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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】消失的農地
國內不動產投資信託基金（REITs）持有的商辦大樓，出現金融海嘯以來首見的重大價值減損，為沉寂許久的商辦市場，帶來價跌警訊。由於REITs為吸引廣大投資人，持有的物件多為精華地段優質商辦大樓，過去多年來價格均維持穩定或是緩步增值，出現價值減損對整體商辦市場的衝擊，引起關注。 目前國內共有五檔REITs，其中國泰2號年度的鑑價報告，持有的三棟商辦中，兩棟出現價值減損，加總資產跌價達4億多元，受託管理銀行兆豐銀因此通知REITs所有股東。 國泰2號發起機構與主要持有者國泰人壽發言人林昭廷指出，國壽近來投資不動產鎖定海外，主因國內要找到符合主管機關報酬率底線的標的不易，至於國泰2號不動產鑑價出現跌價，是受託管理機構處理，國壽只是股東之一，不了解詳細資產內容。 過去2009年金融海嘯時，曾有新光1號一度出現資產減損，當時因整體市場氛圍太差，此次的跌價，讓原認為商辦應還挺得住的兆豐銀相當重視，特別與估價師開會，了解跌價的理由與結果。 兆豐銀行主管指出，REITs因為掛牌上市，所有財務相當透明，每年都會請估價師針對資產鑑價，若有重大價值變動就必須公開， 國泰2號名下的民生大樓，不比富邦1、2號持有的潤泰中崙大樓是因為屬地上權產品，價值隨時間遞減為正常，出現較顯著的跌價，要調整入帳，也直接影響銀行收取的管理費，受託管理機構自然重視。
圖／經濟日報提供
交通部高鐵局昨日公告，將標售桃園、台中、台南等3大站區特定區土地，共有10筆商業區及住宅區逾17.7萬坪土地，合計底價逾57億元。信義全球資產經理王維宏指出，其中有3筆是流標過的土地。以最受矚目的桃園土地，商業用地降價15％，另一筆住宅區用地底價平實，儘管桃園青埔的預售和新成屋賣壓重，但該土地地點不錯，有機會標脫。 王維宏表示，桃園青山段440地號商業區土地，每坪底價85萬元，2014年底曾流標過，這次底價調降約15.8％；另一筆268地號住宅區土地，底價每坪66萬元，位置緊臨老街溪，條件佳，有機會標出。 台中商業區土地底價每坪約38∼48萬元，其中新高鐵段57地號土地隔壁，曾以每坪45萬元標脫，此次底價48萬元，有些挑戰。另外一筆新三和段44地號土地，每坪底價38萬元，目前來看也是相對偏高。 至於台南站特定區土地，王維宏表示，6筆土地都是住宅區，其中106∼110地號是相鄰，底價每坪約9萬餘元，價格跟當地行情相去不遠。另外115及117地號於去年10月曾流標過一次，底價本次調降4.7∼12.8％，降至每坪10萬元以內。 世邦魏理仕台灣董事總經理林俊銘指出，儘管商用不動產景氣仍低迷，還是有不少買方想要買桃園區土地。以高鐵局標售的桃園土地價格來看，2,000多坪土地的底價15∼19億元，以行情來看稍嫌偏貴。 據高鐵局公告，這次標售的10筆站區土地，其中3筆屬商業區，7筆住宅區，投標期間自即日起至5月18日上午10點，標售所得皆按照財務計畫規定，用於支付區段徵收貸款。
• 因訂價策略成功，加上興富發、富邦建設及慶旺等南北建商搶進之下，國防部昨（13）日委託高雄地政局標售4筆中都重劃區土地，超乎預期熱烈，吸引20個標單競標，4標都脫標。興富發和富邦建設還在兩個標案捉對廝殺，各有勝負。而許多在地知名建商雖有出手，卻因出價僅高出底價一些而敗北。 競標最激烈的是第二標533.52坪的「住四」用地，計有9封標單，最後由富邦建設以每坪86.59萬元、總價4.62億元脫穎而出，出價第二名的象田建設，興富發則是第三高的出價者，同樣遭到淘汰。 不過，興富發則在701.23坪住四土地的第一標，打敗富邦建設。興富發出價每坪81.03萬元，總價5.68億元，氣走富邦建設每坪80.29萬元。 唯一由在地建商得標的是第四標的290.72坪土地，慶旺以每坪58.47萬元，擊退另一競標對手；而在地的林子森建築事務所一位柳姓協理也出馬標地，打敗2位對手標得此次面積最小的第三標。 高雄地政局此次接受委託，代替國防部標售4筆位於高雄中都重劃區的土地，總底價約10.59億元，標售結果，4標都脫標，脫標率100％，總標價12.19億元。 「這些土地位置真的太漂亮了」，高雄市政府地政局長黃進雄指出，此次的訂價比市場行情「放軟一些」，因此吸引大家公開競標。 (工商時報)
財政部國有財產署中區分署及交通部高速鐵路工程局（高鐵局）轄下台中商業區土地，最近均以設定地上權方式標租。其中，中區分署還一口氣拿出5宗地上權商業區、住宅區土地，預定本月25日標租，預料掀起地上權土地標租熱。其中尤以位於干城重劃區附近的練武路4,292.43平方公尺第七種商業區土地，因鄰近新台中火車站，最被市場看好。 中區分署副分署長陸恒寧表示，為活化國有地，將以設定地上權標租，期限為70年。這5宗國有地租金是以當期申報地價的3.5％計算地租後，再算出月租金；其中，東區練武段1063地號土地權利金底價約4.29億元。 台中市政府表示，南山人壽101年標下2塊干城重劃區南京路的南京立體停車場東西兩側基地，面積約4,200坪並取得50年地上權；南山投資18億元，在2014年10月動工興建「陽光廣場」、「勝利廣場」，總樓地板面積達1.36萬坪，預定105年完工，將提供影城、餐飲、百貨等多元服務。 同樣地，高鐵局將以設定地上權方式，進行高鐵台中車站地區「新高鐵段」3筆商業開發經營案的招商。其中，89地號土地面積約1萬8,729平方公尺、90地號土地面積約2,000平方公尺，及96地號土地面積約4,581平方公尺。上述標租案，5月30日下午5時截止受理，投標保證金為1,500萬元。 高鐵局表示，上述標租招商條件，包括本國與外國公司均可投標，且可以單一公司或兩家以上共組企業聯盟（聯盟成員至多不超過3家）進行標租。 (工商時報)
北市府擬對南港機廠案及大巨蛋提出解約，面對兩大案求償，是否會成為台北市長柯文哲（上圖）頭痛難題，各界拭目以待。
圖／本報資料照片、摘自國家建築金質獎官網 台北市長柯文哲年初透露，為避免南港機廠聯開案重蹈美河市案覆轍，將與日勝生解約，昨傳出日勝生提出高達15億元的解約金，捷運局也證實上月中收到日勝生函文，但捷運局聯開處長魏國華說，從當初日勝生的投資合約計畫估算，日勝生大約已投資3億元，將以此作為賠償金談判。 捷運局昨在市議會表示，上月中收到日勝生函文，同意就南港機廠案「後續損失賠償」進行協商。柯文哲表示，美河市留下太多爛攤子，處理南港機廠聯開案就特別謹慎，但還是要經過議會同意。 捷運局指出，南港機廠案預計蓋9棟樓，總樓地板面積為6萬7000坪，在郝市府時代敲定市府47.5％、日勝生52.5％的權配比，日勝生依此合約可分回約2萬4000坪銷售坪，估算可賣144億元。日勝生總投資金額66億元，利潤約78億元，一旦解約就全部歸零。 魏國華說，日勝生在南港機廠聯開案的進度僅完成規畫設計，尚未拿到建照，避免又來一個「美河市」，已啟動與日勝生中止契約程序，日勝生也允諾朝此方向協商。解約後，市府規畫在南港機廠蓋公共住宅。 北市都發局表示，將南港機廠拿來興建公宅的話，估計可興建超過2000戶公宅，也可解決市府找地困擾，可說是一舉兩得。 至於，日勝生擬求償至15億元，捷運局聯開處長魏國華強調，日勝生須證明為何是15億元，究竟是哪裡的支出要講清楚，若未來雙方協商不成無法中止契約，最後可能會走向訴訟。 捷運局推估賠償金為3億元，包括分擔1億6000萬元的設計費，以及近2700萬元的前期工程款，加上履約保證金、共構費和前期工程3筆利息，約1億3000萬元，總計5筆、近3億2700萬賠償金。 市議員高嘉瑜說，美河市案已讓日勝生賺太多，現在還要求15億元賠償金來解約南港機廠聯開案，簡直是吃人夠夠，但柯市府又不得不處理，只能說很難解；議員許淑華則質疑，市府用聯開基金支應解約沒有跟議會溝通，就對外放消息，痛批絲毫不尊重議會。 (工商時報)
高雄市大林蒲和鳳鼻頭聚落被工業區包圍，居民暴露在高污染環境，市府多次向中央反映辦理遷村並辦理「房地換房地」民調，結果有8成8受訪者願意遷村。 高市府3月成立「小港沿海6里遷村推動小組」，由副市長許立明召集都發、工務、研考等單位，定期召開會議，要推動大林蒲遷村。 市府研考會於1月電訪民調，受訪者1461人，受訪者被問到長期曝露在污染的環境是否要遷村，7成7受訪者表示要遷村；市府再詢問如果市府「以房地換房地」方式辦理遷村的意願，有8成8的受訪者表態願意。 大林蒲不僅居住環境不佳，附近交通也混亂，居民進出的汽機車都要和大拖板車爭道，險象環生。 由於市長陳菊多次表達居住不正義，所以市府成立「小港沿海６里遷村推動小組」，定期召開會議，評估遷村工作。 相關單位包括經發、都發等單位都積極協調，要循紅毛港遷村模式，請經濟部確定「需地單位」，再籌措經費著手辦理遷村計畫，從遷村地點、需地面積，評估領現或以屋換屋方式的需求情形，以利遷村。 據了解中央概估，遷村經費近新台幣700億。 目前大林蒲設籍戶數約1萬1000，人口數約1萬9000多人。
• 事欣科今年成長重點
工業電腦廠事欣科（4916），日前發動投資併購，深化航太事業，昨（13）日公告，海外子公司AP PARPRO取得美國航太客戶Crane Aerospace訂單，主要供應Crane用於大型商用飛機客艙系統之機構件，簽訂為期五年供貨合約金額達2,000萬美元（約台幣6.5億元），自今年5月開始供貨，至2021年為止。 事欣科本月起合併北美航太設備廠Cal Quality Electronics生效，取得47％股權，預計將為4月帶來近億元營收貢獻，加計新獲得Crane訂單下月出貨，將可帶來千萬元營收，法人估計，事欣科航太訂單進駐，第2季營收將上看7億元，較首季3.68億元倍增。 事欣科供應此一航太訂單，今年5月起至年底估計出貨金額約有1.3～1.6億元，用於波音飛機內客艙系統，毛利率約有35～40％的高區間，相較於公司去年毛利率13.4％，也是倍數以上提升，5月開始出貨後，第2季毛利率可望來到近13季來最高，回到25％以上。 事欣科3月營收1.59億元，月增47.51％，年增10.53％明顯回升，主要來自占比60～70％的博奕事業出貨轉強，公司也看好今年度博弈事業表現，訂單能見度看到6月都還在成長腳步之上。 事欣科第1季營收3.68億元，3.68億元，年減2.4％，表現平平，也針對既有業務進行費用的精簡及調整，將在第1季取得較以往改善的毛利率成績，法人預估將回升至18％附近水準，因此，單季3月產生匯損影響不大。 事欣科不對法人預估數評論，不過表示，Crane Aerospace原就是AP PARPRO供應商，過去小量出貨經驗，今日釋出大單肯定雙方未來長期合作，將有助於提升能見度及營收表現。 (工商時報)
對美商美光透台灣美光半導體取得華亞科全部股權的合併案，公平會昨（13）日委員會，以兩家結合後，很難產生濫用市場力量的可能，且難以認定對國內相關市場具有顯著限制競爭疑慮，所以，不禁止兩家結合。華亞科表示，預計今年中可完成此一交易。 公平會指出，華亞科是美商美光「動態隨機存取記憶體（DRAM）」代工廠，華亞科生產的DRAM也全數銷售給美光，因此，華亞科在DRAM市場沒有市占率，但華亞科既然屬於DRAM生產廠商，美光全數收購股權的動作，還是具有潛在水平競爭關係。 不過，公平會說，經過評估與考量後，認定兩家結合後不但不會影響DRAM市場結構，同時，仍然要面臨國內、外其他業者的競爭，即使美光併購了華亞科，也不容易在市場上隨意提高商品價格。 華亞科3月底舉行股東臨時會，會中決議通過與美光（Micron）在台子公司台灣美光半導體股份轉換案，華亞科將併入美光集團並終止股票上市，華亞科在獲得公平會核准後，預計年中可完成此項交易。華亞科表示，預計今年中完成股份轉換，待股份轉換完成後，華亞科將成台灣美光100％持股子公司，將終止股票上市，並將向金管會申請停止公開發行。
• 逸達生技（6576）於日前登錄興櫃買賣，為新藥類股再添生力軍。 逸達公司（Foresee Pharmaceuticals Co., Ltd.）原為美國知名CRO公司QPS之新藥研發部門（QPS設立於美國，並在歐洲及台灣都有分支，QPS年收入超過1.3億美金），於2011年獨立成為逸達生物科技股份有限公司，董事長為QPS創辦人簡銘達博士，於2013年完成股權架構重組後，成為目前登錄興櫃的營運組織。 逸達公司是新藥研發公司，目前已取得8項研發專利，主要為SIF（Stabilized Injectable Formulation）穩定針劑研發平台的緩控釋專利技術及全新成分新藥MMP12抑制劑的創新化學分子結構專利。SIF採新劑型新藥（505(B)2）之藥證申請程序，利用已知、既有的有效成分，研發更有競爭力的藥物劑型來申請藥品上市，整個藥物開發時程縮短，成本變小，風險變小，且產品具有比其他藥廠產品更容易被醫護人員及病人使用的利基優勢。 逸達生物科技簡銘達博士表示，逸達目前亦同步開發一種具高選擇性和有效性的口服MMP-12抑制劑，該抑制劑除已知可應用於治療氣喘和慢性阻塞性肺疾病（COPD）等疾病，其治療藥品市場都是屬於Block Buster（每年藥品銷值超過10億美金）的重量級應用，並已由逸達在台灣進行第一期臨床試驗，由於MMP12抑制劑未來還有很大的適應症開發空間，且一部分藥品開發成果尚無法滿足病患需求，未來逸達將不排除將部分適應症授權給其他藥廠一起合作。MMP12抑制劑已取得多國創新化學分子結構專利，並為全球首支應用於氣喘及慢性阻塞性肺病之新藥（First-in-class），台灣及美國首款進入人體實驗的產品，是逸達非常自豪及期望的研發品項。
法拉利近年在台銷量
台灣已成為東南亞的超跑天堂，看準國內超跑市場的成長實力，同時滿足全台超過700位法拉利（Ferrari）車主的保修服務需求，總代理台灣蒙地拿斥資6億元，在北市內湖科技園區內，打造全東南亞最大的法拉利旗艦服務廠與零件中心。 為替全新旗艦服務廠開幕造勢，昨（13）日台灣蒙地拿重金請來F1現役車手Kimi Raikkonen站台，並安排歷代法拉利12缸超跑到場造勢，現場儘管下著滂沱大雨，仍吸引爆滿的Kimi粉絲及法拉利車迷朝聖，還造成周邊道路大塞車。 台灣蒙地拿表示，Kimi是法拉利F1車隊車手，這次是利用前往F1上海站賽事前的空檔，來台進行不到24小時的旋風訪問站台行程，也是史上首位現役F1冠軍車手親臨台灣。 不過這可是Kimi第二次以F1現役車手名義訪台，前一次早在13年前，當時是麥拉崙賓士車隊車手，尚未贏得世界冠軍頭銜。此次大手筆邀請Kimi來台，也映襯出這次台灣蒙地拿不惜重金打造全東南亞最大法拉利服務廠的企圖心。 據了解，為迎合愈來愈多的法拉利超跑車主的售後服務需求，台灣蒙地拿租下內科技園區精華區土地，砸下6億元重金蓋設總面積超過1,700坪的旗艦級售後服務中心，最多可同時容納26輛超跑進行保修服務。 近年來台灣超跑銷量逐年放大，已成為東南亞地區最大的超跑市場。在超跑市場極富盛名的法拉利，台灣銷售量也是一路成長，去年更首度突破三位數，全台累積超過700位車主，車輛維修服務需求與日俱增，促使台灣蒙地拿在代理法拉利10年後，決定投入巨資打造旗艦服務廠。 為伺候這群超跑嬌客，台灣蒙地拿還引進許多全台獨家的硬體設備，包括與原廠相同規格的專屬鋁合金工作站，及特聘全台唯一經過歐洲TUV認證的鋁合金車身技術工程師；為避免傷及低底盤、嬌貴的法拉利車體，專程自歐洲大廠MAHA引進全台「唯三」的地埋雙柱頂高機等。 為縮短車主維修待料的等待時間，台灣蒙地拿也在內湖服務廠內，打造頂級零件倉儲中心，儲備零件總值達7,000萬元，零件供應含蓋率提升至9成，以提升維修效率。 (工商時報)
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