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【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
結構差需拆組？ 文資學者：外行 北市府為做西區門戶計畫，欲拆移「三井倉庫」議題爭議不斷，昨台北市長柯文哲到議會專案報告提到，三井若不移動，忠孝西路要改成六車道，且位於轉彎道，恐造成交通衝擊；柯主張移動三井，交通比較好解決。日前文化局長謝佩霓與都發局長林洲民曾指出，「三井」因為結構太差、腐朽嚴重，捷運震動，需要拆解、重組，文資學者凌宗魁上週在臉書PO文說，這種說法「太外行、毫無說服力」。 柯文哲說，三井倉庫位於轉彎道，如果改成六車道，路寬要縮小，除非每人都遵守交通規則、減慢速度，否則車禍將會增加；交通局也評估，若改六車道，可能會造成塞車。
柯強調，北市府沒有特定立場，要改六車道還是八車道，大家來討論，但如果把三井拆除重建，東移五十一公尺，會比較順暢。 議員批恐嚇市民 柯：僅指出問題 不過，民進黨市議員許淑華質詢柯時批評，市民投票給柯，柯卻恐嚇市民說如果三井遷移造成交通衝擊，要市民自己負責，跟市府沒有關係；先前也是恐嚇市民說台北人自私，都是市民不對。柯答詢時解釋，他僅是把問題指出來，讓市民選擇。 文資學者凌宗魁日前則在臉書上舉例，指二○○一年市長馬英九任內的「撫台街洋樓」根本已是「不成樓形」，但都沒有因為它嚴重腐朽、毀損，就要被「拆除異地重組」或是「拆解重建」，且在馬任內完成調查後、撫台街逐漸修復完成。
他期許柯市長為了免於被後人嘲笑的文化視野和格局，「原地保存三井倉庫案就是一個有指標意義的絕佳機會」，千萬不要輕易放棄。 對此，謝佩霓說，並非是因捷運才讓三井狀況變壞，只是說蓋的時候與現在最大差異是交通，未來若有機會讓它地基更穩固、加強基礎會更好。林洲民則說，市府比照古蹟的高規格處理三井倉庫，當地是高度液化區、有各種交通設施，若使用隔震，是最尊敬建築物的方式；若三井東移五十一公尺，可尊重雙北市民在忠孝西路的用路權，也是文化資產與都市發展的雙贏方式。
被視為國內四大金磚的基隆火車站暨西二西三碼頭都更案，從民國九十九年起招商三次都失利，監委王美玉、仉桂美和蔡培村等人，昨天到基隆火車站都更區履勘，認為新火車站、城際客運轉運站等公共設施陸續完工，中央與地方應合作儘速推動都更案。 周邊公設陸續完成 有利招商 市府都市發展處長徐燕興表示，目前火車站新站已經完工，中山一、二路拓寬工程、城際客運轉運中心明年陸續完工，營建署也同意補助國光客運拆除補償經費一億餘元，忠一路打通，都更區周邊公共建設陸續完成，機能顯現，有利於招商。 99年起 已三度招商失利 基隆火車站暨西二西三碼頭都市更新案，在國家門戶水岸港埠商務專區，面積有六公頃多，整體投資金額預估高達一百二十多億元以上，九成以上是公有土地，從民國九十九年至一o二年三度招商，二次流標、一次廢標，因都更案基隆火車站往南遷移二百公尺，如今火車站新站已經完工，都更案還原地踏步。
營建署去年重新發包、規劃招商事宜，不過地方認為，基隆火車都更案需重新檢討調整內容，以前規劃辦公大樓、住宅，報酬率低，沒人願意投資，現在基隆是郵輪母港，除了維持旅運功能外，將引進會展產業，包括會議中心、觀光飯店和餐廳。 此外，過去規劃的量體較大，在水岸邊建十六至三十多層的辦公大樓等建物，容易遮蔽海港視野，徐燕興表示，正與營建署協調，希望調整建物量體高度，不要遮擋基隆山海美景。 該都更案從推動至今已十年，多數為公有地，又是國家門戶，監委仉桂美、蔡培村、王美玉等認為，火車站新站都已經完工，都更案不應還在原地踏步，相關配套評估後，中央和地方應協調合作，加速都更腳步，促進地方繁榮。
台北市長柯文哲上任喊出「四年二萬戶、八年五萬戶」公宅目標，但他昨到議會進行公共住宅專案報告時坦言，「我也不認為四年二萬戶可以全部蓋完」，因此他設定任內二萬戶全部動工，就算達成目標；他並向中央喊話，指準總統蔡英文提出八年蓋二十萬戶公宅目標，應包含北市五萬戶在內，若有新政府協助，公宅應可更容易執行。 已規劃20處基地 經費估1300億 北市府力推公宅政策，盼達到全市住宅存量的五％，前市長郝龍斌時代已規劃約九千戶，柯上任後規劃約一萬一千戶。柯昨指出，四年二萬戶的期程，已規劃二十處基地，已有四處正在施工中。 經費方面，柯文哲說，整體計畫估需一千三百億元，包含土地以及營建成本，土地方面採取分期付款，每年約占總預算二％，不會排擠其他建設預算；營建成本方面，若以房子五十五年租金來算，三十六年就可還本。
將與新政府談如何幫北市落實 柯說，北市府沒有中央補助，公宅政策仍可執行，但蔡英文提出八年二十萬戶公宅，應包含北市的五萬戶，當準閣揆林全上任後，北市府首要與中央談如何幫北市落實公宅政策；若國有地可無償撥用，約可省下三百多億經費，北市府沒有中央幫忙可做，但若小英政府幫忙，應可更容易執行。 至於文山區公宅遭質疑交通配套不足，柯承諾，會率先解決交通問題，容積該減會減，戶數該減會減，也不會因文山區有較多公有土地，就全拿來蓋公宅，會以符合ＴＯＤ（大眾運輸導向發展）原則提出措施。 柯進一步指出，文山區將強化東西向連結，連結基地及捷運站，希望入住者也在地工作，減少跨行政區交通流量，同時推動共享汽車、增設YouBike站點、加強大眾運輸接駁，並持續推動東西向南環線捷運。
不過，國民黨市議員徐弘庭砲轟都發局長林洲民，並指都發局沒做公共住宅交通流量分析，議員發現沒做後，才又編列九萬八千五百元預算做，「公務員不會這麼白癡，白癡是你這個政務官，可惡至極」，並主張透過i-Voting做公宅投票。民進黨市議員童仲彥則酸，市長特別喜歡林局長，並批公宅政策是濫竽充數、先斬後奏。
商圈店面「陰陽面」租金差異大，房仲業者統計，北市西門町與東區商圈陰陽面店面租金價差就達3～5倍之多。 優美地產企研室召集人葉立敏表示，每個商圈的「外圈」路段，都常出現人氣「陰陽面」的差異，主要因人潮多往商圈核心移動，如西門町徒步區，巷弄內價差不大，但商圈「外圈」的陽面店面與對面的陰面，在人潮與租金上都有顯著落差。
以西門町商圈為例，位於捷運站出口的成都路單號租金，每坪可達2萬～3.5萬，但對面雙號的租金行情僅6,000～1.5萬元，只是過個馬路，價差可高達3～5倍。 以成都路單號的維格餅家來看，僅20坪的店面月租金達65萬，換算租金單價約3.3萬元，但門牌同屬成都路的清心福全手搖杯茶飲店，因位在雙號，每坪租金落至7,000元。此外，中華路一段雙號店面如美華泰商場一側等，每坪租金1萬元起跳，但對面中華路一段單號租金僅5,000元起跳，知名店面為錢櫃中華新館，幾乎無逛街人潮經過。 台灣房屋復興南京特許加盟店商仲部副總施光明指出，東區店面陰陽面出現在忠孝東路四段，單號面租金每坪2.5萬～3萬，但是對面雙號則落在1萬～1.5萬元，聚客力明顯較對面單號門牌弱。
永慶房產業管部協理林泰隆表示，人流動向決定商圈陰陽面，陽面店家通常以營業時較長、門面光亮，主要承租方以連鎖品牌業者、精品及藥妝店為大宗。陰面則適合營業時間不長、有目標客群，不需要過路客創造業績的業者，如銀行業、早餐店。 葉立敏分析，陽面特性是具有「店面連續性」，通常零售店面較多，又有捷運站出口、公車站牌等人流優勢；反觀陰面多是因店面連續性被中斷，特別像商圈中若有晚上打烊的行業，阻隔店與店之間的連續性，或是無捷運出口、公車站停靠等，長久下來就會逐漸形成陰面。
財政部國產署昨（16）日公告今年第2批國有地上權招商案件，選列全台12宗精華地標的，面積總計約6.5公頃，招標權利金底價超過40.47億元，預計於6月20日開標，然而國產署坦言，由於房市低迷，今年的標脫率「可能比去年不樂觀」。 國產署表示，為增加招商誘因，本次招標地上權的權利金底價為市價的3成至4.5成，地租年息率3.5％，存續期間為70年。其中台北市、台中市各2宗，高雄市3宗，基隆市、花蓮縣、雲林縣、嘉義市與台南市各1宗，並可適用地上權及地上物得一部讓與的規定。
本次招標國有地設定地上權案中，最受矚目的，是位於台北市中山區、面積1,107平方公尺的第三種商業區土地，招標底價高達10.55億元。國產署表示，該宗土地臨中山北路二段，步行至捷運民權西路站、中山國小站，皆只要5分鐘，是台北市精華地帶少見的大面積國有地。 在中部市場方面，這次國有地上權共推出2案，均位於台中市內干城重劃區同一街廓，鄰近興建中的台中火車站新站，對面陽光廣場及勝利廣場，將於今年完工並開幕，榮景可期。
不過據國產署統計，國有地設定地上權的標脫率，從2012年的5成，降到去年的3.3成；今年第1批國有地設定地上權招標，標脫率也僅3.6成。國產署副署長邊子樹坦言，「今年有可能比去年不樂觀」。
財政部國有財產署昨（16）日公告今年第二批設定地上權招標案，共推出12宗精華區國有土地，訂在今年6月20日開標，權利金底價約為市價的三成至四成五，12個案件的權利金底價合計約40.47億元。 官員坦言，受景氣影響，近年來國有土地設定地上權案標脫率逐年下降，2013年的標脫率高達四成五，近兩年卻滑至四成以下，分別僅有三成七成、三成三。 外界關注的中山設計園區一案，國產署會視市場時機推出，可能不會在今年招標。至於設定地上權案的地租年息率是否調整藉此吸引投資人，財政部還在研議中，但即使日後有更動，溯及既往的可能性很低。 財政部表示，這次推出設定地上權案，地租年息3.5%，存續期間70年。若以地區分布來看，北中南都有標案，台北市、台中市各有兩案，高雄市三案，基隆市、花蓮縣、雲林縣、嘉義市和台南市則是各一案。
財政部官員指出，除了基隆、花蓮和雲林的設定地上權案曾經招標過一次，其餘九宗案件皆是首次招標。其中，位於台北和台中的案件都位於精華地帶，目前看來頗具標脫希望。 可作為第三種商業區的台北市中山區土地，位於中山北路婚紗攝影街範圍之內，鄰近捷運民權西路站和中山國小站，面積約為1,107平方公尺。台北市的另一筆地上權案，則是位於中正區的小面積土地，鄰近捷運忠孝新生站，交通機能方便，可作為住宅區用途。 台中市東區的兩筆地上權案，因為位於新興發展的干城重劃區之內，未來發展可期。
台灣最大口罩廠華新醫材集團，因內外銷口罩訂單大幅增加，加上新政府發展生技醫療產業，決投資1億元（不含土地費用）興建新廠前日動土，將擴大氣密式及鑽石型等多項口罩產能。完工後，口罩月產能可由目前的1千萬片，逐年倍增至3千萬片，以因應市場需求。 華新醫材集團成立迄今達42年，躍居國內口罩領導廠商。集團董事長鄭永柱表示，由於公司掌握創意研發與製程技術，及國內、外市場訂單大幅增加，為持續擴大經營規模，集團前天動土興建新廠。
尤其，從2003年的SARS疫情衝擊全球，加上新型流感H1N1及MERS等流感疫情不斷侵襲，讓口罩的重要性遽升，加上現今全球空氣品質普遍不佳，2013年世界衛生組織更宣布PM2.5是致癌主要因子，所以，口罩已成為人類生活中最重要的防護產品。 另也配合新政府發展生技醫療的產業政策，集團決加碼投資。鄭永柱說，集團斥資在彰化田中廠區，擴建面積1,000多坪、6層樓的廠房，主力生產各類的防護口罩，及傷口敷料等產品；完工後的口罩月產能，可由目前的1千萬片，逐年倍增至3千萬片。 至於新廠擴大的產品線，包括將增產氣密式口罩、鑽石型口罩、運動口罩、摺疊型N95口罩，及急救口罩等多項創新專利產品。
華新醫材集團事業體包括華新橡膠、華新醫材、華新生醫、宣德醫材、及上海佳泰，目前以摩戴舒（Motex）自有品牌，行銷海內外，曾分別榮獲國家品質獎、國家發明創作獎、台灣精品獎，及世界八大國際發明展金牌獎等20項殊榮。 鄭永柱透露，不僅擴廠，旗下口罩觀光工廠，鄰近彰化田中火車站及新啟用的高鐵彰化站，路程各僅有3公里，且可銜接高鐵聯外快速道路，交通十分便利，相信未來能帶來觀光效益。
土地銀行籌組的南茂科技132億元聯貸案，16日由土銀董事長吳當傑與南茂科技董事長鄭世杰簽約，該聯貸案為期5年，採取美元、新台幣雙幣別混搭，其中，新台幣利率約1.7％，美元利率則介於1.98∼2.25％。 本次南茂科技的聯貸案，主要用於借新還舊及充實營運周轉金，除了土銀出任管理銀行，其他的共同主辦及參貸行，還包括了台銀、合庫、台新、彰銀、華銀、元大、大眾、新光、板信銀行等10家。 南茂在得到銀行團籌組聯貸助陣之後，儘管紫光入股南茂仍未成定局，有待官方審查，但已資金無虞，而且銀行團捧場，南茂聯貸案預定籌組120億元，但由於多家銀行爭相參貸，最後以132億元結案。
除了南茂科技，另一件由台銀出任管理銀行的宏碁集團120億聯貸案，同樣走新台幣及美元的雙幣混搭路線，據悉資金已籌組到位，亦將在近期內完成簽約，該聯貸案為3年期，台幣利率約1.7％，美元則約1.78∼2.4％，資金用途亦為借新還舊及營運週轉金需求。 土銀主管指出，為半導體測試封裝品牌的南茂科技，主要從事各種記憶體半導體、混合訊號及LCD驅動IC等產品的封裝及測試服務。該公司擁有先進封裝技術，並積極創新研發，與客戶共同開發新製程技術及新產品，建立專利權發展平台，目前取得國內外逾800項專利權，產品品質深受國內外客戶肯定。 南茂憑藉多元化封測產品技術，搭配技術整合及開發能力，提供完整且符合市場及客戶需求的產品技術，也提供更多元化及差異化的封測服務，未來展望應屬可期，因此讓銀行團對於後續營運具有一定的信心，聯貸案因而順利達陣。
為促進南台灣產業永續發展，高雄市政府、工研院、中山大學於昨（16）日在中山大學舉辦「南臺灣跨領域科技創新中心」簽約及揭牌儀式。工研院院長劉仲明強調，將以過去40多年累積的技術及產業化能量，透過已建立的開放式創新系統平台，進行快速拼圖，跟當地產業結合，協助南部產業轉型升級。
高雄市長陳菊表示，希望工研院與中山大學能共同合作扮演領頭羊的角色，吸引更多高階研發人才到高雄。此外也呼籲國營事業提高研發人才的比例，讓學研能量持續挹注在地產業，提升高雄在地青年就業的薪資水平。此外，陳菊說明高雄市政府已備妥3層樓、近1,500坪的辦公空間，提供經濟部相關推動辦公室及研發法人單位進駐高雄，此次工研院主動進駐高雄，並包下一層樓，成為第一個進駐單位。 中山大學校長楊弘敦強調，中心的成立，最大的賣點即在於如何觸發跨領域合作的創新，吸引更多產業與中心合作，非常期待能與工研院及高市府激盪出創新火花。 劉仲明強調，為協助南台灣產業，目前有智慧微系統科技中心、雷射與積層製造科技中心、資通所、材化所、綠能所、生醫所6個技術單位及7個業務單位進駐於南部院區。此次「南台灣跨領域科技創新中心」，將增加電光系統所、機械所、巨資中心、服科中心4個技術單位的投入，最重要是將依據南部產業需求進行選題，進而聯合南部大學的研發能量，以試量產及場域驗證等模式，協助產業進行研發成果產業化。
劉仲明說，工研院長期致力於新技術產業化，以跨領域的創新系統進行整合，如今已經累積許多能量，期待打通最後一哩路。在經濟部支持之下，不但要研發創新、更需要跟產業緊密結合。這次希望為高雄帶來最大的能量，把很多創新的技術與衍生的產品成功產業化。
基隆港去年進出旅客人次達69.4萬人次，配合基隆市政府將基隆港西2、3倉庫列為歷史建築，並規劃為文化創意觀光專用區，在郵輪碼頭浚深工程進行之同時，港方同步著手進行文資審議及西2、3倉庫資產活化招商作業，預定於6月公告招商。 台灣港務公司基隆分公司港務長高傳凱指出，近年來亞洲經濟崛起，人民所得增加，亞洲郵輪旅客人數逐年成長，郵輪產業成為各港口兵家必爭之地。2015年台灣郵輪出入境旅客達89萬人次，郵輪艘次為610艘，基隆港佔了56.4萬，是郵輪造訪最多的靠泊港。
基隆港務分公司為了提升基隆港競爭力，也為爭取更多成為郵輪停靠機會，正進行西2、3碼頭浚深工程，其中西2預計明年2月完成浚深，倉庫改建需要經過文資審查，希望最晚明年年底文創觀光專區能夠啟用，以促進地方觀光產業。 這次招商計畫目前正辦理先期作業，開放營運範圍將規劃作為服務旅客、文創展售、藝文展演之空間場域，並集結基隆特色產業、美食等創意產業，成為一個綜合性的販售空間，藉由民間力量參與發揮彈性與活力，充分活化再利用歷史建築。
該公司更規畫在保留倉庫原貌的前提下，把兩座倉庫整合，中間做成玻璃屋和改建內部，期能利用舊有倉庫改造成全新旅運文創中心，增加旅客造訪港口的亮點。 為推展基隆港觀光遊憩港形象魅力，基隆港務分公司已卯足全勁，期能使基隆蛻變成台灣的「巴爾的摩」海港商城，港市共榮、繁華基隆的新興氣象。
藥華藥昨（16）日宣布，將攜手諾思格（北京）醫藥合作，讓PV（真性紅血球增生症）、C型肝炎、B型肝炎等候選新藥進軍大陸。 藥華是透過旗下子公司藥華生物科技（北京）與中國知名臨床CRO公司諾思格，簽署合作協議，達成臨床試驗合作協議，未來諾思格將協助藥華針對PV、C型肝炎、B型肝炎等候選新藥在大陸市場進行各項臨床試驗申請事務，包臨床試驗批文申請、臨床試驗執行、申請上市藥證等。 此舉宣示藥華正式啟動在大陸市場的新藥開發臨床試驗與上市規畫布局。 藥華表示，大陸的醫藥市場雖然龐大但有自己的遊戲規則，許多歐美新藥開發公司皆陸續與中國大陸本土CRO公司建立戰略合作夥伴關係，希望減少臨床試驗資源的重複投入並縮短新藥上市時間。
諾思格是大陸規模最大的專業CRO公司之一，在亞太地區擁有超過600人的專業團隊，並與超過200餘家機構、400多家醫院及700多個實驗室都有合作關係。該公司熟諳大陸藥物發展與大陸食品藥品監督管理總局（CFDA）對各項臨床試驗與相關法規的要求，能提供全面的臨床試驗服務，將藥華醫藥所累積的臨床研究資料，與中國CFDA制度及相關法規平台順利接軌，成為兩岸新藥研發搭橋的民間版示範指標。 藥華表示，諾思格在腫瘤、心血管、中樞神經系統等領域擁有獨特臨床研究經驗，2013、2014年更連續二年在中國CRO行業創新力企業評選中榮獲「中國最具投資價值的十大CRO企業」，因此在諾思格協助下，預料將有助藥華醫藥大幅縮短旗下新藥在大陸市場的臨床試驗階段與上市時程，同時節省臨床開發成本。
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