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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
黑松（1234）位於新北市深坑的1.1萬坪工業用地變更案，已通過內政部都市計畫委員會審查變更為住宅用地，以拿回6000坪土地估算，潛在開發利益逾50億元。 黑松表示，該案的都市計畫變更案下一步仍需送新北市政府審查，至少需要7-8個月時間，且上一次環評已逾2年需重新申請，估計該案最快明年下半年才能通過新北市政府審核。
且鄰地地主有約800坪土地，主管機關傾向黑松土地與鄰地一併開發，鄰地地主想法如何仍需要雙方協商，也是未來開發的變數之一。 黑松並指出，深坑1.1萬坪土地，扣除做為公園、道路及捐給新北市政府的10%用地，實際拿回的住宅用地約6900坪，以容積率200%計算，大約可開發為總樓地板面積約1萬4000坪的建案。
該地位於深坑北深路三段，鄰近福容大飯店與Holiday Inn假日飯店，近東南科技大學商圈，開車經信義快速道路至台北信義路商圈僅需約15分鐘。
房仲業者指出，先前宏泰在該地推出的豪宅案「帝品苑」，喊出深坑「帝寶」訴求，每坪開價45-50萬元，若以每坪40萬元保守估算，該地的潛在開發利益逾50億元。 黑松表示，由於目前房市低迷，該案會自己開發、與建商合建或直接處分土地，內部仍待討論，目前董事會仍未做成最後決定。
市府配合清泉崗機場發展推動「門戶計畫」，將在機場前設置一百二十二公頃的產業專區，由於產業專區位於「三級噪音防制區」內，依法不得劃定住宅區，兩百多戶居民面臨搬遷；都發局表示，產業區可做住宅區，並請環保局協調環保署研議縮編三級管制區，雙管齊下；居民則要求市府「以屋換屋」，在附近重蓋房子供居民居住，做好配套。
市府為改善清泉崗機場門面，推動機場「門戶計畫」，將機場前方一百二十二公頃土地規劃為產業專區，土地使用則分成三區，第一區以航空業專用為主，第二區為旅客服務區，第三區為生活居住區，沙鹿區西勢里兩百多戶住戶將受影響，被迫搬遷。
市議員顏莉敏質疑清泉崗機場門戶計畫區位在環保署劃定的三級噪音防制區內，依法不得劃定住宅區，未來徵收部分民地並重新分配土地安置居民，希望市府朝優惠居民的方向辦理。 當地部分居民不諱言擔心被迫搬遷，但只要做好配套措施，不會反對；經營汽車維修業的王先生表示，他家是店面，因徵收補償難以再買到相同店面，希望市府能在附近興建透天厝店面，「以屋換屋」。
都發局長王俊傑表示，產業區等於變相商業區，土地使用功能不受影響，反而更具價值，未來將居住用地集中，產業區也許可做住宅區。 王俊傑說，居民要求以屋易屋，以現行都市計畫的徵收、區段徵收或市地重劃方式並不可行，不排除以安置方式供居民換購，貼近居民需求，將研議「安置計畫」可行性
永康飛雁新村都市更新案有關地下文化遺址保存議題，台南市文化資產相關審議委員會現勘後決議，擴大歷史建築「傳原通訊所」的登錄範圍，將油槽及其控制室一併納入，而六甲頂遺址保存部分，建議透過都市計畫調整，以現地保存為優先考量。至於是部分或全區保存，都發局表示，將與國防部、遠雄建設公司進行合約協商。
台南市文資處針對飛雁新村地下遺址，四月底、六月初曾兩度邀集建築、歷史、眷村文化領域的專家學者及審議委員現勘討論，遺址審議委員會廿一日做出決議，考量該址具有歷史發展的延續性，目前呈現了包含史前文化、日治時期至戰後等階段的發展，完整保存多元的文化樣貌，為維護文化資產價值，遺址以現地保存為優先考量，建議市府透過都市計畫調整或變更土地使用分區等方式，針對文化層集中區域及部分擾亂區優先保存，或採全區保存方式，劃設公園綠地以避免開發，使六甲頂遺址得以現地保留。
文資處表示，決議內容將提供台南市都市計畫、都市更新等相關委員會做為後續審議參考。 都發局長吳欣修指出，被認定為遺址、歷史建築屬不可抗力因素，針對審議委員做出的決議，已告知國防部及遠雄公司，後續處理方式將回到合約協商確認。
市府配合行政院「加速推動都市更新方案」，選定位於永康區甲頂里與尚頂里的飛雁新村做為優先更新推動地區，由遠雄公司得標，一○三年地質鑽探時，在地文史團體發現史前陶片，經比對確認為六甲頂遺址範圍，遠雄公司委託國立台灣大學人類學系進行考古試掘及鑽探研究，透過十六個長寬各兩公尺的試掘坑及四十七個鑽探孔，進一步釐清六甲頂疑似遺址的埋藏狀況及其文化內涵，發現屬於大湖文化層的陶、瓷、石片等。
永慶房產集團趨勢前瞻報告出爐，全台看跌第3季房市比例仍近6成，集團業務總經理葉凌棋表示，目前房市量縮格局不變，以近期交易量推估，全年交易量將落在24.5萬∼25.5萬棟之間，改寫25年來歷史新低量已成定局！預估北市房價再跌1成，量能才有機會回升。 永慶集團昨(29)日發布趨勢前瞻報告，調查顯示，全台民眾看跌第3季房市比例仍有59％，但已較上季減少1成；至於看漲比例14％較上季增加6個百分點，持平看法比例為27％季增4個百分點。 觀察本季調查，買方購屋價格心態調整，有逐漸往實價行情靠攏的趨勢，買方不再是瘋狂下殺，「低於實價行情15％以內」就願意進場的比例高；而賣方有64％願意用實價行情相當或更低的價格售屋，顯示賣方心態轉佳。
葉凌棋表示，今年前5月六都移轉量僅6.5萬戶、年減21％，雙北市年減幅更達3成，皆創下18年來新低紀錄。他指出，雖然3月底央行理監事會議鬆綁信用管制後，壓抑已久的買氣4月開始出籠，帶看、斡旋增2成，但交易量並沒有大幅反彈，5、6月房市表現也明顯回軟。 且即將進入暑期交易淡季，若無有感降價，交易量能欲大不易，量縮格局不變，以近期交易量推估，今年全年交易量將落在24.5萬∼25.5萬棟間，創25年來歷史新低量已成定局。 他表示，今年第2季北市住宅成交均價59.2萬、新北市均價30.8萬，與歷史高點相比，房價已下修13％、11％，但目前房價仍未見到買方接受的滿足點，而近期市場傳出的熱銷個案，幾乎都是當地的破盤價。
葉凌棋認為，建商讓利求售已成趨勢，新屋推案量較大的重劃區，房價跌幅將大於其他地區，預估北市房價要比現在實價價格再跌1成，交易量才有可能回升。葉凌棋表示，在房市交易量20多萬棟恐將成常態下，房仲業仍將面臨洗盤，有競爭力(店面、成交市占率)的品牌才有機會生存，永慶集團今年重點將放在單店人員生產力的提升，展店不是今年目標。
大直樂群一路、樂群二路因位於第一種住宅區，若在該處開義大利麵餐廳、房地產事務所及民眾日常商業設施等，都是違規使用，不過，台北市都發局昨於都市計畫委員會提案，要將卅公頃住一區變更為住二、住三區，就地合法。不料，都委會委員無法苟同，擔心高級飯店大舉入侵住宅區，退回提案。
大灣北段位於基隆河北側，面積約一○五公頃，位處內湖科技園區、北勢湖工業區、基隆河中山橋至成美橋段附近地區。都發局為了加速該區發展，將都市計畫分成南側的住宅區以及北側的商業、娛樂區分批送審。 都發局表示，南側住宅區包括住一區、住二區，常見的義大利麵餐廳及房地產事務所都不得設置，造成當地居民日常生活不便，因此希望可將住一區變更為住二區，部分住二區變更為住三區，放寬使用項目。
依土地使用組別，住二區可設立教育設施，附條件允許可設立零售市場、飲食業及服務業等；住三區則只要附條件允許，更可以設醫院及國際觀光旅館。 怕高級飯店大舉入侵 退回修正 但都委會委員無法苟同，指住宅區開發率已達九十五％，若大規模改變都市計畫，將會衝擊原住戶生活品質，認為應該視需求逐項開放。副市長林欽榮則認為，當初都市計畫已將南側劃分為住宅區、北側為商業區，若是隨意改變住二、住三，將打破住宅區及商業區的防線，難保高級飯店大舉侵入住宅區，最後裁示退回修正。
都發局解釋，依住宅區先天條件，要滿足蓋國際旅館及大型醫院的附條件較為困難，因此仍可維持住宅區居住品質，但尊重都委會決定，將修正重新提案。
北市都更緩步，每年拆除執照核發戶數僅1400戶，光是屋齡40年以上的老宅，便要花143年才能夠完全拆除重建，更遑論屋齡超過30年是用都更條例門檻的老屋，此情況也點出台北市住宅老化狀況正一步步惡化。
住宅老化 須有效都更 根據內政部不動產資訊平台統計，台北市是六都住宅老化最嚴重的區域，平均住宅屋齡為31.5年，位居六都之冠，每兩間住宅中，就有一間屋齡超過30年；屋齡40年以上的住宅接近23%，數量約有20萬戶，屋齡介於30~40年的住宅也接近34萬戶。 若以2015年北市核發建築拆除執照約1400戶估計，光是屋齡已經40年以上的老宅，以目前拆除改建的速度來看，得花上143年才能全數拆除改建，其中還不考慮每年持續自然老化的狀況。
老人住老宅 成社會現象 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，老人住老宅將從一種社會現象，逐漸變成一種社會問題，需要建立一套有效率的都更運作模式，建立民眾與開發商的信心，才能讓都更有結構性的改變，有利推動整體城市的都市更新。
台北市住宅老化現象，也讓購屋人考慮向外購屋，因此，包括新北市的重劃區與一些新成屋，就吸引北市通勤族的目光，而經歷此波房價修正後，有些新北市的新房子售價快速修正，反而和周邊成屋價格相去不遠，也開始吸引購屋人的目光。
前兩年台開（2841）因為土地資產重估，稅後淨利分別達53億元及20億元，董事長邱復生昨天指出，未來每年都會將土地資產進行重估，惟今年重估的利益將不會有前兩年這麼高，下半年的業績來源將靠處分工業區代辦土地為主。 邱復生表示，目前台開手上還有台中精密園區、岡山本洲產業園區及花蓮光華創意園區這3個代辦區土地可以銷售，下半年只要賣1塊就能認列1塊的收益，是下半年的主要業績來源。 台開自有土地開發案也持續有進度。
邱復生表示，花蓮洄瀾灣日出山莊，第1期總銷面積約3萬5000坪，目前進行邀約潛銷，總銷金額約150億元。而位於花蓮文化廣場的花東第1座IMAX影城，也是台開開發，計畫2017年營運。 至於新竹的新埔智能生態園區，邱復生表示，其中的茶花溫泉山莊已經取得建照，園區內的別墅區建照也快要核下來，該案總銷金額超過60億元。
另外，草屯園區的會館正進行建照作業申請，並持續做溫泉井的開發。 日前邱復生也拋出將依促參法提出申請規劃案，搶救大巨蛋，昨天他表示，大巨蛋要解決，全在遠雄趙藤雄一念之間，希望遠雄就算損失一點，也可以做到市府的要求，在7月8日期限前順利解決大巨蛋案，讓世大運能在台灣辦下去。
金融業南向發展出新突破。玉山銀行昨（29）日董事會通過，將投資3,993萬美元，收購原本柬埔寨子行──「聯合商業銀行（UCB）」，把持股比率提高為100%，預計今年第4季完成此案股權買賣。 目前在柬埔寨發展的台資銀行共五家，玉山之外，以分行方式進駐的共有兆豐、第一、合庫三家業者，國泰世華銀則為100%持股的子行經營。
但相較於國泰世華銀收購的當地銀行規模，玉山銀與此一股權轉換案件完成後，將成為柬埔寨台資銀行中規模最大、員工最多、經營家數最密集的銀行。 玉山銀行總經理黃男州表示，自2013年獲得UCB 75%股權以來，存、放款規模及分行家數上，皆達到雙倍成長，以今年4月的統計看來，UCB總資產為6.4億美元，且信用卡發卡數為柬埔寨當地第二大發卡行。
黃男州說，成為百分之百的持有者，是當初2013年入股時雙方的共識，玉山銀持續爭取成為UCB百分之百持有者，主要有三大原因： 第一，目前東協國家中，越南、印尼未同意讓外商銀行百分之百控有當地銀行，馬來西亞規定更嚴格。
未來無法預測法律是否會出現改變，因此決定加速布局。 第二，100%完全收購UCB有利未來決策進度，子行與母行的銜接及資訊也會更完整。 第三，玉山銀看好未來東協市場的長期發展，收購行為有利於發揮UCB在當地市場及區域經濟的利基，滿足台商及當地民眾完整的跨境金融需求。
越南官方今（30）日公布河靜鋼廠環保總檢查結果，當地台商透露，越鋼將因為「承包商疏失」遭越南官方罰款，但越鋼可望重提高爐點火計畫，最快第3季正式投產，目前形勢對越鋼有利。 越鋼由台塑集團、中鋼集團與日本JFE控股共同投資，台塑集團昨天表示，不評論河靜鋼廠環保總檢查結果，尊重越南官方的調查。
據了解，越鋼擔心環保檢查結果公布後可能再度激怒越南民眾，因此希望低調處理此案，也已擬妥應變方案。 中鋼執行副總王錫欽昨（29）日指出，本案影響很大，一定要審慎因應，但應不致於造成新的不理性行為，「我原本今天要到大陸出差，特別為此事留下來應變」。 越鋼是我國在海外投資的首座高爐廠，投資金額逾新台幣3,000億元，是台灣南進投資的指標案例。
越鋼建廠過程經歷不少磨難，包括兩年前的513排華暴動，以及今年4月越南中部沿海魚群死亡案件，前者讓越鋼建廠進度延宕，後者讓原本上周六就要點火的越鋼，延後點火時程。 越鋼投資金額龐大，僅利息等資金成本每個月高達4億元，高爐愈晚點火愈不利，台塑、中鋼與JFE等三大股東急如熱鍋螞蟻，並希望獲得越南政府善意回應。
越南官方近期對越鋼實施環保總檢查，預定今日公布結果，與越南河靜官方熟識的台商昨天表示，調查結果指越鋼部分承包商有疏失，將據此對越鋼罰款。台塑集團昨晚則說，對此事無所悉。 越南台商指出，4月越南中部沿海魚群死亡，讓越南當地民怨沸騰，越南官方承受極大壓力，不少當地台商認為越鋼成為當地官民「出氣筒」，在調查結果還沒出爐前，就用各種方式迫使越鋼停工，對越鋼不公平，呼籲政府要保障台商在越南投資權益。
由航空工業發展中心改制為漢翔航空工業，明（1）日將慶祝改制20周年慶，並啟用投資8.5億的台灣先進複材中心（TACC）第19廠房，將承製空中巴士A321飛機的後機身整流罩複材訂單，可望成為空巴複材訂單專用廠，粗估年產值約10億元，成為20周年慶的賀禮。 漢翔TACC-19廠目前部分複材件已通過空巴的認證，另部分產品還在認證中，最快今年第4季可量產空巴A321後機身整流罩複材訂單，月產30架量。
因全球航空業的換機潮，加上航太零組件輕量複材化趨勢，讓全球航太複材市場看俏。漢翔表示，複材重量是鋁合金的三分之一，所以，波音B787客機約50％比重使用複材；另空巴A350客機也有50％比重使用複材，因而帶動複材訂單量的增長。 漢翔過去已承接國際重要航太大廠的複材訂單，如波音、空巴、龐巴迪航太，以及賽考斯基等客機或直升機的複材訂單，但旗下TACC第1廠已無法負荷上述客戶訂單需求，才再興建TACC-19廠房。 漢翔董事長廖榮鑫日前出席旗下美國子公司啟用典禮，今早將自美返台，明日親自主持公司改制20周年慶祝活動，並啟用TACC第19廠房。
另漢翔投資約14.9億元的旗下F-16A/B戰機性能提升維修棚廠，預定明年第1季完工，次季可與美商洛克希德馬丁（簡稱洛馬）進行F16A/B戰機的構改案，加上投資約13.3億的岡山機匣3廠已於今年4月14日啟用，漢翔3大投資案成為公司改制20周年慶的最大賀禮。漢翔透露，3大新廠投資約36.7億元，將成為未來營運新動能。 漢翔除剛拿下空巴A321的後機身整流罩複材訂單外，目前已承做空巴A321飛機「16A機身段」訂單。另漢翔透過日本飛行機株式會社（JAM）的管道，也間接取得空巴A380飛機的「HTP Tip」區段訂單。漢翔指出，公司未來還將爭取空巴的A330及A350系列的後機身整流罩複材訂單，擴大公司複材營運規模。
新店房市最具明日之星架式的十四張站重劃區，區內指標水岸溫泉豪宅「富裔河」於本周磅礡落成公開，富裔實業總經理劉建文在公開發表會中公布銷售實績，推估預售階段售出戶數將在今年貢獻9億營收，今年下半銷售的餘屋尚有6至7億預計於明年完銷入帳，今明兩年將有亮眼的獲利表現。
另一塊位於信義區松平路300多坪的都更合建案，也在密集籌備中。 同時，劉建文也強調，今年將建立全方位的營運機制，在原有的「營建事業處」、「生技事業處」、「網通事業處」外，更擴大營運範圍，成立「綠金事業」及「旅館餐飲事業」，採多角化經營。 活化土地建案應用 富裔實業新成立的「餐旅事業體」延續營建事業成績，創造長期營收。預計位於東區、鄰近華視與松菸文創園區的全新精品旅店「pois pois」，走精品化、個性化的歐式摩登風格。目前每日光雕變色的建築體，已經吸引台北人目光，將於12月開幕，擁抱人文、藝術、生活、娛樂、時尚台北國際城市風格，每晚住房均價約在3,500至4,000元間。富裔實業也同時計畫進行整棟託售，再以「售後回租」方式經營餐旅品牌，全棟開價16.4億。預計每年貢獻5、6千萬營收，兩年內損益兩平。
為因應東區不夜城的消費型態，1、2樓將開創不同的餐飲型態，3至9樓規畫客房，迎賓大廳別出心裁放在頂樓空中花園，讓旅客得以飽覽東區、大巨蛋、松菸及台北101地標景觀。 拓展綠金事業 富裔實業「生技事業處」長期專研產牛樟芝產品，並在產學合作下，已獲得多項國內外專利成果，包括取得台灣肺癌與美國肝癌專利，已成台灣牛樟芝旗艦品牌。由於今年七月起牛樟芝廠商須提出牛樟芝90天亞急毒試驗證明，才能販賣相關產品，在法規與技術汰弱留強下，早已完成試驗證明產品無毒的富裔實業，競爭力與市占率將大幅提高。
藉此富裔實業再下一城，成立「綠金事業體」，進一步投入生活息息相關的食材通路運銷管理事業。綠金事業處技術提供給契作小農，搭配無毒生產履歷、保價收購作業管理外，更投入其他運銷合作社未堅持管理的保鮮溫度管理作業，依IOT物聯網架構，採用溫度全程雲端監控記錄，配送全程皆以無電源射頻RFID記錄，分類分批分箱全程擷取溫度資訊。在食材契作及產銷合作原則下，提供食材開發及保鮮衛生安全機制。
網通科技與營建整合 劉建文表示，「網通事業處」除加強對現有通訊客戶之服務，並積極整合營建科技服務業務，加強與3rd party合作夥伴共同開發新的應用方案，朝向IP語音、視訊及安全服務等多媒體並針對企業端及個人的通訊及資料安全服務發展，致力於提供一般消費者和企業通訊的完整解決方案。
主攻視訊會議及教育影像解決方案的圓展科技（3669）昨宣布和PChome&Skype、捷元攜手，透過中下游整合，連線搶進遠距教學商機。由於圓展近7成的營收來自教育影像解決方案，若此策略聯盟奏效，應對圓展未來業績有相當挹注。
圓展指出，此市場圓展已深耕多年，但以往受限於遠距教學設備售價不低，只有有錢的私立學校才能負擔得起，以圓展為例，最早賣出去的一套圓展遠距教學設備，客戶就是英國的一所私校，為擴大市場，圓展自2014年著手投入研發訂價更為親民的產品。
在成功壓低產品售價後，圓展首度跨界，整合國際通訊軟體大廠Skpye全球第一個合作夥伴PChome&Skype連科通訊以及通路商捷元，推出新一代遠距教學解決方案，為驗證新產品的效能高貴不貴，圓展還特別號召了南湖國小、仁愛國中、北大高中、東山高中、南大附小等全台超過10所學校，一起進行連線互動。
圓展以自有品牌AVer致力於研發，近年並靠著充電車/櫃成功拚出一條血路，加上既有的實物攝影機、視訊會議系統等產品銷售穩定，帶動首季毛利率走揚來到49.61％，創下近7季以來的新高，也成功反映在獲利上，首季以每股稅後盈餘0.04元，順利轉虧為盈，相較於去年第4季的每股淨損0.09元，以及去年同期的每股淨損0.39元，都算是逆轉勝。
延續首季的成長，許起裕指出，依目前接單看來，第2季營運應會優於首季，至於上下半年的營運表現大致相當，以今年前5月營收6.91億元，年增16.61％，今年全年營運應可望出現雙位數字成長。
許起裕強調，圓展現在美國、歐洲、日本及中國設立了4家子公司，另在11個國家設有分公司或業務代表，合計全球通路商超過300家以上，就營收占比而之，美國占比約5成，至於歐洲則2成不到，至於此次的震央英國占比更低，推測脫歐對圓展影響不大。
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