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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
• 新北市推動捷運三環三線，並自辦部分捷運場站開發，新北市捷運局研擬「新北市大眾捷運系統開發所需土地協議價購優惠辦法」，昨經市政會議通過；辦法中導入「估價師」制度，讓土地上的建物所有者，能分配到更合理的價購款項。 新北市捷運工程局自辦捷運三鶯線、淡海輕軌、安坑輕軌工程，這3條路線的場站開發也由新北主責，其中三鶯線部分預定聯開的場站基地，涉及私有土地，須透過協議價購鼓勵民間地主參與，擴大開發面積與效益。 捷運局擬定「新北市大眾捷運系統開發所需土地協議價購優惠辦法」，將採市價協議價購私人土地，土地上若有建物，需換算每層樓土地持分價格，相較台北市採固定比例為不同樓層加權，新北市將改由「估價師」根據樓層、建物條件估價，再換算土地持分比例。 捷運局表示，新北市捷運行經區域廣、各區環境條件不同，採同一種固定比例加權不盡公平，「估價師」制度類似都市更新的「權利變換」，地主的獲利更合理。地主可選擇領取協議價購的土地款，開發後保留優先承購、承租資格，或等開發完成，再分回等值不動產。 辦法昨天通過後，最快6月上路。 捷運局指出，由於淡海輕軌和安坑輕軌的聯開基地，全為公有地，三鶯線的LB07站（台北大學對面）、LB11站（鶯桃路295巷周邊）、LB05（三鶯線機廠）的聯開案，將最先適用。
基隆市今年開始徵收山坡地開發利用回饋金，民眾與不動產業者認為增加負擔不利於基隆發展，昨天向市議會陳情，市議員決議要求市府研議在山坡地解編前暫緩徵收可行性。 基隆市不動產聯盟協會、不動產開發商業同業公會業者與民眾者陳情指出，目前花蓮、台東等縣市都未公告徵收這項費用，基隆市有九十五％山坡地，徵收回饋金等同全民加稅，影響基隆開發。 不動產開發商業同業公會理事長鄭可熙與民眾陳鵬元指出，目前市府正在檢討解編「假山坡地」，希望暫緩實施，等一○六年檢討後再徵收，較為合理。 市府產業發展處長林福來表示，這項辦法在民國八十九年發布實施，基隆市一直未徵收，直到去年審計部糾正，才公告依最低費率六%徵收，目前已徵收二筆。 市長林右昌認為，這是中央法令，只有修法與解編山坡地才可解套，市府已積極解編「假山坡地」，同時也已函文農委會，希望考量民意修法，並同意基隆暫停收費。 市議員張漢土等多位市議員認為，該項法令等於「變相加稅」，不公不義；市議員蘇仁和等人也擔心，如果停收，恐不利用於山坡地解編。
由新莊、泰山區居民及工廠代表籌組的塭仔圳反迫遷連線，17日上午到新北市政府前拉白布條抗議，反對新北市未經居民同意就推動塭仔圳重劃案，由於此案面積廣達468公頃，涉及數百戶住家與上千家工廠，居民代表對政府的分期分區開發表示不滿，同時要求重擬都市計畫，住戶當場激動下跪，懇求市長朱立倫「別拆我家」，新北市政府代表出面溝通時，一度發生推擠。 「求朱立倫市長可憐老百姓，高抬貴手，不要拆我們的房子」，新莊區三泰路住戶代表葉淑華當場下跪表示，她與近80歲高齡的雙親同住，早在80年代，她的家已因道路徵收剩下12坪，如今又面臨徵收迫遷，一家老小恐將無處容身。 同屬於重劃區內的美華新村住戶邱淑雯指出，此區在1966年興建完成，住戶約45戶，早年政府設立塭仔圳防洪禁建區，是領有合法建照的社區，住家面積約15坪，一旦市地重劃以50%的比率還給居民之後，只剩下7坪，無法達到最小開發面積，根本無法蓋房子住人，她強調：「我們不要豪華的大樓，只要現在樸素的家園就好。」 塭仔圳反迫遷連線指出，內政部在今年4月14日將新莊、泰山區重劃計畫書退回新北市府，主張先行開發較無爭議的區域，但是該區處處充滿爭議，所謂的「分期分區」開發只是把聲音小的意見先剷除，至於市府採取「個案變更」方式也不可行，過程中缺乏完整的安置與配套措施，呼籲朱立倫應儘快重新制定都市計畫，別躲起來當縮頭烏龜。 新北市城鄉局主秘林炳勳出面回應表示，此案屬於大規模防災型都市更新，市府會排除合法建物，在工廠方面，將提供77萬坪私有地、2萬坪公有地，協助媒合土地並輔導搬遷，並依照內政部建議研擬合適方案，但對於合適方案內容卻無法詳述，引發居民不滿，後來甚至出動警方阻擋居民，才得以順利走回辦公室。
有竹北鄉親串連反對中國醫藥大學及附設教學醫院將落腳台科大預定地，縣府昨天藉著縣議員張志弘質詢機會，強調這是因應台科大縮減開發面積後，為了活化土地，兼顧提升境內醫療、教育資源考量而做的決策，台科大仍在，但多了中醫大及其醫院，剩餘用地還將規劃一雙語學校，並非外傳縣府「用醫院取代學校」。 至於反對者擔心醫院進駐帶來噪音、水污染及交通不便，縣府說，除了交通、噪音，已有配套措施防治。 縣府說，計畫用地雖屬頭前溪流域自來水水質水量保護區，但全縣面積三分之一強都在此保護區內，只要一百戶以上社區大樓開發案，就要做污水處理設施。不管中醫大及其附設醫院進駐與否，就算基地上只有台科大設校，也一樣要做污水處理廠。 縣長邱鏡淳說，「二十公頃的台科大預定地，不是沒有學校，而是一次最多會有三所學校、一間教學醫院出現！」 中醫大及醫院外 設雙語學校 地政處長鄭福生說，台科大雖然縮減了開發面積至七公頃，但仍正常設校，多餘的十三公頃中，十公頃打造中醫大及其附設醫院。剩下的三公頃，縣府將另規劃一所雙語學校。 縣府說，中醫大計畫進駐新竹縣健康產業園區，第一階段包含學校研究中心和附設醫院。附設醫院經衛福部評鑑合格，將成為教學醫院，會有醫護醫技相關科系學生進駐實習。研究中心有研究室，讓教授帶領學生進行相關研究，並非只有醫院落腳竹北。 縣議員葉芬英、楊敬賜、張志弘都先後公開關心本案，主因是竹北出現「反黑箱醫院拒污染自救會」，這些鄉親質疑縣府和校方勾結，黑箱把原本區段徵收要給台科大設校專用的基地，一夕變成「新竹縣健康產業園區」，帶入可能產生噪音、水質水量等污染的中醫大附設醫院，揚言抗爭。
影響新北市民飲用翡翠水的「板新供水改善計畫二期工程（板二計畫）」，因為光復抽水加壓站配水池用地堆置營建廢棄污染物未獲私地主的同意書無法清除，台灣自來水公司與新北市政府也互推責任，原訂一○六年六月的完工日期將延至一○八年底。 自來水公司為增加新北市自來水供應及應變能力，於民國九十三年就完成板一計畫，由台北市翡翠水庫供應五十三萬噸自來水到新北市中永和及新店等行政區，板新二期分成第一及第二階段，第一階段今年五月底已經完工，翡翠供水新北市可增加至七十二萬噸，預計第二階段完工後可調供一○一萬噸水量，屆時可滿足板新地區全部雙向供水。但工程進度受限於光復抽水加壓站的配水池用地，尚未完成原場地約二．四公頃、四十七萬立方公尺的營建廢棄土石及污染物清除，以及未完成私地徵收，自來水公司宣布，原訂一○六年六月的完工日期將延至一○八年底。 台水、市府互推責任 水利署將再協商 台水工務處長李嘉榮抱怨，為改善新北市民供水，台水需增設光復抽水加壓站和配水池，但新北市提供的土地無法施作，不僅六．五億元的清除廢棄土石要台水出錢，連私地主的區段徵收程序和地主同意書都要台水來做，實在不公平。水利局副局長宋德仁說，新北市對台水工程是站在協助立場全力配合，新北市民都是台水的用戶，如今台水挑的土地有糾紛，還是該由台水設法解決。水利署將於廿六日再召集雙方開會協商。
• 台日合資各占5成股權的大葉高島屋百貨昨（17）日以聲明稿告知所有櫃位廠商，經營團隊由日籍幹部轉為以大葉集團二代董事長葉喬智所領軍的本土團隊接手。此一變動係因日本高島屋持有的50％股權全數賣給大葉集團，唯雙方授權合作不變，仍將以大葉高島屋招牌繼續營運。 大葉高島屋百貨自1994年與日本高島屋合作以來，曾經是天母獨家百貨公司，最高曾創造出58億元年營業額，與當年太平洋SOGO、新光三越、大立伊勢丹等並列台灣日系百貨四天王。大葉高島屋更一度為統一相中，擬攜手前進信義商圈，未料與日本高島屋談不攏而作罷。 統一後來找上日本阪急百貨，只是單純授權、並未合資，如今也已結束合作，回歸統一本土品牌時代百貨。日本高島屋則因全球布局與天母商圈沒落的考量下，決定撤資，大葉高島屋也回歸由本土經營團隊接手，儘管招牌還在，但是否會衝擊到未來招商，備受矚目。 大葉高島屋指出，大葉集團二代葉喬智早在多年前即進駐大高擔任副董，並自去年起接任董座。據悉，當時台日雙方即在洽談是否繼續合作及如何合作等事宜。由於大葉集團本身也有資產開發公司，對BOT、都更相當熟稔，半年前業界即傳出，大葉高島屋在2014年斥資12億大改裝的投資效益未達目標，原預計改裝後一年業績可望突破50億元，但未料目標未達成，反而因撤精品櫃位而痛失高端忠誠客，而種下雙方分手原因。 一位老百貨人指出，天母商圈過去繁華年代養一家精品百貨綽綽有餘，連誠品進來業績也很耀眼，但不到10年之間，陸續增加新光三越、太平洋SOGO，最多100億的市場四家瓜分，加上天母高消費人口愈來愈少，導致天母誠品去年11月熄燈。市場也早傳出日本高島屋要撤資，但大葉集團一再表明並無此事。葉喬智接董座後，依然無法振作業績衝出45億，日本高島屋決定結束在台投資，僅留授權技術合作，日籍幹部包括前總經理龜田隆博等5人預計7月中旬前交接完成返日，總經理將由現任副董黃筱瑜暫代。 (工商時報)
• 塑化族群長興（1717）、聯成（1313）、萬洲（1715）以及康普（4739）東協市場布局，均於馬來西亞設廠發揮。長興馬來西亞新山廠規畫生產合成樹脂以及特化產品，預計明年年底完工；日後東南亞銷售將會由馬來西亞供貨，節省關稅以及運費，提振競爭條件及收益能量。 聯成斥資5,000萬美元，購買巴斯夫位於馬來西亞Gebeng石化專區內的4萬噸PA廠及10萬噸可塑劑廠，今年第3季就可以營運，另外就近新建年產12萬噸可塑劑廠及公用、倉儲、物流設施與碼頭槽區，預計明年第2季完工。 長興積極展開多元布局與海外市場開拓，強化營運推進力道。目前東南亞營收比約為15％，除了赴馬來西亞新山設廠，亦在其他東協國家設置營業據點，進行市場評估。 康普氧化觸媒著重在亞洲市場，在馬來西亞關丹、泰國羅勇府、中國大陸廣東珠海、浙江寧波等均有設廠；其中寧波廠年產6,000噸，其餘廠區年產規模均為4,000噸。 萬洲大中華地區共6個廠及31個營運據點，在美國、馬來西亞及越南亦設有工廠或營運中心，搭配萬洲楊梅廠建構PE膠帶從薄膜生產及塗布一貫化生產，為亞洲大中華區第一條上下游整合PE保護膠帶生產線，擴大兩岸馬來西亞及美洲版圖擴充。 (工商時報)
瑞柯日前舉行擴廠喬遷暨17周年廠慶茶會，由董事長長林明錄、副董呂瑞玲共同主持，大股東朋程科技董事長盧明光也與會致詞，共勉實現車用鏡頭成為「世界第一」的願景。 桃園市長鄭文燦致詞時也表示，車用電子技術較其他電子領域對產品品質要求更高，製造難度也相對困難，而今日的擴廠喬遷暨廠慶茶會，象徵瑞柯科技17年卓然有成，也將發展下一階段榮景。 林明錄說，由於車用攝影鏡頭是ADAS（先進駕駛輔助系統）及無人駕駛系統最重要的感測器。這是一個非常大的市場，10年前該公司從監控攝影鏡頭轉到汽車攝影鏡頭，期為人們帶來更安全的駕駛輔助系統；同時因車用電子是一項要求非常嚴謹的產品，不論在規格、功能與品質上的要求與一般電子產品的要求差異很大，且需要長時間的研發資源投入，才能有機會進入汽車產業，現階段瑞柯科技已順利交貨給台灣中華汽車、TOYOTA車美仕、日本T1廠及印尼H廠、S廠等重要車廠，且還有許多大案子正在進行，所以瑞柯科技與朋程科技緊密合作，可共同創造出更大的競爭力，爭取國際車廠訂單。
• 國光生技近4年營運狀況 國光生技（4142）積極搶進疫苗充填服務市場，除成立新事業發展處外，並打入歐、美市場。因應未來訂單需求，國光已著手規畫增設新產能，且在台灣流感疫苗出貨增加下，法人預估，國光今年每季營收都將較去年同期有兩位數成長，全年營收有機會挑戰上市以來新高，預估2018年可轉虧為盈。 國光布局已久的疫苗充填服務開始進入收割階段。國光表示，與美國Protein Sciences合作的新型四價流感疫苗充填項目，今年第1季已試產出貨，3月底接受美國FDA查廠，預計在取得藥證後，明年將進入商業量產，預估全年出貨量可達400萬劑。 在歐洲市場方面，與大陸天道醫藥合作的依諾甘素納，國光負責的無菌針劑充填線，於去年獲得歐盟查廠並得到認證，國光指出，天道醫藥已取得波蘭第1張藥證，目前已下100萬劑訂單，預計今年底出貨，預估明年起將穩定大量出貨，全年出貨量可達1,000萬劑。 國光表示，為積極擴展疫苗充填服務，公司已成立新事業發展處全力搶攻充填市場，公司目前最大產能為2,500萬劑，雖現在產能利用率不到1成，但今年7～10月流感旺季到來產能就會吃緊，且因應明年大單需求，已著手規畫增設新產能，第1階段將增加1,250萬劑新產能。 在流感疫苗部分，國內公費疫苗採購已由300萬劑增加至600萬劑，第1階段招標已完成，國光取得150萬劑數量，近期將進行第2階段招標，預計國光全年出貨可達300萬劑，較往年增加1倍數量。 此外，在大陸三價流感疫苗銷售部分，國光表示，已投資30萬美元成立100％子公司華光生技，目前已獲投審會核准，未來華光將負責大陸所有業務。 國光指出，三價流感疫苗已與大陸3家經銷商簽訂1年短約，今年將以試水溫為準，並不會衝量，而大陸每年自費流感疫苗市場約4,000萬劑規模，目前涵蓋率僅2％，未來成長空間相當大。 法人表示，國光今年前4月營收5,194萬元、年增41.8％，第2季供應日本北里第一三共疫苗原液出貨，加上台灣流感疫苗出貨增加下，今年每季營收較去年都將有兩位數成長，全年營收有機會挑戰上市以來新高，預估2018年可望轉虧為盈。 (工商時報)
• 受到520後陸客參訪團掛蛋影響，加上陸客旅遊團銳減，在市場「僧多粥少」情況，陸客團接待飯店恐將腦筋動到一般國旅身上，一場低價搶客大作戰一觸即發。目前包括高雄義大皇家、墾丁福華等各大飯店神經緊繃枕戈待旦。 對此，義大皇家酒店董事長沈德村表示，雖然陸客佔該飯店比例原本不多，但陸客不來，間接影響不能忽視，飯店將調整經營策略，除將加強鞏固國旅市場，也將加強海外市場行銷力度，積極拓展東南亞等市場；墾丁福華總經理張積光則表示，增強網路海外行銷通路，期能補足陸客缺口。 近來受到520因素影響，除陸客旅遊團銳減30％～40％已重創許多接待陸客團飯店營運，現在又驚傳陸客參訪團於520後不來，造成旅遊市場一陣緊張，擔憂整個市場大餅將遭嚴重瓜分。 沈德村說，市區一些專門接待陸客飯店，很可能會來搶食國旅客源，尤其採低價策略搶客。 為此，該飯店首先將定位為親子渡假旅遊，且將調整經營策略，沈德村表示，包括先行鞏固國旅市場，還有將加強海外行銷力度，希望海外客源由現在的比重15％提高到20％，期能降低陸客減少帶來損失。 (工商時報)
• 鴻海在機器人事業布局概況 鴻海機器人來了，將由亞太電信帶頭在台灣的人工智慧及新創事業中大展鴻圖！鴻海副總裁暨亞太電信董事長呂芳銘昨（17）日透露，鴻海將在第3季成立一家專門做Pepper機器人生意的公司，初期以機器人為主，未來還會開發其它新創產品。 據了解，為搶機器人商機，鴻海趕在5月9日已向經濟部申請成立「沛博科技」，資本額1億元，由鴻海100％持股，「沛博科技」正是未來鴻海為布局機器人市場所成立的機器人公司，為配合下半年搶市，外傳鴻海預定在6～7月擴大舉行記者會，正式將Pepper推上檯面。 呂芳銘透露，該機器人公司主要合作股東，除了鴻海，相關合作夥伴也會陸續加入投資，亞太電信將扮演機器人的經銷通路。 另外，Pepper機器人最快第3季正式在台開賣，商用Pepper先開賣、消費用Pepper預定明年上市。 為了在Pepper機器人市場大展身手，沛博已在內湖成立專屬辦公室，方便就近和亞太電溝通。呂芳銘強調，未來該機器人公司除了負責銷售機器人，也將包辦客戶服務、售後維修、應用程式及軟體認證、後台智慧雲端、人工智慧服務等相關售後服務，同時建構一個全新雲端平台。 據了解，鴻海與亞太電信已共同開發出應用在百貨或3C賣場、電信或3C門市、以及銀行等金融機構分行的機器人APP軟體約3～5款，Pepper第3季上市時，也會以開發上述客戶為主。至於消費用Pepper，初期鎖定教育、以及休閒娛樂領域。 最近日本NTT DoCoMo利用機器人推出無人化的電信門市，全數以Pepper機械人服務。呂芳銘說，類似Pepper在日本的相關服務，下半年也會陸續在台推出。 呂芳銘昨天特別帶領記者參觀機器人APP應用開發辦公室，APP研發人員正與Pepper互動打棒球。據了解，未來Pepper上市時，將依據客戶需求、分別開發各種不同APP應用軟體。 由於Pepper應用軟體的APP還很少，因此，鴻海未來會不定期舉辦APP設計創作大賽，從校園挖掘新秀。呂芳銘強調，未來跟Pepper機器人連結的服務還包括智慧家庭 、智慧城市、智慧工廠、智慧辦公室、甚至工業4.0。 鴻海今年董監改選，特別找來專精機器人的台大教授傅立成、創新工場創始人李開復等人加入董事會，如今，機器人公司正式成軍，鴻海的機器人作戰計畫，即將在第3季正式開戰。 (工商時報)
電動機車業者Gogoro正式進軍台中！Gogoro昨（17）日宣布，台中服務門市與維修中心預計於6月上旬開幕，也將先於台中勤美誠品綠園道設立「 Gogoro品牌概念快閃店」，本周末並與7-ELEVEN 及萊爾富聯手舉辦試乘活動、推出優惠，以期這股綠能風能快速席捲中台灣。 Gogoro執行長暨共同創辦人陸學森表示，今年1月起 Gogoro Open 共享計劃向全球招募希望 Gogoro 進駐的下一個城市，由台中市高票勝出，因此很快 Gogoro 就會在台中與大家見面，讓中部車主在享受騎乘快感的同時，更可擁有時尚酷炫又智慧聯網的便利生活。 7-ELEVEN則表示，去年11月首度攜手Gogoro在台北中山區的榮鑫門市，打造全台第一座位於7-ELEVEN門市的GoStation電池交換站，吸引不少Gogoro車友前來使用，成功帶動在便利商店充電的熱潮。 這次除了再度攜手Gogoro於台中西屯逢喜、大里樹王、南區福田及西區上誠等4間門市外設點，本周六、周日中午11點起也在7-ELEVEN台中逢喜門市舉行試乘活動，前100名試乘的消費者可免費獲得CITY CAFE中杯熱拿鐵1杯。智慧城市。 (工商時報)
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