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歐亞不動產估價師聯合事務所
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【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
第一太平戴維斯昨（28）日公布最新調查指出，第2季大型交易案推波助瀾，3億元以上的大型商用不動產交易量明顯回升，達293.3億元，年增率達247％，季增率更高達5.84倍，擺脫先前的市場陰霾。總體看來，商用不動產「北冷、南回溫」，尤其高雄市挾高租金報酬率、低單價等優勢異軍突起，單季「吸金」218億元，壽險業與建商都有加碼南台灣的動作。
至於土地市場方面，第一太平戴維斯總經理高銘頂表示，第2季表現平平。最新統計顯示，單季土地交易總額為131.9億元，雖比前季略增28％，但相較於去年同期仍大減66％，市場動能明顯低於近3年的單季平均交易水準270億元。其中，來自於建商的購地金額為42.6億元，占比達3成，由於建商對未來推案信心不足，短期購地動能仍位於低檔。
值得一提的是，高雄最為「吸金」。有將近75％的購地活動，都聚焦在高雄市，包括興富發建設、富邦建設、達麗建設以及福懋建設，第2季紛紛卡位高雄土地市場，平均購地投標溢價率約11％，顯示建商對於高雄的房市基本面，仍然充滿興趣和信心。
另外，中油也宣布將總部南遷高雄，也醞釀出點燃另一波動的火種。 在商用不動產市場方面，第2季除了科技業持續加碼買進以外，金融壽險業也罕見成為最主力買家，台灣人壽日前以165億元購買高雄地標「漢來新世界中心」，單筆投資即貢獻第2季超過56％的成交金額，該投資案也是繼富邦人壽以270億元購買台北市新光三越A8館之後，商用不動產市場第二高的單筆投資金額，創下南台灣單筆交易最高總價交易紀錄。
金融保險業在「金八條」的限制下，投資活動不若過往頻繁，但超大型交易卻屢見不鮮。自2012年底投報率最低門檻施行以來，壽險業商用不動產總投資金額達823億元，平均單筆投資金額為43億元，高於以往約20億元∼30億元的規模。 第二大的買盤來自於科技業，合計投資金額達94.3億元，其中半導體大廠大聯大斥資65億元、單坪69萬元，購置忠泰建設和元利建設合資的南港軟體園區預售辦公大樓，成為今年度最大宗的辦公室買賣案，也創下科技業購置企業總部大樓最大手筆的紀錄。
落腳歸仁占地七．三公頃 中研院南部院區落腳台南，歷經三年波折，用地取得與預算終獲行政院核准，建院作業正式啟動。 南市經發局表示，中研院南部院區基地位於高鐵台南站東南側五百公尺，歸仁區武東段二二四地號，緊鄰交大光電學院，占地七．三公頃；將投資卅四．六三億元，可創造五百人就業，及一百一十六．二億元的產值。
本院區將由前瞻技術（資訊、光電、材料、精密儀器等）、光電綠能、農業生技、考古學的研究領域團隊進駐。 未來將投入應用科學研究中心與數理學組相關研究專題；推動與工業技術研究院以及成大能源中心等學研機構在光電、綠能技術之合作；結合農業生物科技研究中心現有資源及計畫，利用新興生物技術學整合性的研究，以系統生物學方法從事創新轉譯農學研究，及農業生技產品關鍵技術之開發；歷史語言研究所考古學門研究。
經發局指出，中研院的創新研發能量將結合南部地區大學院校與研究機構，為台南產業高值化注入活水泉源，可為新政府於南部地區建構的創新綠能園區與推動之生技產業聚落適時提供支援，並搭配台南市政府在高鐵台南車站特定區陸續啟動之大台南會展中心興建計畫，促進南市及車站周邊地區的發展。 第一年購地費用完成編列 立委王定宇昨天強調，行政院已同意交通部辦理土地專案讓售，第一年的預算也完成編列，中研院已編列預算支付第一年的購地費用八千八百萬元，在立法院提出質詢後，行政院也答覆同意配合中研院購地需求辦理專案讓售。
他說，明年度計畫編列預算約一．四八億元，已納入國家發展委員會政府公共建設計畫先期作業審議，這代表中研院南院的進度正大步向前，後續經費將逐年編列，以實際行動回應台南鄉親的支持與期待。
因區政、戶稅、地政等業務單位分散各地，長久以來，八里民眾洽公須跑往五股、蘆洲、淡水等地，再加上八里區公所建物老舊不敷使用，新北市府規劃在八里區興建新的行政大樓，未來區公所、戶政事務所、環保局清潔隊進駐同棟大樓，民眾不用再東奔西跑，預計一○七年完工。
戶地政、區政、財稅整合 八里區長莊茂坤指出，現在的區公所於民國五十九年落成啟用，建物迄今將近六十年，近幾年八里人口漸增，公所不敷使用，此外，無障礙設施也因空間不足，無法改建增設，環境相對不夠貼心，常見漏水等情況，規劃興建行政大樓，就是為了提供更便捷、嶄新的服務空間。 莊茂坤說，八里行政大樓將坐落於八里大道跟中山路口，規劃地上三層樓的建物，總樓地板面積約一千七百坪，工程經費一億八千萬元，目前由工務局新建工程處審查，已委請廠商設計，預計一○七年六月底完工。
市議員鄭戴麗香表示，八里戶政、區政、財稅、地政等業務長期分散各區，像八里戶政隸屬於五股戶政事務所、財稅跟地政則要跑到淡水辦理，雖在八里設有簡易辦事窗口，但若碰到緊急文件，民眾還是得親自跨區跑一趟，非常麻煩，若能將各單位整合在同一棟樓，八里人洽公就不用東奔西跑。 八里民眾方小姐說，之前辦理低收入戶證明，要跑好幾個不同地方申請相關文件，很折磨人，未
台東市中央市場前精華土地閒置多年，縣府希望標售以籌措興建綜合體育館與圖書館共構工程經費，不過受限景氣不佳，已流標六次，縣府財政及經濟發展處長盧協昌表示，這次將會是最後一次標售，如果仍不成功，縣府將朝其他經營方向發展。
舊福利中心位於台東正氣路、中山路交叉路口，鄰近鐵花村、縣府、台東轉運站等，共有三筆縣有地，土地面積約四百六十一點六坪，標售底價為三億七百零四萬三千四百零八元，換算每坪約六十六萬五千元。 縣府原本與國有財產署聯合標售，當時共有五筆土地、底價約每坪八十二萬元，但招標兩次都流標，之後縣府僅標售三筆縣有地，也降價求售，不過仍流標四次。
盧協昌表示，目前標售價格合理，由於議會授權處分時限將到期，所以確定為最後一次辦理公開標售，如果未能售出，經另行籌措綜合體育館與圖書館共構工程的興建經費，至於舊福利中心土地，則可能朝縣府自蓋建物再標租，或以設定地上權方式短期招租。 舊福利中心土地即日起到七月廿五日招標，廿六日上午開標，有意投標者歡迎至台東縣政府全球資訊網首頁公告訊息，或電洽台東縣政府財政及經濟發展處。
國內土建融市場冷，恐將加劇房貸業務後市萎縮程度。根據不動產放款龍頭土銀最新統計，今年5月底土銀的土建融餘額2,630億元，比去年同期減少300多億元，比去年底也減少了120億元、衰退12％；若以新進件量，而非餘額來觀察，新進件量更減少5成。 土銀指出，由於林口A7合宜住宅從2月至6月陸續交屋，其中6月是最高峰，目前已估計，6月因此撥出的青安貸款量將高達100億元。儘管如此，合宜住宅的約是3年前就訂好的，無法反映新的房市成交量。
土建融向來是房貸業務的先行指標，因為在土建融約花1至3年完工後，就會衍生「分戶貸款」的房貸業務，作為放款業務的承接。由於土銀是不動產放款龍頭，相關統計數據更在市場上有高度指標作用，從土建融業務的衰退，可預見未來國內市場1至3年房貸業務可能將「熄火」。
土銀董事長吳當傑坦言，當前房市成交量不高，買賣雙方互相觀望價格，這也影響到購屋者的意願，「價格的問題是連鎖效應、互相影響」，價格不僅影響消費者的購屋意願，也會影響建商評估是否繼續投入興建。遠雄董事長趙文嘉昨日受訪時也以「百貨公司」購物回應，有打折的時候，買氣更好，他認為降價其實是依市場需求來調整，一定會有上上下下的調節，暗示了房市未來的確有降價空間。 建商對土建融業務縮手，但新政府推動社會住宅將可望取而代之，成為銀行的土建融業務新案源。
吳當傑昨日證實，內政部次長花敬群也有來邀土銀加入1,500億元社會住宅興建融資計畫。 吳當傑說，相信房地合一稅的效應，下半年會淡化，房市應有回溫的契機，此時若建商願意適度的微調價格，可望縮短「觀望期」。 高銘頂表示，下半年由於台北市的商用不動產價格尚未明顯修正，價格仍位於高點，中南部將以高報酬率、或低單價的優勢，吸引資金轉進。
企業聲聲催 環團︰輔導進駐二林中科 規劃八年的彰化縣二林精密機械產業園區，目前仍在紙上作業階段，當年催生精密機械園區開發案的台灣八八工商協進會理事長黃火煌，昨指出，表態進駐的廠商確實不少，然而，規劃案讓廠商癡等八年，有人等不下去只好西進出走，環團抗議和阻撓讓規劃進度牛步化，精密機械在工業鏈中是用水量少、污染很少的產業，如果環評還是過不了，政府要產業根留台灣根本是空談，協進會盼縣府硬起來。
二林精密機械園區位於二林鎮萬興國中附近，面積三五二．八九公頃，引進產業類別將包含精密機械元件、關鍵機械組件等；縣長魏明谷表示，開發單位早和環團取得共識，全案現已進入二階段環評，縣府力拚兩年，最快在明年底取得開發許可，環評過關即可開始招商和賣土地。
彰化縣環境保護聯盟總幹事施月英強調，環團不反商，廠商說的精密機械用水量少、污染少，環團也能接受，當時在進行第一階段環評，縣府主動表明要與二林中科四期開發案一起送二階環評，站在環團的立場，二林是農業化的鄉村，要降低環境衝擊，縣府應鼓勵精密機械廠商進駐二林中科園區，二林中科閒置土地多，二林中科與精密機械園區相隔不遠，就地緣性和開發效益，應優先輔導廠商進駐二林中科。
台灣八八工商協進會一行五十四人，昨在協進會榮譽理事長黃明和與理事長黃火煌等人帶領下，拜會縣長魏明谷；黃火煌表示，二林精密機械園區要加速開發，已有兩百多家的企業等著要投資，精密機械已是用水量很少、污染很少的工業產業，目前環保規定嚴格，廠商都願意砸錢提高環保設備。
網路大廠Google（谷歌）日前表達要在彰化購買綠電，接著又傳出Apple（蘋果）最近要到田中產業專區與二林精機專區看地，打算興建資料處理中心和綠能電廠，若能談妥，彰縣府七月將公開「國際大廠」的投資喜訊。 市場人士指出，蘋果為應付iTunes與Apple TV網站等愈來愈多的流量，不再依賴網路資料處理大廠，計畫自建資料處理中心。
最近更傳出相中中科二林園區、二林精密機械園區、彰化高鐵特定區（田中產業專區），要派人來看地。 谷歌已在彰濱線西區興建亞洲最大資料處理中心，市場人士表示，基於「王不見王」，加上線西區土地售罄，蘋果傾向到低耗能、低汙染的二林精機園區、田中產業專區發展。
林精機園區雖設定低汙染、低耗能，但因環保團體強烈質疑開發工業區是跟農民搶水、搶地，縣府把二林精機園區和中科四期園區一起交付二階環評，若審查過程順利，最快也要兩年後才能開發。 市場人士認為，田中產業專區相對單純，當初臉書（Facebook）因輸電的高壓電塔與線路要兩年才能完工，放棄在此區建廠；這次蘋果除自建資料處理中心，還打算興建綠能電廠發電供資料處理中心所用，台灣自來水公司則保證初期每日調配一千噸水源，如果水、電問題能解決，蘋果到田中鎮的彰化高鐵特定區設廠可行性較高。
營業額近300億 繳給中市1.5億 新光三越台中店、台中大遠百一年營業額合計近三百億元，各是兩家集團內最會賺錢的金雞母，每年繳給台中市的房屋稅、地價稅卻只有一．五億元，民進黨市議員邱素貞建議市府爭取這兩大百貨將總公司遷到台中，以增加地方稅收。而兩家百貨公司對此均低調不願多表示意見。
邱素貞指出，由於地方政府財政窘困，縣市長為了增加財源，各顯神通，如高雄市爭取中油總公司南遷，其他石化公司預料會跟進，未來若遷到高雄，約可替高雄增加廿多億元稅收，對其財政是劑「大補帖」。
邱素貞表示，台中也有劑「大補帖」，新光三越台中店去年營業額為一百七十二億元，台中大遠百則近一百一十七億元，均榮登集團旗下「最會賺錢分店」，業者預估今年業績會再成長，這兩家百貨公司一年營業額合計約三百億元，但繳給台中市的房屋稅、地價稅卻少得可憐，合計約只有一億五千萬元左右，包括營業稅、營利事業所得稅都上繳中央，周邊交通衝擊卻留在地方，對台中市不公平，市府應爭取新光三越與大遠百將總公司遷來台中，以增加地方稅收。
對於議員的建議，大遠百不願回應。新光三越台中店則說，目前沒有收到相關訊息。新光三越總公司也強調，所有稅務繳納都符合法規規定，且該公司一向是優良納稅楷模。 市長認應以地方產值分配 市長林佳龍對此表示，現行稅收政策是中央集權，特別統籌分配稅款更「置人於不義」，製造地方政府的矛盾，大家去搶這塊大餅。他主張，如果產值是在哪個地方創造，就有權力分配相對稅收的比例，「誰賺的錢誰來花」，賺多花多、賺少花少，政府再補貼偏遠、財政困難地區，才是一勞永逸的辦法，而且如此一來，大家不會搶總公司設在哪裡，也能帶動地方政府招
鐳揚創智科技、神坊資訊等兩家公司擬進駐高雄，昨與高市經發局簽署投資意向書，宣示推動高雄數位產業。 鐳揚創智科技以母公司泰有騰集團擅長的軟、硬、韌體及雲端結合關鍵技術，推出行動裝置個人資料儲存器「雲特盾」，該儲存器已取得美國蘋果公司認證及販售，知名通訊軟體LINE也積極洽談合作。
該公司董事長楊鴻琮強調，未來將開發穿戴裝置個人帳密保護器，為個人築起資安保護牆，將藉由高雄製造優勢，授權量產，與在地製造業者跨業合作。
神坊資訊則隸屬國泰資訊集團，擅長電商平台業務，該公司有意在高雄打造南區資訊技術團隊及研發中心，與在地雲端業者合作。 該公司總經理林俞禎指出，順應宅經濟趨勢及新南向政策，未來將以跨境電商前進東協，加強高雄在地品牌的國際曝光與流通。
金管會蒐集完成網路借貸平台（P2P）方案，確定不立專法，並初步規劃開放銀行跟P2P業者合作辦理P2P業務，銀行也可自行設立P2P，近期政策拍板後，將邀集銀行及P2P業者開會，聽取各方意見。
為因應數位金融，金管會去年底宣布成立專案小組，研議開放P2P，相關資料的蒐集與研議，歷經政黨輪替後，初步方向終於出爐。 金管會高層昨（28）日透露，在蒐集美國、大陸等地P2P資訊後，初步方向是朝開放銀行跟P2P業者合作方式，並允許銀行自行設立P2P，透過銀行協助P2P業者解決資金來源、貸放經驗與徵信資料不足等問題，也有助銀行因應金融科技發展。金管會高層表示，這種開放模式，可兼顧效率、安全，並保障消費者權益，也不會傷害現有P2P業者。
據了解，全案預計7月初向金管會主委丁克華簡報，由丁克華作政策裁示，一旦可行，金管會將再找銀行、P2P業者開會，聽取各方意見。金管會高層表示，這項開放模式，不需另立專法，透過行政命令發布即可。 對於P2P業者會否願意與銀行合作？金管會官員表示，未來可考慮將與銀行合作的P2P業者相關資訊在銀行公會網站揭露，由於民眾對銀行具有信賴度，透過揭露方式及市場力量，可促使P2P業者願意與銀行合作。 根據金管會資料，目前國內的P2P業者至少已有三家，包括鄉民貸、信用市集及哇借貸。
保險業投資公共建設，一直不能指派董監事，金管會若還要研議後再提保險法修正案，原本投資意願就不高的壽險業，進場意願將更為低迷。 根據壽險公會統計，目前壽險公司整體投資促參案件僅1,000億元，顯見壽險公司對於公共建設，並無積極參與。 壽險業者表示，業者爭取投資公共建設已經很多年，但是一直都未果，使得業者投資公共建設的意願很低。
業者表示，過去政府希望壽險業者的資金可以幫助公共建設，減少政府支出，也有利國家發展，不過壽險業若無法派任董監事，無法監督自己所投資的標的，就會大幅減少投資意願。 根據壽險公會統計，整體壽險公司投資促參案件僅只有1,000億元，其中還包含地上權案。 根據保發中心統計，真正投資在公共建設、專案運用上的金額僅為528億元，僅占壽險可運用資金0.28%。 壽險業者表示，每年可運用資金龐大，如果不能出任公共建設的董監事，當然會影響業者大量投資公共建設的意願。
國際財務報導準則（IFRS 16）即將上路，重新定義企業的租賃行為，未來承租店面或資產的各行各業財報都將大幅調整。安侯建業（KPMG）聯合會計師事務所會計師林琇宜指出，新的租賃定義包括可辨認資產、實質所有經濟利益和主導使用權等三大要素，企業應檢視自身的租賃契約，以免錯估後續對於財報的影響。
在IFRS 16的架構之下，出租人的會計處理方式差別不大，但承租人所有的重大租賃行為，都應該認列在資產負債表中，以使用權資產和租賃負債兩項來揭露資訊，損益表則要認列相關的折舊和利息費用。無論過去是被判定作融資租賃或營業租賃，日後任何租賃行為都要以類似現行融資租賃的作法處理。
林琇宜指出，企業應該特別留意會計新制對於租賃的新定義，會計處理的重點在於經濟實質內容。根據IFRS 16，若合約把「已辨認資產」的使用控制權轉讓一段期間以換取對價，這合約就是一項租賃。租賃定義的三大要素，包括是否為可辨認資產、承租人是否取得實質所有經濟利益，以及承租人是否主導資產使用的權利。
所謂可辨認資產，是指一項資產在契約中已被明確定義，或隱含在契約之中。出租人在合約期間不能以其他資產替代該項資產的實質權利，舉例來說，若雙方簽訂合約約定運送特定數量的商品，但車輛的替換成本很低、可隨時替換，則此項合約的會計處理應為勞務，而非租賃。 實質所有經濟利益，則是包含主要產出和其他利益。若企業未能一併移轉經濟行為中的其他效益，就不算是取得實質所有經濟利益。
至於主導資產使用的權利，判斷關鍵在於使用期間內由誰決定使用方式和目的，若由使用方（承租人）操作資產，此項合約才會被判定是租賃。 值得注意的是，IFRS 16針對租賃訂有承租人的豁免範圍。 如果企業承租資產為短期租賃（低於12個月），或是資產價值低於一定金額，即可豁免。
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