歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話:(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真:(02)2578-4950
地址:台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口:
黃宣慈(Mia #230)王詠樂 (Zora #212)吳緯庭 (Tina #235)
房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
根據實價登錄揭露,一間北市中山區 1.35億元的店面交易,單價279萬元,總坪數為 48.38坪,為今年以來北市最高總價店面,全台第二高總價店面。
台灣房屋松江南京捷運店店長蔡政宏分析,這個店面位於民權西路捷運站對面,人潮雖不如捷運站周邊,但店面為角間,目前經營連鎖服飾,客源穩定,店租每個月約25萬元,投報率可達2.2%,但因屋齡超過40年,建築又為加強磚造,未來有都更合建效益。
蔡政宏表示,今年以來北市億元店面交易僅兩間,另外一間為今年3月交易,位於士林文林路,總價1億元。比較去年同期,億元店面有7筆交易,且其中4筆甚至超過2億,顯得今年高總價產品交易冷清。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,房市盤整,陸客減少,一級戰區東區的店面空置率創新高,店面置產族多保守以對,市場傳出不少重量級投資客也在盤點店面,期待先獲利了結,以因應不明確的經濟前景。
信義房屋最新5月雙北房價月指數出爐,台北市房價已經連續4個月未破底,新北市則來到近5個月高點,雙北市房價雙雙擺脫去年以來探底的走勢,出現一波超跌後的小反彈或止跌回穩走勢,預料後續房價「以盤代跌」機率高。
根據信義房屋統計顯示,台北市5月的月指數為119.95,相較4月減少1.6%,房價指數年減約7.6%,以1間2,000萬的房價為例,過去1年的房價可能修正152萬元,不過從正面角度來看,房價指數已連續4個月未破底。 新北市5月房價指數為131.19,月增0.5%、年減5.4%,房價指數來到今年以來的新高,同時也是連續3個月出現反彈。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,2015年雙北市的房價出現價量齊跌的走勢,不過這波因政策強力調控而下跌的房市,也在央行政策放寬後,獲得喘息的機會。
在交易量回溫帶動下,雙北市的房價也從低量下跌逐步找到支撐,雖然並沒有反轉向上的回升動能,但在低利與政策鬆綁的外在條件下,房價從一路下跌轉為橫盤整理的走勢。
曾敬德認為,目前民眾對於房市的悲觀情緒正逐步改善,但對未來看法仍偏向保守,雙北市的房價應是止跌有餘,彈升力道仍不足,不過交易量逐漸回溫有助於房市交易回歸較為正常的軌道,房市則逐步從政策主導轉為市場導向。
台北港住宅區最高的底價每坪45萬 新北市地政局辦理台北港特定區與新莊北側知識產業園區區段徵收案,六月二十二日起展開土地標售投標作業,台北港住宅區最高的一筆底價每坪四十五萬元,莊北產業專用區每坪底價八十萬元起跳,最高的一筆底價每坪九十.六萬元,七月七日開標。
地政局專門委員徐鳳儀指出,台北港區徵收案本次共標售十二筆土地,總面積四.二公頃,其中住宅區有八筆,底價從每坪四十一.三萬元至四十五萬元不等;商業區最高的一筆底價每坪六十四萬元,占地二千二百多坪,總價值高達十四億元。
徐鳳儀說,台北港土地其中十筆坐落遺址範圍,建商在開發階段須委託考古學者專家或專業機構辦理施工監看,若涉及遺址保存,可改變工法或搶救挖掘,若原地主要開發,視基地面積大小,市府補助十萬至五十萬元監看費用,但不補助建商。
另外,新莊北側知識產業園區將標售十九筆土地,總面積八千七百六十九坪,其中產業專用區佔十四筆,平均每坪底價八十萬元起跳,最高的底價每坪九十.六萬元,面積最大的是九百八十四坪,總價值達八.一五億元,住宅區底價從每坪九十一萬元至一百一十三.五萬元不等。
高雄房地產露曙光?地政局昨舉辦今年第二季開發區土地標售,脫標率、金額都創下去年第三季以來的最佳成績,尤其是首度推出的前鎮河畔土地,因緊鄰五甲公園綠地,吸引四家建商搶標。 高雄市地政局長黃進雄表示,市府希望高雄房地產市場維持穩定,據他了解,高雄房市目前以自住型為主,小坪數、低總價為市場主力產品。
地政局昨舉辦第二季開發區土地標售,共有十六標投標,結果標出八標十筆土地,合計標售金額為十三億三千五百餘萬元,脫標率約四十七%。地政局土地處分科科長郭陽春指出,去年第三季,開發區土地的脫標金額是四.七八億元、第四季是一.六九億元、今年第一季是三.二七億元,三季加起來才約九.七億元,比這季的十三億元還少。
本季首次推出位於前鎮河畔第七十五期重劃區的土地,因緊鄰五甲公園及福誠高中運動場,有捷運紅線及輕軌行經,生活機能優,結果由百立建設以五億兩千七百餘萬元脫標,每坪脫標價約四十一.六萬元,溢價率約四.八七%。
中都重劃區此次推出五標七筆土地,也脫標三標五筆,地政局表示,「脫標情況超乎預期地好」。但高雄推案量最多的京城建設,此次並未參與投標。
機場捷運等重大公建因採最低標制,招來能力不足廠商搶標延宕,行政院政委吳宏謀昨(15)日宣布工程改革新制,未來一定金額以上重大公共建設及採購,優先推動最有利標,且改以機關採集體合議制,決策共同負責,取代個別公務員個人判斷取捨。
吳宏謀昨天下午在行政院記者會,宣布重大公共工程招標改革措施。他表示,一般公家機關都習慣採用最低價標,表面看起來節省公帑,其實卻招來沒履約能力不良廠商,造成品質不良、進度嚴重落後或爭議不斷。 他舉例,像金門大橋、機場捷運與南港軟體園區2期工程都採最低標,造成工程延宕爭議,影響國家預期建設目標及品質。
他說,未來公共工程應思考如何加速採購決標方式,希望鼓勵所有工程採購機關都能靈活運用招標策略,採最有利標評選。 他表示,一定金額以上重大公建,還有勞務或財務採購,將建立最有利標門檻,像景觀植栽5,000萬元就很高,未來將依屬性分類訂定採最有利標的合理門檻,並循序漸進降低門檻。
除鼓勵推動最有利標,吳宏謀說,政府將有許多配套措施,包括採源頭管理,尤其採購機關要描述清楚採購需求;採購策略包括招決標方式等,都應在公告招標前完成機關內部審議,由機關共識替代承辦公務人員個別判斷。
另鼓勵評審委員在公告前要透明公開,杜絕黑箱作業、委員名單外洩等不必要爭議,要求採購機關遴選委員時較慎重,委員也會維護自己聲譽。 至於外界關心曾發生重大工安意外的廠商持續標下公共建設,將與勞動部等部會協商,希望在一定時間內發生重大工安廠商要揭露資訊,讓機關採最有利標時可判斷。
吳宏謀表示,若有機關仍執意用最低標採購,也會加強抽查稽核,這是維持公共工程品質必要手段,期扭轉工程採購機關現行較保守的心態,也希望優良廠商有更多參與機會,提升整體營建工程品質及產業競爭力。
媒體追問,最有利標採行多年,何以有把握可提高比例?吳說,現在最有利標作業程序承辦人員要簽報上及核准,承辦人員壓力很大,未來採合議制,由機關共同責任承擔,各部會也會組專案工作小組,全力協助,在北中南巡迴輔導,希望縣市重大公建一定採最有利標,以利工程品質、進度整體。
即便商用不動產買氣持續低迷,但商辦租賃需求仍持續熱絡,以北市信義計畫區最新落成的頂級商辦「國泰置地廣場」為例,完工不到一年出租率便已將近五成,實價登錄資訊顯示,近期台灣微軟砸下月租金 1,043萬,換算租金每坪3,045元,一口氣承租該商辦五個樓層,不但是台北市第二季單筆最大商辦租賃案,也是目前該大樓單筆月租金總額最高的辦公室租賃案。
高力國際辦公室服務部執行董事楊慧明表示,目前「國泰置地廣場」之租賃案以高力國際成交的筆數與面積最多,該大樓近三分之一的樓層都是經由高力國際協助成交,在已成交的主要承租戶中,除台灣微軟外,另有美商甲骨文、富達證券、台北雷格斯商務中心、法國興業銀行以及尚宏電子股份有限公司等。
實價登錄資訊顯示,「國泰置地廣場」自去年8月迄今,至少有10筆以上的租賃資訊,去年8月尚有2筆中低樓層租金每坪2,992元,不過今年以來租金普遍每坪3,000元,最高租金則是由法國興業租下的38樓,租金達每坪3,590元,商仲業者表示,隨著目前仍有外商租客洽商進駐,今年上半年國泰置地廣場的出租率可望突破五成。
台灣大董事長蔡明興昨(15)日透露,台灣大已進入印度、印尼與當地電信公司洽談共同爭取頻譜執照、以及投資入股事宜。他說,以一般海外電信市場的投資案來看,入股當地電信公司的投資規模一定超過新台幣百億元。 外電報導指出,印度政府今年可望發放新的頻譜執照,而印度主要行動電話公司包括BSNL、TaTa Teleservices、Reliance共6~7家。印尼主要電信公司則以國有獨資企業Telkom旗下的Telkomsel、國有合資企業Indosat公司、以及民營公司XL Axiata三家為主,外商在這三家公司的持股比重目前都相當高。
蔡明興強調,東南亞人口多、市場大,但仍以發展2G服務為主,每用戶每月貢獻度(ARPU)只有3美元、相當於新台幣不到100元,大約只有台灣ARPU的1/10,現在先進入卡位,未來當地發放4G頻譜執照、開始提供影音及數據服務之後,獲利潛力就很高。 台灣大昨日舉行股東會,蔡明興強調,海外電信公司投資案,通常投資規模都很大、也比較難談,加上印度有6~7家電信公司,開始獲利賺錢的只有1~2家,台灣大投資印度或印尼電信市場,一切隨緣,今年不一定有結果。
至於電視購物的海外布局,正準備進軍菲律賓、越南、及印尼等東南亞市場,尤其首選投資菲律賓,蔡明興透露,正與當地合作夥伴洽談細節,應該會在菲律賓入股當地電商30%以上股權,蔡明興並透露,該投資案今年就會定案。
蔡明興強調,富邦媒今年整體營收要再成長超過10%,momo在泰國市場快要開始賺錢,由於東南亞電商發展得比較慢,現在進去、未來還有很多發展機會。
至於大陸市場,考量大陸電商已蓬勃發展,而且大陸幅員廣大,富邦媒在大陸將轉型為貿易商,負責代理台灣產品銷售到大陸各大電視購物,藉此降低momo購買當地電視頻道時段廣告成本。 此外,蔡明興看好行動支付的商機潛力,他說,美國前幾天才剛宣布電商交易量超過總交易量一半,而大陸則早就超過一半,其中,又有超過30%消費者利用手機購物,顯示行動購物商機很大,台灣大也會在這塊領域積極布局。 至於第三方支付市場,他認為台灣尚不普及,未來希望台灣大、富邦媒及富邦金控可以在這個領域有所突破。
歐洲半導體設備製造大廠艾司摩爾(ASML)宣布併購漢微科,交易價值約27.5億歐元。 ASML以相當於漢微科成交量加權30日平均價(VWAP)高出31%的價碼收購漢微科。
ASML將為併購發行590萬股股票,並發債籌資15億歐元 。漢微科昨天股價上漲1.3%,收台幣1,210元。 漢微科昨天即公告,預定今天上午7:30召開重大訊息記者會。 【經濟日報 記者張家瑋╱即時報導】 電子束檢測設備漢微科(3658)今早罕見發出重訊,宣布與荷商艾司摩爾(ASML)簽署股份轉換契約,ASML將以現金收購漢微科全部流通在外股份,總交易金額高達1000億元台幣,該筆交易將於第4季完成,預計今年第4季漢微科將下市。 漢微科董事長許金榮表示,雙方早在2年前接觸,可說是情投意合,ASML相當看好漢微科電子束檢測技術,漢微科技術可以互補ASML現有曝光技術,未來漢微科將成為ASML在台灣子公司,而台灣子公司將不會進行裁員,漢微科定位在ASML在台灣製造。
漢微科:雙方情投意合 【中央社╱台北16日電】台股股后漢微科宣布,與ASML簽署股份轉換契約,ASML將斥資新台幣1000億元收購漢微科全部流通在外股份。漢微科董事長許金榮表示,這是雙方情投意合。 漢微科今天盤前舉行重大訊息記者會,許金榮親自出席宣布上述消息。 漢微科指出,ASML將以每股1410元現金收購漢微科股份,若以漢微科前30交易日均價計,ASML相當於溢價31%收購,若以漢微科15日收盤價 1210元計,溢價幅度約16.52%。
漢微科表示,這宗交易案預計今年底前完成;漢民科技與漢微科經營團隊部分成員同意以出售漢微科所得部分現金,認購ASML發行新股,展現對雙方策略性結合充滿信心。 許金榮說,15年前漢民科技即曾代理ASML產品,並有良好互動關係,他並透露,漢微科是在 2年前與ASML接觸,最近才較密切協商,並快速達成協議,可說是雙方情投意合。 許金榮也表示,漢微科未來在ASML扮演的角色將著重在研發,因未來技術還蠻有挑戰,漢微科 350名員工將全數留任,並不會裁員。
晶圓代工廠聯電宣布,投資Wise Road(智路資本),金額不超過5,000萬美元,希望雙方能在晶圓代工領域投資合作。 聯電晚間公告更新投資架構,將原訂直接投資WiseRoad,改以透過100%子公司SINO PARAGON投資智路資本,總投資金額維持不超過5,000萬美元。
值得注意的是,智路資本與北京建廣資產管理組成的聯合投資,今天斥資27.5億美元買下恩智浦標準產品業務,交易預計2017年第1季完成。
聯電表示,並未參與恩智浦這項交易,不過,希望未來能與智路資本在晶圓代工領域投資合作。 聯電董事會同時通過參與發起設立士鼎創投,總金額不超過新台幣24億元,持股比重將不超過40%;士鼎創投為鎖定國內中小型企業的私募基金,初步規畫有60億元規模。
正新橡膠(2105)昨(15)日召開股東常會,除了透露新設的印度及印尼廠,均預定明年第1季量產外,廈門正新董事長陳秀雄也透露,新設的正新(廈門)汽車國際文化中心公司,將分3期投資,共砸近3億元人民幣(約台幣15億)。第1期以教育設施為主,預定今年底開業。 對於正新的東北設廠規劃案,正新董事長羅才仁表示,集團設廠推動有輕重緩急的順序,目前先進行「雙印」廠的推動,但他強調一定會蓋東北廠,以就近服務大陸東北客戶。
羅才仁說明,印度與印尼是全球經濟成長比較大的地方,長期來看,都是非常有發展潛力的地區。因此,正新看好雙印設廠案未來的營運。 正新總經理陳榮華也補充說明,正新的印度、印尼設廠,之所以同時推動,都是應客戶要求,且兩個廠規劃,是以複製模式進行,為相同的配置及生產規模,將先投產機車胎,對公司而言,推動比較輕鬆。
陳榮華透露,全球機車新車第一大市場,首推大陸,第二大是印度,第三為印尼,第四為越南,上述4個國家,正新都有設廠。其中,印度1年機車新車逾2,500萬輛;另印尼1年機車新車800萬~900萬輛。 公司以過去旗下工廠營運經驗推估,印尼及印度兩廠量產後1、2年內,營運就會獲利。
另為抵抗大陸紅色供應鏈,輪胎同業都採取產銷分離,為增加行銷策略靈活度,正新才將國內銷售(營業)事業部門相關業務,分割予旗下100%股權的瑪吉斯貿易,希望先在台灣試做。 正新(廈門)汽車國際文化中心公司,位於廈門集美區,第1期工程斥資1億多元人民幣,預定今年底開業。陳秀雄指出,文化中心的主樓,包括展示輪胎如何製造、種植屬於天然膠的橡膠樹,且各樓層的設施中,三層樓是輪胎的介紹與安全教育;二樓是正新集團的介紹;一樓新車與新產品發表會場所。
該中心的副樓設施,都是教育及配套措施。 陳秀雄表示,該中心第2期設施,包括賽車場,包括舉辦越野車賽、卡丁車賽(Kart Race)及其他娛樂設施;至於第3期土地,剛好位於湖邊,將設立自行車會館,民眾全家在此遊玩,食衣住行等服務,都沒有問題。
財政部昨(15)日宣布台日租稅協定6月13日已生效,為我國第30個租稅協定,更是我首插旗東北亞版圖。 主要包括營業利潤、投資所得、股份交易所得等都有減免稅措施,國際財政司司長宋秀玲表示,日本營所稅一般為28%,台灣17%相對較低,因此整體來看台企業受惠多。
宋秀玲說,日本一般企業營所稅稅率為28%,年所得800萬日圓以下的中小企業為22%,而台灣為17%,協定生效後降至免稅,等於台商只要回台灣繳17%的稅,稅減少了11%,還可半數扣抵個人所得稅,因此台企業相對有利。
以產業來看電子產業影響大,近期我國對日投資案件,包括鴻海45億美元投資夏普,或是中信金5.2億美元購買東京之星都將受惠。宋秀玲指出,台灣銀行擁有日本子行,日本子行不算海外公司仍須繳日本所得稅,但當日本子行分配股利給母行時,扣繳率就會降低,企業也是如此。
此外,宋秀玲指出,日商頻頻詢問兩岸租稅協議通過生效時程,表示未來若能相互配合利基將更大。過去日商赴新加坡設據點,再到台灣投資,未來可直接在台灣設區域總部,赴大陸或其他地區投資都相對便利。
台日租稅協定共29條,適用對象符合我國或日本各自稅法規定的居住者,適用範圍為所得稅。而主要減免稅措施有三方面,在營業利潤部分,我國或日商於對方國家從事營業未構成常設機構,例如分公司、辦事處,或是服務天數未超過183天等,其營業利潤就為免稅,但日商在台設發貨倉庫等則不視為常設機構。
至於在投資所得部分,則是股利、利息、權利金等皆降至10%;財產交易所得部分,股份交易所得也為免稅。財政部舉例說,以日商來台設子公司,母公司取得台灣子公司分派的股利,可適用95%不計入母公司所得課稅規定,台日租稅協定生效後,日本母公司對台投資的股利所得稅負減半即10%。 宋秀玲說,不只對日商來台投資極具吸引力,另台日租稅協定是平等互惠適用於雙方居住者,因此台商在日本從事類似營運模式,也可在日本享類似減免稅利益。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾,深感抱歉,懇請來信告知,將從系統作處理。