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【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
英國脫歐公投結果，可能拉長國內經濟成長低迷期。據了解，中央銀行實施長達六年的房市信用管制措施，最快將於6月底全數解禁。 市場關注央行是否持續鬆綁豪宅貸款管制、讓長達六年的房市信用管制功成身退？央行官員昨晚回應，若有相關議案，會在周四（30日）的理監事會上研議。 銀行主管說，房市管制只剩下豪宅一項，對國內民眾的影響其實不大，若央行憂心房市下滑，可能對經濟成長造成二度傷害，確實可能象徵性的宣布解禁，為房市注入信心。
對於本周四央行理監事會議，是否鬆綁豪宅管制措施，大型行庫主管認為，央行應該不急著在6月底解禁，因為豪宅貸款限制，對一般老百姓影響不大。 央行在3月底理監事會上大舉鬆綁房市管制措施，大台北都會區特定地區的貸款成數全數鬆綁，僅剩下豪宅貸款。央行對豪宅的管制措施包括：台北市七千萬元以上、新北市六千萬元以上、其他地區四千萬元以上豪宅，最高貸款成數限六成。
據了解，央行2010年6月起推出第一波打炒房措施，至今共推出四波房市管制，去年8月首度鬆綁後，今年3月的理監事會議更是大規模解禁，包括刪除特定地區房市管制措施、同一名下第三戶以上購屋貸款、公司法人購置住宅貸款、土地抵押借款規範，僅剩下豪宅管制，若6月底再度宣布解除豪宅貸款管制，代表長達六年的房市選擇性信用管制措施將全數退場。
台南市升格直轄市後第一個開發的新吉工業區，第二區產業用地出售開紅盤，市府土地出售小組共計核准二十三家廠商申購，目前第一區合計出售率約百分之五十七、第二區出售率約百分之七十八點五。
市府經發局今年五月推出第二區產業用地出售，第一批次扣除一家因不符引進產業退件、另一家放棄申購外，共計核准二十三家申購，出售面積約七點二公頃。預估可增加十九億八千萬元投資額及八百九十六個工作機會。
新吉工業區位在安定區與安南區交界，交通位置相當便捷，是全國唯一採取廢水零排放的工業區，可容許引進的產業類別有「食品製造業」、「成衣及服飾品製造業」及「塑膠製品製造業」等。
為因應並協助廠商建廠需求，新吉工業區開發採公共工程與廠商建廠同步施工，目前開發工程正積極進行填土整地及公共工程施工作業。第一區已出售土地，將於九月底前完成填土整地，提供廠商建廠；而此次公告出售之第二區土地，也預計將於今年十二月底可完成填土，提供廠商後續建廠使用。
經發局表示，第一區產業用地尚有九筆坵塊，售價約每坪六萬元，公告期限至六月底截止；第二區產業用地尚有六筆坵塊，每坪售價約在六萬一千元到六萬三千元區間，公告期限至九月底截止。而為避免廠商囤地，購地廠商須於土地點交次日起兩年內建廠完成取得使用執照，並於點交土地次日起三年內完成工廠登記、商業或營業登記後，市府始核發產權移轉證明書，且移轉後五年內不得轉售。
國內房市陷低迷，前幾年建商搶標地上權案多陷入泥淖。商仲業者保守估計，至少6成已標脫的地上權案，現處於閒置遲未開發，尤其是當初原要規劃地上權住宅的個案，不單因房市景氣下滑，紛紛放棄原始計畫，近年來又有高額持有稅衝擊，已處於苦無對策解套的 松山機場周邊案 卡3年 根據商仲業者調查，2013年標脫的北市南京東路地上權案及松山機場周邊地上權案，前者得標業者為新華開發，董事長為晶華酒店創辦人潘思源，後者是寶路集團旗下的寶路營造，都是近幾年活躍的業者，但是2塊地標脫至今快要3年，目前仍處在規劃階段。
第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄表示，目前除少數幾個指標地上權案有明確開發進度外，多數地上權案還處在規劃階段，甚至連建照都還沒申請。尤其是當初原設定為住宅的地上權案，碰上市況翻轉，整體房市買氣陷入低迷，紛紛無所適從，就算要改規劃也需要時間摸索，又碰上地上權案有先天上的使用時間限制，已處於瓶頸階段。
仁愛本真銷售 碰難題 尤其是多數業者觀察到目前已蓋好的地上權住宅「仁愛本真」及「昇陽寓見」，銷售上碰到難題，對於地上權住宅規劃更加保守；即便部分地上權住宅案傾向改為商辦或是旅館，但對於多數建商來說，旅館屬於新的事業體，經驗相對不足，若要自己經營有相對難度，多屬傾向先找到願意承租旅館業者才會改變規劃興建旅館。
就算改建旅館也存在風險，因為旅館業者最多簽署20年租約，多數更傾向10年左右，萬一旅館業者合約到期後撤點，便會產生空租狀態，但是地上權又有50年使用期限的限制，地上權業主更不願再花另一筆資金改變格局，將陷入兩難局面。
倘若規劃改為商辦，丁玟甄指出，除基地坐落在交通便捷地點，像是捷運站或轉運站周邊，才有機會成功，假設周邊均未有便捷交通網絡，即便改建為商辦，除非租金夠低具吸引力，多數仍可能處於養蚊子的情況。 據透露，目前已標脫的地上權案前置規劃作業已從過往的2~3年拉長至4~5年，直接衝擊的就是成本回收時間的縮減。
新北市首創結合永和秀朗派出所改建工程，興建「只租不售」的青年社會住宅，未來完工後1到4樓是派出所，5樓是警員備勤宿舍和住宅交誼廳，6到9樓則提供36戶社會住宅，昨天工程上梁祈福，最快明年2月完工、年中可入住。 永和秀朗派出所1980年興建，經歷921大地震龜裂且地層下陷，前年10月拆除改建，並首創結合社會住宅政策，在210坪基地上興建地下2層、地上9層建物。 昨天新北市長朱立倫主持上梁典禮，代表建築結構體施作已進尾聲，後續將進行灌漿、裝修作業，最快明年2月就會完工。
城鄉局指出，永和秀朗派出所青年社會住宅獲全國第一件住居空間通用化設計標章，方便不同年齡、性別的民眾入住，36戶中32戶是11坪單房房型，另有4戶17坪雙房房型，提供小家庭選擇，同時配合身障朋友，廁浴加裝扶手。 朱立倫表示，永和地狹人稠，原本2層樓的派出所，重建後充分運用土地資源，派出所與社會住宅建在同一棟樓，安全又便利。
目前新北市已有404戶社會住宅，今年將再完成1142戶，另3000戶正在規畫，也盼新北市議會支持設置行政法人，專責管理營運社會住宅。 內政部長葉俊榮昨也出席讚美派出所與社會住宅共構的想法「十分有創意」，在寸土寸金的北部將公有土地活化運用，盼能以本案為指標，讓青年社會住宅發光發熱。
每坪成交均價 公寓漲、大樓跌 市府地政局統計今年三月實價登錄揭露的案件數量，房地產成交數量、成交金額雖然比去年三月同期減少許多，但和今年二月相比有大幅成長，交易數量幾乎翻倍，顯示桃園市房地產交易有增溫跡象；至於民眾關心的每坪成交均價，大樓是十七．三九萬元、公寓是十二．五四萬元，與二月比較，公寓上揚、大樓下降，可供民眾買賣房屋參考。 房仲業者劉美妨表示，目前房地產呈現自住型買家進場、投資型買家退場情況，以中低價位房屋為主，才會有交易量翻倍、成交金額成長不到三成的情況，再加上遺產稅、贈與稅、囤屋稅等，導致投資客裹足不前，但整體而言，桃園房地產仍呈現增溫情形。
地政局指出，今年三月成交數量有五三一○件，比二月的二六五七件增加九十九．八五％，但與去年三月的六一五二件仍減少十三．六九％；在成交金額方面，三月約二○四．八一億元，比二月的一六五．四八億元增加二十三．七六％，但較去年三月的三一三．○二億元減少三十四．五七％。 在每坪成交均價部分，今年三月公寓每坪十二．五四萬元，比二月與去年三月分別上漲七．七三％與三．七二％，大樓是每坪十七．三九萬元，比二月與去年三月下跌八．一四％與五．五四％，呈現漲跌互見情形。
桃園市最近一年成交重點區域，仍以中壢區及桃園區為主，中壢區佔十九．九一％、桃園區是十八．二七％，其次是楊梅區十．○八％、平鎮區十．○四％；在成交總金額方面，桃園區、中壢區與龜山區是全市前三名，分別為八○六．六八億元、七三七．四九億元與五七八．八三億元。
地政局分析，綜觀這一年來的房屋成交情況，透天厝坪數在五十八到六十四坪之間，大樓在四十四到五十坪之間，公寓是二十七到三十二坪，整體而言，透天厝均價在一千一百萬元左右，大樓均價是八百多萬元、公寓在四百萬元以下，透天厝的價格最穩定，大樓起伏較大。
押金 最高不得超過兩個月房租 包租公、包租婆注意了。內政部上周公告「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，明年起，經常性出租房屋的「職業房東」，不能再限制房客不得遷入戶籍、拿租金扣繳綜所稅。未來簽約時，也須明定水電費、管理費，房東不得任意漲價，且押金金額最高不得超過兩個月房租。 過去坊間「房屋租賃契約書」常見不平等條款，房客權益未受保障。
例如房客若提前解約，有房東曾獅子大開口要求須付五倍月租金作為補償，但此次官方版定型化契約明定，違約金最高不得超過一個月租金。
新制上路後，若租約內容與規定不符，房客可要求房東修改契約。行政院消保處指出，若房東所立契約經查核不合規定，被要求限期改正而未改正者，可依消保法規定，處三萬至卅萬元罰鍰；若持續未改善，可再罰五萬至五十萬元，且按次處罰。 內政部地政司司長王靚琇說，定型化契約主要規範「企業經營者」，並非所有出租房屋的個別房東都適用。
但內政部仍有彈性解釋空間，未來將與行政院消保處討論「以租屋為業」的認定標準，例如即使不是公司經營，但該房東每年都有一棟房子出租、固定出租幾戶以上，也可能納入規範。但若只是小孩剛好讀大學，空出幾間房子要出租這類「偶發性出租」，就不受規範。
內政部公布的房屋租賃定型化契約，包括廿項應記載事項、八項不得記載事項。王靚琇解釋，明列不得記載的事項，即使被房東列在契約書中，也將不具效力。例如過去常有房東為規避繳補充保費，不讓房客拿租金收入扣繳綜所稅，未來這些行為都將受規範。 王靚琇表示，新制上路前，還有半年宣導期，內政部將特別針對大專院校周邊，每學期、每年固定出租房屋的房東加強宣導。
台北租屋族張小姐說，之前曾向房東提出要將租金報稅繳扣綜所稅，但房東暗示如此將漲租金或收回房子，對於定型化契約能發揮多少約束力沒什麼信心。
房市買氣雖回溫，建商危機似乎仍在升高，法拍業者統計，今年上半年建商名下資產法拍共341件，較去年同期大增近一倍，由於趨勢仍在增加，預料今年件數將創歷史新高。 還好的是，目前因財務危機資產遭法拍的建商，多為區域性小型建商，影響相對較小。 法拍業者表示，受房地合一稅影響，房市自2014年起買氣急凍，由於建案賣不動，2014年第二季以後，愈來愈多建商因付不出貸款本息遭銀行斷頭，名下資產流入法拍市場。
根據寬頻房訊統計，2014年建商名下土地、建物法拍案件即達487件，去年進一步增加至556件，今年光是上半年就多達341件，和去年同期的173件相比，大增近一倍。 寬頻房訊發言人徐華辰表示，觀察今年名下資產遭法拍的建商，除了一些早期倒閉的開發商外，新增的大多是前兩三年才進場的中小型建商。 他說，這些建商當時可能是認為景氣已到谷底，決定逢低進場，未料房市買氣毫無起色，房價更是快速下修，由於土地轉手困難，推案又賣不掉，在財力有限下，被迫斷頭。
天時地利不動產總經理張欣民表示，法拍是房市崩盤指標，建商名下資產法拍案件大幅增加，除了顯示市場餘屋消化困難，房子更不好賣之外，也代表愈來愈多建商撐不下去。 他說，雖然目前撐不住的建商都不具知名度，但由於他們遭法拍的物件大多在同一社區，一次就是5戶，對社區價格破壞效應，比一般投資客一兩戶威力更大，並可能擴及到周邊社區，加速區域房價下跌。
徐華辰表示，法院本周已公布7月法拍案件，截至7月20日為止，累計今年建商名下資產法拍案件已達440件，已快追上2015年全年556件，預料今年將大幅超越去年，並可能創下歷年來最高的紀錄。 【記者郭及天／台北報導】建商資產遭法拍大增，不過低利環境、信用管制解除後，寬限期回歸銀行自主管理，讓資金緊迫的投資客得以續命，法拍新增供給量持續萎縮。
據法拍業者統計，今年迄今新流入法拍市場的一拍件數為4247件，較去年同期4349件，約減少2.3%， 房仲業者表示，英國脫歐，國際經濟動盪，國內未來有持續降息的空間，手頭窘迫的屋主，除降價透過二手市場出脫外，也可能透過轉貸他行，續用寬限期以獲得喘息機會，預料法拍市場規模持續縮小。
英國公投結果意外選擇脫離歐盟，中央銀行本周四登場的理監事會議，擴大降息可能性遽增。行庫高層指出，降息半碼（0.125個百分點）應該已是央行決策的基本盤，原本完全不考慮的降息1碼（0.25個百分點），則在這兩天列入央行選項之一。 大型券商債券部門主管也說，新台幣10年期公債殖利率上周五跌至0.7577%的歷史新低，反映市場對央行擴大降息的預期正急速升溫。 此外，主計總處預估，我國今年經濟成長率為1.06%、下修0.41個百分點，但這數字並未考慮到英國脫歐所造成的衝擊，英國公投之後，我國經濟成長率全年保「1」的可能性已經大降。
為了解英國脫歐後對台灣造成的衝擊，外交及國防委員會本周一（27日）邀請中央銀行、財政部、金管會等三大財金部會赴立法院報告並備質詢。 匯銀主管指出，央行可能採取的因應措施，包括擴大降息、動用外匯種籽基金挹注流動性，以及進場調節維持匯市秩序等。 央行的秘密武器之一，就是自外匯存底提撥200億美元、10億歐元及800億日圓的「種籽基金」，種籽基金曾在金融海嘯時期、歐債危機時機動上陣，讓台灣金融體系安然度過流動性危機。 金融市場對於央行本周四理監事會議的降息預期，已從半碼擴至1碼。
央行前一次降息1碼，為國際金融海嘯時期，主計總處公布2008年第4季國內生產毛額（GDP）年增率為負8.36%，央行隔（2009）年2月緊急宣布降息1碼，重貼現率降至1.25%歷史新低。 匯銀主管指出，央行擴大降息，另一目的是抑制熱錢流入。上周五英國意外脫歐，新台幣匯率在熱錢大幅撤出下，重挫3.12角、以全日最低價32.502元作收，為逾半個月新低。
但身處震央的英鎊，對美元貶值達6.33%，韓元也貶值2.52%，新台幣僅貶幅0.96%，不到韓元的一半。 匯銀主管說，與其他貨幣相比，新台幣貶值「牛步化」，不利出口價格競爭力，而且目前看起來，英國脫歐後，「美國不會升息了」 ，央行可能擴大降息幅度，讓新台幣匯率貶得快一些。
為了落實金融挺創意，金管會研議開放保險資金可以投資有限合夥人，幫助創意產業，創造更多的「海角七號」，估計最快8月初可鬆綁。 所謂有限合夥人，常以專案或者影視的方式運作。金管會主委丁克華上任以來，十分重視國內的創新產業發展，也期望壽險資金可以多投資國內有潛力的產業。
為了協助國內的創新、創意產業發展，壽險業將踏出第一步，金管會研議修正保險業資金辦理專案運用公共及社會福利事業投資管理辦法，開放壽險資金可以投資有限合夥人。 金管會官員解釋，最簡單的說法就是，現在許多的創意者、創業者，有技術但是缺乏資金，必須要有資金者來協助，幫助這些創意產業發展，而且這種資金提供者通常僅是出資者負有限責任，不直接經營適合由壽險資金來投資。
舉例來說，最經典的案例就是電影海角七號，有限合夥人可以專案的形式營運，且可以在合夥契約中明定合夥的存續期限，與獲利的方式，和一般公司追求永續經營、上市櫃(IPO)的方式有很大的不同。 金管會現在考慮，讓壽險公司可以投資有限合夥人有兩大方向，其一就是透壽險資金投資創投，再由創投轉投資這些具有創意的案子，單一公司的投資金額上限就是25%；另一種方式就是由壽險資金直接投資，這就可以100%的出資。
另外，金管會研議過去利用創投轉投資的五大產業，提升其地位由壽險資金直接投資，讓壽險資金可以協助產業發展，幫助國內的創新、創意可以落實，進而達到壽險業四挺「挺產業、挺創新、挺創業、挺就業」的效果。 金管會也將在這次修正保險業資金辦理專案運用公共及社會福利事業投資管理辦法中也將提升五大產業的地位，由保險資金直接投資。根據金管會的規劃，開放壽險資金挺創意最快將在8月完成預告等程序，讓業者可以投資。
英國公投脫歐震撼全球，但該做的還是要做。台郡（6269）看好高階軟性印刷電路板（FPC）前景，決定斥資5.5億元買下鄰近高雄廠區的土地、建築物，積極擴大台灣產能。 台郡買下不久的高雄廠才開始動工，將興建以下世代技術為主的廠房，上周五又簽約買下附近的5,279坪土地、2,860坪建築物，顯然對未來擴產效益信心滿滿。
台郡董事長鄭明智目前手中還有董事會已授權的20億元，仍可持續「獵地」，在台灣強化高階FPC布局。 英國脫歐衝擊台股重挫，台郡上周五下跌4.15％，收78.5元，但仍守住上市櫃印刷電路板（PCB）產業鏈「股王」。 台郡表示，正動工興建的毗鄰高雄廠新廠房，預計明年初投產，滿足2018年所須產能，所須機器設備等資金。
台郡指出，在需求FPC最多的智慧型手機成長趨緩，產品策略已逐年多元化，擴展非智慧型手機領域，並已在首季傳統淡季顯現並優於同業，預期今年取得相對去年高成長動能。 台郡說，第2季就會陸續出貨電腦領域，稼動率可望比第1季持平至提高10個百分點，仍期許今年營運逐季走高。
新政府「新南向政策」口號響亮，吸引廠商目光。外貿協會今年九月將在緬甸舉行第四屆「汽機車零配件展」與「國際電機電子暨電力設備展」，吸引八成未曾參加展覽的廠商報名參加。緬甸政府去年修法實施車輛右行左駕，被國內業者視為商機。 外貿協會表示，過去業界對緬甸市場多持觀望態度，「但今年感覺廠商興趣更為濃厚，決定去當地試試水溫」。
報名廠商中，有八成廠商都是首次報名參加，著名大廠如怡利電子、宏佳騰及中興電工。約有兩成是「老客戶」，如著名大廠南港輪胎、帝寶工業及大亞電線電纜。 緬甸還沒有能力自主生產汽車，只能靠從國外進口，一年約進口13萬輛車，比台灣只少了2萬輛。外貿協會指出，由於緬甸對中古汽、機車及相關零組件需求龐大，適合我國業者前往拓銷。
值得注意的是，緬甸長期從日本進口二手車，右駕車在緬甸街頭隨處可見。但弔詭的是，緬甸實施右行制度，右行右駕導致開車時死角較大，被視為導致緬甸車禍發生的原因之一。 外貿協會表示，緬甸政府2012年已經修法，只能進口左駕車，右駕車不能進口。去年九月又修訂交通法條，實施右行左駕。
據緬甸政府評估，2018年緬甸將全面改成左駕車。 外貿協會表示，緬甸政府以低稅率鼓勵2007年分以後的車輛進口。2012年前，不論車種，進口關稅一律165%，2012年緬甸政府修法，分別針對2000cc與1350cc以下的小客車，給予145%及105%的較低關稅。 另外，為達到2030年全緬通電目標，緬甸政府已接獲來自世界銀行、亞洲開發銀行及日本國際協力機構（JICA）等國際組織所提供約16.92億美元的無息貸款，將用於增加購買電力設備以提高發電量。
電動代步車主力大廠必翔，看好南部老人人口占比偏高的商機，在高雄開設旗艦店，透過專利發明與整合服務，強攻國內市場，配合車用電池與儲能產品獲得突破，內外銷同步加溫。 法人指出，台灣是全世界電動代步車第二大出口國，必翔更躋身全球電動代步車市占率前三名，居領先地位，擁有不敗的競爭優勢。
必翔實業經理蔣清明指出，必翔是全球第一台四輪型T把電動代步車的發明者，近40年來不斷創新發明精益求精，在鳳山開設南台灣第一大旗艦店，展示多款可擋風遮雨的全罩式代步車，甚至還有能克服地形障礙保護乘坐者安全的智慧型輪椅，就算高低落差達20公分也能夠安穩穿越，希望同時結合各方力量與資源，共同打造無障礙城市。 必翔經理沈建佑表示，年輕族群外移造成南台灣老年人比例長期偏高，以高雄為例，老年人口占全市12.61％，因此銀髮族的照護與相關產業鍊的供需，勢必會愈來愈高，看好未來商機，必翔在希望從生活、行動、居家輔具與美容護理做好整合服務，諮詢、購買、維修甚至租賃一條龍，將流程簡化再簡化，提升競爭優勢。
法人表示，必翔成功整合台灣電動代步車經銷權，進軍銀髮健康照護產業，除了原本電動代步車研發不斷突破外，加上能源、磷酸鐵鋰電池及電動汽車等各事業體都傳出佳績，今年5月合併營收1.63億元，年增19.41%；累計前5月合併營收7.62億元，年增43.26%。 尤其重要轉投資磷酸鋰鐵電池接單價量齊揚，今年前5月動力電池產品營收3.13億元，年增達140%，相當具有爆發力，投資圈看好車用電池與儲能市場之終端應用，可望持續帶動必翔電能客戶訂單需求。
隱形眼鏡雙雄精華和金可受惠市場拉貨力道強勁，啟動擴產大競賽。精華現階段產能吃緊，計劃陸續在年底前新增四條產線，年產能將提高7.4%；金可也因應大陸電商銷售暢旺及海外新市場需求，規劃在兩岸新增五條產線，全線投產後，年產能一舉調高逾兩成，可望帶動業績逐季走高。
由於第2季日本及大陸訂單動能持續強勁，產能滿載後已感受供貨吃緊壓力，精華董事長陳明賢下令啟動擴產，在5月新增一條產線後，計畫在下半年還要再追加三條產線，才足以應付後續出貨規模。 據了解，若擴產順利，精華產線在年底前將增至58條，年產能將擴大至6.96億片規模。 精華表示，三條新產線預計年底前完成建置，目前硬體設施已就位，至於營運由於還得看招工情況，並無確切時間表，只要單條產線招募足額便會開工，新產線將陸續加入營運行列，隨生產規模放大，法人預期，對公司毛利率將產生拉抬效應，由去年的36.9%進一步提升。
精華4月受招工不順及清明連假的影響，該月營收年增小幅衰退不到0.1%，5月由於新增產線拉動，營收重回年增16%的高成長軌道，但6月適逢端午連假，成長動能恐受限；不過，法人預期，第2季營收仍有機會穩在高檔，且日系客戶代工價回升4到6%的效益將在本季反映，獲利持續走揚。 至於金可，今年也同步進行擴產，台灣原有八條產線將擴充至十條，年底前對岸也將擴增三條，屆時兩岸產線將擴充至22條，年產能由原先2.15億片增至2.6億片。
金可此波擴產舉措，主要因應主要大陸市場成長及新海外銷售布局。 公司指出，旗下台灣製高單價進口產品及新推大陸製彩片在陸銷售暢旺，預期全年走穩高成長軌道，加上日本、東南亞等海外銷售也將在第4季啟動，需擴產以因應市場需求。 金可前五月營收5.94億元，年增11.4%，締造歷史次高成績。 法人預期，受惠大陸實體通路和電商銷售成長，加上海外銷售第4季效益展現，預期整體營運走勢和精華相同，都呈逐季走高態勢。
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