歐亞不動產估價師聯合事務所
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【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
林全昨(31)日雖未能順利上台進行口頭施政方針報告,但在提供國會的口頭書面報告揭露,未來將健全租屋體系,透過興建、空餘屋及容積獎勵三管齊下,8年內提供20萬戶社會住宅。據悉,內政部將為住宅法加掛動力引擎,祭出減稅優惠獎勵房東釋出空餘屋,並給建商更多容積獎勵,以挹注社會住宅供給量。 內政部說,藉社會住宅供給及健全租屋市場,將引導青年轉買為租,減輕揹負沈重房貸壓力,提高生活品質,活絡租屋市場蓬勃發展,並扶植台灣租賃產業,8年內希望出租市場比例由現行7%提升至10%,但仍較日韓30∼40%低。 新政府8年20萬戶的社會住宅如何到位?內政部官員說,有6成約12萬戶與地方政府合作興建,其餘8萬戶從空餘屋的「包租代管」以及容積獎勵推動達成目標。 國內空屋高達80萬戶,住宅法也將祭租稅誘因,鼓勵房東提供空餘屋供社會住宅。包括減免房屋稅及地價稅,適用自用住宅稅率,而租金1萬元以下免計入綜所稅。 同時,內政部將成立租屋平台。有供給也要尋找需求媒合,官員說,不動產仲介業者若願加入租屋平台,將給予減免營所稅的誘因。 建商部分,若提供整棟或整層住宅供作出租型社會住宅,可獲更多容積獎勵,但提供數量有3成要保留供弱勢申請。
中央銀行31日公布第10期金融穩定報告,彙整去(2015)年至今年4月國內外金融情勢發展,央行指出,雖然不動產市場呈現量縮價緩降,不過,民眾購屋負擔仍高,2015年貸款利率略降,第4季全國貸款負擔率為35.81%,房價所得比為8.51倍,其中台北市最高,貸款負擔率為66.26%,房價所得比達15.75倍。 央行報告指出,2015年底家庭部門借款餘額略增至13.76兆元,相當於全年GDP的82.46%,其借款用途以購置不動產占67.48%為主,其次則是周轉金借款占27.6%。 至於不動產市場,2015年以來交易量縮減,房價緩跌惟仍居高。央行指出,受國內景氣走緩,不動產持有稅負加重及研議修正不動產稅制的不確定性影響,2015年前三季全國建物買賣移轉棟數續呈兩位數負成長。至於第四季交易量明顯增加,年增率彈升至17.59%,主要是大量新成屋完工釋出、趁房地合一稅制實施及土地公告現值調升前移轉,加上央行調整不動產貸款規範措施所致。 不過,央行統計,2015年全年建物買賣移轉棟數為29萬棟,為2002年以來最低水準,年增率為-8.53%,今年第一季建物買賣移轉棟數年增率為-32.56%,1至4月六都合計年增率-28.29%。 央行進一步分析,2015年房價緩跌,且貸款利率略降,但因家庭可支配所得成長仍緩,第4季貸款負擔率為35.81%,季減0.29個百分點、年增0.19個百分點。 此外,全國104年第4季房價所得比為8.51倍,較第3季減少0.01倍,較103年同季則微增0.1倍,其中,台北市房貸負擔率及房價所得比最高,分別為66.26%及15.75倍,民眾購屋負擔仍高。
社會住宅是蔡英文政府重要政策,都發局昨日答覆議員莊玉珠質詢時表示,南市配額三千戶,包括新建計畫與建立租屋平台,可從公地重劃及軍眷條例都改土地方向著手。 莊玉珠質詢都發局對社會住宅有無具體措施,都發局長吳欣修不諱言,南市目前房價偏低,房價所得比也是偏低,自有率亦是最高,房租相對也便宜,若扣掉政府補助房租,房租可能會比租社會住宅還便宜,因此不傾向新建社會住宅,但會針對特殊需求族群做規劃。 土地取得 公地重劃或軍眷條例都改 吳欣修表示,新政府推社會住宅廿萬戶政策,較集中於北台灣,台南分配三千戶,將從公有地重劃更新或軍眷條例都改土地去思考,例如南區的營建署土地就有六十公頃,已列在南區都計通盤計畫檢討提案,並與營建署協商,希望能釋出最有利條件開發,一般住宅與社會住宅併同思考才符效益。 吳欣修指出,社會住宅運作模式,還包括建立租房供需平台,目前因涉及報稅問題,以致房東出租社會公益住宅意願偏低,未來新政府修改稅制的話,也可讓房稅問題解套,釋出另一種社會住宅選擇方式。 莊玉珠指出,南區的國宅用地最多,起碼卅公頃閒置至今,不僅影響地區發展,雜草叢生讓地方整理很困擾,市府規劃社會住宅,應將南區納入最優先考量。 另外,為提供弱勢身障、失能長者安心的家,伊甸基金會全國首例由民間自辦社會住宅「大林雙福園區」,購置大林國宅部分房屋,提供卅六戶給肢體障礙者、失能長者及經濟弱勢者,每月租金七、八千元,目前亦是供不應求。 安南區鹽田里莫拉克安置住宅剩餘戶有十五戶,雖非社會住宅用途,但也撥給社會局管理運用,提供臨時安置或經濟弱勢的社會福利使用。
台北市政府市政會議今天通過訂定「台北市違章建築強制拆除收費標準」和修正「台北市協助民間推動都市更新事業經費補助辦法」兩案,將分別於6月上旬及下旬公告發布及實施。 台北市建管處說明,台北市歷經30年未變動違建強制拆除收費標準,今天於市政會議通過提報「台北市違章建築強制拆除收費標準」,後續依法定程序公告及送台北市議會備查後,預計6月上旬即可實施。 同時,未來台北市違建經建管處強制拆除者,即可按新通過收費標準收取代拆除費。 建管處指出,這次通過的收費標準條文共4條,分別為立法依據、主管機關、強制拆除收費標準及公布施行。 其中,強制拆除收費部分,其訂定收費標準主要依據去年議會通過「台北市違章建築強制拆除收費自治條例」內的規定,以違章建築構造類別及拆除面積為計算基礎,按實際發生費用及各項行政成本收取原則訂定。 建管處表示,以往違建雇工執行強制拆除後收費標準,是依據民國75年訂定辦法收取,收取費用往往無法支付雇工費用,仍需編列預算支應,不合理也不公平,這次訂定違建強制拆除收費標準較以往更為公平與合理,並符合現行工程營造成本。 另外,修正「台北市協助民間推動都市更新事業經費補助辦法」案部分,台北市都更處總工程司張立立受訪說明,台北市仍有許多老舊建物未更新,仍需此法協助、鼓勵都市更新團體自主發起,所以修正補助項目及增訂監督考核規定。 張立立指出,北市府原本針對地主更新會就有補助概要,但因大法官709號釋憲而暫緩審查,且依釋憲內容可不用給予補助,但為鼓勵地主更新會(不含建商)推動都更,修正案分別將專業計畫和權利變換補助從原本的新台幣200萬元各增至250萬元。 同時,後續公告發布後,將函請行政院備查及議會查照,最慢6月底前實施。
高雄市政府捷運局公告招標亞洲新灣區2774坪地上權案,昨(31)日開標結果因無人投標而宣布流標,高雄捷運局主任秘書吳嘉昌表示,將會根據市場條件,重新評估權利金、租金水準後,擇適當時機再公開招標。 位於高雄亞洲新灣區、統一夢時代購物中心後方的2,774坪「特貿5」土地,由高雄市政府捷運局採取地上權模式開發,但因景氣等因素,昨日開標結果因無人投標宣告流標。 高雄捷運局擁有、位於高雄市前鎮區興邦段119-47、119-48、119-53 地號等3筆市有土地,共有2774坪,位於輕軌捷運C5夢時代站旁,以地上權模式招標,存續期間50年,權利金底價為11.7億元,另土地租金則按當期土地申報地價5%計收。 在流標之後,高雄捷運局主任秘書吳嘉昌說,將重新評估權利金與租金水準,擇適當時機再公開招標。
| 國民黨市議員陳孋輝昨天率信義區里長陳情,廣慈開發後交通影響評估由開發前D級以上降至E、F級,恐讓信義區成為內湖科技園區第二,要求預計興建兩千八百戶的廣慈基地「公宅減半、減量、減高」。台北市長柯文哲在議會被質詢時表示,廣慈本來就有減量打算,但減到多少還要討論,會等到當地居民同意才會蓋。 根據都發局資料,廣慈基地附近的交通瓶頸為大道路,現況道路服務水準均可達D級以上;開發後影響大道路、福德街八十四巷由開發前D級以上降至E、F級,屬於道路服務水準中最差的,經常塞車的狀態。 陳孋輝質疑,市府沒規劃好交通就要大興公宅,會害信義區成為第二個內科。廣慈基地旁的大仁里長蔡桂清把連署書、陳情書一併交給柯文哲,表示過去居民伴隨廣慈博愛院的老人及福德平宅的低收入戶數十年,都是支持居住正義,「可是居住正義不能犧牲掉當地的生活品質」。 柯:減到多少還要討論 柯文哲在進入議會前接下民眾陳情書,表示北市府會聽取民間的意見,強調「蓋房子不只是蓋房子,還必須跟周邊鄰居關係要好,不然就會很慘。」隨後在議會質詢時承諾,廣慈本來就有減量打算,會等到當地居民同意才會蓋。 都發局長林洲民解釋,目前該基地是規劃兩千八百戶,容積率為三五○%,後續仍需經過環境影響評估審查委員會可能還會再調降,都發局絕對會尊重審議的結果。至於當地的交通影響,他表示都發局有提出綠運輸、取消路邊停車及公宅納入周邊停車需求等改善配套,待專案管理技術服務廠商完成後續交通評估後會與居民討論。
國際生物藥大廠安進(Amgen)昨(31)日宣布在台正式成立分公司,安進台灣總經理陳光冠表示,將視台灣市場發展,除已在台投資臨床研發,也不排除在台投資設廠。 安進是美國大型生物藥廠,成立36年。安進的崛起過程與台灣人密不可分,1989年在安進顧問林福坤帶領下,該公司成功研發用於洗腎病患的「紅血球生長激素」(EPOGEN),1990年獲得美國食品藥物管理署(FDA)核准上市,幾年內創造上看800億美元市值的傳奇。而林福坤是在基隆漁村長大的台灣人。 安進管理團隊指出,該公司已陸續將原本委託葛蘭素史克藥廠(GSK)代理銷售的若干產品收回自行銷售,包括骨鬆、癌症骨轉移及大腸直腸癌等三款用藥。 安進總部位於美國加州,目前在全球100多個國家或地區設有營運據點,去年全球總營收217億美元(約新台幣7,160億元),全球員工數將近2萬人。 安進全球副總裁兼日本及亞太區總經理溫陳佩茜表示,看好亞太醫療市場蓬勃發展的商機,安進過去五年在台投資的臨床試驗資金約1.2億元。 台灣安進總經理陳光冠說,台灣安進去年11月試營運,只有四名員工,現在已增至50多人。 不過,目前安進在台灣還沒有製藥廠,對於未來是否在台設廠,他並不排除可能性,但他也說,先把產品賣好,現在談這個還太早。
全球半導體研磨材料關鍵廠商美商羅門哈斯亞太研磨材料股份有限公司,這個月將再投資10億元在竹南科學園區第四期擴廠,預計1年後投產,創造三、四百名就業機會,年營業上看兩百億元,公司在苗栗未來還有更大發展性。 羅門哈斯亞太研磨材料公司屬陶氏化學集團成員企業,10年前在竹南科落腳,羅門哈斯亞太研磨材料公司總廠長陳光民昨天面邀縣長徐耀昌參加6月21日第四期廠房動土典禮,陳光民說,陶氏化學集團將持續在苗栗投資,4月完成簽約購買第五期廠房土地。 陳光民說,竹南科比新竹科學園區交通等條件好,將來有機會陶氏化學的電子產業也移到台灣。羅門哈斯亞太研磨材料公司掌握關鍵技術,台積電、聯電、三星及英特爾等公司都要下訂單,第四期廠房明年可以投產。
響應政府新南向政策,帆宣董事長高新明表示,隨著緬甸政府開放外資建廠,帆宣繼布局新加坡、馬來西亞及越南後,再加碼進軍緬甸市場。 帆宣規劃,今年雨季過後,會在緬甸的迪洛瓦(Thilawa)經濟特區動工興建鋼構廠房,預計2017年首季落成啟用,以就近服務食品及製造業的自動化機電工程需求。 高新明表示,緬甸工程市場商機大,勞動力也相當充裕,先前緬甸政府對外資限制多,只能採與緬甸當地人合作方式進入市場,今年起開放外資可以購地建廠,帆宣相中由三菱、丸紅、住友等三家日本財團與緬甸合作開發、位於仰光南方25公里的「迪洛瓦經濟特區」,將在該地投資建廠。 她指出,帆宣進駐迪洛瓦經濟特區,可以用公司名義購買土地,享有「50年+25年」的使用權。以及七年的企業所得稅免稅優惠、之後五年減半。至於外銷關稅,則可享永久免稅優惠。 高新明說,目前帆宣在緬甸的客戶以鋼構廠、食品廠等製造業為主,主要提供工程及自動化設備等服務。
鼓勵保險業資金前進股市,金管會研議調降保險業投資股票、台股基金時的資本適足率(RBC)風險係數。壽險業者估算,未來可投入股市資金,至少增加上千億元以上。 金管會主委丁克華今(1)日將赴立法院財委會作業務報告,這是丁克華上任後,首度到財委會備詢。他在書面報告中宣示,將採取「四挺」(挺產業、挺創新、挺創業、挺就業)策略,協助五大產業。 金管會書面報告指出,共同基金是國內投資人的重要投資標的之一,具有投資組合特性,風險分散程度較持有單一個股為高。再者,國內股市波動較已開發國家股市低,因此金管會研議適度調降保險業計算RBC時,持有台股(上市、上櫃股票)、台股基金及指數股票型基金(ETF)的風險係數,或參採「逆景氣循環」機制調整,以適度引導保險業資金投入國內股市。 壽險業者昨日表示,投資國內股票計算RBC的風險係數,比投資國外股票高,去年壽險業投資股票水位比前年大幅減少1,300多億元,就是有不少跑去投資國外股票。國內股票風險係數若能調降,一定會吸引資金移回國內股市,尤其是一些像台積電等好的權值股。 業者指出,至少去年跑掉的上千億元資金,都會回來,有助提振台股量能。 金管會副主委桂先農表示,去年底已將保險業投資股票的風險係數,從0.2411降至0.2274,這項暫行措施也會研議是否繼續延用。風險係數愈低,計算出來的RBC就愈高。 金管會書面報告也指出,金管會將採取「四挺」的策略:挺產業、挺創新、挺創業、挺就業。對當前政府聚焦發展的亞洲矽谷計畫、生技醫療、綠能科技、智慧機械、國防航太等五大重要產業,也將積極協調金融產業予以協助。 金管會也將鼓勵保險業資金,透過專案運用及公共投資方式,配合政府政策,投入策略性創新產業。
經濟部投資審議委員會議通過鴻海投資夏普案,市場人士預期,最快 7月鴻海可望啟動對夏普的投資計畫。 經濟部投資審議委員會議今天通過鴻海投資夏普案。 市場人士指出,鴻海在4月2日與夏普簽約投資合作計畫,備齊文件後送交台灣投審會審議,投審會在 2個月內審查完成,預計最快 7月鴻海可望啟動對夏普的投資計畫。 夏普規劃在 6月23日召開股東會,屆時將改選新任董事,其中鴻海提名戴正吳、劉揚偉、中川威雄、高山俊明4人。現任夏普社長高橋興三於5月中旬已正式宣布,鴻海副總裁戴正吳將擔任夏普社長。 根據夏普 3月30日公布的說明書內容,鴻海與夏普計畫今年7月到2019年6月,砸下2000億日圓投資有機發光二極體(OLED)面板,規劃量產可彎曲式OLED面板產品。 除此之外,鴻海和夏普規劃從今年 7月開始到2018年9月,將投資包括中型液晶面板、多功能事務機(MFP)和機器人學(robotics)的企業解決方案、物聯網家電、車用和工業用電子元件以及能源和太陽能等 6大產品技術。 此外夏普在說明書中約定同意,若可歸責於夏普因素導致契約中止、或是不可歸責鴻海集團的因素,導致今年10月 5日前相關投資計畫並未履行,在相關因素發生後的 3個月期間,夏普承諾鴻海集團有權收購夏普旗下液晶面板事業。 日本媒體先前報導,夏普 (Sharp)社長高橋興三與內定為夏普社長的鴻海副總裁戴正吳,在給夏普的員工信內表示,不裁撤夏普的太陽能事業。 鴻海、鴻海開曼子公司FFE、鴻準新加坡子公司FTP、以及鴻海董事長郭台銘個人投資的SIO,以每股 88日圓、共計投資 2888.11億日圓,取得夏普增資發行普通股後66%股權,共計取得32.81億股。 另外,鴻海以999.99億日圓策略性投資,取得夏普增資發行特別股1136萬3636股,可於 2017年7月1日以1:100比例轉換為普通股,每股轉換價88日圓。 共計鴻海集團與郭台銘個人投資取得夏普 66%普通股股權,此次總投資金額約3888億日圓。
一證在手,希望無窮!強化無形資產評價機制,加強評價專業人才之能力鑑定,工研院產業學院與中華國際企業與無形資產評價暨防弊協會、NACVA三方攜手開辦全系列96小時的無形資產評價種子師資認證班,6月17日前完成報名繳費可享優惠價。請上產業學習網(college.itri.org.tw)報名。 產業學院指出,擁有智慧財產權除了可商品化產生收益,也可進行交易或其他籌資行為,包括授權、讓與、作價入股、融資擔保。目前國際財會準則(IAS)及我國財會準則(SFAS)已將智慧財產權列為主要課題。 無形資產評價種子師資認證班7月1日起陸續上課,完成課程研習通過英文評價案例報告及格後,可獲頒師資認證書,有機會獲得NACVA之認證,取得國際評價專業資格。 本課程為加強進階實務課程,多位講師分別提出建議與評分於學員報告,透過系統性的評價實務課程,包含無形資產評價理論、無形資產評價方法、各類智慧財產權評價分析、及無形資產評價案例實作與指導,學員提供未來學習方向。
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