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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】
不動產證券化受益證券簡介
國內這幾年利用BOT案，帶動經濟發展，像是松菸園區的台北文創大樓，從2013年開幕，就吸引書店、餐廳和商場進駐，帶來大批觀光人潮，不過北市2016年公告地價，大幅調漲近40%，讓業者光是租金成本，1年就多出1200多萬元，政府任意大漲地租，嚇跑投資，讓地上權和BOT案，2016年來幾乎都流標收場！ 媽媽帶著小朋友享受親子時光，另一邊遊客拿起相機留下紀念，台北文創大樓成為知名觀光地標，平日、假日人潮不斷。 民眾：「以前不會來到這裡，現在會因為這邊有個地標，會想說帶小朋友來看看，去看裡面一些文創的東西，甚至周邊也有一些小書店、小咖啡廳。」 民眾：「這邊之前好像是個球場，但是就是不會往這邊走，現在就感覺比較熱鬧。」
2013年開始營運的文創大樓，不但吸引知名書店進駐，除了商場、電影院，平日還舉辦不少展覽，人潮帶來錢潮，原本荒廢的松菸基地跟著繁榮起來。只是文創大樓，當初是北市府和台北文創公司，以BOT模式興建，樓地板面積多達2.7萬坪，業者租金以地價3.5%來計算，每年就得上繳3239萬元，如今北市公告地價，一口氣調漲近40%，租金成本1年就多1200多萬元，這一來竟然影響到台北市的地上權標租和BOT案的推動！ 商用不動產業者林俊銘：「對於地上權跟BOT最近來看，其實標出去的並不多，以投報率來講的話，如果台灣是比較偏向於低(投報率)的其中一個國家，加上建造成本相對增加的時候，當然吸引力會相對減少。」 砲轟市府任意大漲地價，讓業者經營成本暴增，未來BOT案恐怕沒企業敢碰，而對照國外BOT建案，成功關鍵就在於讓企業有合理利潤。
財經專家孫慶龍：「(國外)政府在評估BOT的過程中，其實會給予經營者合理的利潤，我們台灣在評估BOT的決標者，非常大的詬病，就是以最高權利金的出價者，當作最後的得標者，但是這個過程中也許出到最高價的業者，他沒有合理的利潤，成本的墊高當然就會加深在經營上的壓力。」 合作BOT案的企業，除了租金，還得支付大筆權利金，如果景氣好，企業有獲利還願意支付，但這幾年景氣衰退，企業獲利壓縮，現在又得面臨市府漲地價，恐怕殺雞取卵，扼殺了BOT推動公共工程的可能性。（民視新聞綜合報導）
今年以來，商用不動產市場面臨冰封，第1季大型不動產交易金額僅剩85億元，投資人看淡市場、期待價格還是比賣方開價要低，大概是8到9成，甚至有直接砍到6成的案例。市場預期，未來6個月，北市商用不動產開價可能再下探10％∼15％，試探市場接手程度。 以受市場高度關注的指標大案－南京東路「捷四」宏盛國際金融中心來說，目前仍待價而沽。據悉宏盛堅持整棟200億元以上，不會賤賣；不過買方的期待值是150億元左右，因此買賣雙方認知差距仍大，迄今尚未成交。
CBRE世邦魏理仕台灣分公司董事總經理林俊銘昨（12）日表示，今年來市場觀望氣氛持續，加上物件少、租金報酬率維持低檔，投資人普遍看淡。
惟目前低利環境依舊，在政策因素及經濟走勢漸趨明朗化後，預期第3季後，商用不動產市場交易量將「有感」回升。 林俊銘表示，台北市高昂的房屋稅、地價稅，已提高持有成本，對講究租金收益的買家來說，不論本土投資人或外資法人，面對這兩年新取得使照的建物，都有持有成本節節攀升、吃掉租金報酬率的窘境。值得觀察的是，外資現在對台灣房市，焦點已轉移到「開發型不動產」，預期將躍居為外資布局台灣的新主流。 例如去年Green Heaven Investments Limited （BVI）與大陸建設合資的碩河開發，以總價151.227億標下中信銀松壽路總部大樓，計畫更新改建為頂級飯店和商業大樓，即為近年來跨足台北市精華地段的外資「開發型不動產」指標案。
搶攻520新政府上台所帶來的房市新氣象，建商推案攻勢轉強，今年520檔期由220億元的「琢白」打頭陣，後續還有「和平大苑」、「森聯摩天41」強棒登場，八大指標案量飆破千億元。業者估今年520檔期推案量將年增二至三成，預售市場戰火即將引爆。 建商表示，今年329檔期雖然來人、成交狀況優於去年第4季，人氣逐漸回籠，不過成交表現仍差強人意。
不過，520檔期因建商、代銷業者多認為520新政府上台不會再打房，對房市態度中性、偏友善，不少指標個案原本醞釀329檔期推出，遞延到520檔期才面市。 今年520檔期由明（14）日將正式公開的「琢白」打頭陣，總銷金額220億元，坐落於信義計畫區內，由美國白派建築大師－理查麥爾（Richard Meier）設計，外觀以帷幕、白色圓柱為建築重點，並結合光和影，與環境互相配合，是台灣第一座充滿現代感的建築作品，正式公開後，料將引起市場目光。
海悅機構代銷的兩大新案「和平大苑」、「森聯摩天41」也將在5月正式公開；6月則有百億元大案「勝開大地」、總銷80億元「陽光Park」等推出。 總計520檔期光是八大指標案釋出，案量就超過千億元，若加計其他中小型個案，推案量有機會上看1,500億元，年增二至三成。 住展雜誌企研室經理何世昌指出，據內部成交資料，1月時各大案場平均每周成交戶數不到一戶，3月已提高到1.2至1.5戶，上周更出現平均成交超過三戶的好成績，房市買氣確實有回籠狀況，且多集中在建商大幅讓利的預售、新成屋案上。
市府昨天舉辦「土城暫緩發展區重劃工程」完工典禮，親水空間、八座公園與遊樂場，是此區一大特色，抵費地預計下半年公開標售，由於周邊交通便利、機能健全，房地產業者也看好重劃區發展，預期未來房價漲幅可觀。
土城暫緩發展區總面積四十五．四九公頃，其中廿九．一七公頃為住宅區及商業區，十六．三二公頃為國民中學、公園、綠地等公共設施，市府擁有三．二三公頃抵費地，將於下半年公開標售，可挹注二十六億元開發經費。
區內路燈以土城的特色「桐花」為造型，排水溝「公館溝」流經之處也施作親水步道與護岸，景觀宜人。針對施工期間爆發的移樹爭議，地政局重劃科長賴如慧表示，樹木已全數種植在公園內，存活率九成以上。
海峽兩岸不動產有限公司負責人陳春諒表示，近期房市不景氣，預計會有一波地權釋出潮，一年後買賣熱度可望漸增，土城目前以「學府商圈」房價最好，一坪約四十五至五十萬，因此靠近學士路、明德路二段的重劃區，將是熱門交易地段，尤其重劃區附近將有國道三號、捷運萬大線、土城醫院、清水交流道等重大建設，未來房價有很大的漲幅空間。
位於林口文化北路西側的工一工業區，占地逾一百公頃，現有五十多家工廠，多違規使用，大片土地長期閒置，配合台北港、桃園國際機場串聯的交通優勢，帶動產業結構轉型，市府將以市地重劃開發，打造高附加價值的產業專用區，全案昨通過內政部審議，預計明年下半年都市計畫發布實施，接續展開重劃工程。
城鄉局都市計畫科長謝惠琦表示，全區開發範圍一○八．六公頃，地主約一千三百多人，多數支持開發，將從乙種工業區變更產業專用區，闢建公園、綠地、道路等公共設施。
謝惠琦指出，目前工廠多以倉儲物流或小型加工業為主，重劃完成後，提供六十八公頃產專區，將以光學精密儀器、生物技術、電子通訊、醫療美容、環保綠能與文化創意產業為發展導向，保留部分土地供傳統低污染產業使用。
林口特定區計畫第二次通盤檢討於八十七年發布實施，當時將工一從甲種工業區變更乙種工業區，附帶條件是須依據「促進產業升級條例」規劃，並以市地重劃開發，當時林口尚未發展，開發需求不高，近年人口進駐，周邊逐漸繁榮，九十九年開始推動。
地政局重劃科專員李浩榕說，開發基地位於山坡地，涉及水土保持、環境影響評估，目前由工務局規劃設計，坡度較陡的地方盡量保留原貌，規劃公園綠帶，待水保計畫、環評核定後，才會將重劃計畫書送內政部審議。
低利率時代，小資族也可投資熱門商圈店面！台中市逢甲商圈屋台街商場，不少投資人以買賣建物持分概念收取租金，統計實價以來，該商場有10筆交易紀錄，總價帶約106萬∼350萬，每年投資報酬率約2％∼3％。 台中逢甲屋台街位於逢甲路與福星路，為碧城開發在2001年所推出的碧城屋台街，成逢甲商圈新地標，目前屋台街由物業統一負責招租管理，房東單純收租，加上低總價優勢，不少投資人以買賣建物持分概念收取租金，成投資熱門商圈店面入門基本款。 台灣房屋智庫統計實價資訊，逢甲商圈屋台街商場，自104年11月至105年1月，買賣交易達7筆，而實價迄今則共有10筆，建物持分為0.93坪∼9.18坪，交易總價帶106萬∼350萬。
台灣房屋智庫召集人劉怡蓉表示，逢甲屋台街以經營日韓服裝、飾品為主，地段好，商業效益大，店面（攤位）需求詢問度高，以每坪每月租金2,500元計算，以交易總價350萬、移轉坪數2.39坪來看，每年投報率約2.05％；若以交易總價200萬、移轉坪數1.99坪計算，投報率達2.99％。 台灣房屋崇文燊鴻特許加盟店總經理林映辰表示，逢甲商圈店面產品以透天厝居多，以商圈第一排透店為例，總價帶約5,000萬∼8,500萬，建坪約25坪∼35坪。 而逢甲屋台街交易總價帶約106萬∼350萬，且租金每月約1.5萬∼2.3萬，推估每年投資報酬率約2％∼3％，與今年3月公股行庫宣布降息，1年期定儲利率跌破1.2％相較，賺投報更賺資產長期增值空間。
成立邁入48年的台灣保來得（Porite Taiwan），2016年持續加碼投資擴產及深耕市場，年度營收成長目標維持一成以上，挑戰66億元新台幣；今年更啟動海外重大投資案，集團決議投資十億元新台幣前進印度設廠，2月正式啟動建廠工程，估計年底前完成第一期廠區工程，跨足未來20年最具成長潛力的粉末冶金市場。
台灣保來得一向追求高品質、速度力、成本力、經濟規模的供應能量，48年來已發展成Porite品牌下最重要的粉末冶金零件（PM）製造工廠，更是全球規模最大的單一粉末冶金工廠，高品質形象深植全球汽車、電動工具、家電、綠能、3C等粉末冶金產業領域，取得很大的市場地位優勢，2015年台保營收約60億元。由台保主導成立及經營的揚州保來得也仿效台保的發展模式，20年多來已成為保來得集團在大陸最大的粉末冶金零件工廠，2015年揚保營收規模約40億元新台幣，台保、揚保兩座工廠佔Porite集團營收比重高達7成以上。
儘管2016年全球經濟成長走緩，台保在汽車、電動工具、家電、綠能、3C等高端粉末冶金零件需求持續增長，特別是高端汽車引擎、變速箱、渦輪增壓零件、電子控制零件、電動車及SOFC燃料電池發電系統等兩大區塊粉末冶金零件穩定成長帶動下，成為帶動企業營運持續大幅增長的兩大成長引擎。 為了挹注企業永續成長，今年台保竹南廠投資2億元購買1,600坪土地、蓋廠、添購先進設備，以滿足全球重要客戶大量新增訂單需求，希望不斷提升智能工廠化自動化生產之占比，以現有1,300多名員工之基礎，追求更大的經營績效與產值，增加的利潤將以分紅與大幅調薪方式分享員工。
海外投資部分，今年揚保將投資逾一億元擴產，美國保來得也將持續投資引進大型成形設備，而今年最具投資指標意義的海外投資是前進印度購地、蓋廠，第一期投資規模達10億元，啟動長期布局印度、東南亞、中東粉末冶金市場的腳步，預計今年底完成第一期工廠，成為20年來，繼揚保之後，保來得集團另一個大型粉末冶金工廠海外投資案，以打造20年後另一個台保、揚保。
順天建設目前正加緊趕工雲林科技工業區石榴班區公共設施工程，預定今年上半年可完工。圖／順天建設提供 因廠商設廠需地孔急，包括雲林科技工業區石榴班區、嘉義縣大埔美二期及南投旺來產業園區，廠商購地相當踴躍。其中，順天建設代辦開發的石榴班區，可售土地包括建大等24家廠商已完成購地；另石榴班區出租用地，經濟部工業局將辦理公告後，對外招租。
順天建設總經理林丙申表示，雲科工的石榴班區總面積79.24公頃，可售面積47.55公頃；其中，24筆可設廠土地約占可售土地的8成，包括建大等24家廠商已購地，總銷44.5億元；另2成土地未來將供廠商租用。
林丙申指出，截至上月底止，該區公共設施工程進度已達95％，最快上半年可完成，預計廠商交地期程為今年底前，預估園區開發代辦費約2.8億元。 建大表示，公司取得石榴班區6-11號的土地面積3.8甲，購地經費約5億元，目前土地移交後，正進行廠房規畫作業，預定今年底可完成建築設計。
另建大旗下建豐公司也買下石榴班區3-6號土地1.5甲，購地經費約2億元，預計今年底前完成土地移交及廠房規畫。 同樣地，嘉義縣大埔美產業園區二期可設廠用地面積49.39公頃，首批出售21筆工業用地，面積32.07公頃，自本月6日至5月5日公告銷售。 負責園區開發的麗明營造董事長吳春山透露，因已辦過兩次園區購地說明會，迄今共有150家廠商表達購地或租地意願，約是可容納家數3倍之多。
其中，約6家廠商需地面積各約1.5萬坪。 麗明將分3次出售（含租地）大埔美二期土地，最快今年9月可交地過戶，提供35家廠商設廠，其中27家購地、8家租地。至於整個園區工程預定2018年3月31日完工，工程經費約49.95億元。 負責開發南投旺來產業園區的德昌營造董事長黃政勇透露，園區土地面積約16.58公頃，目前已編定為工業用地，最快今年7、8月可銷售設廠土地，目前有意願廠商約4、50家，約是可容納設廠家數的1倍以上。黃政勇說，概估該園區工程經費約4～5億元，另向台糖徵地配合款約10億元。
味全三重新燕舊廠土地開發案現曙光，最快今年6月將二度公開標售。據了解，負責三重新燕舊廠土地開發的頂率公司主導權已握在頂新集團手中，開始向國內商仲業者接洽，並在市場上尋找買主，出售土地態度轉為積極。
今年初味全總經理蘇守斌曾表示，今年新燕案會重新啟動，預期6月中旬有動作，可能公開標售，也可能循其他途徑，味全的立場就是要出清非必要事業。 新北市城鄉發展局副局長張溫德表示，該案通過內政部都市計畫審議，但基於抵制黑心油立場，市府不同意開發案的回饋協議書內容，並獲得內政部都委會同意，終止審理，後來也未再接獲頂新申請地目變更等事宜。
張溫德指出，頂新若將該地轉手，市府是否同意開發計畫，要看新遞交的審議內容才能決議。
頂率股東包括味全、頂新集團、能率集團，三方合資50億元，味全持股51%、頂新集團持股19%、能率集團持股30%。頂新除自有持股外，透過味全持有頂率七成股權，是最大股東，握有三重新燕舊廠開發案發言權。 頂率開發日前更換董事長，由康師傅副總裁林清棠接任，原任董事長魏應交卸任。外界解讀，檯面上魏家退出，但董事長仍是康師傅董座魏應州的人馬。
頂新集團當初以總價101.69億元，購入近捷運先嗇宮站的三重新燕土地約1.59萬坪，換算每坪成交單價63.96萬元。房地產業者透露，當初頂新看中該地由工業區變更為商用區的開發效益。但爆發劣油事件後，新北市政府不同意開發計畫，加上房市不景氣，現在賣地恐要賠錢出場。 根據實價登錄網最新資料，近捷運先嗇宮站工業區土地及廠房用地，平均每坪成交單價約25萬至45萬元，若是一般土地，每坪成交單價約16.9萬至70萬元，價差極大。
頂新集團除新燕舊廠開發案外，還有出售台北101股權、30億元食安基金等案，頂新劣油風暴後，至今沒有進展。 去年底傳出黑石集團有意收購頂新集團手中37%的台北101股權，並「有條件」實地查核，但未能順利進行，這項交易至今沒有進度。30億元食安基金也還無法運作。
東森國際原訂出售關渡土地股權案給境外的偉章有限公司（Grand Seal Company Limited）告吹，東森國際昨（12）日公告，雙方約定有效期間為簽署日起三個月，若逾三個月未簽訂正式股權買賣契約書，意向書就失去效力，股權買賣意向書已自4月6日起自動失效。
東森國際今年初臨時董事會通過授權董事長簽訂處分所持有的房角石資產公司100%股權意向書，該資產公司持有關渡土地共1.14萬坪，規劃以出售該資產公司股權給偉章公司，金額估約80億至85億元。 東森這筆土地原本三年前計劃出售，但因零售通路好市多（Costco）進駐關渡展店，選中這塊土地，東森決定暫停售地，拿出一半土地與Costco簽訂40年租約。
今年初好市多關渡店開張後，吸引大量人潮，推升土地價值上漲，東森董事會拍板二次售地，且採取出售子公司股權的方式，可省下土地增值稅。當初市場估算該筆土地股權交易案價值為80億至85億元，可貢獻東森每股純益約1元。 現在三個月期限已到，交易宣告破局。據了解，偉章公司為設立在英屬維京群島的境外公司，這三個月始終無法獲金管會同意，無法購買東森旗下的房角石資產公司股權，導致交易案告吹。 東森國際表示，交易失效不影響出售關渡土地的意願，也不影響與Costco的租約狀況。
金管會主委王儷玲昨（12）日指出，沒有聽說有關東森國際賣地一事，會進一步釐清。 東森國際計劃將關渡土地賣給港商偉章有限公司，昨日宣布破局；東森國際指出，主因「金管會反對」。王儷玲說，沒有聽說反對這件買賣，會進一步了解。 金管會高層表示，金管會並非土地買賣主管機關，怎麼會干涉？不懂東森為何會點名金管會。
旗下有台北喜來登飯店與寒舍艾酒美酒店的寒舍餐旅，明年將再增飯店新品牌、新據點，執行長蔡伯翰昨表示，寒舍餐旅經營的礁溪溫泉飯店預計明（2017）年第3季營運，而位在北市南京東路、松江路口的精品商務飯店則預計2019年第4季開幕，屆時兩家新飯店都將掛上新的品牌。 計畫在5月走入資本市場的寒舍餐旅昨日召開法說會，蔡伯翰表示，寒舍餐旅未來發展將以旅館飯店拓點為主，投資經營館外餐飲為輔，逐步擴張規模。同時，寒舍餐旅亦希望往中南部、甚至海外投資旅館飯店。 寒舍餐旅在礁溪經營的旅館是向全球人壽承租新建大樓，並投資6.2億整修為飯店，是寒舍餐旅首次跨入休閒度假飯店，亦是寒舍餐旅首次跨出台北都會區經營的飯店。
蔡伯翰表示，礁溪開發案共有兩幢建物，其中一幢定位為親子度假飯店，另一則以高檔度假為客源，共有200間客房，年均房房價目標設定與礁溪老爺酒店、長榮鳳凰酒店與蘭城晶英酒店同級。 位於北市南京東路及松江路口的開發案，是寒舍餐旅與大陸工程合作，將原有亞洲信託大樓拆除，重建為結合精品旅館及住宅的複合式大樓，客房數約100間，定位為五星飯店。
目前寒舍餐旅旗下台北喜來登飯店與台北寒舍艾美酒店，同屬國際喜達屋酒店集團（Starwood）成員，除有國際訂房通路優勢，並可藉喜達屋的SPG常客獎勵計畫分享穩定客源。同時為培養餐飲常客，寒舍餐旅去年推「寒舍美饌卡」，持卡會員在兩家飯店餐廳與館外餐廳消費皆可享優惠。 寒舍2015年合併營收44.47億元，毛利率40.23％、營益率6.98％，歸屬業主稅後淨利3.02億元，年增6.32％，每股盈餘3元，優於前年的2.52元。
高醫大爆發董事會箝制校長案，而前高雄市長陳啟川創辦、擁有高雄最多土地南和興產公司，去年則遭三房之外的其他四房將股權賣給港商亞太置地，目前面臨土地資產不斷遭賣出窘境。與三房陳田圃是親家、現任南和興產董事的林文淵昨證實，公司去年遭入主外資售出幾十億土地。 林文淵感嘆，外資一般入主不會超過5年，只要賣一半土地就回本。
後續外資可能繼續出脫資產，至賣完為止。但因外資股份超過50％，三房這邊也只能善盡監督之責。 林文淵跟陳田圃因子女聯姻成為親家，本身也以田潤公司法人代表名義擔任南和興產董事。他說，陳田圃早在上一次的高醫大董監改選時，就被大房一脈拉下，目前與高醫大毫無關係。對於高醫大風波他不願多言，只說政府應派人南下監管。
南和興產為前高雄市長陳啟川為防止身後五房爭產成立的管理公司，據傳土地資產高達42公頃，價值超過1400億元，擁有南台灣最大土地，且多半位於市中心精華地。 由於陳家其他房認為南和興產長期由陳田圃把持，去年其他四房決定把手中共58％股權賣給港商亞太置地，目前僅陳田圃與陳啟川基金會持股42％股權，在9席董事中擁有4席。
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