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歐亞不動產估價師聯合事務所
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【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
郝市府原將位於行善路及石潭路附近的內湖影視產業園區計畫設定ＢＯＴ招標，但郝規柯不隨，北市府昨日於市政會議中通過，改以設定地上權招標。
文化局表示，地上權與ＢＯＴ不同，較無須公益性，只要符合「影視音產業區」的使用目的產業皆可設立，如電視台、攝影棚及電影院都有可能性，若未來進駐是電子媒體業，將會讓原本已有八家電視台的內湖區再添一雄。
依今年公告地價五％計算 年權利金近六千萬 內湖影視音產業園區郝時代招標惹議，二○一四年粗估該處占地四千多坪，市府砸廿六億元取得用地，但設定ＢＯＴ招標，只換回約兩百坪空間，五十年才回收地租廿二億元，挨批圖利廠商。今年市府改為設定地上權招標，依照今年公告地價五％計算，內湖影視園區權利金，每年約近六千萬元。
須經議會及行政院核准 招標時程較難掌握 文化局副局長李麗珠表示，內湖影視音產業園區過去是依《促進民間參與公共建設法》第四十六條由民間自提參與規劃案，但至一○三年都沒有選出合格申請人宣布廢標。她說，判斷原因是難以符合七十％的公共建設政策需求，因此市府決議改為設定地上權，但因須經過議會及行政院核准，因此招標時程較難掌握。
可設電視台、廣播公司、電影院 文化局主秘劉得堅說，ＢＯＴ開發需一定比例的公益設施，本身公益性較高，而地上權則比較單純，只要符合「影視音產業區」的使用目的產業就有機會進駐；根據公展都市計畫書，該區可以設立電視台、廣播公司、電影院等相關產業。
內湖區目前已有八大、ＴＶＢＳ、中天、三立、緯來、年代、公視及壹電視等各家電視台，若再進駐電視台將會讓該區的媒體產業更密集。
至於外資電子媒體是否能夠進駐，財政局表示，須經由中央核可後投標，但補充若申請人為中資，還須經過經濟部投資審議委員會才可申請。 地上權租金是以當年度土地公告地價五％計收，今年該區公告現值總值為四十二億元，但有廠商擔心公告後影響地上權租金，北市府昨日通過「地上權租金緩漲機制」，若地租超過年平均漲幅六％，將啟動緩漲機制，以前一年度地租一○六％計收。
台北市地政局分析近10年不動產買賣案量，發現中山區年年都是第1名，房地產業者分析，中山區為市中心區域內價格較便宜的區域，生活機能好。
另內湖區因內湖科技園區的發展、捷運文湖線開通，在工作機會增加及交通便利性提高的因素下，買賣案量也自2007年開始超越大安區，躍居第2名。 中山區不動產買賣案量穩坐北市寶座，房地產業者不意外。住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示，中山區北部大直區域有豪宅、南部有便宜公寓，另林森北路及新生北路有小套房，該區產品齊全，機能性也強。
不僅如此，她還說，相較周邊也是市中心區域的松山、中正、大安、信義等區，中山區的不動產價格更低，種種因素讓該區成交量一直都是名列前茅。
至於內湖區，地政局分析是因為因內湖科技園區的發展、捷運文湖線的開通，工作機會增加及交通便利性提高的誘因所致。 徐佳馨認為，早期投資客熱愛進場大安區，因為是「蛋黃中的蛋黃」，但內湖逐漸因新話題引人注意，除了內科的發展及捷運線開通，後期內湖也出現許多新成屋，讓不少科技新貴或媒體人都選擇此處落腳。
地政局表示，整體而言，今年1月1日房地合一課徵所得稅制正式實施後，買賣案量大幅減少，今年1至5月平均買賣案量僅1358件，與去年1至11月平均買賣案量相比，減少近40％。 徐佳馨說，不少人搶在新制上路前交屋，導致去年12月買賣案量爆量，但今年初大選及土壤液化議題，也是買氣疲軟的因素。
知名建商7年前和新北市三重區一棟大樓談都更，經過住戶同意後建商進行拆遷，沒想到地下室和住戶窗門都拆了卻突然喊卡，建商說有幾戶人家不同意改建所以取消要都更，讓住戶全都傻了眼，被拆得亂七八糟的地下室建商也不理，丟下一堆爛攤子讓住戶收拾。 跟著住戶走進大樓地下室，原本該是停車場不過卻一輛車子都沒有。
記者：「那個是升降的油壓馬達？」 馬達沒了用處機械車位也被被拆除。 住戶：「都空了啊，你看上面都空了。」 張先生好無奈，本來他有2個停車位卻被拆光光，有車位卻進也進不來。 記者：「那建商呢？他也不來用？」住戶：「他也不賠啊，他也不恢復原來的使用狀況啊，他就是擺爛不管。」 7年前有建商和住戶談都更取得99%住戶的同意，4年前開始動工拆大樓，不過整棟大樓只拆了門窗、管線以及停車場，建商居然說不建了，理由是有住戶不同意改建所以要取消都更，當時11層大樓就像廢墟一樣，附近房價一坪40幾萬但這裡只有30萬出頭，花了4年時間住戶和建商談賠償要求復原。
前自救會主委：「到底誰該負責任？如果沒有當年甲山林這個公司來點這把火，平民百姓過自己的好日子嘛，不可能痛苦到今天嘛。」 建商：「管委會當時是沒有解散的啊！」投訴人：「可是那就只剩1、2戶釘子戶嘛。」建商：「那就要針對那時候那些人啊！」 建商推說是管委會自行拆除，賠償停滯不前，改建夢碎，住戶現在聽到都更都怕了只想把房子復原，但97戶中還是有不少戶連門窗都還沒裝上，停車場更是如此，目前住戶也只能透過官司訴訟，跟不停轉手的建商討公道。
為拉抬地上權案投標意願，台北市政府擬祭出新招，地上權案地租訂出每年調幅最高六％的「天花板」。因該辦法並未溯及既往，之前已標脫的A25、世貿二館地上權案仍將面臨今年公告地價大幅調整三成後的高額地租；不動產開發公會全聯會秘書長于俊明認為，除地上權地租外，還應一併檢討房屋稅及地價稅等高額稅負問題，才能真正吸引業者出手投標。
銀行貸款保守 重重設限 北市財政局副局長游適銘昨表示，研擬中辦法只針對北市招標的新案，對於已標脫的地上權案並不適用此辦法；至於六％的天花板門檻是如何訂定出來？他說，撇除今年調整三成是特殊情況不計入外，主要是根據過往十餘年公告地價平均調幅約六％當作依據。
麗寶建設副總何昭宏指出，地上權案除地租問題外，還要檢討權利金過高等問題，且銀行對於地上權案貸款認定多採保守態度，造成受限重重；因此除稅負問題外，還要請政府與銀行溝通與研究，對於地上權貸款，包括業者投資的貸款模式及未來出售給民眾的貸款方式等研擬出一套準則，才會吸引業者積極參與投標。
他還指出，目前公告地價經過多次調漲後，稅基已相當高，就算設定六％的天花板上限，對於業者來說，雖可推估未來支出成本，但稅負負擔仍相對沉重。 第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄表示，這辦法只針對北市府推出的地上權案，畢竟僅占少數；推出地上權案較多的是財政部國產署，財政部是否跟進，還未有明確態度，因此能否激起業者投標意願仍有待觀察。
中信金信義總部大樓（A7）目前全案正在拆除中。（本報系資料庫） 分享中信金信義總部大樓（A7）估六年完工，大陸建設董事長張良吉昨（7）日表示，該案將在6月底舉行名品廠商建築設計評選會，全案未來將以紐約第五大道獨立店的街廓型態呈現，之後新案不僅有最頂級的飯店，也有精品店進駐商場二、三樓，成為品牌旗艦店新地標。 張良吉表示，去年10月旗下子公司碩河開發與子樂開發聯手，以151.23億元買下中信金信義總部大樓，目前全案正在拆除中，拆除後將進入都市審議，估計2021年全案將可完工，將成為大陸建設在台北市信義計畫區商用不動產另一個指標建築新案。
張良吉指出，大陸建設將以設計、規劃、開發等角度參與，不會涉及經營；目前規劃全案以飯店為主軸，輔以少量的商場，主要是考量信義計畫區百貨公司林立，將把規畫重點放在飯店經營。 他分析，雖然中國目前對台灣觀光、自由行人數採取限縮政策，不過僅影響到平價旅館市場，真正符合超星級標準的飯店仍供不應求，對全案相當有信心。
目前以全棟建築規劃來說，將找國外建築師來設計，飯店部分將找國外知名國際品牌經營、打造最頂級的旅館，而一到三樓的商場則以大型品牌做為旗艦店為特點。 他表示 ，目前該案已在遴選國外優秀建築師，6月底還將邀請可能進駐零售商場的知名品牌，像是三星、LV等一線大廠、針對全案的建築設計評選，評選結果將做為碩河開發、子樂開發遴選建築師參考指標之一。
張良吉說，看完部份國外建築師的設計案後，有點後悔當初僅投資10%太少，未來該案一到三樓的商場將比照日本東京表參道、紐約第五大道等旗艦型獨立店的街廓型態呈現。
興建公有住宅，台北市長柯文哲積極尋求中央的協助，明天將拜會內政部長葉俊榮，目的為了降低購置公有住宅土地成本及開發成本，柯文哲希望原規劃的土地購置費300億元，中央都能無償撥用。內政部也將承諾，若無法做到無償撥用，也將協助以最低廉的租金，租給地方政府。
據了解，柯文哲明天拜會葉俊榮，將向葉俊榮提出台北市「安心住宅計畫」的財務規劃、租金及融資構想。柯文哲規劃4年興建2萬戶公用住宅，希望年底前1萬戶可以完成發包。 內政部次長花敬群表示，台北市所提購想，與中央的目標一致，內政部將協助台北市政府，一塊基地一塊基地協助解決。 花敬群受訪表示，中央對國有土地的使用，正研議配套作法，原則希望能做到無償撥用，若無法做到無償撥用，也會以最低廉的租金，租給地方政府，降低其土地使用成本。
有關土地開發成本，台北市列了900億元，內政部正與國發會研議成立中央融資平台，可再降低台北市的開發成本。 相關官員透露，柯文哲所提7塊開發基地的取得，以政戰學校復興崗的土地最複雜，目前仍有部分教學訓練用途，另1塊土地則在松山機場「松指部」附近，也仍在使用中。
至於陸軍保養場土地，原是前內政部長李鴻源所規畫的防災型都更用地，但台北市政府目前多數規畫興建公宅，部分擬興建做為長照住宅，因附近有中國醫藥學院。另一塊在文山地區的用地，將設法克服當地居民的反對聲音，可能會以其他方式處理。 花敬群說，中央正與6都談社會住宅的興建計畫，目前僅台南市、高雄市還未深度研商，4都都已談完。 他說，台北市的模式若能成功，將可外溢到其他縣市，未來成功的機會較大。內政部也正修住宅法，期能在住宅法中，解決包租代管、長期低利融資等問題。
台灣高鐵5月已經送件申請上市，而高鐵原始五大股東之一的欣陸投控（原名大陸建設）（3703）執行長洪義乾表示，現在欣陸單純是一個投資者，所以會尋求不同的機會出場，只要有好的價錢一定會賣，會對欣陸股東有所交代。
據了解，當初大陸工程共投資高鐵40億元，但高鐵早期營運累虧可觀，欣陸陸續打銷虧損，而去年高鐵減資60%，又限制原始五大股東不能參加增資，因此現在欣陸投控持有高鐵股份僅2.86%，每股成本約10元。
欣陸財務長丁文傑表示，目前欣陸持有高鐵換算約1.6億股，若以現在興櫃價格每股15.5元試算，則持股市值約25億元，等於這麼多年來投資高鐵賠了15億元，不過因為特別股的利息補償超過10億元，因此整體算下來，虧損還不算太嚴重。
丁文傑並指出，現在欣陸持有高鐵的每股成本僅10元，未來只要高於10元賣出，都是賺的；換句話說，若用昨天15.5元的收盤價計算，欣陸持有高鐵的股票潛在獲利超過8億元，將可彌補之前的投資損失。 在本業方面，欣陸旗下的大陸建設，今年推案金額約280億元，包括位於台中七期的合建案─「丽格」，以及信義計畫區的合建案「55Timeless」等；而大陸工程則持續在海外標案有所斬獲，其中兩個香港的大案，都與合作夥伴共同承攬，若包括印度捷運案，大陸工程光是這3個個案承攬金額就達187億元。
洪義乾表示，由於政府預算吃緊，因此台灣公共工程案量持續減少，去年公共工程僅承攬蘆竹機場追加工程，其餘皆為建築專案，合計去年在台灣的新承攬案量僅有112億元，由於此趨勢持續，未來海外市場將成為大陸工程的重心。
國揚實業 （2505）創辦人、永遠的「義工」侯西峰，日前成功以165億元脫手高雄漢來新世界中心後，口袋現金滿滿，距離他規畫多年的退休計畫，再跨進一步，也指示國揚實業戰略方向改弦易轍，升級為控股公司，積極培養下一代年輕優秀戰將來接班。 國揚實業總經理彭紹齡昨（7）日表示，國揚今年將開始內部創業計畫，引進類似寶佳機構的模式，發展出南部、北部等子公司，讓優秀接班人才接掌旗下子公司，單獨作戰，以提高集團綜效。 彭紹齡在昨天早上召開股東會之後，作上述談話。
她表示，侯董對於國揚現階段最大的期許，是「傳承」兩個字，畢竟已規畫退休，為培養下一代接班計畫，必須同步擴大集團的舞台，並且把舞台留給年輕人來發揮；因此，國揚今年的新計畫，是逐步轉型為控股公司。其中高雄南部子公司神揚建設的最新負責人，預計下（7）月份可正式就位。
國揚股東會也通過股利分派案，每股現金股利0.4元。國揚去年獲利大躍進，營收激增至30億元大關，EPS達0.61元；展望今年，法人估計應有機會超越去年。 彭紹齡表示，今年國揚應表現不錯，台南「翡翠森林一期」已售16億元，今年將完工交屋，新北市「國揚雲端」科技大樓已售約20億餘元，也將完工交屋，加上「翡翠森林二期」下半年將銷售新成屋，業績前見度佳。 外界高度關注165億元處分掉的高雄新漢來中心大樓，國揚是否有機會認列轉投資處分利益？彭邵齡表示，國揚只有轉投資漢神資產管理公司2.29％，因此只能依成本法認列轉投資事業的紅利，但不會影響國揚的損益。
國揚董事長林子寬表示，去年受到房地產政策趨向更緊縮，國內房市面臨更為艱辛的環境，尤以大坪數產品，影響幅度更大；但國揚推出的新案，已經改走中小坪數住宅，因此受到環境衝擊相對較小。 至於今年推案計畫，彭紹齡表示，國揚今年的目標會挑戰100億元大關，包括基隆祥豐街大案約40億元，台北市文山區公訓段約30多億元，以及台南「翡翠森林二期」還有27億元待售新成屋等三大案。 另外大南港案，彭紹齡表示，雖然規劃7成是商業和飯店、3成是住宅，而且南港未來性相當被看好，但是現階段經濟環境和景氣，暫時不適合啟動開發；未來，不排除有直接處分大南港土地的計畫。
遠東集團董事長、東聯董事長徐旭東昨（7）日指出，雖然東聯去年虧損，但已積極推動轉型，降低乙二醇（EG）占營收的比重；東聯總經理蔡錫津表示，將加大特用化學品領域，設定2020年獲利來源七成來自於特化品。
去年東聯稅後純損1.19億元，每股稅後純損0.14元，但透過資本公積，仍發放現金股利0.5元。 談起東聯去年表現由盈轉虧，徐旭東說，去年全球景氣動能欠佳，尤其是大陸經濟蕭條，成長動能從雙位數掉到6.9%，在這樣情況之下，東聯仍然很努力，積極轉型為特化品，這是潛力相當大的市場。
他表示，東聯經營團隊努力降低成本，進行去瓶頸化，並耕耘環保議題，針對製程調整，讓二氧化碳排放減少逾九成。 對於未來布局，蔡錫津表示將會分為兩大部分，一個是加強布局特化品，除了日常生活的洗劑、化妝品、添加劑等產品外，未來將會往電子化學市場開拓，盼望這兩年內可以切入聚氨酯（PU）市場，讓東聯附加價值提升。
目前東聯特化品與EG營收比重為三比七，獲利比重同樣為三比七，東聯設定2020年營收比調整為各50%，特化品獲利比要從目前的三成提高到七成。 另一部分，則是開拓綠色環保商品。今年下半年在東聯林園廠將新開兩工廠，一個為二氧化碳回收工廠，另一個為環氧乙烷衍生物（EOD）工廠。
鼎基先進材料生產熱塑型聚氨酯（TPU）與聚氨酯（PU），TPU全球市佔率約14.22％，名列前三大，穩居亞洲領先地位。在成立35周年之際，鼎基宣布6月8日公開發行，8月登錄興櫃，預計明年下半年完成掛牌上市，並設立美國紐約分公司，擴展美國市場佔有率。 鼎基實收資本額6億元，高雄小港廠有31條一級生產線；去年總產出7600噸，營收22.5億元，EPS1.67元。今年首季EPS逾1元：法人推估，全年毛利率可望推進至24~25％，EPS挑戰3元水準。 鼎基依產品別包括高科技薄膜（TPU）、油封及管帶三項目，營收比各達88.6％、6.04％及4.23％。外銷比重達72％，以亞洲（含大陸）57％最大，其次為歐洲6％、中東及南美等地區5％，美洲3％。透過美國分公司設立，期望將美洲銷售比拉至5％以上。
鼎基副總林庚賢表示，TPU為100％可回收的環保材料，可完全取代具毒性的PVC。伴隨各國提高環保標準，TPU已廣泛應用在醫療、運動用品、汽車、鞋類衣料及電子產品的環保材料。 例如，將防水透濕薄膜與紡織業結合，把彩色圖樣印刷於防水透濕薄膜上，直接水洗且不降低彩度；運用TPU親膚性佳且抗菌特性，製作成防水透濕OK繃，或是不滲透且質輕的高度舒適床墊。
鼎基TPU應用以成衣類比重30％最高，其次為戶外用品（19％）及電子材料，另有鞋材（11％）、醫療（4％)及汽車(4％)；其中，戶外用品、鞋材合計營收比約26.7％。未來將以機能服飾、電子環保趨勢及醫療商機，加速開拓。 林庚賢指出，鼎基因具一貫佈局優勢，毛利率多較同業高2~3％，過去毛利率約20~28％。未來透過新產、新品開拓，期許三年營運表現成長10％。
針對百尺竿頭數位娛樂有限公司以每股128元現金公開收購3800萬股案，樂陞（3662）昨日召開審議委員會及董事會，做出中立決議，建議股東詳閱公開說明書各項說明自行決定是否參與應賣。 百尺竿頭將收購樂陞股權，樂陞董事長許金龍與百尺竿頭公司協議，不涉入經營權，也不會再有第二次收購樂陞股權行為。
樂陞昨（7）日由獨立董事召開審議委員會，三位獨董全數出席，審閱百尺竿頭所提出之公開收購申報書、公開收購說明書及其他書件，並經委託安侯建業聯合會計師事務所出具價格合理性意見書，認為百尺竿頭對樂陞普通股公開收購價格每股128元，落於價格合理性意見書每股價值區間116元至139元內，尚屬合理。
百尺竿頭也發出日文聲明稿，表示對樂陞長期發展正向以對，依百尺竿頭於公開收購說明書中所述，百尺竿頭「主要係以財務投資人的角度取得相當的股權」，依法透過公開收購程序增持，外界不需以經營權爭奪視之；因此，百尺竿頭未來仍將尊重現任管理層的經營決策。 百尺竿頭還表示，若通過本次公開收購，成功增持3800萬股後，樫埜由昭先生旗下所有公司同意不再增加持股或發動第二次公開收購。
大陸的地王愈燒愈旺，根據中指院最新數據顯示，6月首周房地產市場依舊火熱，監測的40個主要城市土地推出量月增62%，成交量增130%，出讓金也月增2%。同時包括深圳、上海、杭州、鄭州與廈門等地的地王，前10筆建地的成交樓面價都高於每平方公尺1.8萬元（人民幣，下同），不僅均價大漲6成外，也超過底價183%，甚至有3筆超標3倍，顯見漲價的威力。
中國經濟網報導，大陸各類用地推出方面，40個主要城市共推出各類土地110筆，較上周增加40筆，推出面積470萬平方公尺，較上周增加179萬平方公尺，其中以武漢、西安、貴陽推出量較大。
成交方面，40個城市共成交土地107筆，較上周增加40筆，成交面積566萬平方公尺，較上周增加320萬平方公尺，其中又以天津、南京、長春成交量較大。40個主要城市成交總金額509億元，較上周增加10億元。
深圳出讓金共計86億元，為出讓金最高的城市。 中指院調查發現，6月首周，建商共拿地19筆，總出讓金高達418.21億元，且多為超過底價成交。5月30日，建發房產競得合肥包河區兩筆建地，總建築面積約15.2萬平方公尺，超過底價350%，成為本周拿地溢價率之最。
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