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歐亞不動產估價師聯合事務所
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【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
台中巨蛋地點已從原來的十四期重劃區移到北屯區崇德路與松竹路口，市府預估興建費用約六十餘億元，將採ＢＯＴ方式開發興建，目前正針對ＢＯＴ可行性評估進行前置招標作業。
巨蛋預定地原先在環中路與松竹路口，為十四期重劃區內原文教用地，新市府上任後，評估該處因配合重劃期程，需於重劃完成後才能興建，且土地為學校用地，依規定建築面積不得超過五十％，基地建築面積及允許開發附屬空間均受限制，擔心未來若無法順利招商，將造成財政及管理負擔。
經過重新評選場地，去年八月宣布巨蛋新址落在北屯區崇德路與松竹路口的「文教七」用地，並考量區域發展完整性，納入鄰近「公廿五」用地一併規劃。 體育處表示，巨蛋新址將同時納入北屯國民運動中心、國際標準籃球場等場館，採「三合一運動園區」方向進行，現由建設局針對ＢＯＴ可行性評估進行前置招標作業中；未來完成後，可望與鄰近的洲際棒球場「棒球運動休閒園區」串聯，成為台中運動廊帶。
嘉義市政府規劃在舊市立游泳池興建首座嘉市國民運動中心，總工程費三億元，前年完成綜合規劃，包括游泳池、健身房、羽球場等，去年十一月經教育部體育署審查核定，這個月上網辦理統包工程招標事宜，五月十一日截標，目標後年完工營運。 市府教育處前年十一月完成OT招商案，由堤姆有限公司得標營運，訂定如身心障礙人士、低收入家庭的免費使用時段，新開里等六個里民可享八折優惠，及體適能健身中心月票八百元、單次五十元，室內游泳池月票八百元、單次一百元，球類運動以每桌一小時一百元計價等收費上限。
教育處嘉市體育場代理場長辛宜燈表示，體育署九十九年推動「改善國民運動環境與打造運動島計畫」，由中央補助兩億元，地方配合一億元，以三億元在彌陀路體育場旁舊市立游泳池基地，興建嘉市國運中心。
他說，基地面積約○‧四五公頃，建築有鋼筋混凝土及鋼構兩種結構，共五層樓，考量提供適合全民運動場所及廠商營運成效，一樓以二十一公尺寬、二十五公尺長游泳池設施為主，二樓設計撞球、桌球及兒童遊戲室等，三樓為體適能健身中心、韻律教室，四到五樓有戶外攀岩牆及辦公場所，廠商可依需求調整空間使用，五月若順利發包，工期五百五十天，預計民國一○七年營運。
台南強震後，台北市政府重新恢復原本已取消的老屋健檢，並動支第二預備金八百萬元，建管處昨說，二十五日起接受申請到十月底，預計年底完成七千五百棟建物耐震能力「初評」，每棟八千元，市府全額補助，申請件數若超過預期量，將納入明年度持續辦理。 健檢結果須「補強」或「拆除重建」的建築物，民眾可依建築法自行合意辦理補強或重建，也可依循都市更新等程序申請補助，降低負擔。 建管處說，老屋健檢已簽報市長核定，今年度起分三年執行完成。
只要是「八十八年十二月卅一日前取得建造執照」的建築物，都可申請老屋健檢。 今年也將主動輔導八十八年十二月卅一日以前取得建造執照的三層樓以上，疑似具結構軟弱層或位於廿七條救災道路旁建築物，包括九二一或三三一震災受損黃單建築物、坐落於斷層帶或土壤液化區建築物、市府興建的國民住宅及民眾認有疑慮，建管處可同意優先辦理。 建管處說，申請老屋健檢需以「棟」為單位，建築物所有權人、公寓大廈管理負責人、管理委員會都可於十月底前提出。若沒有管委會，可由二分之一以上的區分所有權人同意，並推派代表，填妥申請表格，檢附所需文件申請。
建管處也說，若整棟建築物已進行都市更新程序，或經公告列管為海砂屋，或已申請建造執照者，市府均不予補助，詳情可上台北市建築管理工程處網站「老屋健檢」宣導專區查詢、下載相關申請書表。
台灣房屋引述租賃實價資訊指出，今年1月台北市重慶南路一段91至120號，租賃交易一棟透天厝，每月租金新台幣16.5萬元，租賃總面積41坪，租金每坪單價為4024元。 台灣房屋表示，重慶南路一段是台北市書店密集度最高的地段，但受網路及閱讀習慣改變，書店式微，取而代之的為平價商旅跟複合式餐飲的進駐。上述租賃價位是實價租金揭露以來，重慶南路一段上，店租第3高。 台灣房屋智庫召集人劉怡蓉指出，上述透天厝位於重慶南路書市，鄰近總統府、台灣銀行總行及北一女中，曾經是IKEA首家在台經營的複合式餐飲概念店（IKEAHouse），自品牌於去年撤出該址，目前重新裝修中，未來經營中式餐廳。
劉怡蓉說，重慶南路一段店面租金前3名，每坪租金都超過4千元，店租第1名為民國102年1月交易，每月租金38萬元，每坪租金4426元，目前經營日藥本舖；第2名為，102年1月交易，每月租金32萬，每坪租金4383元，經營義式餐廳。
她分析，重慶南路書市，受到網路及閱讀習慣改變，書店式微，惟地理位置位於北車及西門商圈環帶中間，兩商圈的捷運加持，加上重慶南路上的巴洛克建築，以及總統府等知名景點，吸引不少觀光旅客前往。 因此，重慶南路書市風貌更添觀光色彩，不僅平價商旅崛起，知名連鎖商店星巴克、日藥本舖、摩斯等都群聚在此
台北市長柯文哲去年推出十個開發案，但不是流標就是尚未招標。市議員汪志冰昨天質疑，市府招商績效掛零，是否因柯作風反覆，讓企業不敢投資？北市府財政局長蘇建榮解釋，去年招標兩案都限制產業用途，加上景氣不佳，業者顧慮也較多，才會至今仍無進展。 北市財政局昨至議會財政委員會工作報告，汪志冰要求說明柯文哲上任後，公有土地開發案的招商情形。
蘇建榮回覆，去年有兩案對外招標，包括中山創意產業園區及市議會舊址設定地上權案。 中山創意產業園區配合世界設計之都，規畫旗艦計畫設計產業園區，去年招標無人投標流標，市府與國產署簽訂一年的合作開發期限已屆，已將土地交還國產署。
另市議會舊址地上權案，前年二度招標，因無人投標而流標；去年權利金底價由六十億元大減至卅二點二八億元，最後仍流標。市府今年初先拆除舊建物再招標，底價再砍到廿六億元，三月再對外招標，預計五月三日截標。不過，招標文件至今只賣出三份。
由標準普爾與摩根士丹利資本國際合作的全球產業分類標準（GICS），預定8月底起將不動產產業自金融類別項下獨立出來，成為GICS的第11個類股，凸顯不動產業的重要性，可望使主動型基金在未來增加REITs持有比重，預估將有千億美元流入REITs，後市潛力看俏。 台新北美收益基金經理人陳雯卿表示，REITs除資金面的挹注，還有強勁的基本面支撐，包括美國就業市場持續復甦、低利率環境且房屋庫存偏低，今年可望有不錯的表現機會。目前主動型基金持有REITs的比重偏低，不動產獨立為新產業項目後，未來有機會逐漸增加水位，中長期對於REITs是一大利多。 群益全球地產入息基金經理人應迦得指出，根據CBRE（世邦魏理仕集團）預估，美國、歐洲及亞太地區的不動產價格，在2015～2019年間的年化成長率都在7％上下，有利不動產類股的租金獲利成長與股價增長。
現階段則相對看好日本、美國與中港商用不動產市場的成長性，不動產與股票、債券等傳統資產相關性較低，故將REITs納入投資組合，將有助分散風險及提高報酬。 亨德森泛歐地產基金經理人Gay Barnard認為，隨著歐洲景氣緩步回溫，相信不動產類別仍在投資需求不斷地加強下，保持有利地位，儘管歐洲地產股票指數股利率自歐債危機後約收斂，預料在歐洲央行（ECB）擴大寬鬆下，買盤仍將持續，有利不動產表現，隨經濟持續回升，也將看到租金增長逐步加溫。 預期今年美國房價有上漲3～5％，陳雯卿強調，目前MSCI不動產指數漲幅已大，短期將視個股表現，近期開始公布企業財報，指數可能波動較大，可留意基期低且具有高息優勢的個股。 此外，聯準會放緩升息速度，房貸利率走低加強購屋能力，整體房屋庫存水準低於歷史均值，高盛也預估今年美國房價漲幅將達3.8％。
華爾街日報報導，新加坡辦公大樓密度愈來愈高，辦公室空間供應量急增，開發商為爭取租戶而不斷調降租金來提高吸引力。 新加坡與馬來西亞的主權財富基金，在新加坡商業中心區邊緣地帶興建的2棟複合式商用大樓接近完工，合計為市場新增250萬平方英尺辦公室空間。 隨著經濟自2008年金融危機後回復成長，新加坡政府大興土木，促使許多開發商在同一時期推出新建案。但現在多個建案陸續接近完工時，辦公室需求卻開始下降。 因為全球經濟再次疲弱，令銀行業不斷裁員和減少辦公室空間需求。全球貿易仍舊疲弱，也導致其他行業縮少經營規模。 除了渣打銀行近期退租外，澳盛銀行和蘇格蘭皇家銀行都跟房東重新談判要租金調降。
必和必拓去年也放棄新加坡辦公室來降低成本。甚至谷歌今年要搬離市中心，在商業中心周邊尋找更大辦公室空間。 外界正擔心市場需求何時才能填滿新增的辦公室空間，估計今年的需求量甚至不到新完工建案所供應的空間量一半。 高緯環球亞太區研究部董事總經理齊亞西塔（Sigrid Zialcita）說，新加坡辦公室市場本來每年可吸收150～200萬平方英尺的空間，但現要達此水準就面對不少挑戰。 大和資本市場去年把新加坡辦公室信託基金的評等，從中立調降至負面，估計商業中心區的辦公室空置率可能在今年上升至9.6％，是去年比率的2倍。 大和指出去年中心區優質辦公室租金下跌14％，預估今年再下跌5.4％。開發商正努力留住目前租戶，並致力吸引新租戶。
貿易零售業老字號高林實業（2906）繼跨足生技業之後，昨日公告將以不超過4.7億元置產南港軟體工業園區3號9樓，全樓層面積約1078坪、內含停車位等，預計未來將做為新總部使用，不過在現總部台塑大樓未都更前，高林實一旦上半年交屋，下半年就可望收租金入袋！ 據法人指出，目前該樓層為港商恆富置地所有，全樓層滿租狀況，一個月租金收益約98萬元，一年可挹注獲利至少千萬元。 而據法人指出，高林實業一直以來自有辦公室就位於台塑大樓內，由於台塑大樓都更一延再延，加上原地主有共識都更後再分，目前只是未確定分多少比例辦公室、多少比例住宅，儘管台塑集團準備在都更期間提供台塑大樓所有企業戶暫時搬到林口，但高林實業考慮到林口上班不方便，且暫時辦公室又要付租金，又要裝潢，昨日董事會決議以不超過4.7億元新購辦公室。
由於新辦公室現有其他企業承租，因應其租約，集團預計2-3年後可陸續搬遷至新總部，而期間，高林一旦在上半年完成交屋，下半年即可望有租金入袋，至於現有台塑大樓的辦公室則規劃在都更後再處分。 高林去年起著手調整相關事業體，包括大陸投資電商部分已處分相關持股，最後持平未賠收場，目前營收主力集中於G2000在台通路布局與營運，加上其他NIKE等大單貿易事業，去年擬配息0.5元現金，今年前三月營收達13.77億元，受大環境衝擊，年減7.43％。
又有大型新聯案問世。據透露，知名的國內家電品牌大同集團，已委託龍頭銀行台銀出面，籌組總規模大約250億元的大型聯貸案，這也是近幾年來，大同集團在金融市場所發起規模最大的一筆聯貸案。 據悉，大同集團此次進行聯貸募資，借款年期約5年，台銀在日前已有召開首度的說明會，探詢各家銀行的參貸意願，目前已進入利率協商的最後階段，資深銀行主管認為，總利率水準應該介於2.5～3％，而且應該會訂定財務條件衡量指標，讓利率隨之浮動。 大同過去在市場上籌組聯貸案，走的大致是「少量多餐」路線，過去籌組的聯貸規模，大致在數10億元、50多億元規模，少見百億元聯貸案，而像這樣一口氣募資250億元以上，可說近10年來第一次
金融圈知情人士指出，最主要是大同集團鑑於央行已數度連續降息，因此評估在整個市場資金寬鬆的氛圍下，將近幾年來貸款案的現欠餘額，重新組合成一筆新的聯貸案，一方面將舊債權以「借新還舊」方式籌組，另一方面，也再向銀行團爭取一筆新的周轉金。
近幾個月大型聯貸案，除了台塑集團與中鋼合作的越南河靜鋼廠聯貸案，其他聯貸案清一色與高科技業者有關，而除了美光集團800億元聯貸案與併購需求有關，其他的聯貸案，包括南茂與宏碁各120億元的聯貸案均與借新還舊有關，其中儘管紫光集團擬併購南茂，但考量到公平會審查時間冗長且有變數，因此，南茂月前才宣布，先組120億元聯貸案以「自立自強」。
新政府520上任後將力行「新南向政策」，經濟部已動起來，投資業務處處長連玉蘋19日表示，下周一將率領台灣汽車及汽車零組件產業團，到泰國實地投資考察。此外，將協助產業公協會在東南亞建立台灣產業園區。她透露，目前印尼已有在思考針對特定行業，建立台灣產業園區。 連玉蘋表示，過去台商到東南亞布局都是單打獨鬥，未來希望透過群聚布局的方式，進軍東協，台灣產業園區是優先選項之一。此外，也會篩選一些建設完善的工業區，率團考察投資環境。
她指出，今年初台灣與泰國已召開雙邊產業合作對話會議，並成為定期機制，對於可以合作的產業已有許多交流，包括食品、塑膠。她指出，在一些泰國工業區裡面，有一些免稅的措施，進駐的租金的費率也可以做集體的協商。 7月13日經濟部也將舉辦台灣東協論壇，邀請東協十國官員、智庫、產公協會代表，台商等參加。連玉蘋說，「我們不但要走出去，也要讓東協看到台灣。」
屏東大學教授楊宗憲與德明財經科技大學副教授花敬群等教授團隊，申請不動產估價方法專利獲得通過。楊宗憲表示，幾年前就在開發這樣的技術，申請了好幾年，終於在今年通過。
專利權人楊宗憲教授負責技術層面，採用電腦大量估價方法，有別於傳統需1筆1筆估價的規則，突破僅能單一估價標的有限方式。 楊宗憲說明，現在市場時常需要估一大批不動產資料，例如銀行的常態性內控，查詢房貸擔保品是否低於市場價值等，過往都僅有第一次放款時準確，如今透過這樣的技術，也能夠知道後來的擔保品與房價債務關係是否正常。
發明人花敬群表示，其實這種系統在國外相當普遍，但因台灣的房地產業界複雜，在與團隊討論提出並測試各種估價邏輯與細節處理後，這個估價方法系統可用於大量不動產自動估價，過去也曾幫單一銀行建立過。花敬群認為，有專利加持，能讓台灣社會對估價比較有信心，未來也可以和銀行或政府合作。（簡子晴／台北報導）
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