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【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
二○六地震倒塌的永康維冠大樓是否重建問題，市府與災民溝通討論出共識，決定用善款協議價購不願原地重建的災民土地，目前初步了解，約半數維冠大樓所有權人想賣地，經費預估一億元左右。
至於市府購地部分，未來若持所有權參與重建，做何公益用途？市府表示，尚待原所有權人讓售比例多少，才能進一步研議，目前是優先考量災民不同需求，提供有意讓售土地的災民儘快安頓下來，協議價購期限至九月二日，以利有意願原地重建土地所有權人籌組都市更新會，儘速後續重建工作。
市府表示，維冠大樓位於大灣段土地現值，經客觀不動產估價師事務所估價，每坪地價大約卅七．七萬元，為落實對維冠大樓災民照顧，經與大樓受災戶討論共識，依一樓樓層別效用比一百七十％調整，調整後權利地價為每坪六十四．一萬元，二樓以上皆依樓層別效用比一百五十％調整，調整後權利地價為每坪五十六．六萬元。 市府統計善款專戶，已入帳四十二．一億餘元。
據了解，維冠大樓有一百零六戶土地所有權人，其中有二戶因法院查扣房屋，房屋所有權人一百零四戶，若以全部四百坪估算，全部購地金額有二億多元，而有意願讓售的所有權人約半數。
「維冠大樓受災戶自救會」召集人侯佳宏表示，已經有過半數的土地所有權人明確表態願賣地給市府，最慢將於今年的中秋節前完成土地移轉，移轉後的土地如何使用，尊重市府決定。
台中市未徵收的公共設施保留地數量龐大，徵收費用驚人。議員吳敏濟廿一日建議市府比照高雄小巨蛋成功案例，進行「減額市地重劃」。 吳敏濟表示，都市計畫所編定的公共設施用地，主要包括學校、道路、公園、市場用地、停車場等，依規定最長應於廿五年完成，目前台中市公共設施保留地（不含道路）面積達六千六百一十八．六二公頃，其中，私有地七百廿一．八八公頃，推估徵收經費約二千八百億元，因經費龐大，許多公設用地超過廿五年未徵收，大甲就有數個公園預定地（見圖，記者張菁雅攝）編定近四十年，市府不開發，地主也無法利用。
吳敏濟指出，高雄小巨蛋以「減額市地重劃」方式成功完成開發，「減額市地重劃」即縮減公共設施用地，將縮減部分土地變更為建築用地及其他公共設施用地，再勘定為市地重劃區，市府取得公設用地，地主解套，也帶動地方繁榮，創造三贏。
市長林佳龍對此表示，政府劃設公設保留地，卻沒有能力去徵收，這是違反土地正義，真正有需要徵收的部分應儘快進行，沒有需要徵收的就還地於民，才符合公共利益，而如有徵收需要，但限於預算困難，則應採取像是都市計畫檢討、減額市地重劃等創新做法，同時在財政上通盤檢討來解決問題。
都發局長王俊傑指出，減額重劃可解決部分的問題，也與目前市府的方向一致，市府正進行公設保留地通盤檢討，預計本月完成期末報告，年底前公展再進行後續審議，讓地主負擔較少、回饋更多，希望二年內可以完成。
南投市成功自辦市地重劃案，因土地分配發生爭議，意外上演會員代表摃上重劃會，並對簿公堂戲碼，儘管兩造各執一詞，惟重劃會的七十六筆土地分配，從編號一至七十三號的七十三筆土地，均遭南投地院判決無效。 針對該判決，原告許信添等十一位地主，開心地說，這是遲來的正義；該重劃會則強調，一定會上訴，不會讓多年來的努力變成一場空。 隨著南投交流道完工通車及對外聯繫道路華陽路、成功東路拓寬，位在南投市邊陲地帶的新興里「水尾仔」地區的土地行情，從昔日每坪約三萬元持續看漲，仲介業界透露，成功重劃區緊鄰成功東路與彰南路，一旦完成重劃，每坪價格至少十萬元起跳。
會員質疑重劃會幹部圖利自己 判決書表示，成功重劃區面積二萬八千八百多平方公尺，土地所有權人四十四人，因參與人與所持土地面積合計達過半規定，縣府遂於一○一年核准辦理重劃，並於去年進行土地分配，未料，會員代表質疑重劃會理事長沈俊龍等幹部涉嫌圖利自己，歷經縣府兩次行政協調不成，經會員提告移送南投地院審理。 法院審理期間，原告許信添等人質疑住家後方既有道路「水尾路」在重劃後竟然不見了等問題，懷疑是重劃會搞鬼；重劃會反控許某等人，指出有的原告不具重劃會會員資格或土地繼承權有問題，彼此你來我往互不相讓。
理事長分配到土地 較原先多十倍 判決書則指出，市地重劃實施辦法規定，土地緊鄰十六公尺路寬道路，所有權人重劃後所持土地不得小於建築面積六十四平方公尺，以沈俊龍為例，原先持有土地七十平方公尺，重劃後只剩四十五‧五平方公尺，因小於六十四平方公尺，依規定不能單獨分配，只能共有或現金補償，但沈某卻分配到四五八‧四六平方公尺的土地，較原先增加十倍，顯然不符公平原則。 除此，理事李金城、李鄭芬秀、黃瓊慧、林丹淇及其親屬林柏廷等五人，在重劃後，也都分到比原先持有的土地還多且完整，難怪其他會員無法接受，遂判定重劃會所做的土地分配決議無效。
縣府地政處表示，該案目前仍可上訴，假使最後定讞，也是重劃會敗訴，縣府將撤銷原先分配的土地登記，依法再召開土地分配會議。
新北市豪宅交易再創新低，永慶房產集團統計實價資訊發現，今年前4月新北市6,000萬以上豪宅僅揭露19件，較去年同期36筆出現腰斬，更僅剩103年同期的1/5，新北市豪宅市場入寒冬，不僅量能萎縮，房價也出現鬆動；其中，「鄉林淳青」最新交易單價55萬元，較4年前預售單價下滑近2成。
位於新莊區新北大道四段的「鄉林淳青」最新實價，104年12月高樓層16樓以總價8,805萬元成交，面積175.19坪，拆算車位後單價為55萬元。
永慶房產集團業管部協理林泰隆指出，此建案共3棟，截至目前為止共揭露61筆，最高單價是100年6月交易的18樓，屬於中央路門牌，總價7,870萬元，面積133.16坪，拆算車位後單價68.7萬，這應是預售時價格，但與這次揭露的16樓價格落差13.7萬之多，價跌幅度高達19.9％。
另外，新北板橋區「橋峰」今年2月高樓層15樓，以總價7,688萬元成交，換算每坪單價76萬元，但與該社區103年11月18樓成交最高單價92.3萬元相較，房價也下跌了17.7％。 林泰隆表示，高總價住宅購買客群通常對政經敏感度較高，在出口連16黑、經濟無感復甦下，房市表現持續低迷，房價缺乏上漲動能，即使是口袋夠深的置產族群，購屋信心仍顯不足。
加上政府對高總價產品調控措施未鬆手，每年持有的地價稅、房屋稅稅負大增，成本支出大幅攀高，買氣更為消退，整體市況仍冷。
信義房屋公布今年第3季購屋意向調查，雖然仍有高達6成民眾看壞未來房市，但已較上季72％比重大幅降低12個百分點，現階段民眾對未來房價看法仍保守，但恐慌情緒已明顯改善，本次調查對房價看法已是近4季以來最不悲觀的一次。 信義房屋針對網路看屋的網友進行2016年第3季購屋意向調查，顯果顯示，民眾看壞未來房價比重仍達6成，但與過去3季看壞房價比例都超過7成來看，民眾對房價看法已是近1年來最不悲觀的一次。
對於政策看法方面，認為政府會繼續打房的比例，和認為政府會鬆手的比例接近，都是38％左右；至於房地合一稅與選擇性信用管制措施解禁後，都有將近6成的民眾認為，房價還是會下跌，顯見過半數民眾對未來房價看法還是偏向保守。 另外，對於央行連續降息，有41％民眾認為會促進購屋意願；不過也有51％的受訪者認為並不會促進購屋意願。
至於8年20萬戶的社會住宅調查顯示，有25％受訪者會想等待社會住宅，有21％的民眾則認為緩不濟急，現在就有購屋需求，另外還有45％相對多數的人認為不受社會住宅影響，仍會想要購屋。 信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，去年房地合一稅改題材發酵，到今年第一季時，連續3季調查民眾對於房價看法都相當悲觀，不過此次調查發現，雖不至於一季間完全扭轉對房價悲觀的情緒，但民眾對於房價的看法正在慢慢轉變。
若配合市場價量表現，近期房市價格止跌回穩，交易量也明顯回溫，購屋人可能認為短期最糟的狀況可能就是今年第1季，因而願意重回市場上購屋。
高等行政法院：告訴人不適格 高雄市路竹區居民不滿高雄市政府通過台糖新園農場變更為「產業園區」開發案，擔憂農地變工廠將汙染土地，二○一三年提出行政訴訟告市府經發局，要求撤銷對新園農場的開發許可，高雄高等行政法院曾以「告訴人不適格」，駁回居民請求，許東源等居民不服再提抗告，高雄高等行政法院昨再以同理由駁回。
判決書指出，震南鐵線公司依產業創新條例第三十三條規定，向被告高雄市經發局申請於台糖公司所有坐落高雄市路竹區新園段二○一四、二○一五地號等二筆農牧用地設置「產業園區」，做為產業開發基地。 其中，基地涉及非都市土地開發辦理土地使用分區變更部分，經轉送被告經發局審議後，准予震南公司於土地完成區內整地排水及公共設施用地整地等工程並繳納回饋金後，得申請辦理變更使用分區而予以開發。
原告許東源等三人以其為該開發案周邊之居民，認為震南公司於設廠後產生之酸洗廢液、酸霧等，將影響其生活環境、農地灌溉與養殖用水為由，不服被告高市經發局上開許可開發處分，而向高雄高等行政法院提起行政訴訟。
高等行政法院合議庭審理認為，依區域計畫法所保護之對象及範圍，僅限於符合法定條件之興辦產業人及因該個案變更而直接限制該變更區域範圍內之土地權利人及利害關係人。至於該變更區域範圍外之土地權利人或居民，並非區域計畫法所欲保護之對象範圍。
許東源等居民以高雄市政府的「土地使用分區變更」這項行政處分為標的，提起行政訴訟，許某等人並非土地變更的當事人，均非原處分之法律上利害關係人，提起本件撤銷訴訟即欠缺訴訟權能，有「當事人不適格」的問題，因此駁回居民的請求。
北捷拚業外收入 估月增千萬 台北捷運中山地下書街每年虧損數百萬元，市長柯文哲認為不具經濟效益，要求北捷輔導轉型。北捷說，明年合約到期後，將導入餐飲業，並規劃青年創業空間，租金從每坪每月八七七元，調高為每坪每月約兩千五百元，粗估每月可增加一千多萬元收入。
北捷事業處長詹文滔強調「書街不會消失」，原有契約載明「只能」發展書店與文創，新合約將放寬經營條件，書街「本質」不變，期盼引進輕食區或咖啡區；至於規劃青創空間的構想，已轉達書街營運負責人及產發局，讓民眾看書、買書之餘，還有其他休閒選擇。 中山地下書街位於捷運中山與雙連站之間，共有四十六個店面，九十五年起配合政策，限定書店或文創業者進駐，並提供優惠租金每坪每月八七七元；不過，書街人潮稀落，十一個店面閒置，連年虧損數百萬元。
柯文哲今年曾公開說，如果捷運票價不調漲，北捷就要提升「業外收入」！中山地下書街合約明年三月到期，北捷決定調高租金為每坪每月約兩千五百元，詹文滔說，店面規劃餐飲業及青創空間，今年底前招標，「讓書街不再只有書街，或許讓複合式餐飲進駐。」 書街負責人憂心 氣氛會變調 現任中山地下書街負責人盧欽政說，北捷未和圖書業者談過地下街未來發展，他擔憂餐飲業進駐，蟑螂、老鼠亂竄，煮飯的油煙影響環境，抹滅好不容易營造的書街氣息。
而捷運中山站周邊有許多工作室及個性小店，還有光點台北、台北當代藝術館和蔡瑞月舞蹈研究社等藝術人文空間，北捷將結合地下街和地面商業設施，打造「中山新天地」。詹文滔說，未來可能舉辦簽書會或作者分享會，營造新興藝文休憩景點。
保險局下重手管壽險業佣金，壽險公司透露，與銀行的合約多半6月底陸續到期，估計7月會開始砍銀行佣金，原本躉繳佣金率約5％，現在可能會降6成左右至3％，估計銀行下半年可能少40～50億元的佣金收入。
金管會從去年開始陸續金檢出壽險公司支付高額佣金，超過保單收取的附加費用，即收5元費用，卻付了10元通路佣金，保單賣愈多，壽險公司初年度虧損愈大，由於違規家數眾多，保險局今年5月發函要求每張保單支付的佣金、獎金及營業費用，不得超過保單所收的費用率。
壽險業者表示，如躉繳利變壽險平均費用率都在5％左右，即客戶繳100萬元，要給銀行5萬元的佣金，若是2年繳費或6年繳費佣金更高，可能6～10％，幾乎每張都是超過附加費用率，但壽險業者說：「我們有時間差，拉長投資時間，就能獲利。」 只是保險局要求第一年就不得有費差損，因此壽險公司第3季將開始大砍佣金及提高費用率，首波衝擊即是銀行。 據壽險公會統計，今年前5月銀行銷售新契約保費有2,746億元，上半年估計約3,200億元以上，以平均5％佣金估算，銀行6個月就從壽險公司賺到160億元的佣金收入，但下半年若打6折，銀行將少收逾50億元的手續費，尤其是沒有壽險兄弟公司的銀行，影響更嚴重。
壽險業者表示，下一步可能會減少業務員的佣金，連帶將使得今年招募人員、留住業務員變得更困難，現在業務員要說服一客戶投保年繳20萬元、連續繳6年的保單，其佣金也才0.6～1.2萬元，但要跑客戶5～10次以上，維持月收入難度提高，業務員離職率也會加大。 至於保險業下半年可能大砍銀行佣金，是否可以扭轉銀行銷售模式，基金業者表示，雖然不見得可以完全扭轉理專「重保險輕基金」情況，但至少是正面消息。碁石智庫負責人陳如鈊認為，保險佣金少了，對基金銷售應較目前相對有利。
裕隆集團副執行長陳國榮昨（21）日指出，在完成新店裕隆城開發後，裕隆將獨資成立建設公司，進一步開發集團近50年的土地資產，由於裕隆在全國各地擁有大筆土地，「20年也開發不完」。
裕隆汽車昨天召開股東會，董事長嚴凱泰缺席，由集團副執行長、裕隆副董事長陳國榮主持。 在股東會上有小股東提問，裕隆股價僅27元，但每股淨值高達46元，流動資產豐沛，既然手上有這麼多錢，應該更積極投資。
陳國榮在會後接受媒體訪問時，提到裕隆將正式跨足營建業，他表示，以裕隆集團在中壢、內壢、彰化等地各動輒20公頃以上的土地，20年也開發不完，未來建設公司將朝向整體開發、土地不外購的方式經營。據了解，裕隆最快在今年底完成建設公司申設程序。
他指出，新店裕隆城的開發案，由於營收認列方式改為全部完工法，建設初期需要大筆資金投入，這也是集團帳上現金部位維持較高的原因，未來裕隆除了現有的汽車製造及納智捷品牌之外，也可以在房地產事業上發揮價值。
陳國榮表示，新店裕隆城已完成相關的設計規畫並進入申請建照的階段，預計今年底或明年初可以取得建照，預計興建兩棟各180公尺、176公尺高的建築，會有商場及住宅，商場期望能引進誠品、威秀影城的資源，預計2020年開幕。
陳國榮說，在新店裕隆城的設計發展階段，裕隆累積相當多的經驗，因而決定成立建設公司，即使裕隆城開發完成後，可繼續再開發集團的土地。 例如集團公司台元紡織的土地資源雄厚，在中壢、內壢、彰化都有相當大的土地可推動整體開發。他表示，裕隆集團在雙北雖然沒有大區塊的土地可供開發，但擁有多棟大樓可以朝都更方式發展，未來不必外購土地就可以推案。
總統蔡英文不久前提出參訪Google台灣資料中心的要求，並在上周末上午成行。Google美國總部由資料中心能源與設址策略總監Gary Demasi趕到彰化，為蔡總統簡報資料中心的節能策略，及Google在全球採用再生能源政策。
Gary Demasi強調，Google承諾在台灣持續擴增資料中心的計畫，會採購台灣的再生能源，而非自建發電廠。 短短一小時十分鐘，Gary Demasi與蔡英文總統交換有關投資計畫，及Google希望協助台灣建置再生能源認證系統，讓Google符合營運百分之百再生能源使用率的目標，也能讓外商有機會買到台灣綠電、促進台灣綠能產業發展。
蔡團隊上任滿月，Google應是蔡總統首家拜訪的重量級外商資訊業者。台灣Google昨天表示，這是一場愉快的參訪，Google有機會說明能源政策和相關計畫，很高興蔡總統與團隊對再生能源的重視。
蔡總統上周帶領團隊走訪Google台灣資料中心，陪同參訪的有彰化縣長魏明谷、行政院政委張景森與吳政忠，還有經濟部政務次長沈榮津、工業局長吳明機、水利署長王瑞德、以及台電總經理朱文成等部會官員。
新政府上任前，因臉書確定不在台灣設立資料中心，外界盛傳是因水電供應「跟不上」，連帶傳出Google不投資、自行建電廠等議題，蔡總統率經濟部「水電團隊」拜訪Google資料中心，業界解讀是「關心」外商投資。 台灣Google表示，蔡總統對Google推動在台灣建立再生能源認證系統，以及在台灣的採購能源計畫都有高度興趣。
Google在全球十四座資料中心都使用再生能源，但因台灣缺乏再生能源認證體系，Google無法採購足夠再生能源。 今年初，Google計畫協助美國「資源解決方案中心」（Center for Resource Solutions，CRS）在亞洲發展再生能源認證的體系，第一個國家就是台灣。
中興高等研究園區今年將有大突破！年生產四億五千萬雙鞋的寶成鞋業，將投注十七億元在監理站現址興建創研中心，未來會有千名員工進駐，根留中台灣。
而上櫃股王永瀚也將在九月動土建研究室，與寶成創研毗鄰。 預計有千名員工進駐 南投縣長林明溱宣稱的寶成鞋業要到中興設研究室一事，中科管理局長王永壯昨日證實，工廠在越南等多國的寶成鞋業，全球創研中心將設於中興高等研究園區的南核心區，地點是南投監理站的現址，佔地七‧五公頃，預定七月簽租約，未來會分三期興建研究室，預計有千名員工進駐，其中研究人員就達五百人以上，另外也會進用在地人。
將投十七億設創研中心 林明溱也向中科管理局建議省府眷舍整修後，租給寶成創研中心當員工宿舍，王永壯昨強調，中科局可以配合，由該局維修或寶成自行修繕都可。而寶成鞋業公司在彰化縣，老闆對中興新村很有興趣，也認為是創研中心的最佳地點，因此將投注美金五千萬元，即約台幣十七億元來設置創研中心。
除了寶成鞋業，號稱上櫃股王的永瀚公司也將在監理站後方租地興建研究中心，將來會有百名博士級的人員到此中心上班。 王永壯也說，園區南核心的廿四公頃事業用地，目前已規劃使用十六公頃，除省府眷舍會進行維修，提供給寶成等公司員工當宿舍外，另被劃定為文化景觀的區域，要作為醫療照護、養生或觀光用途皆歡迎，但需要相關部會加入推動。
美商陶氏化學旗下電子材料事業部為全球半導體材料關鍵供應商，去年營業額逆勢成長二成一，今年加碼在苗栗竹南科學園區投資10億，昨天第四期擴建動土，預計1年後投產，完工後將大幅提升化學機械研磨（CMP）材料產能。
陶氏CMP技術事業部全球總經理Mario Stanghellini致詞指出，動土典禮核心主題為「深化夥伴關係」，期許擴廠後持續深耕亞洲市場，並加強與客戶夥伴關係；CMP亞洲區總經理陳俊達也說，在台灣加碼投資，希望提升客戶服務能力與容量，成為客戶供應鏈的重要夥伴。
「陶氏電子材料是半導體不可或缺的關鍵材料供應廠商」，竹科管理局長杜啟祥肯定陶氏10年來在竹南科落腳，因應半導體產業的迅速發展，不斷精進創新開發，去年景氣低迷，竹南廠營業額仍能比前年成長二成一，表現難能可貴。 陶氏電子材料事業部為全球電子業材料和技術供應商，引導半導體、互連網技術、太陽能技術與顯示器等市場發展，專業應用與研發團隊與客戶合作，終端應用可涵蓋個人計算機、電視顯示器與智能手機等產品。
陶氏電子材料在竹南科設亞洲CMP製造與技術中心，10年來規畫三期廠房，看準半導體前景與產品營收持續成長，今年加碼投資10億元在既有竹南廠旁擴建多功能廠房，提升傳統與新世代CMP研磨墊製造產能。 圖／經濟日報提供
台南安定古寶無患子生技公司生產的古寶無患子系列產品，除了「南向」東南亞深受歡迎外，今年5月更首度外銷加拿大，首批貨品幾已售罄，連日來，又忙著趕工拓展商機，希望持續打響「台灣製造」知名度。
古寶無患子生技公司以阿嬤時代天然清潔劑，在這幾年順利拓展商機，除在國內成了一線領導品牌，產品陸續外銷至日本、大陸、香港、馬來西亞，甚至也有代理商銷往緬甸，今年4月與當地華人合作、代工，宣導無患子的好處，消費者反應不錯，代理商更持續追貨。
「前進加拿大、美國，代表商品受到肯定，台灣的好商品不能『漏氣』！」古寶無患子董事長王高榮說，產品能進入美加上市，代表著多年來堅持「台灣製造」理念獲得肯定，跨過美加嚴格商品檢驗門檻，這更具意義。 他表示，為了打入加拿大市場，商品還得重新標示；除了中文、英文外，還得加註法文，滿足居民需求。 目前商品鋪貨地點透過當地著名的連鎖店大統華旗下20多家據點，集中在加西溫哥華一帶，當地擁有眾多的華人，對於拓展市場知名度較容易，日後還會持續開發，深化品牌能見度。
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