|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈(Mia #230)王詠樂 (Zora #212)吳緯庭 (Tina #235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
西門町商圈在房市寒冬下，去年實價店面單坪租金已來到4,202元，正式超越東區，店面單坪交易均價年漲幅也逼近3成；想要在西門町精華區開店，單坪租金2萬元起跳，甚至騎樓1根柱子租金也要價5萬元，在觀光人潮撐盤下，西門町商圈店面身價愈老愈值錢。 西門町商圈為來台觀光客必經的「朝聖地」，主要以中、港、日、韓的自由行觀光客為主。
根據觀光局統計，雖5月陸客來台人數32.4萬人、年減12.3％，但今年前5月所有國家來台觀光人數仍高達461萬人、年增10.2％，觀光客仍是有增無減。 在觀光人潮撐盤下，西門町商圈店面在房市寒冬中異軍突起，APPLE HOUSE房屋自售平台統計實價資訊，萬華區店面104年單坪租金已來到4,202元，超越大安區的4,030元、年漲幅7.7％，近3年租金漲幅更達15.3％。
以店面實價交易來看，萬華區店面單價由102年的74萬元，上漲至104年的100萬元，3年漲幅高達35％，近1年漲幅也有27.4％。反觀大安區店面，近3年房價由175萬下跌至151萬元、跌幅達13.8％，近1年跌幅則為4.6％。 萬華區店面以西門町商圈為主，信義房屋西門店經理黃順凱表示，西門町商圈一級戰區為成都路以北、漢口街以南、中華路以西、昆明街以東，行人徒步區店租單坪2萬元起，漢中街、峨嵋街、武昌街更達2～3萬元，20～30坪店面月租50～60萬起跳。
他指出，西門町以年輕族群為主要客群，以餐飲、小吃、服飾店面居多，昆明街96巷稱為「美國街」，以潮牌服飾店為主；西門町除店面租金高之外，甚至熱區騎樓1根柱子，租金也要價5萬元，差一點也要1～2萬元。 目前西門町UNIQLO所承租1～4樓的萬國大樓，整棟月租金約2,000萬，為西門町最高總價月租，New Blance店租則由90萬調高至180萬，而H&M原先承租的整棟誠品116大樓，則因月租金高達1,200萬元，H&M尚未進場就已退租。
根據當地房仲透露，西門町店面交易以中人跑單為主，主要買方為林姓投資客、附近店家及一群中醫師為主，目前武昌街二段1間4層樓透天店面開價3.5億出售，而先前永安棧整棟飯店也開價20～30億元試水溫。 黃順凱表示，西門町商圈有集客效應，優有雙捷運的交通便利優勢，西門町店面租金投報率有2％，高於東區店面，租約快到期就有人先承租，店面釋出量不多。
桃園市長鄭文燦也為福容大飯店機場捷運長庚醫院（A8）站館加持，他說，不僅樓下是冠德環球購物中心，對面有長庚醫療中心，更位處機場捷運中心點、鄰近中山高速公路交流道，可謂交通樞紐。
鄭文燦表示，龜山區約15萬人口，是桃園市重點發展區域之一，尤其還有多所大學及5千億元工業產值的華亞科技園區加持，將成為林口台地上的亮眼明珠。 台灣房屋智庫經理江怡慧表示，龜山4月一度躍為全市移轉重鎮，在於機場線捷運體育大學（A7）站合宜宅等交屋潮占大宗，當月逾1,200棟，遠高於正常每個月約一、兩百棟交易能量。
台灣房屋統計內部桃園市5月成交量、價，各月增2.1％、下滑1.1％，仍以桃園區、楊梅區及中壢區、蘆竹區的成交量居13區前3大，龜山區也未再穩住龍頭地位。
部分加盟房仲業說，龜山區去年第4季到今年首季電梯大樓交易清淡，但賣方價格鬆動，樂觀第2季交易量有機會回溫。 江怡慧強調，機場捷運勢將通車，除A8站商圈兼具醫療、學區、交通、娛樂點點到位，環球購物中心、福容大飯店今年都在A8站開幕，商圈發展潛力無限，龜山區未來還有捷運棕線發酵。 台灣房屋統計去年官網物件搜尋點閱次數，機場捷運在桃園市14個站區，A8、A7各為第5名和第10名。
也有房仲業加盟體系研判4月龜山成交移轉量增，確實受惠A7站合宜住宅完工交屋，但也看好龜山區位於新北與桃園市交會地帶、房價親民，也有長庚商圈、迴龍、龜山區公所等商圈支撐。
桃園市政府指出，捷運棕線具有從桃園火車站到新北市新莊區、台北市的方便性，將與台北捷運新莊線及萬大線銜接，可行性報告已經交通部複審完畢並送行政院核定，俟核定才會綜合規畫，核定後就能夠開工，並以2022年通車為目標。
國揚（2505）今年將按照進度如期推出新案，總計今年推案量逼近百億元，超過去年水準，業績則有三大案交屋貢獻，自第3季起陸續入帳，為下半年營運添柴火。 國揚表示，今年預計在7月底推出總銷約40億元的基隆案，該案位於基隆祥豐街、近八斗子，全案超過六成為二房、小三房產品，每坪推案價1字頭。
台南總銷27億元的「翡翠森林二期」已售約3億元，仍有24億元可賣，再加上台北市文山區公訓段2,000坪新案預計8月開工，有機會在下半年推出，全案總銷30多億元，因此推升今年推案量可望逼近百億元，超過去年水準。
業績部分，國揚指出，今年將有來自「翡翠森林一期」餘屋約10億元可售；總銷27億元的「翡翠森林二期」成屋案銷售，該案先前已售約3億元，預計第3季認列。另外，總銷27億元的「雲端科技大樓」已售七至八成、約20億元左右，預計第4季入帳，該案目前尚有5億到8億元餘屋可銷售，有信心今年將會全數完銷並認列完畢。
法人表示，國揚今年有來自「翡翠森林一、二期」及「雲端科技大樓」可入帳，初估今年營收約30億元上下，每股稅後純益0.6元，可望維持去年表現。國揚17日股價收在11.65元，下跌0.05元。 國揚指出，目前公司手中尚有都更案進行中，其中近民生東路的「吉林案」歷經整合和都更程序已經耗時達十年，不過，全案已通過事業計畫，將進入權利變換階段，估計需要一年時間，未來將興建地上21樓的大樓產品。
國揚表示，在北市仁愛路還有談了五年的都更案，惟因都市更新現在因地主要求獲利過高，都更動彈不得，未來在都更合作上會更加謹慎。
華夏科技大學昨天舉辦五十週年校慶活動，校方宣布與圓通禪寺合作，在學校對面的廟產土地興建學生宿舍，可容納六百八十床，預計一○七年七月啟用，華夏科大總務長唐雨耕說，屆時可提供華夏科大學生與台北科大學生住宿，減輕外縣市學生租屋的經濟壓力。
預計107年7月啟用 華夏科大校長陳富都說，近年華夏科大為拓展國際交流與招收國際學生，希望能增建學生宿舍，學校大門正對面近九百坪的閒置土地是中和圓通禪寺所持有，經與圓通禪寺住持性宏法師溝通，性宏法師同意與建商共同興建學生宿舍大樓，照顧學生。
唐雨耕說，未來學生宿舍除可提供華夏科大學生就近入住，也考慮提供給位於台北市的台北科大學生入住，提供優質及平價學生宿舍。
華夏科大服務學習社慶祝校慶，一週來與「舊鞋救命國際基督關懷協會」合作，號召師生參與「舊鞋救命送愛到非洲肯亞」活動，募集五千餘雙舊鞋、舊書包並以彩繪貨櫃送到肯亞，讓肯亞的孩子們能免於泥土中沙蚤侵入腳，阻斷上學路，甚或危及性命，彩繪貨櫃也將留置當地做為教室用，擔任活動總召的資工系學生宋仁傑說，師生希望能藉此愛心活動，展現台灣人關心地球與華夏師生回饋社會的行動力。
張昌益：小規模結構補強 上週三遭墾管處拆除、屏東縣墾丁里長張昌益所有的墾丁路上大違建，昨天被民眾發現又運進水泥及磚塊準備重起爐灶。張昌益強調為了公共安全及墾丁大街門面美觀，僅進行結構修補未重建；墾管處則強調，如有違法重建事實，將把建物管理人移送法辦，並從速拆除。
「墾丁大街門面成危樓實在不好看！」針對搬運磚塊水泥動工，張昌益強調非挑戰公權力，而是擔心被半拆的樓房影響過路人安全，才進行補強整修，絕非要把違建恢復原貌。 張昌益指出，這棟建物已被拆至「不堪使用」，水泥塊掉落甚至被強風吹至馬路，除路過遊客安全堪慮，也影響後方合法建物結構，加上位在墾丁大街入口處，廢墟的模樣實在不甚美觀，才會進行小規模的結構補強，他也再次強調，建物從父親的年代就存在，卻因為修繕就被視同違建，實在有苦說不出。
墾管處：違法重建將送辦 墾管處處長劉培東表示，這棟違建如果有重建的事實，絕對會將所有權人移送法辦，並立刻排程從速拆除，不容許違建戶挑戰公權力。 針對張昌益指稱該處是「原有老屋」，劉培東說，張昌益管理的原有老屋已經被完全拆除改建，不符合「修繕」原則，是明確的違建行為，這棟違建屬於去年度最後一起違建案，接下來將拆除今年度的新違建，國家公園內拆違建並無針對性，而是秉持「新違建先拆」的原則。
國家銀行資本適足率再度拉警報，明（106）年度預算案將再爭取520億元增資額度，土地銀行規劃現增100億元，台灣銀行則由國有地作價增資420億元，以利業務持續推動，並避免波及待復甦的不動產市場。 根據規劃，台銀國有地作價增資，主要是拿台北美國學校土地，市值約420億元，由國庫作價投資台灣金控，再由台灣金控注資台銀。
一旦順利成行，將是首度有銀行以土地作價增資，日前修正通過的台灣金控條例，已賦予法源。至於土銀增資100億元，則規劃由國庫直接出資。 財政部已將土銀及台銀增資需求，納入明年度概算，但因涉及明年度總預算案編列，難度頗高，財政部高層昨（19）日表示，會再跟行政院主計總處協調。
台銀、土銀是政府百分之百持股的國家銀行，卻接連面臨資本不足問題，繼今年度預算分別由國發基金各投資70億元增資後，明年度又得再增資，且兩家增資規模合計從今年度的140億元擴大到520億元。 根據新版巴塞爾協定，銀行各類資本比率均訂有法定下限，且逐年提高標準，金管會資料可以看出，台銀、土銀資本適足率，已明顯低於國銀平均值。
當資本適足率不足時，不是增資，就是得減少放款等風險性資產。 有關官員表示，台銀、土銀資本若不強化，業務將無法持續拓展，尤其是土銀，不動產授信業務利息收入中，房貸及土建融占一半以上，授信業務若受阻，待復甦中的不動產市場勢必也會受到影響，更不用說要如何配合其他政策性貸款了。
財政部高層表示，財政部已編入概算，但主計總處可能不會同意，以台銀為例，國有地作價增資須收支並列，會造成總預算支出增加，墊高教育經費支出，進而排擠其他政府支出。
回應地方政府期許，中油董事會通過修改公司章程，將總公司設籍變更至高雄市。中油表示，基於公司業務發展綜合考量，決定將總公司設籍變更至高雄市楠梓區左楠路2號。
前年7月高雄氣爆事件後，高雄市政府於去年通過《管線自治條例》，要求工業管線所屬的14家石化公司應在今年底前將總公司遷往高雄就近負責，否則將面臨斷料危機。為此，包括中石化、台聚、亞聚、中纖、長春集團及中油等企業已啟動相關作業。
中油指出，中油是在高雄市有39條管線，目前也已成立高雄辦公室，是南部石化產業的重要命脈；一旦斷料，對業者將是一大衝擊。中油將遵循指示在年底前「設籍」高雄，也就是將公司地址改成高雄，待董事會、股東會召開後，送往經濟部商業司登記。 外界估計，14家石化業者總公司南遷，未來營利事業所得稅都將繳給高雄市，約可替高雄增20多億元稅收。
中油強調，以2015年統計，中油上繳國稅約800億元，但該年從台北總公司各處室開出的發票，僅占總營業額千分之三到千分之五，且中油生產設備多在高雄，中油繳給高雄的稅比繳給台北的還多。
合成橡膠大廠台橡公司，去年11月找來曾任職於路博潤（Lubrizol）24年的新加坡籍蔡偉強出任總經理。為朝高端特用產品發展，蔡偉強表示，未來將持續「刻意增加」研發經費比重，帶領旗下高質化產品追上國際水準。 受全球經濟疲弱，主要石化原料價格持續下跌、合成橡膠市場供過於求，以及轉投資高鐵和印度廠虧損衝擊，去年台橡去年合併營收為259.82億元，較2014年度減少了18％；營業毛利33.76億元，營業淨利13.96億元，均年減15％與28％。
結算稅後淨利為5.29億元，較前一年度減少54％；稅後純益率為2.31％，每股稅後盈餘為0.64元。 面對嚴峻的經營環境，蔡偉強指出，台橡採取了增加高性能／環保節能輪胎應用產品，及高附加價值的TPE產品銷售，提高整體生產效能、降低能源耗用成本等行動方案，確保公司去年營業淨利仍達13.96億元。
蔡偉強表示，台橡的營運目標很清楚，就是不做低價競爭的紅海市場，而是針對特定潛力的高端特種產品著手，建置針對性的研發團隊，和國際品牌合作開發，進而取得國際認證。 蔡偉強指出，台橡已針對有潛力的產品，成立針對性的小組研發，例如供應綠色環保輪胎的高端橡膠產品，明年有望取得國際一級輪胎廠認證，有助台橡持續強化在歐美市場的比重。 此外，他也已成功說服董事會，爭取投入大筆預算，未來也將持續「刻意增加」研發經費比重，升級台橡在高雄的研發中心。
「研發不能邊看邊做，要求東西有一定成果後才開始投資。」蔡偉強笑稱，透過一次性地投入必要資源，「也要給團隊一點壓力」，目標明、後年就要端出新的產品與技術。 蔡偉強指出，「很多人說研發就是在燒錢，事實上，特用級產品的開發時間長，過程也比想像艱苦，需要研發、人力與財務上的投資，但如此一來，競爭對手要取代你也需要一段時間才追得上。」 不過，蔡偉強也說，現階段無法透露將增加多少研發經費，但台橡高雄研發中心已有40年歷史，唯有升級軟硬體設備，才能吸引優秀人才，「我相信優秀、年輕、有能力的研發人員，沒有人願意在落後的研究單位工作，而沒實力絕對無法到國際上競爭。」
為了讓部門間更好的運作，蔡偉強說，近日他也進行組織重整，將生產部門和業務部門拉出來獨立運作，讓前者可專注產品質量，後者則可更貼近客戶端耕耘市場。 他妙喻，任何一家好的餐廳都不可能老闆兼撞鐘，要接待又要烹飪和結帳等，一定得分內外場，才能提供高品質的服務。 展望今年，蔡偉強認為，由於台橡去年底趁原物料價格低檔，提前佈建低價原料及成品庫存，有效控制製造費用、增加接單，且印度場虧損縮減，相關效益已在今年上半年顯現，第一季每股稅後盈餘為0.27元，優於去年同期的0.24元，預期今年台橡獲利會比明年更好
國發會三駕馬車促進投資動起來！本周三（22日）國發會將向林揆報告千億產業創新轉型基金規劃方向；據悉，國發會擬點火直接投資企業2成，8成由民間投資，期帶動5,000億元民間投資的槓桿乘數效益。
國發會主委陳添枝上周指示「跨部會促進投資小組」啟動，將由國發會、科技部、經濟部等首長，帶隊拜訪企業主，說明政府五大創新計畫，並了解企業投資動向，協助排除障礙。據悉，上周六陳添枝利用陪同蔡總統赴台中參加「2016前瞻智慧機械與航太提升台灣競爭力論壇」機會，與中部地區機械業者座談，積極向企業招商。 林揆周三將聽取產業創新轉型基金規劃報告，針對國發會驅動三駕馬車，創造投資投資帶動就業，林揆有急迫感。
國發會已積極和台銀等銀行團洽談，擬拿國發基金手上股票向台銀等銀行團融資1,000億元，並爭取最有利貸款條件。 知情人士表示，針對企業發展至一定規模，需要分工或注入新元素時，政府將協助企業轉型。例如一定規模企業，擁有新技術或研發部門，可獨立切割出來成立一家新公司，向國發基金申請產業創新轉型基金注資，子公司成功後可上市，母公司也可選擇買回去，國發基金是扮演促投平台激發新投資。
知情人士說，國發創新轉型基金只投資20％，盼槓桿民間4倍或5倍資金帶動新投資，引導民間20餘兆元存款到新興投資，去化游資。至中小型企業若有意併購海外技術、通路、品牌，壯大企業規模及競爭力，該基金也會大力支持。
至於三駕馬車之一的國家級投資貿易公司，決由國發基金出資2成，結合貿協的推廣貿易基金、公股行庫及國營事業共同出資約40-45％，資本額百億元，定位為民間性質大貿易公司。至民間募資對象，積極尋找以南向為主要市場企業，董事長會遴選具社會公信力具威望人士出任。
老牌網通廠台林通訊（5353）從電信局局端通信設備起家，近年來維持年年獲利、但幅度都不高的局面。事實上，董事長陳哲宏從5年前開始推動轉型，先切入工業電腦應用，去年又拿下車用市場的TS16949認證，與朋程和旗下的瑞柯共同進倒車影像等車用電子領域，有信心今年在營收、毛利和獲利都比去年大幅成長。 若以台股各族群今年的股價表現來看，網通類的智邦、智易無疑是最亮眼的明星。而從台林從以往幾乎是單一客戶中華電信，到5年前啟動轉型，蹲足了馬步之後，轉機效應浮現。
另外，台林今年股東會已通過配發0.27713314元現金股息，加上進行現金減資、每股退發近1元（0.998元），因此投資人今年每股將可領到1.275元的現金，換算上周五收盤價10.75元，殖利率高達11.8％。 陳哲宏表示，由德國領先推動的工業4.0開始見效，讓台林覺得營運也該起來了。
他說，台林去年營運仍以EMS（代工）為主，ODM（設計製造）為輔，占比約為8：2，但隨著工業網通設備以及工業電腦出貨的增加，來自ODM的比重也在拉升中，而ODM產品就是以工業網通和工業電腦等為主。
陳哲宏指出，目前的通訊產品出貨比重已降至5成，4成來自於工業電腦，其餘1成則來自車用電子等其他業務，有信心後續可以通吃工業物聯網、工業4.0以及車用電子的市場大餅。 展望今年，台林在通信產品方面，繼去年開發出各類型工業乙太網路交換器，並順利拿到了國外電戶SHDSL乙太網接取設備之委託開發案，之後又與晶片商合作，成功在去年下半年爭取到1G及10G電信級乙太網路交換器委託設計專案，並於今年5月份正式量產，推動單月營收達1.14億元，月增率達43.2％。
此外，台林在無線區域網路部分也有所斬獲，現已成功開發企業暨工業用無線區域網路管理器，延續in-wall WLAN無線基地台開發經驗，完成11n300Mbps in-wall無線基地台二機種的委託案，並導入量產，預料應對今年業績有所挹注。 至於工業電腦部分，台林則開發出整合ARM架構工業電腦，且可支援3G/4G、WLAN、乙太網路及串列通訊之資安工業物聯網閘道器，模組化設計並延伸至USB／Ethernet／串列通訊閘道器的機種。
雪梨市打算對前來購置房產的外國人課徵新稅，因為越來越多人擔憂，澳洲湧進中國人占了大多數的投資客，對本地人產生排擠效應，粉碎擁有個人房產的「大澳洲夢」。 澳洲人自有房產比率在已開發國家中名列前茅，擁有自有住宅長期以來被視為是澳洲人重要特色之一。 但隨著房價屢創新高，雪梨房價也高不可攀，在全世界的大城市中排名僅次於香港。越來越多潛在的新屋主被排擠退出市場，而外國人被歸咎是罪魁禍首。
安侯建業聯合會計師事務所（KPMG）澳洲間接稅專家班奈特（Michelle Bennett）告訴法新社：「各國政府要回應人民認為房價難以負擔的感受，以及外來投資對此的影響。」 澳洲龍頭建商聯盛集團（Lend Lease）去年在雪梨大令港（Darling Harbour）推出總價超過6億澳幣（4.45億美元）的新公寓，5小時內完售。
「澳洲金融評論報」（Australian Financial Review）報導，1/3買主是外國人。 聯盛集團表示，銷售刷新當地紀錄，但這樣的報導也激發各界呼籲政府，要採取行動保護本國買主。
其後新南威爾斯（NSW）、維多利亞（Victory）和昆士蘭（Queensland）幾個省的政府，開始或準備對外國買主課徵房產和土地稅，引來開發商大力反彈，擔心外國買主轉向其他市場，如紐西蘭和加拿大。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。