【聯合報╱記者江碩涵、孫中英／台北報導】

房市近來陷入觀望，不少法人開始處分不動產。渣打銀行昨天委託高力國際公告標售南京東路三段店面，底價3.12億元，換算1樓店面單價約220萬元，比市價低2成左右，預計10月1日開標。由於今年商用不動產標售市場冷清、缺乏大型公開標售案，商仲預估，渣打銀行店面標售案是否順利脫標，將成為第4季商用市場景氣指標。

渣打銀行昨晚表示，這次要出售的南京東路三段不動產原為新竹商銀持有，是2006年併購新竹商銀時所承接，此次出售目地主要是為活化資產。另外，根據金管會銀行局統計，到今年7月底，渣打銀行累計稅前盈餘達24.08億元，各項營運指標相當健全。

 

 

 

　藍天電腦（2362）董事長許崑泰透過個人投資公司名義，籌組的宏匯思源公司拿下「新莊國際創新園區」標案，預計投資58.39億元興建新北市數位新地標，此為許崑泰在台北秋葉園區標案落敗之後，重新在標案市場大復活。

　許崑泰指出，此標案投資金額達58.39億元，回收期長達25～30年，他笑稱標案投資是「活得愈久領得愈多」，但是上市公司不允許這種投資報酬，因此拿下標案的團隊是由個人名義的投資公司籌組，沒有引入藍天、群光、群電等集團公司資金。

　許崑泰在台灣的BOT標案市場並非初試啼聲，2010年台北秋葉園標案敗給鴻海集團，是唯一吞敗經驗，此次拿下新北市政府BOT標案預計108年8月完工啟用；許崑泰目前身兼藍天、群光、群電三家公司董事長，合計公司市值高達1,230億元，明年百腦匯擬回台申掛F股，許崑泰的身價勢必更上一層樓。

　美商世邦魏理仕（CBRE）昨（2）日公布亞洲投資者2014上半年房地產跨境投資報告，結果顯示，2014上半年亞洲跨境投資達到162億美元、約新台幣4,860億元，較去年同期激增4成；雖然台灣今年才剛起步，但預期可望後來居上。

　世邦魏理仕台灣分公司董事總經理林俊銘表示，台灣今年才開始有大型壽險業「錢進」海外不動產，國泰人壽砸下3.11億英磅買下英國倫敦的Woolgate Exchange大樓；還有不少壽險業積極海外獵樓，預期下半年，台灣在投資者資金來源排行榜上，將躋進亞洲前五強。

　林俊銘表示，目前台灣機構投資人前進海外，依然偏好在英國倫敦尋找標誌性商辦大樓，這類門戶城市的主流商品報酬穩健，吸引跨境投資腳步剛起始的台灣投資者。然而，我們看好澳洲雪梨商辦市場，將因收益率高、資本利得可期，成為下一個台灣投資者尋找的「潛力股」。

　報告也指出，亞洲投資人跨境在全球投資不動產的總額，截至2014年上半年止，已達162億美金、約新台幣4,860億元，年增達4成，持續在全球房地產寫下強勁紀錄；從資金來源來看，新加坡占29％、香港25％、中國大陸23％、馬來西亞也占5％，為最活躍的資金來源；至於投資標的，以辦公室為大宗占63％，其次為酒店，占25％。

　CBRE亞洲研究部資深董事蔡詠嘉表示，預期2014亞洲全年跨境投資將會超越2013年，再創歷史新高。同時，以房地產投資來源來看，新加坡擊敗中國大陸，成為2014年上半年最大投資來源，主要是受當地收益率下滑、缺少適合投資資產影響；至於香港，躍升到第二名，表現依然搶眼，當地房市降溫措施也驅使香港投資者目光放向海外。

台灣人壽(2833)指出，將專案評估國外不動產優質標的，已與國外有經驗的公司合作，鎖定日本、中國大陸、東南亞及歐美等國家的不動產標的，規劃投資金額約新台幣100~200億元。

 

　在金管會開放購買海外投資用不動產後，國壽、新壽等壽險公司積極申請投資海外不動產，台灣人壽也不落於後，該公司截至7月底止，不動產投資部位約210億，其中，自用93億元、投資用117億元，占可運用資金比例約5%，投資用比例相較同業水準仍偏低。因此，董事長許舒博表示，將積極尋找優質標的進行不動產配置，以短期具有穩定租金收益及長期具有增值空間商用不動產為評估考量。

 

　除了針對增加商務旅館等觀光產業相關投資外，基於國內不動產投資報酬率普遍偏低，台灣人壽成立『不動產投資專案小組』，專案評估國外不動產優質標的，初步評估將以日本、大陸、東南亞及歐美等國家為主，規劃投資金額約新台幣100~200億元，未來若有適當標的，將向主管機關辦理申請。

　許舒博指出，今年台壽的投資更為靈活，帶動今年的投資收益大幅攀升。台壽的可運用資金約4400億元，其中，國內股票部位占比4.7%，約200多億元，今年股票收益預算約27~28億元，因今年以來新增加持股的50檔股票中，有47檔都在買進成本之上，加上漢翔標購後在市場上陸續處分，也挹注獲利，截至8月底國內股票獲利已達20億元，若台股維持在9500~9700點，台壽國內股票今年表現會相當不錯，年度目標可望達陣。而根據目前的資金規劃，至年底前仍有最多30~40億新台幣的加碼空間。

　另外，為提升投資管道多元化及投報率，台壽持續向大陸申請QFII額度，除目前已核准投資2億美元外，上個月再向外管局申請第二次增加3億美元QFII額度。許舒博指出，台壽也已投資國際版債券約100~200億元，殖利率介於4.0~5.0%之間，未來將持續評估合適國際版債券，以提升公司整體收益率。

　台壽今年資金收益率希望能有4.07%水準，就前8月已經超過4%，今年達到內部預期目標機率相當大。

　在保單銷售上，台壽積極開拓A&H藍海市場，並推動長年期商品，全面提高國人保險保障。在商品與行銷策略規劃得宜並積極推動下，整體業績表現亮眼，前7月自結累計總保費收入（含投資型保單分離帳保費收入）合計為新台幣441億元，年增率44.6%，其中新契約累計保費收入達244億元，年成長134.6%。

　許舒博表示，在組織推動方面，以「新秀專案」與「龍來專案」兩項增員方案為主，藉此吸引社會新鮮人、想要轉戰跑道與二度就業的工作者加入。同時在業務單位推動「二代圓夢計畫」，業務同仁帶著自己的子女，將寶貴經驗傳承下去，並且積極引進保戶子女，為組織注入年輕活力，貼近年輕族群及市場。在此增員策略下，截至今年8月，台灣人壽共有展業人力5,157人，較去年同期4,687人，成長10%，截至目前已淨增加約400人，預計至今年底淨增加600人，持續擴大業務部隊。

　為力求放款結構有效轉型，土銀開始進行房貸授信的總量控管，其中整批分戶房貸已位列第一目標。土銀總經理高明賢指出，土銀已要求轄下分行，未來承接整批分戶房貸，將以土銀本身的土建融案所衍生的分戶房貸為主。

　至於非屬土銀承作的土建融案想要爭取土銀房貸，土銀則將根據客戶本身的所得能力與房屋坐落地點，再評估是否承作。

　高明賢指出，土銀目前的房貸總量已接近7,000億元，截至7月底止，青年安心成家房貸授信餘額達816億元，占土銀全體房貸比重的10％以上，可說是土銀目前承作新房貸業務的主力來源。

　至於利率，高明賢指出，現在只要是非首購的房貸利率，「一律2％起跳」；至於工業區的授信，由於借款人買地設廠後是投入生產、增加就業機會，因此土銀將給予低於2％的利率。

　土銀主管則指出，根據土銀內規，工業區授信目前頭2年起跳利率是1.62％，第3年起利率將提高至2.12％以上。

　對打擊工業區炒地皮，高明賢則指出，土銀將有三道把關機制，一是依照借款人公司的產業類型，及產能與土地需求是否對應，研判業者所提興建計畫書的真偽；二是要求1年內必須動工，否則每超過1年，將提高利率0.125個百分點；三是若借款人遲未動工，且理由不具正當性，土銀將收回到期款項。

　銀行法第72條之2規定，國銀的不動產放款不得超過其存款總量的30％，身為不動產專業銀行的土銀是唯一一家不受該法限制的國銀，但金管會在3年前另外以總放款量的占比要求土銀不動產放款佔占放款量的比重不得超過51.64％。