逐漸消除，現在房市有利自住客，因此預期今年房市應比去年好一些；下半年，冠德集團會首度登陸到天津開環球購物中心，內部預期環球購物中心今年的營收將達百億大關。 儘管冠德建設2015年本業入帳速度未如預期，環球購物中心也因大環境景氣欠佳、成長動能尚未進入高速成長階段，全年營收略低於前一年度，達107.59億元，年減約18％；不過對於2016年，馬玉山認為，表現應會優於去年，房市也會走出最壞的時機。 馬玉山表示，因為現在以自住客和換屋客為主，這樣的現象對於房市比較好、比較穩定；其次，新政府將來會有怎樣的作為，還要觀察，不過等兩岸關係穩定了之後，不確定因素可望會減少。
馬玉山表示，最近總統當選人蔡英文說上任之後推動大面積公辦都更，並提供20萬戶社會住宅，這是重要方向，相信這樣的政策方向，會有機會帶來母雞帶小雞的效應，由政府發動公辦都更的政策、來帶動民間小面積的都更。 至於央行第1季理監事會議宣布，大幅鬆綁房地產信貸管制措施，為近兩年規模最大一次的解禁。對此，馬玉山表示，看來政府應該不會再繼續打房了，這是一個好的訊號，他認為現在應該是房市谷底、要準備往上的好機會；不過，要真正照顧無住屋者，政府還應該轉為積極，提供給年輕人或弱勢、首購族，低利、30年期的長期優惠房貸，這是政府責無旁貸的。 對於新政府傳出有意將贈遺稅從現行10％、調高到20％或30％，房市是否又增加另一項利空？馬玉山表示，他不清楚新政府未來的施政是否要加稅，不過建議政府還是要等到經濟景氣好一點了，再考慮去加稅，否則動輒加稅，對於老百姓終究會增加負擔。 除了對於房市，馬玉山展現出信心之外，對於冠德建設集團下一隻金雞母環球購物中心，更是信心滿滿。環球購物中心執行副總經理江昇龍表示，環球購物中心創辦迄今邁向第11年，2013∼2015年連續3年，保持獲利；在3月24日正式開幕營運林口A8店之後，接下來6∼7月，還會再開出南港店，下半年8月左右，集團會首度登陸到天津開環球購物中心。截至目前為止環球今年要達標年營收100億元，應該沒問題。
上周央行理監事會議不僅宣布降息半碼，還一口氣將所有選擇性信用管制區域解除，市場信心開始回升，周末看屋人潮湧出，新成屋來客數也不減反增，代銷業者指出，隨著央行解禁，大幅刺激換屋需求與房市流通性，預料提振房市信心度將在這波329檔期開始發酵。 房市329檔期，通常是觀察全年房市走向的第一步，原本低迷的房市，沒想到又遇上政府公布土壤液化潛勢區，信義房屋代銷事業部經理楊國昌表示，原以為市場的不確定性因素會升高，結果非液化區反而大逆轉，加上央行宣布將所有選擇性信用管制區域解除，大出市場意料之外。 楊國昌指出，其實自住型買方的關鍵點在於眼見為憑，土壤液化區雖然會成為一個議價的議題，但反倒令民眾更重視結構安全，尤其實際上大部分新成屋在設計監造時，已提升耐震係數標準，只要沒有偷工減料之虞，並不會直接受到土壤液化的影響。
信義代銷也觀察到目前台北市購屋需求明顯外擴至較外圍的區域，對自住族群來說，學區、就業地點等優勢，生活與交通機能兼具，建築外觀甫完成又能立即入住的建案能見度最高，2房總價落在1,000-1,500萬元，3房約在2,000萬元內的住宅，則是最受歡迎的換屋總價帶。 楊國昌提醒打算購屋的民眾，除了考慮地點、結構、交通及區域未來的發展外，選擇有品牌的代銷、重品質、講信譽的建商，也是重要條件之一。以「危機入市」的觀念來看，危機就是轉機，房價起伏時多半是進場的好時機，再加上自住的剛性需求增溫，央行解禁，雙北市全部的信用管制區及降息的利多一出，對房市釋出善意，支持自住型買方進場，有利換屋族買賣同時進行，完成換屋需求。 根據住展雜誌統計，2016年北台灣329檔推案預估量為1,742.75億元，較去年減少260.5億元，減幅約13%。住展雜誌企研室經理何世昌表示，329檔減量算是良性發展，賣壓不至於增加太多，有助於供需趨於平衡。
去年政策管控、查稅導致房市高總價產品冷清、價跌，桃園區成交量仍悄悄在下半年升溫並穩居桃園市「豪宅」重鎮，第4季更占全市的78.6％，比第1季提高18.6個百分點，未來還有捷運綠線加持。 根據去年內政部不動產交易實價查詢服務網，穩坐桃園、新竹最大房仲業的台灣房屋統計發現，桃園區總價逾4,000萬元、超過100坪的高總價住宅大樓共39筆，平均每坪35.4萬元、總價5,420萬元，第4季總銷金額比第1季增加4.72％。 台灣房屋智庫根據2015年實登資料，顯示桃園區7大高總宅社區成交量排名依序為「葛里法五世」、「中悅大吾疆」、「中悅一品苑」、「中悅御之苑」、「中悅音樂廣場」、「中悅藝術廣場」、「悅龍莊」，每坪成交行情落在31.5萬元至43.3萬元。以2015年每季觀察高總宅單價變化，第1季均價36.4萬元，第2季34.1萬元，第3季36.3萬元，第4季30.6萬元。
台灣房屋智庫經理江怡慧表示，政府不斷調控房市，從持有面、交易面分別調高稅基及稅率，的確重擊整個豪宅市場，桃園區高總宅價格確已修正，但也是去年下半年交易回升的主因。 台灣房屋莊敬直營店長曹以新更說，桃園區高總宅價格難得下修、確實「吸晴」，市場上低接的買盤力道十足，其中一個社區釋出率極低且指名度高，除去年釋出2戶就被承接，今年開春又已成交2戶。 江怡慧分析，桃園區豪宅交易主要聚落在中正藝文特區內的「葛里法五世」、「中悅大吾疆」與「中悅一品苑」，3個社區是區域中的豪宅指標案，除位處桃園展演中心旁，同德、同安更是許多家長力爭卡位的學區，早已是「燙金」門牌的保證，未來還有捷運綠線加持。 她強調，完善的交通及商業機能，也吸引許多高資產族群轉到中正藝文特區置產，成為推升區域交易熱度的關鍵，同時帶動周邊中古屋交易力度。
豪宅產品在央行緊箍咒仍未解除下，不僅難賣、也不好租，去年實價租賃中，以「台北信義」及「文華苑」月租金45萬元最高，但租金投報僅1.1％及0.8％，遠低於周遭一般住宅產品，反倒是北市外圍南港區豪宅「無雙」，租金投報還有2.1％，表現優於市中心豪宅。 央行鬆綁房市控管，獨獨對於豪宅管制不鬆手，市場部分豪宅轉賣為租，台灣房屋智庫統計去年實價前5高豪宅租金排行，以信義計畫區「台北信義」20樓及慶城街「文華苑」12樓，月租金45萬元最高，「元大?悅」、「冠德遠見」月租32萬元、「無雙」月租金31萬元。
台灣房屋資深分析師陳炳辰表示，豪宅單坪售價動輒百萬起跳，真要買來做出租使用，投報率低於一般住宅，「文華苑」就算以每月45萬元出租，換算單坪僅1,342元，租金投報率僅0.8％，遠低於附近一般住宅的2.3％投報率。 而單坪租金達1,987元的「元大?悅」，雖比周邊租金行情高出3成2，但投報率仍只有1.1％，與周邊住宅投報1.7％，仍差距0.6個百分點。 此外，同位於信義計畫區的「台北信義」及「冠德遠見」，租金投報分別為1.1％及1.3％，也比不上鄰近出租住宅近2％的投報率。 相較北市中心豪宅租金投報偏低，位在南港經貿二路上的「無雙」，實價平均每坪售價86萬元，為南港區單價最高豪宅，但該社區20樓月租金31萬元，投報率高達2.1％，為罕見的高價住宅出租投報率。 陳炳辰認為，豪宅屋主的資產配置，本是看好未來轉手獲利，除非豪宅市場大幅走弱，否則當下的出租行為屬附加價值，且豪宅持有者對於租客挑選嚴謹，以長期穩定為主，外商高階主管或做客戶招待之用的企業主最符合所需，實為較封閉的市場，出租心態傾向避險，投報率方面反而不一定是首要考量。
花蓮市公所「193公共廳舍青年移住活化計畫」，預定針對美崙介壽眷村進行老舊閒置日式房舍修繕、環境整理等工作，並鼓勵青年洄游及人才移居，希望透過人才的進駐，結合周邊藝術家、社區資源，推動藝術策展、社區關懷等工作，將老舊社區翻轉成為城市新亮點。 花蓮市公所表示，花蓮市背山面海，擁有得天獨厚的自然美景，但由於地理與歷史因素，長期存在人口外流及城鄉發展失衡等問題，因此市公所近年爭取經費，透過軟、硬體併進，期望打造適居城市，同時注重各族群文化發展與傳承工作，希望能吸引青年返鄉及人才移居。
市公所指出，這次爭取的「193公共廳舍青年移住活化計畫」，花蓮市部分由市公所向縣府提報，縣府同時結合玉里地區計畫一同向營建署爭取經費，花蓮市將針對美崙介壽眷村老舊房舍及周邊環境進行整理，鼓勵人才駐居，並協助公部門進行社區資源盤點，促進民眾參與地方改造，共同行銷及推動花蓮市人文觀光發展、參與在地議題。 市公所說，希望透過計畫的執行，修繕老舊房舍，提供青年返鄉或人才移居，讓他們透過在花蓮的短期生活，看見花蓮不同的生活面貌與美麗；更希望環境的優化，花蓮生活的體驗，能讓民眾建立在地認同感，以吸引更多人駐居花蓮，共同構築美好的花蓮市。
統一超轉投資、持股50％的Mister Donut（統一多拿滋）今年動作頻頻，除了每個月推出新口味，創造市場話題外，更加速進駐7-ELEVEN開店中店，預計年底前從現有的130店展至150店；有鑑於原有的土城廠已經滿載，內部正評估，將在台中設第2個中央廚房，粗估投資額至少上億元。 Mister Donut自進入台灣後，求新求變，商品除了甜甜圈，加入拉麵、鹹派，去年也首度開進7-ELEVEN，50家的店中店，一整年賣出了230萬個甜甜圈，加計專賣店，1年共賣出2,400萬個甜甜圈，推升營收、獲利大躍進。尤其獲利上千萬元，翻數倍成長，創了新高紀錄。
Mister Donut總經理洪堯欣表示，今年7-ELEVEN店中店已有130店，下星期就有機會展至150店目標。此外，今年每個月Mister Donut都有新口味推出，1月草莓、2月櫻花，業績表現都不錯，3月底再推花生，預期首季業績可以成長1至2成。 他也透露，Mister Donut的專賣店今年將從現有的60店展至61店目標，挑戰65店。有鑑於店中店、專賣店均有展店計劃，加上甜甜圈品質、口感要好，跟距離有關係，因此，內部正評估，除了已經滿載的土城廠外，規劃在台中設第2個中央廚房。 統一多拿滋表示，首次將最具台灣味的花生食材融入甜甜圈中，自今（29）日起，以「花生好事」主題季推出花生波堤、花生天使波堤、花生法蘭奇、花生歐菲香及花生天使巧克力共5款甜甜圈。
中信金控打亞洲盃再傳捷報。據了解，中信金核心子公司中國信託商銀計劃參股泰國某上市銀行，參股比率20至40%，金額逾新台幣150億元，金控與銀行今（29）日將舉行臨時董事會，有望通過此案。 消息人士指出，金管會銀行局已接獲中信金報告，這也是前金管會主委曾銘宗推動亞洲盃以來，又一成功案例，尤其是攻下向來被台資銀行業視為進入門檻極高的泰國，極具指標意義。 中信金總經理吳一揆日前在中信徵才活動上公開表示，今年的併購重點會在海外。據了解，參股泰國案，吳一揆是背後靈魂人物，他2009年底升任中信金總座以來，持續帶領中信金併購壯大。
中信銀目前在美國、日本、印尼、菲律賓四地都設有子行，中國大陸也已宣布100%收購信銀國際在深圳的子行，已向大陸監管當局送件。參股泰國上市銀行一案若能順利通過，除了填補在泰國沒有營運據點的缺憾，對老喊要揮軍東南亞的公股金控也有激勵效果。 消息來源指出，銀行原本就是為了服務企業而存在，這幾年中國大陸工資節節上漲，台商轉進東南亞的趨勢明顯。另外，中信銀收購日本東京之星銀行後，發現日本中小企業對於前進東南亞也有興趣，因而加速併購腳步。 消息人士說，這項參股泰國上市銀行的案子，資金全部來自銀行子公司，中信銀可望成為該行第二大股東，參股方式為趁對方辦理現金增資時，參與認購新股。 中信銀在海外有106個據點，已是民營銀行第一多，僅次兆豐商銀。不過，代表人辦事處型態的據點，只能收集情報，不能營運做生意，因此中信銀想要開拓的營運據點，包括緬甸、寮國、馬來西亞、泰國與汶萊。
超商、藥局異業結盟成新趨勢！ 即將上櫃的連鎖藥局—大樹（6469）繼去年與全家便利商店合開第一家複合店後，今年將再展6家複合店，第二家預計4月會在台中試營運，大樹總經理鄭明龍表示，這種新的複合店，其實在日本行之有年，好處是複合店一開始就不會賠錢，營運壓力比較小。 鄭明龍分析，便利商店一開新店時，就是業績最好的時候，但藥局一開新店幾乎要先虧一年，但後面營運會漸入佳境，所以超商跟藥局結合，一開始靠超商賺錢，一年過後藥局獲利再跟上，複合店獲利的仰角就能變大。
鄭明龍表示，現在跟全家的合作模式，大樹不僅是策略夥伴，也是經營者及供貨商，雙方損益將均分，如果展店模式成功，將開放加盟，讓有興趣的藥師加盟，加盟利潤也由大樹與全家共享。 鄭明龍表示，由於台灣人口老化，加上台灣連鎖藥局佔全體藥局的比重僅19％，因此未來還有成長空間，大樹希望在未來5年內，以每年30-40％的成長動能，增加門市數量，5年後目標200家門市。 法人表示，由於今年大樹有展店及上櫃費用，加上股本小幅膨脹，因此今年每股稅後盈餘將維持去年水準，未來在新展店營運上軌道後，獲利將可穩步向上。
永豐金董事會昨（28）通過籌措長期資金案，金額最高不超過150億元，為充實併購銀彈準備。永豐金代理發言人陳亭如表示，若對金控綜效效益大的併購機會，就會考慮執行；法人則指稱，永豐金主要鎖定擴展證券版圖，海內外都不放棄。 這是開年以來，第三家民營金控的籌措銀彈計畫。之前國泰金、富邦金雙雙宣布大規模增資，其中國泰金計劃現增500億元，富邦金則發行特別股募集360億元。 國泰金發言人李偉正明確表示，增資目的是為了要打亞洲盃，目標鎖定參股併購東南亞的銀行；富邦金則指出，增資是為了擴充營運資金並強化資本結構，提高資本適足率。但據了解，富邦金增資計畫，可能與買下大陸子行「富邦華一銀行」的另一大股東—上海浦東發展銀行，有意釋出的二成股權，讓該行成為富邦金旗下百分之百的子公司有關。
金融圈高層指出，今年台灣、海外併購標的相當多，去年底市場傳出金控業者有意向安泰銀、三信商銀求親；在台歐系銀行出售資產計畫，也是目前金控的評估重點所在。印尼、越南有不少銀行頻向海外招手。 據了解，永豐金評估，現階段對永豐金最有效益當屬證券，因數位金融時代，分行需要成本經營，保險則非永豐金強項，且可透過銀行通路打開市場。至於地點的選擇，在工商銀行參股案告吹後，考量到大陸自貿區券商滲透率已高，加上服貿問題還未解決，永豐金傾向先評估其他東南亞市場，尤其東南亞的證券市場，正在發展階段。 昨日通過的長期增資案，將擇機辦理國內普通股現金增資、現金增資發行普通股參與發行海外存託憑證，或以私募方式發行普通股或國內外可轉換公司債，將會擇一或二搭配方式籌措。 永豐金說明，如果以發行普通股方式募集資金，普通股股數上限為12億股，市場估計資本額將會增加120億元，若以發行國內外可轉換公司債募集資金，總金額以不超過新台幣150億元。 金融人士分析，如果併購對象為國內金融機構，可以採取換股並行，如果對象為海外金融機構，可以私募方式發行普通股方式。
公股行庫「以房養老」打的火熱，一銀、華銀昨（28）日同步釋出實施方案內容，且各具特色，華銀主打貸款期間，撥貸與資金運用額度，由借款人自行決定，未動用就不予計息；一銀則是標榜結合保險與信託，祭出套餐策略，借款利率2.1%起跳。 推動「以房養老」商品是公股行庫今年的重點政策，雖然內容架構大同小異，都是由借款人將名下不動產，做為抵押品予銀行，銀行按照不動產價值，提供約六~八成不等的資金，做為屋主的老年退休金。 隨著相關商品陸續問市，銀行也開始力求商品差異化，爭取民眾青睞。 華銀的「安養房貸」年滿65歲可申請，貸款額度最高可達八成，利率平均約2.68%。舉例來說，假設申請抵押的不動產，鑑價值2,000萬元，以貸款成數六成計算，借款人可從銀行取得1,200萬元貸款，若分成30年給付，借款人每月可動用額度約3.3萬元左右。
華銀副總李宗賢表示，安養房貸最大特色在於，貸款額度可由借款人靈活運用，每個月產生的可動用額度，只要當月沒有動用，不僅可累積至下個月，更不會產生利息，借款人可選擇隨借隨還，或是等契約終止時，再一次清償本息。 一銀的「安心貸」則主打結合不動產信託，以及年金險等機制，以套餐的模式，除了提供貸款人每月生活費用外，也可透過信託機制，達到專款專用的目的，保障借款人的晚年生活。 根據一銀規劃，借款人同樣是年滿65歲可申請，最高可貸成數為七成，利率最低2.1%起跳，借款年限以30年為限，核貸後銀行將按月撥款，每月利息收取以月領金額的三分之一為限，超出部分可先掛帳，等合約終止後再一併結算。 一銀主管表示，以房養老可協助老人透過房子抵押，取得長期生活所需資金，搭配信託機制，不僅能保全借款人名下不動產，還能確保養老金專款專用，讓不肖分子無機可乘。
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