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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
壽險業者透露，金管會最近發函保險公司，投資用不動產的租金收益率要考慮利差損問題，可能掀起壽險資金新一波南下獵地風潮。 以國泰人壽為例，現正手持百億元以上資金，尋找中南部千坪以上的大面積土地。保險業者表示，由於中南部的年化租金收益率較高，今年不動產投資將提升中南部的區域占比。 金管會要求，保險業持有的投資用不動產，應該建立整體收益率，若有利差損(不動產年化租金收益率低於保單負債成本)時，要有相對應的控管機制，不能讓清償能力受到影響。
金管會並要求，保險公司投資不動產收益情形，每年要向董事會報告。 金管會保險局高層表示，投資用不動產整體收益率有利差損的公司，希望可以提出具體、有效的改善計畫。
保險業投資用不動產，原本設有房價租金比不能超過35倍的規範，金管會去年取消這項緊箍咒，改由各公司自主管理。若有不動產投資個案未達公司內部所訂標準，必須每季向董事會提改善計畫與稽核報告。 金管會官員表示，提出這項要求是希望，業者投資國內不動產時，要注意自己的資金成本，做好風險控管。 保險業者表示，將以兩項作法因應。
首先，壽險公司投資不動產多是長期合約，要調漲租金並不容易，若要提高整體收益率，未來就得轉向租金收益率較高的地區。 由於目前台北市房價偏高，租金收益率反而較低，房價租金比多超過35倍，反而如台中市的房價租金比平均為30倍，預料保險公司資金將轉向中南部。
第二個因應方式為，努力調降保單負債成本，目前大型壽險公司的負債成本多在3.5~4.5%之間，由於低利率環境仍將持續，加上壽險公司積極銷售分期繳的保單，每季保單負債成本都有下滑的趨勢，成本壓力逐步降低。
北市府公宅選址及戶數分配相繼遭市議員質疑，甚至發動連署要求i-Voting，市長柯文哲今赴議會進行為期九天的市政總質詢，公宅後續發展備受關注。都發局長林洲民強調，四年二萬戶目標不會修改，下半年將展開跨局處公宅說明會；市府也將與中央持續洽談國有地無償撥用，應可不需花費公務預算購買國有地。
國民黨市議員徐弘庭日前發起議會連署「市府推動公宅應依公民參與及i-Voting精神，周邊一公里舉辦兩次以上公聽會」，引發軒然大波，議員紛紛撤簽，但都發局仍宣布暫緩文山區興德里營區、樟新基地、景美運動公園二期基地預算編列，林洲民昨強調，僅改為分階段施行，仍會守住四年二萬戶公宅承諾，陸續達到施工、完工及讓住戶遷入等目標。 市府日前因居民反彈過大，順延小灣段、明倫國小公宅等六場公宅說明會。
林洲民說，六月起將結合社會局、民政局、衛生局、交通局及觀傳局參與說明會，另會規劃網路等管道加強溝通。 至於廣慈博愛院區公宅戶數提高至二千八百戶，引發居民抗議。林洲民表示，目前基地容積率為三五○％，都發局傾向朝三三七．五％容積率規劃，若到環評程序，環評委員或許還會提出減量看法，戶數仍有討論空間。 另一方面，柯文哲上週已赴行政院拜會閣揆林全，商談國有地無償撥用事宜。
林洲民說，因牽涉到土地撥用等龐雜細節，須待中央整合，但市府應可不需花費公務預算購買國有地，而內政部次長花敬群前日也透過媒體表示「三個月內有譜」，屆時中央與地方合作模式應會確定。至於公宅租金分配，林洲民說，若土地為中央，公宅為市府所有，將另外設計租金機制收取。
老行庫積極活化資產，連「古蹟」也考慮有新面貌，中華郵政的「臺北郵局」建物融合古典與現代建築的雙重特質，被內政部在1992年指定為第三級古蹟（市定古蹟），中華郵政為注入新的空間思維與融合古蹟特色，擬引進文化創意產業進駐。
中華郵政預計的招商業別，主要是文化創意相關產業，含國內、外博物館、影像館、展覽館，出租面積及樓層為1樓部分及2樓部分，共約300坪。希望以「出租」方式吸引文創相關產業，以最有效率的方式整合公、私部門資源。進駐廠商利用方式應符合古蹟再利用與管理維護事項、文化資產保存法、古蹟歷史建築及聚落修復或再利用建築管理土地使用消防安全處理辦法及相關法令的規定。
華南銀行則是將空置房屋及空地列冊管理，並積極辦理招租，以增加租賃收入。
此外，華銀總行單位遷移至新總行大樓後，新大樓6到11樓積極辦理招租，總行大樓10及11樓已出租德商思愛普（SAP）公司，另有多家外商及企業集團已現場勘查評估承租。 土地銀行則對於早期租地建屋（土地上已有他人合法房屋）的基地持續辦理出租，增加租金收入。空地將辦理標租，以競標提高收益，並避免土地閒置荒蕪。
此外，土銀也規畫，設定地上權開發，透過設定地上權方式辦理開發除可保留土地所有權外，尚可透過權利金及租金的收取，提高收益，達到資產永續經營。
土銀也規畫老舊行舍改建，像是土銀宜蘭分行因建物老舊、漏水且空間不足，評估規畫改建，面積將增加，可充分規畫各項業務使用空間，有利業務擴展。
全國社區大學研討會昨天在屏東登場，反對車踏墊品牌聖州企業在龍泉設廠丶工二農地徵收多年未開發丶六塊厝產業園區等開發案的居民及團體，在會場外向與會的屏東縣長潘孟安等人陳情，要求政府落實「農地農用」；潘孟安則回應，公部門一定做最好的把關。 社大研討會外擺攤邀連署 屏東縣議員蔣月惠等帶領的反工二農地設綠能產業園區自救會、反六塊厝產業園區自救會成員，在潘孟安座車進入會場時，於屏東大學校門口拉起「抗議縣長農地非農用，污染大環境」白布條，並高呼口號表達訴求。 大龍泉反工業區設置自救聯盟則在校園內及研討會場外，擺設攤位邀請民眾連署反開發；潘孟安抵達後，一度趨前向成員握手致意；自救會成員也向出席研討會的立委蔡培慧陳情，蔡培慧表示，要設工廠就到工業區去，堅持農地農用，她會協助。
潘孟安則在研討會開幕致詞時公開回應陳情人士，指人民可以開車丶騎摩托車，但一定要考駕照，政府不能沒收人民考駕照的權益，更不能阻絶特定人士報考證照，公部門要在法規當中做最好的把關，一樣的道理，捍衛土地和所有人民的權益，是可以並存並容的，但是程序正義必須兼顧。
聖州企業呼籲讓政府審查 聖州企業總經理楊明舜表示，該案依照法定程序已走了一年多，顯見政府是層層把關，希望社會大眾讓政府依照機制去進行應有的審查。
地方政府財政困難，調漲不動產稅收成為挹注財庫法寶！台南市不動產評價委員會通過明年房屋標準單價調漲草案，南市府開第一槍預定下月中公告，平均漲幅1.2倍，並溯及「民國90年以後設籍的房屋」均適用，估計有10多萬戶明年房屋稅將上揚，民眾痛批「搶錢」。 台南市政府稅務局4月召開不動產評價委員會，會中做出有關房屋構造標準單價「調漲並自動溯及民國90年以後設籍的新、增、改建房屋均適用」決議。依新決議的標準單價調整方案，將連帶造成「房屋現值」提升，房屋稅將自然增加。 稅務局估算，全市60多萬住戶中，有10多萬戶明年房屋稅平均調漲1.2倍，預計可增加房屋稅收近2成。
其中，新建透天厝的漲幅最高，集合式住宅漲幅相對較低。 市府稅務局長張紹源表示，台南市房屋標準單價，從民國73年以後就沒有調整過，此次調整主要是因為房屋稅條例規定「房屋標準價格每3年評定一次」，加上財政部要求，才召開不動產評價委員會進行調整，全台其他12個縣市也都在進行房屋標準單價調整作業中。
張紹源說，新的標準單價溯及「民國90年以後設籍的房屋」均適用，是因為長期以來沒有調整所致；同時，市府在考量財政、稅收、公平性等因素後，選擇此一對市民衝擊最小的方案。目前草案尚待市長核定，可能還有變數。
不過，有民眾認為，台南市為6都之一，但公共建設水準難以與台北市、高雄市並列，但多數縣市的房屋標準單價調整，都採新標準單價實施年度新設籍房屋才適用，鮮少「追溯回推」，擺明了就是先計算財政缺口，再量身訂作一套適用的增稅規則來填補，根本是「搶錢」。
對此，稅務局解釋，儘管財政部99年2月26日曾經規定，重行評定的房屋標準單價，僅適用於重行評定後的新、增、改建房屋；但財政部又於103年11月5日廢止前述規定，並授權地方政府視實際情形自行決定適用原則。
台南市召開不動產評價委員會決議溯及「民國90年以後設籍的房屋適用」，完全合乎法令。
針對有媒體指出，台灣房市輕稅，可能畫下句號，內政部次長花敬群30日對此澄清指出，由於現行各地方政府對各宗土地地價稅稅基評定結果，與市場價值比例關係不一，易造成稅賦不公現象。
花敬群強調，為解決此問題，故將全面檢討地價稅基，讓稅基評定基礎能與不動產市值相當，使各地區稅基評定標準一致後，再針對自用住宅部分之稅基認定，給予折扣優惠，以達到「自用輕稅」及「稅賦公平合理」的目標。
市場景氣動向不明，PCB廠對於資本支出的動向不一，如去年投資6億元進行產能擴張的F-泰鼎(4927-TW)，在2016年仍在審慎觀察景氣走向才要決定資本支出的金額；但大型PCB廠華通(2313-TW)與欣興(3037-TW)今年合計將砸下100億元的資本支出並擴張產能，也顯示高階HDI製程PCB廠對於加高進入門檻的施力。
工研院IEK分析師董鍾明分析師指出，在2016年下半年電子產品新機種問世下，雖然PCB需求將會一季比一季強勁，預估台灣PCB產業2016年年產值預估為5760億元，年成長率約為0.19%。 工研院IEK調查顯示，2016年 第1季台商兩岸PCB產值：1271億元新台幣；較上季衰退17.2%；較去年同期衰退6%，為近6年來衰退幅度最大的一季。
而2016 年第2季仍不見明顯回升動力，預估季成長僅有0.7 %，與去年同期比較則是衰退7%。全年PCB產值僅較2015年增加0.19%。 在此同時，高階HDI製程PCB廠華通以及欣興電子對於今年的資本支出規畫上，則仍有高額投資的計畫，華通2016年資本支出預估在50億元以上，主要是重慶涪陵廠的擴產，台灣、惠州廠區HDI製程升級、汰舊換新，以及軟板、SMT設備的製程調整。
華通重慶涪陵廠擴產預估2016年再擴10萬平方英尺，預計在第3季可量產，總產能可達每月約40萬平方英呎，主攻中高階的HDI產品。華通產品除了HDI、傳統板外，還包括軟硬複合板以及軟板，軟硬複合板應用在LCM、相機模組以及電池管理模組的需求應用已趨成熟，今年將積極進入中國客戶市場。
軟板為公司新的事業部門，今年主要重點在於調整製程改善良率，把基礎打穩。 而正執行買回1.5萬張庫藏股護盤的欣興電子，在2016年首季在稼動率偏低之下，第一季單季業績表現又淪於虧損的營運，首季稅後虧損2.18億元，每股稅後虧損0.15元；預估第2季的業績表現仍不振與第1季相差不大。
而就下半年來看，2016年7月將有山東的汽車板廠進入量產，其IC載板、手機、通訊等應用端訂單可望帶動業績回穩。 欣興預估2016年的資本支出為50億元，在第1季並已執行的資本支出為14.3億元。
2015年投資6億元進行產能擴張的PCB廠F-泰鼎在2016年仍在審慎觀察景氣走向才要決定資本支出的金額，F-泰鼎發言人王嘉籐指出，今年首季F-泰鼎的資本支出約3000萬元，主要用於原有設備的汰舊換新，今年仍待董事會決定是否投資進行產能的擴張，但即使有擴大產能的重要決策，也將是因應2017年的訂單需求。
英國「金融時報」報導，中國中小型商業銀行的不良貸款激增，部分小型商業銀行的財報顯示，其關注類貸款占所有貸款比重超過二十％，可能引發局部性的金融危機。 隨著中國經濟成長放緩到全球金融海嘯以來最低水準，加上企業償債能力下降，按照一些分析師的說法，中國規模達二十九兆美元金融體系的債務水準正逼近爆發點。 根據中國的監管規定，商業銀行按風險程度將貸款劃分為正常、關注、次級、可疑及損失五大類。
前兩類為正常貸款，後三類合稱為不良貸款。關注類貸款介乎正常類、不良類之間，如果關注類貸款進一步惡化，即有機會跌落不良貸款。 城市和農村商業銀行是中國金融體系的重要一環，其資產占中國商業銀行總資產的近四分之一。
過去兩個月城市和農村商業銀行發布的財報顯示，他們的資產品正在惡化。部分銀行的財報揭露，逾二十％的貸款面臨拖欠或違約的風險。 以廣西省柳州銀行為例，截至去年底該行僅七十八．四％的貸款被列為正常貸款，關注類貸款則增加一倍達十九．八四％。江蘇省吳江農村商業銀行截至去年底僅七十六％的貸款被列為正常貸款，關注類貸款卻急速增至二十一．四三％。
西班牙外換銀行（ＢＢＶＡ）駐香港的亞洲首席經濟學家夏樂表示，城市和農村商業銀行崩盤，可能導致中國發生小規模的局部性危機，但還不會對整個金融體系造成系統性風險。
高雄市政府經濟發展局日前赴美招商，與美國驗船公司(ABS)在27日於德州簽署投資意向書，ABS表示未來將規劃在高雄設立亞太再生能源技術中心，拓展離岸風電工程業務，經發局將提供進駐高雄所需行政協助，並希望透過此次投資意向書的簽署，推動再生能源基礎工程高值化，並促進產業聚落的成型。 另外，此次赴美參訪也成功促成美國L&T公司與高雄金屬加值業者簽署合作計畫，雙方將進一步促進彼此未來在高雄航太領域合作關係。
ABS成立至今超過150年歷史，為全球主要三大離岸風力驗證機構之一。綠能科技創新產業政策是新政府主推五大產業政策之一，其中又以離岸風電產業最有機會成為指標亮點產業。既先前新政府釋出「籌組離岸風電國家隊」議題，高雄市政府亦積極努力拼湊產業鏈拼圖。 ABS今年4月來訪高雄時表示，在看好新政府產業政策及高雄金屬產業高值化發展趨勢，可提供建立離岸風電所需人才、材料及設備，因此，評估規劃在高雄設立亞太再生能源技術中心，拓展離岸風電工程業務。
高雄市政府經濟發展局指出，汲取最新航太等金屬高值化產業發展趨勢及鏈結美國航太機械加工業者，亦帶領高雄金屬加值業者於西雅圖、威奇托等地拜會擁有多年航太機械加工經驗的BOEING、ELECTROIMPACT、SPIRIT及UNITED MACHINE等國際重要航太零件相關供應商，吸收國際最新航太零件加工製造技術，並建立與當地航太製造業者的交流平台，同時經發局也邀請各家廠商能回訪高雄，期盼為高雄航太產業聚落爭取更多外銷訂單及後續合作可能性。 本行程主要參與的3家廠商，榮陞精密工業股份有限公司從事工業用精密零組件與航太零組件製造商，穎明工業股份有限公司正積極踏入航太扣件市場，忠正股份有限公司則為專業特殊材料貿易商，本次參訪團期待藉由製造商結合材料貿易商的上中下游能量整合效益，強化高雄金屬加值產業技術能量與合作能力，以聯盟之方式搶進北美與全球高階金屬製品市場，並尋求國外商機媒合與技術交流可行性。
台中市單元2重劃區因為地點緊鄰7期，已成為車商卡位的主戰場，繼LEXUS、TOYOTA、HONDA等日系車商、紛紛將台中旗艦店或台中營業所轉移到單元2之後，歐系車商-奧迪汽車南台中展示中心，近期也將落腳在單元2公益路上，預料後續還會有更多車商進駐單元2卡位。
其中，由豐田汽車體系中、最大經銷商「中部汽車」購地自建、耗資10億元投資打造的LEXUS汽車旗艦店-LEXUS台中營業所，基地面積廣達2,376坪，總樓地板面積為3,722坪，為5層樓建築，目前也是LEXUS汽車在東南亞地區最大的旗艦店。 LEXUS台中營業所自去年10月營運以來，舒適的賞車空間、無壓力的商談環境，以及新穎的維修設備，廣受各界好評，果然創造銷售佳績！中部汽車台中營業所長林洽益表示，以今年4月為例，在休旅車RX系列到貨帶動下，單月銷售128輛新車，可說是LEXUS汽車的銷售店王。
林洽益表示，選擇在台中新市政中心區域範圍內投資建設新據點，主要著眼在以大中部區域（北從苗栗、台中、彰化、南至雲林）人口數高達530萬人的區域經濟體，而台中7期新市政中心又是高端精品消費集中區，也是頂級汽車的主要消費族群。
日月光、矽品上周宣佈合組控股公司，金融圈人士指出，預估此次聯貸商機上看千億元，至於聯貸架構，除了花旗銀行為牽頭銀行（財顧）呼聲最高，額度管理銀行目前以原負責先前籌組300億元聯貸案的兆豐銀，或是台銀，出線機率最大。
根據上周日月光所宣布的併購架構，雙方將合組新的控股公司，而日月光、矽品兩家子公司，分別透過日月光與新控股公司換股，控股公司買下矽品股票等兩種方式下市，而聯貸案的需求即來自於新的控股公司100％買下矽品股權的資金需要，該收購總規模估計超過1,100億元，因此聯貸圈普遍看好，這次聯貸規模至少是上次300億元聯貸案的3倍以上，達上千億元規模。 至於這麼龐大的資金能否順利到位，金融圈人士認為根本不成問題：「因為前次日月光公開收購矽品股票300億元聯貸案，當時超額認購金額就超過千億元。」 一位銀行主管私下指出，儘管都是同一宗案子，但上次300億元聯貸案的資金用途，僅在於日月光收購矽品部分股權，這次是買下全數矽品股權，因此較難透過直接變更舊聯貸案的條件達成，而是以重啟爐灶，規畫新的聯貸條件的機率較高。
聯貸圈人士指出，即使重啟爐灶，由於先前銀行圈就已掀起「要300、給1,000」的超額認購潮，預期新的聯貸案，不愁沒有資金到位，但聯貸架構應較先前有三大項目調整。 包括一是借款人有所不同，先前是由日月光出面作借款人，這次會由日月光、矽品合組的新控股公司出任借款人。
二是由於聯貸部位龐大將超過千億元，因此可能徵提連帶保證人，包括日月光董事長張虔生，甚至矽品董事長林文伯，都有可能出列。 第三是上次300億元聯貸案的利率約1.7％，等於是金管會規定的聯貸利率「鐵板價」，但這次由於新案的聯貸金額比先前超過數倍，聯貸利率可能會拉高至2％以上，以符合銀行團的風險訂價原則。
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