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【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
2016年3月中土壤液化潛勢區一公布時，曾造成短暫觀望，尤其台北市因人口密度高加上許多重大交通建設，引發高度關切。永慶房產集團根據「內部統計資料」分析，觀察台北市各行政區土壤液化區公布前後帶看量的增減變化，近三周以來(3/28-4/17)的平均帶看量較土壤液化區公布前一周(3/7-3/13)明顯成長，整體增加10.9％，其中高潛勢區中，內湖區、松山區及中山區帶看量反而明顯增長。
永慶房產集團業管部協理林泰隆表示，「帶看量」是房市買氣的先行指標，而土壤液化的議題在經過專家釋疑後，觀望心態消退，近期民眾看屋轉積極，高潛勢區帶看量不減反增，房市成交引擎轉速可望加快。 觀察台北市近三周的帶看量，比土壤液化區公布前一周各區均成長，而高潛勢區中，內湖區及松山區更有超過一成的明顯成長。林泰隆分析，因土壤液化區公布所造成的觀望氛圍，在經過專家消除疑慮之後已逐漸明朗，央行宣布降息後，買方看屋也轉趨積極，高潛勢區的帶看量逆勢增加，其中位處高潛勢區的內湖區帶看量成長19.3％最多，松山區成長11％，而中山區也有7.6％的成長。顯示土壤液化區對房市的影響不大，高潛勢區帶看量甚至較部分中、低潛勢區成長更多。
林泰隆進一步觀察，近期高潛勢區中，民眾看屋總價帶表現，內湖區有內湖科技園區加持，生活機能完整，且在施作捷運時有做土壤改良，液化風險相對較低，有48％民眾以帶看1000-2000萬的物件居多；而松山區以換屋族群詢問較高，近四成民眾以2000-3000萬的物件為目標，中山區則是北市蛋黃區中最易入手的區域，以首購或置產族看屋增加最多，超過三成民眾指定帶看1000萬以下的產品。 3月土壤液化區公布，房市疑慮增高，但在專家解惑後，購屋信心逐漸恢復，且央行隨後宣布降息，並解除豪宅以外的信用管制措施後，無疑為房市打了一劑強心針，進一步拉抬民眾看屋意願，在3月買賣移轉棟數中表現回溫。林泰隆也提醒，市場動能增加，買方轉而積極，等待已久的屋主如願意積極溝通，也可加速成交。
台南市房地產市場進入盤整期，分析今年第一季推案量資料，受房地合一實價課稅實施影響，建商供給量、市場交易量同步放緩；業者指出，9月之後有機會開始回溫。 崑山科技大學商管學院長陳淑美昨（20）日在台南市不動產開發商業同業公會第12屆第1次會員大會中指出，台南房地產市場第1季價穩量縮，在地價稅、房屋稅等持有成本大增，及房地合一稅、土地增值稅和契稅等交易稅成本增加之下，房地產價格受稅負轉嫁影響，不易大幅度下修。 陳淑美表示，受到全球經濟成長疲弱影響，1至2月工業生產指數年增率為負4.9％，商品出口持續衰退。內需零售市場雖然增溫，但不足以抵銷出口的衰退，廠商和消費者對於新政府如何提振景氣，多有所寄望。 在南市的區域市場氣候方面， 2016第1季本地建設公司認為該季景氣會衰退的比例（小幅衰退加大幅衰退）佔73.8％，未來3個月會衰退的比例佔63％，未來4到6個月內景氣會衰退的比例佔58％，對未來市場景氣看淡比例逐漸減緩，顯見建商預測2016年9月後景氣會逐漸回溫。
台南市2016年第1季新增住宅建造執照核發1,186宅，較上季減少39.98％，較去年同季減少72.62％。台南市今年第1季新增住宅建造執照核發面積為229,324平方公尺，較上季減少46.17％，較去年同季減少74.34％；分析今年第1季季建照核准量急速減少。 台南市2016年第1季建物第一次移轉登記面積為162,291平方公尺，較上季大幅減少69.90％，較去年同季減少29.46％；房地合一實價課徵所得稅上路，今年第1季去除去年底趕過戶因素，市場交易量恢復到低檔狀態。
總金額達四八○億元的中壢汙水下水道ＢＯＴ工程，桃園市府正進行招商，繼日前市議員黃傅淑香直指有意投標的「中雲水務公司」具中資色彩，市議員黃景熙昨天更說，中雲水務公司的前身就是中林環工，該公司與達闊、中壢汙水處理公司於九十九年聯合標下中壢汙水下水道ＢＯＴ工程，並成立台灣地網公司聯合開發，卻將工程擺爛至今，如今還挾著中資，讓人質疑「太極雙星弊案」將捲土重來。
市長鄭文燦表示，中壢汙水下水道ＢＯＴ工程，市府仍與台灣地網進行訴訟中，中壢汙水下水道ＢＯＴ工程弊案就是太極雙星案所衍生的，台北地檢署仍偵辦此案中，依照採購法規定，市府會將「中雲水務公司」剔除。
中雲水務：會依法提出訴願 中雲水務總經理林江涯表示，中雲水務前身確實是中林環工，但中壢下水道工程拖延的原因是原縣府拖延十一個月才將汙水廠土地過戶所造成；此外，原縣府解約時，台灣地網資金還有三．六億元，並非資金未到位。如果市府在這次的投標案將該公司剔除，會依法提出訴願。
林江涯表示，該公司代表雲南水務公司投資台灣下水道工程，但桃園市政府限縮中資四十九％比率，並不合乎中央的投資規定，已提出申訴。 水務局長劉振宇說，中壢汙水下水道ＢＯＴ工程招商作業將於五月二日截止，隨後進行資格審查，包括專家、學者評選，八月即可議約。 黃景熙指出，中壢汙水下水道ＢＯＴ工程拖延六年，禍首之一的中林環工如今還變身「中雲水務」投標，市府不能不防。
八里區目前有下庄、中庄兩座市場，唯獨靠近關渡橋的上庄地區，盼蓋市場盼了十二年，好不容易盼到要興建了，卻因ＢＯＴ廠商所規劃的建物沒有回饋任何空間給當地居民使用，引發地方不滿，控訴漠視在地需求，前晚舉辦說明會，部分里民憤而離席抗議。 位於八里區龍源里的龍形市場，基地面積二○七九．七一平方公尺（約六百三十坪），目前ＢＯＴ案已發包給得標廠商龍形開發公司，規劃地下三層、地上六層的建物，預計最快今年底動工，民國一○八年初落成啟用。未來一、二樓將做為傳統市場，販賣生鮮、熟食，三至六樓則做為大型婚宴會館等多功能餐廳，地下三層則做為停車場，每年須繳交廿二萬元固定權利金，再加上營收一％的比率權利金，委外營運期五十年。 龍源里長林俊德表示，十二年前八里鄉公所時代，鄉公所一併徵收上、中、下庄地區的三塊市場預定地，其中下庄跟中庄市場由當時的鄉公所蓋好後，都有提供部分空間給當地民眾使用，遲遲未蓋市場的上庄地區，因新北市升格後，市場興建改由市府主導，並在一○二年公告委外興建營運。
林俊德說，上庄地區居民買菜不便，因距離八里市區十多公里，通常都往鄰近的蘆洲、竹圍地區買菜，多年來居民盼望住家附近能有市場，好不容易盼到市場，卻不像中庄、下庄市場有回饋里民的活動空間，不少民眾感到差別待遇。 林俊德強調，里民們絕對支持蓋市場，但應該要有一層樓空間回饋地方，讓里民無償使用，做為健身房、閱讀室等，同時也應提撥部分權利金給地方。 市場處︰旁邊有活動中心 市場處副處長何國誠回應，龍形市場預定地不到兩百公尺處，就有一座龍形活動中心，若挪出新建市場的一層樓供里民使用，恐同質性太高，造成資源重疊，至於回饋金的部分，廠商原本規劃每年提撥廿萬元做為地方急難救助金，也保留就業名額給里民，目前已納入地方意見，正在洽談提高金額。
斥資三億多元打造的壯圍旅遊服務園區，以綠建築為概念，融合宜蘭地景，呈現沙丘風貌，未來與壯圍自行車道結合，成為鐵馬旗艦站；交通部長陳建宇昨會勘進度，預計明年暑假完工，未來每年可望吸引四十二萬人次前來遊憩觀光。 壯圍旅遊服務園區位於台二線濱海公路旁，面積約四．四公頃，園區規劃旅遊服務中心、鐵馬驛站中心、生態滯洪池等空間，由黃聲遠團隊設計，採用綠建築概念，著重立體綠化與生態綠網，兼顧水資源保水節水，建築並融入沙丘等地景設計。
立委陳歐珀與交通部長陳建宇等人昨到場聽取觀光局簡報，觀光局長謝謂君說，旅服中心建置經費約三億元，未來結合自行車道及宜蘭各鄉鎮特色旅遊，可吸引更多遊客，帶來更高觀光產值。 「目前工程進度超前。」東北角暨宜蘭海岸國家風景區管理處表示，入口道路景觀工程、周邊及停車場工程、停車格標線工程都已完成，主體建築還在進行中，預計明年暑假完工。
大坑風景特定計畫區落日條款期限將屆，地方認為政府劃定風景區範圍一變再變，審查程序也多如牛毛，盼能對申請中的開發案能依原規定展延日期到程序完成，不要影響地主權益，但也有民眾認為大坑北坑巷和濁水巷目前仍有財團大型建案正在興建，質疑大小地主開發和審核標準不同。
市議員沈佑蓮指出，大坑被市府列為風景區和台中市的後花園，長年未善盡發展觀光、建設和保護生態之責，卻限制多多，很多地方不能蓋房，甚至晾衣服都不行，特定區計畫公佈後雖有落日條款，後續中央頒佈審核法令也增加，造成開發申請延宕，盼能進一步鬆綁法令將效期展延，維護地主權益，兼顧開發與保護。 東山里長表示，盼中央與市府能對申請中的開發案展延到申請程序完成，以示程序正議，不管通不通過，也能避免爭議，至於還未申請的業者當然依法按新規定申請，以昭公信，民政里長黃明華也盼展延維護地主權益。 民政里長黃明華也說，大坑風景特定區計畫隨時在變，中央將大坑部分風景區劃進保護區，公告前未與地方說明和協調，造成不公平和過度保護等爭議，後來保護區又變成農業區，部分又劃分為公園、綠地用地等，而且部分農業區還規定不能蓋農舍或農作，目前也正在連署抗議，要求通盤檢討和拿出依據說明。
台北老舊房子不少，圖為急需都更的南機場公寓。(本報系資料照) 有不少民眾為了搶都更財，寧捨新成屋也想買老房子，近年來政府更大力推動都更，希望能讓台灣的面容煥然一新，不過周刊卻指出，都更房屋免費舊換新的背後，不僅成為高房價的推手，還造成老房子也變貴的連鎖效應。 《財訊》報導，房價高、才有都更，對業界而言早已是公開的秘密，由於雙北竟主打屋主不用出錢，導致所有成本，都轉嫁至政府以及建商上。因此建商為了要賺錢、只能把地皮炒高，若扣除老屋比例偏低的信義、南港以及內湖區，可以發現房價高的地方都更申請越「火熱」。
以台北市來說，每坪單價約94萬元的大安區，近20年來總計共有91件的都更申請案，但房價只有大安區6成的萬華區，都更申請案卻只有41件左右，蛋黃區都更炒得發燙，但真正急需都更的地區卻是乏人問津。像是南機場整宅房舍已非常老舊，卻因房價不具吸引力又加上整合費時，最後只能由北市府改以公辦方式進行都更。 而都更不僅推升部分地區房價，還造成台北市的老屋變得更貴了，德明財經科大教授花敬群指出，由於外界預期都更後房價會跟著漲，加上老房有土地持分高、公設比低的優勢，導致北市30年以上公寓房價居高不下，根據他2014年的調查，大安區屋齡逾40年的公寓，與屋齡20年的大樓均價價差僅8%，房子越舊越便宜的邏輯已明顯被打破。
看好桃園地區發展潛力，國泰世華桃園分行於日前（18日）喬遷開幕擴大營業，分行新址位於舊址對面，坐落於桃園火車站站前商圈，周邊百貨商場林立，緊鄰桃園客運總站，地處當地商業及交通樞紐位置。 國泰世華銀行於桃園市共設有8家分行，提供當地民眾、店家及公司戶存放款、外幣匯兌、貴賓理財、自動化服務設備、網路銀行及電話語音等全方位銀行服務，以具專業的優質菁英團隊及豐富的金控資源，同步提供壽險、產險及證券等多元化的金融商品，滿足客戶一次購足的需求。
國泰世華銀行在台灣共有165家分行，分行家數為全台民營銀行之冠，不斷精進的創新產品與服務模式，為客戶帶來卓越的體驗與互動，同時積極布局海外，朝向「亞太地區最佳金融機構」邁進。
國際商旅減少加上市場房量供過於求，從第2季起台北國際觀光飯店促銷住房優惠方案轉趨多元，包括台北君悅酒店、W飯店、亞都麗緻大飯店與台北國賓大飯店等，近期推出的住房優惠專案都「不只一套」，同時適用對象也不再僅限國人。 此外，除配合特殊節日以節慶行銷策略，應景推出主題式住房優惠專案以廣招徠外，業者亦將促銷適用時間拉長，台北W飯店甚至有針對東北亞市場女性客層設計的全年適用客房促銷方案。 趨勢顯現，旅館一家一家開、客房總量激增，而國際商務客人又未明顯成長，以國際商旅為主要客源的台北國際觀光飯店為鞏固市占、廣拓客源，開始採取更彈性多元的配套組合，發動促銷攻勢。
資深市場人士分析，若陸客限縮發酵，若三、四級飯店開始傾力「放價」強力促銷，則五星級國際觀光飯店既有市占恐盤根鬆動，全年對不同市場促銷亦勢所難免。 農曆新年過後是台北都會國際觀光飯店住房淡季，過去業者多會針對國人或有我國居留證的僑胞推出住房優惠專案，適用效期多至3月中旬或3月底，俟進入4月各項會展陸續開鑼、國際商旅回流後即停止以「優惠國人」之名促銷住房。 然而，隨著台北萬豪酒店、六福萬怡酒店、美福大飯店陸續開幕，加上市場景氣持續低迷，來台國際商旅從2013年93萬人次、2014年77萬人次，至去年減再減至75.8萬人次，隨著來台國際商旅逐年遞減，台北國際觀光飯店去年住房營收普遍未達預期成長目標，故業者今年過完年後加大客房促銷力道，除包裝出的套裝多變，不少業者亦一改過去「波段操作」，改為針對不同客源市場全年促銷。
綜觀業者行銷客房策略，大抵不脫升等、加值（加購餐飲、SPA、禮物或免費電影），而台北君悅、遠東國際及福容大飯店各連鎖據點，則分別推出第2晚免費、半價或加1元優惠，以增加客人住宿時間、提高住房率。
嘉義縣太保市農會曾是逾放比近十五％、財務體質不佳農會，經十餘年推廣精緻農業等經營改善作為，而能自籌上億元經費，加上農委會、縣府補助一千多萬元，新建所屬「農業金融大樓」，昨天落成剪綵啟用，縣長張花冠當場讚譽前、現任總幹事黃榮利與黃麗貞兄妹檔接棒領導有方，使太保農會脫胎換骨，別的農會可來取經。
太保農會在民國九十二年時，逾放比將近十五％，前總幹事黃榮利任職十二年間，設法健全財務，將逾放比降到０‧０二％，存款從當年的四十二億元，增為去年底的五十九億元，並推廣有機米、瓜果產銷等精緻農業，農友收入增加，前年轉換跑道選上太保市長後，胞妹黃麗貞去年接任總幹事，繼續發揚而有今日成果。 太保農會農金大樓為地上五樓、地下一樓的建物，總樓地板面積一千四百七十八坪，規劃設計與工程營造費用計一億二千多萬元，昨起為農民與鄉親提供金融、保險、農特產品展售及家政教室等服務；張花冠、農委會副主委陳文德、友會代表等人士，昨參與剪綵啟用典禮並道賀連連。 張花冠致詞說，太保農會農金大樓是黃榮利擔任總幹事時提案興建，縣府也正興建食安大樓，未來將與農會一同行銷嘉縣安全、高品質的農產品。 推廣精緻農業 不少青農返鄉 黃榮利表示，二十多年前擔任農委會草根大使，到日本等地學習溫室技術，任總幹事後思考農業轉型，推動有機米及洋香瓜、美濃瓜、小果番茄等精緻農業，提升農產品價值並銷往國際市場，也栽培農三代並輔導六、七年級生返鄉務農。
黃麗貞接任總幹事剛滿一年，她感謝所有會員及兄長黃榮利等前輩的努力，奠定良好基礎；老家在太保市的陳文德也說，太保市近年有不少青農返鄉，和其他農會相比，相當明顯。
縣府費盡九牛二虎之力爭取到二○一七台灣燈會主辦權，原計畫燈會主場地、高鐵產業專區，因縣府林內焚化廠仲裁案判賠數十億元無力償還，部分土地日前突遭法院查封，燈會地點再生變數。 雲林縣廿七年來不曾辦過台灣燈會，縣府不斷向中央抗議和爭取，才於三月底取得主辦權，並計畫以虎尾高鐵特定區為主燈區，北港為副燈區。
縣府成立燈會籌備小組多次開會，決定以距離高鐵車站僅數百公尺、占地十八公頃的產業專區做為主燈區，部分副燈則擺設在較遠的台大園區和農博園區，不料，縣府日前接獲法院通知，產業專區內三塊合計十八公頃土地，其中距離車站最近的兩塊，已遭法院查封。 縣長李進勇在臉書中指出，連即將用來舉辦台灣燈會的產業專區土地都被林內焚化爐廠商達榮公司聲請法院查封，即將被拍賣，他的內心有如刀割，達榮至今已拍賣七十一筆縣有土地及八棟建築物，獲償約廿億元。 縣府仍積欠廠商24億元 縣府統計，林內焚化廠仲裁案縣府被判賠廿九億元，但因利息及每年六百萬元的焚化廠維修費，縣府雖已支付廿億元，但債務卻像滾雪球般，已累積超過四十四億元，縣府至今仍積欠達榮約二十四億元。
六角國際（2732）董事長王耀輝表示，今年茶飲品牌「CHATIME」將持續在全球擴展120家店；「銀座杏子日式豬排」與「段純貞牛肉麵」兩大餐食品牌今年將分別展店7家，可望帶動營運穩健成長。 六角董事長王耀輝表示，六角在茶飲市場部份，「CHATIME」今年在國際市場上仍有積極擴展版圖空間，主要在於公司去年新增多國的代理商，既有的合作夥伴亦持續擴大當地市場佔有率，其中印尼與馬來西亞的「CHATIME」銷貨收入較去年同期大增，帶動今年第一季整體銷貨較去年同期成長超過30%。
「CHATIME」去年在全球新增紐西蘭、加拿大、越南等代理地區，全球新增店家數超過80家，亦帶動公司的銷貨與權利金收入同步增長，今年「CHATIME」將持續透過既有代理商，引領旗下其他品牌進駐東協市場。 由於公司在東協市場的印尼、馬來西亞與緬甸等國都已是市場領導品牌，其中馬來西亞市佔率更達8成，「CHATIME」在當地的成功已吸引代理商積極洽談六角旗下包括「Bake Code」等品牌的代理權。
餐食品牌「銀座杏子日式豬排」自2014年上半年第一家店開幕，目前已開設13家直營店，去年占整體營收比重達18.57％，是推升公司去年合併營收表現創歷史新高主因之一。 王耀輝並指出，茶飲市場不只侷限於外帶茶飲，六角已投入三合一奶茶及可回沖式奶茶等即飲產品的開發，現階段已在國內家樂福上架，並另在PC Home及7-ibon電商等電商通路販售，未來將瞄準全球市場，預計會是公司2016年的第3個成長動能。
龍頭台灣銀行宣布推出以房養老專案，目前八大公股行庫除了彰銀、兆豐銀，各行庫已全都有自己的以房養老版本；若與其他行庫相較，台銀新出籠的版本，除了最低起跳利率為1.93％，最大亮點在於「前低後高」的給付架構。 據了解，財長張盛和將在明日召開520內閣交接前的最後一次八大行庫業務會報，除安排合庫金、兆豐金報告金融科技創新對金融業財富管理的影響與機會，與智慧機器人產業發展與應用，預料以房養老屆時仍會引起討論。相關人士指出，繼台銀之後，彰銀預計下個月也將推出自家以房養老版本。 台銀版本的以房養老，若以總市值2,000萬元的擔保品，貸款30年期，成數7成為例，在「前低後高」給付架構下，第一期借款人可領取24,522元，而到了第30年，最後一期借款人能領取的金額為57,795元。
台銀採前低後高的給付架構，最主要是免除借款人每期利息負擔；根據台銀設算結果，借款30年的借款人，最後一期所領取的57,795元裡，其中約有27,000多元是用來支付利息，因為隨著本金撥付愈多，利息的支付負擔也會愈大，台銀為免除借款人利息負擔，因此設計上述架構。 台銀主管強調，即使是扣掉利息負擔，借款人在第30年所領取到的本金，還是比第一期的24,522元多出近6,000元，某種程度上，借款人等於活愈長、領愈多，這樣的給付架構也與物價上漲及老年生活開支等趨勢相符。
公股金融圈人士認為，現在已有台銀、土銀、合庫、華銀、一銀、台企銀等六家公股行庫推出各自的以房養老版本，借款人可根據自己不同的需求，「貨比三家不吃虧」，挑選對自己最有利的方案。 例如，台銀以前低後高給付為最大亮點，土銀則以貸款成數5成以下的利息可全部掛帳最具吸引力，最早發起以房養老的合庫則是目前6家行庫中承作都會及非都會區的涵蓋範圍最遠的一家，而華銀最大的賣點在於「有動用才要付利息」，台企銀則是與保險結合，在意外發生時的給付範圍上有較大彈性。
中企收購澳洲畜牧業公司再添一樁。上海鵬欣集團旗下大康牧業將聯合澳洲農資公司（ARC）收購該國最大肉牛企業S·Kidman，交易規模為3.7億澳元（約18.6億人民幣）。雙方已簽署「要約收購實施協議」，鵬欣將獲得80％股權，其餘歸給ARC。 該收購案去年曾被澳洲政府以「國家安全」為由駁回，因出售的土地面積實在太大（據估算約等同於一個浙江省），且其中一個牧場緊鄰澳洲導彈試驗基地，澳洲政府擔憂土地出售將有悖國家利益。 後來S·Kidman將這塊牧場排除出售之列，降低該國政府疑慮，惟仍待澳洲及中國雙邊有關機構批准。
綜合陸媒報導，此次中資收購的主體是湖南大康牧業股份有限公司，去年在深交所主板上市，大康牧業的控股股東是上海鵬欣集團，其業務涉及房地產開發、礦產實業、現代農業和股權投資等。此次交易包括S·Kidman公司100％股權，含10個大型牧場、1個育種牧場、1個飼養場、1個管理總部、以及牧場擁有的動產、設備和牲畜等資產。
S·Kidman牧場占地面積約為10.1萬平方公里，橫跨5個州，占澳洲國土面積1.3％，該筆交易是澳洲史上最大的私人土地交易。中資企業目前已成為澳洲最大投資來源，據澳洲外國投資審查委員會數據，2014年，中資對澳洲農產品行業投資額達6.32億澳元，幾乎是2013財年投資額的兩倍。中國是澳洲農產品出口最大目的地，占全部農產品出口5分之1，其中以牛肉和嬰兒配方奶粉為大宗。
澳洲肉類與畜牧業公司數據顯示，過去3年銷往中國的牛肉總額增長6倍，2015年澳洲對中國牛肉出口額飆漲54％，首次突破10億澳元。
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