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歐亞不動產估價師聯合事務所
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【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
雖然央行解除房市管制，但房市價跌趨勢已成局。根據房仲業者成交資料，今(105)年1~4月間，30年老屋成交量占比達3成，年成長幅度逼近4成，跌價明顯的老屋成為市場熱門產品；相對之下，高單價住宅反而乏人問津，台北市第1季單價百萬以上的住宅，年衰退幅度高達84.7%，顯示買方期待降價，「高上大」為尊的市場走向平實。
永慶房屋統計成交資料，發現1~4月間各屋齡住宅交易結構中，30年以上的老屋成交量占比高達32%，較去(104)年同期成長上升39%；但未滿5年的住宅成交占比則減少33%，為下滑最嚴重的物件。原因不僅因老屋公設低，平均房價也較去年修正約1成，單坪價格跌破50萬，吸引自住族進場。
永慶房產集團業管部協理林泰隆表示，以台北市為例，包含捷運網絡四通八達的中山區、商圈發展蓬勃的信義區，或是市郊文山區、北投區等，30年以上老屋價格都明顯修正一波，加上老屋比較有價格彈性，降價幅度也較大，買賣雙方容易達成共識，提高成交機會。 另外，從價格面觀察，以台北市地政局公布的成交資料來看，今年Q1單價百萬以上住宅產品，成交僅37件，較去年242件大幅下滑84.7%，與去年Q4的269件相比，更滑落86.2%，顯示台北市動輒突破百萬的個案成交不易，反而是開價平實的物件，才能獲得買方青睞。
住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出，今年是房地合一上路第1年，每坪單價百萬可說是心理門檻。換言之，過去以「高端、大氣、上檔次」的住宅產品，逐漸朝平實發展，整體市場將走入盤整格局，而未來新政府的住宅政策，也將是牽動房市的最大因素。
南屯區文山工業區將採分區分期開發方式辦理，市議員張耀中九日表示，此舉恐怕會造成整體文山工業區部分開發、部分不開發，將形成特例，恐損地主權益；市府地政局長張治祥指出，分區進行是務實考量，不影響實質內容，而且都市計畫檢討過後才可執行。 張耀中指出，文山工業區都市計畫從民國八十五年第二次通盤檢討通過以後，預定將農業區規劃成工業區、住宅區等，並遵循區段徵收、整體開發的原則辦理。
但張耀中質疑，根據文山工業區最新的進度，目前市府將採分區分期開發的方式辦理，分期開發文山工業區有違區段徵收、整體開發的精神，且原地主未必能在原地分配，萬一所有權人不參與分配，可能發生財務負擔問題，另將導致分區使用未必能照原本的分區使用，恐損地主權益。 張治祥指出，區段徵收還是務實面考慮，市府雖採分區進行，但實質內涵並無變化，只是推動順序做一些調整，而且都市計畫檢討過後才可執行，不致損及地主權益。
縣府財政困窘，昨天公告標售高速鐵路苗栗車站特定區住宅區土地，共十四筆約六千坪，若順利標售，預計挹注縣庫九億元。惟房仲業者指出，苗栗高鐵通車後，周邊地價未如預期看漲，依實價登錄紀錄，去年十二月初高鐵通車迄今，成交紀錄「零」。 共14筆約6千坪住宅用地 縣府地政處指出，高鐵苗栗站特定區區段徵收一百年完成後，三十多筆住宅區用地就陸續標售，這次將標售剩下的十四筆、約六千坪的住宅區土地，坪數從七、八十坪到五、六百坪不等，以一百多坪的居多，標售價格每坪十三到十五萬不等，若順利標售，將挹注縣庫九億元，對財政困窘的苗栗縣而言，不無小補。
房仲業者︰通車後零成交 惟房仲業者說，高鐵周邊住宅區，尚未通車前，一坪要價十六萬元，但去年十二月一日通車後，土地交易並無預期熱絡，價格也未水漲船高，查看實價登錄紀錄，高鐵苗栗站周邊成交紀錄「零」。 站區周邊2建案 成觀察指標 房仲業者指出，目前高鐵苗栗站周邊有兩個建案，一為透天厝，一為大樓，透天厝售價約一千二百萬元，吸引不少鄉親去看屋，而這兩個建案是觀察指標，若賣得好，目前觀望的建商才會有信心再推新建案。 房仲業者說，苗栗高鐵周邊有大片建地，原本冀望後龍遠雄醫療專區能帶來工作機會，如今醫療專區開發案停擺，空有土地，卻無工作機會，加上生活機能不佳，是地價遲未看漲的重要原因。原本苗栗站周邊有許多仲介業者，但因成交紀錄低，無奈關門撤離，另謀出路。
內政部原訂五月十日審議南鐵都計變更案確定緩審，都發局表示，將會繼續努力推動，而國土計畫法新法雖已上路，但對於已進行的南鐵都計變更作業程序，也不會受影響。 南鐵地下案爭議未息，內政部都委會原排十日審查都市計畫變更案，但因反南鐵東移全線自救聯合會抗爭，加上逢五二○政權交接在即，原本都委會大會若通過，即可依法展開土地徵收及建物拆遷作業，如今全案出現變數。
都發局表示，南鐵都計變更案所有資料都已送內政部都委會大會，這是中央核定重大工程，也是絕大多數台南市民期盼已久的建設，待新政府上任，將會再努力推動。 民進黨立委王定宇表示，南鐵都計變更案審議，國民黨政府擺爛，內政部都委大會去年就應該審議完成，但在內政、外交有疑難雜症的，就作「政治選擇」，爭功諉過令人很失望，新政府既然受眾多民意支持上任，就要承擔下來，未來內政部審議勿再拖延，審慎考量多方意見，儘快明確定案，一來讓重大建設有未來方向，也不要讓長期來辛勞抗爭的居民再疲於奔命，若再拖去下，南鐵地下化建設就成「一場夢」。
國民黨議員洪玉鳳表示，攸關都市發展的重大建設案件，爭議頗大的是工法引起的東移是否危害原居民的權益問題，甚而發展成照顧住宅方案是否涉及圖利特定施工對象的燙手質疑，如今，若做緩議決定，不管是市府或抗爭之原住戶，都應摒棄己見坐下來，提出不損及住戶權益也能讓工程因適度調整而得以完成合法程序，繼續推行，市府應多方邀請專家聽多方意見，以時間換取共議空間，才能雙贏。
內政部公布最新第1季外國人購買台灣建物數量資料，僅239棟，季減66.9%，面積達6963.11坪。房仲表示，顯見房地合一針對外國人較嚴苛的稅率，已達遏止外國人進場效果。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，今年首季外國購屋僅 239棟，較去年第4季量縮66.9%，也比去年第1季量縮22.4%；若以面積來看，今年第 1季表現奇差，外國人取得建物面積僅6963.11坪，季減73.87%，亦是3年同期新低。
徐佳馨表示，相較於去年之前表現，今年第 1季外國人購屋不僅棟數大減，移轉面積也急縮。推測原因，除與近年台灣經濟表現趨弱，在亞洲各大都市中相形失色，進而促使外資交易疲軟，加上房地合一重稅影響，自然降低外資進場意願。
此外，徐佳馨指出，由於過去外國人或是外國法人在台交易不動產僅繳交 20%的財產交易所得稅，加上資金匯出難以追查，以外國名義購屋成為高資產族的節稅主流，但在房地合一上路後，對於非本國人士出售不動產針對獲利課徵45%與35%兩種稅率，為了搶舊制優惠，不少買方在去年積極進場，也是去年第 4季出現外人購屋爆量的主要因素。 她分析，台灣房地產價格已達相對高點，加上稅制影響，套利空間有限，無論真或假外資，透過海外資金佈局台灣不動產已不具吸引力，在可見的未來，在國內景氣不振，又缺乏投資誘因狀況下，難再現過去榮景。
裕隆集團土地開發業務觸角伸向對岸，昨（9）日裕隆汽車公告，子公司擬斥資人民幣2億元（約合新台幣10億元）在大陸成立杭州置業公司，首件開發案－裕隆中國投資事業總部大樓，將落腳大杭州區，替日後在對岸複製新店裕隆城開發案暖身。
裕隆台灣新北市新店裕隆城開發案正如火如荼進行，這項結合汽車、文化特色的商城＋豪宅的綜合開發案，總值逾800億元，量體龐大，引起各界關注。外界看好新店裕隆城完成開發後，不僅將為裕隆集團帶進豐碩的處分利益，以及長期穩定的商場租金收入外，更將累積寶貴的總和商城開發經驗，作為日後進軍對岸市場的籌碼。 裕隆集團大陸事業總部，則有往杭州靠攏的跡象，包括生產自主品牌納智捷汽車的東風裕隆汽車公司，就設在杭州蕭山臨江工業區，後續成立的東風裕隆汽車銷售公司、裕隆中國投資事業總部，甚至最新開業、拿下浙江省第一張汽車金融執照的裕隆汽車金融公司，都落腳杭州。 由於裕隆集團大陸事業投資量體逐步成長，汽車周邊水平事業陸續赴對岸發展，裕隆集團也出現在杭州當地自建總部大樓的需求，因應當地相關法令規定，決定透過裕隆汽車子公司，在大陸成立杭州置業公司，推動相關事務。
裕隆汽車發言人裘民輝表示，成立杭州置業，純粹只是為後續在對岸購地自建「寫字樓」（辦公大樓）的單一目的，開發案細節都還未定案，唯一確定的就是會落腳在大杭州區內。 惟業界認為，以近年來裕隆集團多角化發展的趨勢，如此大動作成立杭州置業公司，目的應該不僅只為了蓋總部大樓這麼單純，直指後續應有打算複製台灣開發新店裕隆城成功經驗，赴對岸投入房地產開發事業。 當地媒體就一直有裕隆可能插旗當地房產開發事業的傳言，對此裕隆集團態度相當曖昧，既不承認、也不願把話說死。
統一中控昨宣告結束與中國飲料業者今麥郎的合作關係，出清旗下統一中投、寶麗時代持有共47.83%的今麥郎飲品股權，賣給駿麒資本（Affinity Equity Partners），交易金額12.91億元人民幣（約64.55億元台幣），預期收益2.66億元人民幣（約13.3億元台幣）。 處分不佳轉投資 2006年統一中投與今麥郎投資合資設立今麥郎飲品，其中統一中投與寶麗時代分別持有今麥郎32.59%及15.24%股權，主要生產銷售礦泉水、茶飲料與維生素飲料、果汁等。
但今麥郎飲品一直以來表現差強人意，2015年稅後純益1.81億元人民幣（約9億元台幣），年減11.6%。統一（1216）董事長羅智先日前曾多次表示，將陸續處分表現不佳的轉投資事業，此次出售也符合統一一貫的作風。 統一表示，為實現投資利益、充實營運資金，統一中控決定出售持有的今麥郎飲品全部股權，綜合考量各方面因素後，決定賣給駿麒資本。 統一也相信交易完成後，駿麒資本可為今麥郎飲品帶來全球資源及資本市場運作的經驗，助其邁向下一階段的戰略目標。
主打研發 民代憂廠商興趣缺 歷經十年，宜蘭科學園區標準廠房與首家業者昨開幕，園區遭質疑閒置；新竹科學園區管理局長杜啟祥說，前置作業耗時，不過標準廠房落成後已有三家廠商進駐，後續有十幾家躍躍欲試，招商不是問題，標準廠房啟用後，三年內租金七折優惠。
宜蘭科學園區一期標準廠房與宇正精密科技宜科辦公大樓，昨天舉行落成開幕典禮。宜科園區從民國九十四年獲行政院核定籌設，迄今已逾十年，全區已完成開發，但直到昨天才有首家業者開幕。
議員吳秋齡說，宜科園區主打研發園區，但廠商意願缺缺，一直閒置很可惜，當初的想法跟現在有落差，還需加把勁。 新竹科學園區管理局長杜啟祥表示，籌設的前三、四年，在園區土地徵收耗費較多時間，又花五、六年時間進行園區開發，宜蘭縣強調環保立縣，對於園區要求特別嚴格，再加上園區要求不得量產，廠商不易進駐。 管理局：租金優惠 招商沒問題 杜啟祥指出，標準廠房落成後，解決業者自建廠房的困難，招商不是問題，初期三年租金七折優惠，上個月已經核配五個單元給三家廠商，分別是嘯天科技、京碼科技與海納微加工。 他說，宜科園區定位在知識經濟、創新研發、高附加價值科學園區，跟以往偏重量產的半導體、光電科學園區不一樣，台灣處於轉型陣痛期，但是創新研發產業未來會蓬勃發展。
廿三日完成評選 預計五年完成建館 落腳高鐵台南站特定區的大台南會展中心，其基本設計、第一階段環評及協辦統包商徵選技術服務案，已於日前上網公告，吸引多家國內廠商參與投標，預計本月廿三日完成評選，並計畫原則上以五年時間完成建館。 大台南會展中心位在高鐵台南站特定區，基地面積五．二公頃，工程經費約十七億餘元，預計興建一座可容納六百個攤位的多功能展覽館，展場以挑高無柱的空間規劃，以滿足展覽、宴會、表演、會議、體育競賽等大型活動的舉辦。 南市工務局表示，展場除可作為大型會議廳使用外，另規劃有一千人會議室及八百人會議室各一間、一百人會議室五間及廿人會議室三間等中小型會議室，以提供各類型會議活動彈性使用。完工啟用後，期許成為地方產業行銷櫥窗，且加速高鐵台南站區域發展。
經濟部國貿局先前率領經濟部相關單位拜會市長賴清德，確立大台南會展中心興建的時程、地點及規模，並決定由中央及地方共同推動台南市會展產業發展，市府也成立專責小組，與國貿局攜手加速大台南會展中心的興建。全案由經濟部國貿局委由台南市政府代建。 各界關注的小巨蛋部分，市府原計畫落腳東區，因縣市合併後及交通問題等因素而重新評估，市府也決定與會展中心合而為一，未來小巨蛋將與會展中心結合，落腳高鐵特定區。
著眼台北市北區生活圈與北投士林科技園區之發展潛力，國泰世華銀行石牌分行於昨（9）日喬遷至石牌捷運站前大樓擴大營業，並舉行隆重的開幕剪綵典禮。
除了具備極便捷的交通優勢，完整串聯石牌天母與士林北投地區商業腹地，更結合榮民總醫院、振興醫院、陽明大學及台北護理大學所組成的醫療教育商圈，成熟的生活機能吸引人口持續移入，是客戶洽辦金融業務的首選。
為提供當地民眾、店家及公司戶存放款、外幣匯兌、貴賓理財、自動化服務設備、網路銀行及電話語音等全方位銀行服務，國泰世華銀行石牌分行係由一群專業的菁英團隊，在集團資源整合下，同步提供壽險、產險及證券等多元化的金融商品，滿足客戶一次購足的服務，是客戶獲得優質金融服務的最佳選擇。 國泰世華銀行在台灣共有165家分行，分行家數為全台民營銀行之冠，不斷創新與精進產品及服務模式，為客戶帶來最好的金融體驗與互動，並為國泰世華銀行奠定亞洲領先地位的基礎，目前更積極布局海外，朝向「亞太地區最佳金融機構」邁進。
該行為與社區居民生活更緊密互動，於5月13日聘請芳香精油名師，依客戶體質調配客製化精油，教導客戶使用植物能量紓壓，未來也將不定期舉辦講座活動，以社區化經營模式在地深耕，為石牌地區持續注入新活力。
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