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歐亞不動產估價師聯合事務所
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【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
北市有超過兩千戶市有宿舍，市議員周柏雅調閱資料發現，扣除都市更新、建物整修、訴訟爭議，仍有三百三十三間宿舍、近五千五百坪空間閒置，若重新整修，可開放給青創、共享辦公室、托老及托幼，籲市府別全拿來等都更，用小錢達成活化目的。 市府︰老舊整修效益不大 對此，財政局副局長游適銘表示，市有宿舍約有三百戶未配住，因宿舍老舊，花錢整修效益也不大，規劃分成五大區塊辦理，包括自辦都更、參與民間都更、維持公務使用，另有五筆土地將設定地上權，並標售部分零散土地。
游適銘說，去年市府市政會議已通過廢止「台北市市有眷舍房地處理自治條例」，規劃二○一七年停止給付住戶搬遷費，該條例仍在議會審議，若通過，可加速閒置空間活化利用。 但周柏雅認為，若以議會辦公室十四坪計算，五千五百坪可容納三百九十二間辦公室，若最多一坪兩萬元修繕費用估算一間需花二十八萬，一間裝潢成本估五千元內，若以月租五千元租給創業青年，市府都還有賺。
議員建議可托老、托幼 周柏雅指出，閒置市有宿舍多位於學校、社區鄰里周邊，只要把多筆小坪宿舍整合，就能作為社福設施空間，目前柯市府力推的「公共保母」僅有三處，若能利用閒置空間作為社福設施，翻倍不是難事。 周說，市府積極規劃都更是活化市產方式之一，但中間過程漫長，例如建國中學宿舍參與南海段公辦都更，自二○一二年廠商得標後至今未拆，籲市府應全面審視各項政策空間需求，以小錢換取閒置空間活化。
台塑集團總部都更案審議進度幾近停擺，基於台北市政府都發局將從嚴把關自辦都更的合理性、必要性、公益性與可行性等四條件，因此正在研擬新審議原則。
台塑集團已接獲北市府公文，將「等待」審議原則出爐，才能檢視申請資格，因此目前可謂暫緩審查進度。 由於北市府態度趨向不鼓勵企業主自辦都更，新審議原則上路後，台塑集團將要說明總部都更案符合四條件，是否能爭取北市府認同，將是一大問號。 據了解，今年以來北市府對大型企業自辦都更的立場趨於保守，考量到自辦都更可以取得獎勵容積，形成企業變相獲利來源之一，北市府正制定新審議原則，要從嚴審查自辦都更的合理性、必要性、公益性與可行性，這項新審議原則只適用企業主或產權單純的都更申請案。
此外，已遞件、審查中的企業自辦都更案也要適用，使得台塑集團的審查幾乎暫緩，同時外傳嘉新水泥總部都更審查也沒進度。 台北市政府都發局表示，考慮到台北市土地面積有限，多增加容積率，會吸引更多人潮，勢必對當地或某一區域交通負載形成一大考驗，因此才會鼓勵企業主申請改建，而不是都更。 為加強把關，都更審議委員會會針對地主為企業或產權單純的申請案，要求多說明公益性、合理性、必要性與可行性。
台塑集團坦言，今年5月就接獲北市府來函，說明要制定新的審議原則，由於該原則還沒出爐，台塑集團還在等待中，但初步認為本案符合北市府所言的合理性、公益性、必要性與可行性。 台塑集團舉例，目前台塑大樓法定容積率為200%，但台塑大樓完工時，當時並未管制容積率，因此實際使用容積率為500%，這也是為何要申請都更的原因，盼望透過獎勵容積多爭取使用空間，以符合實際使用狀況，這可以解釋為合理性。
至於公益性，台塑集團認為，將會提供更多開放空間與周遭居民互動，或增加綠地等。 不過，也因為北市府意外要新增審議原則，台塑集團總部都更案被迫暫緩審查，也比台塑內部規劃目標通過更新單元劃定時程的今年5月，已經延遲兩個月。
新莊北側知識產業園區、台北港特定區共計31筆大面積土地，訂於7日標售，總底價139.7億元。其中，新莊北側住宅區每坪單價113.5萬元最高；台北港商三土地2200坪，總底價14億元，為單筆底價最高，外界也將標售結果，視為房地產未來景氣的試金石。 地政局專門委員徐鳳儀表示，新莊北側知識產業園區將標售19筆土地，包括14筆產業專用區土地及5筆住宅區土地，總面積約2.9公頃。 產專區每坪底價80萬元起至90.6萬元估算，總價值約67億元；住宅區底價每坪91萬元至113.5萬元，總值約8億元。
徐鳳儀指出，知識產業園區位於五工路、新北大道附近，透過省道台1線、台65線及台64線與大台北地區緊密連結，未來還有機場捷運線A3站與環狀線Y19站，交通運輸條件優異，不論產專區或住宅區，發展潛力雄厚。 地政局表示，產專區規畫以產業研發、訓練、創新育成及服務中心為主，結合鄰近的新北產業園區、頂崁及頭前工業區。 另外，台北港特定區也將於同日標售12筆土地，包括8筆住宅區、1筆產專區、1筆第1種商業區及2筆第3種商業區，總面積約4.2公頃，總價值約64.7億元。
其中，住宅區底價每坪41.3萬元至45萬元，產專區底價每坪47萬、第一商業區底價每坪50萬元，第三商業區2筆土地底價各為61萬元與64萬元。其中，底價每坪64萬元的土地，占地2200多坪，總底價高達14億元。 徐鳳儀指出，由於台北港特定區土地中有10筆位於遺址範圍，將要求建商開發階段必須委託考古學者專家或專業機構辦理施工監看，若涉及遺址保存，可改變工法或搶救挖掘。詳情可上地政局網站查詢。
建商已換取容積獎勵 失公益性目的 新板特區是新北市精華地段，台北縣政府時期為鼓勵建商開發，提供空中廊道、空橋或公益空間，可換取容積獎勵，如今新板特區豪宅林立，仍有三座空廊及五處公益空間未開放使用，導致全區無法完整串連，走到半路可能「碰壁」，喪失公益性目的。
城鄉局調查，目前可通行的空中廊道有十二處，有三處未開放，包括橋峰社區連接遠百企業總部、台電大樓連接麗寶百貨兩處通廊進入驗收階段、國際觀光旅館建物未完工；公益空間有五處未啟用，預計用途包括經發局產經創新園地、社會局玩具銀行、警察局新板村派出所、台電展示館及城鄉局居住服務中心。 市府指完工時間不一 已設指標系統 城鄉局都市設計科長張記恩表示，各建案完工時間不一，空廊和公益空間不一定同步啟用，為串連全區，市府製作指標系統，以顏色區分為年輕潮流區、城市農耕區、築夢樂活區、全齡藝廊區、市政親民區及交通運輸區，規劃配合兒童藝術節舉辦闖關活動，活化使用率。
記者在指標系統找到位於國家世紀館社區的「新板村派出所」，場域空蕩蕩，光線昏暗，地上佈滿落葉，牆面設有展示櫃，但缺乏任何資訊，不知情的民眾易誤闖。 警察局表示，「新板村派出所」今年規劃設計完成，近期工程招標，將打造教育場館，布置虛擬派出所，提供警察制服讓學童拍照體驗，並有模擬事故與案件現場，開放預約參觀及導覽服務。 社會局專門委員黃逢明表示，玩具銀行旗艦店籌備中，公益空間已整頓為宣傳基地，辦理親子共玩、長幼交流、志工培訓等活動，另規劃日本東京玩具美術館交流展覽。 經發局工商企劃科長楊青燕說，公益空間今年完成點交作業，預計明年啟用，不排除做辦公室或開放民眾使用。
城鄉局住宅發展科長鄭健志表示，待國際觀光旅館完工，居住服務中心自治條例通過議會審議後，辦公室即可進駐。 權世界社區高姓經理表示，公益空間已捐贈出去，尊重市府規劃，據她了解，公益空間閒置好一陣子，最近社會局才進駐，由於是獨立空間，一般民眾不會從社區出入，基本上對住戶影響不大。
不少建案在規劃設計階段留設大面積開放空間，供公眾使用，但部分完工後淪住戶私用，以新板特區為例，曾有六處豪宅開放空間因二次施工違建，當成社區大廳，一○二年被市府強制拆除，追回一千三百多坪公共空間。
工務局使用管理科長李冠德表示，開放空間是指建築基地內依規定留設達一定規模，且連通道路開放供公眾通行或休憩的空間，依據新板特區土地使用管制要點，建物設置公共開放空間，建商最高可獲得廿五％容積獎勵。 以新板特區為例，當初許多住戶購屋時不知建商已捐出開放空間給市府換取容積獎勵，除社區居民之外，一般民眾也有使用權，產生爭議，市府找來管理委員會、建商、法制局、城鄉局等單位開會討論，取得共識後進場拆除違建。
據統計，一○二年至一○四年間建築物開放空間領得使用執照案件共一○五案，去年裁罰違規兩件，限期改善卅九件，另有三件認定違建須拆除。若住戶限期未改善，將依建築法第九十一條開罰六萬至卅萬元。
西屯區今年公告地價調漲一○一％，數十位學產地承租農民在議員黃馨慧等人陪同下，四日至議會向議長林士昌和市長林佳龍陳情，直言負擔倍增繳不起地價稅，要求重新評議地價。市府回應，學產地農用所繳租金是農作實物折徵代金，不是按公告地價計算，因此與公告地價漲跌無關。
數十位農民由議員黃馨慧、楊正中和張廖乃綸陪同前來議會陳情，何姓民眾說，承租學產地二、三十年都用來種菜、豆類，上一期租金是九．八萬元，本期卻要繳廿二．九萬元；張姓民眾也說，上期四萬三千元，本期十一萬元，令人不服，市府要說清楚、講明白。 陳情人強調，承租的學產地有些甚至沒有聯外道路，發展十分落後，這樣的地也要漲地價稅二○○％，這根本就是搶錢，調漲幅度不符比例原則，承租戶負擔倍增，實在繳不起。
黃馨慧建議全面檢視全市發展落後區域，學產地承租戶應調降公告地價。楊正中表示，政府口口聲聲照顧農民，結果加稅成長三○○％，農民恐無家可歸。 楊正中並在議場提出臨時動議，要求重新檢討公告地價；黃馨慧、張廖乃綸和陳淑華議員也表示，公告地價一次調足造成民眾荷包失血，市府應檢討漲幅，並制定調漲上限。
陳情人並先後面見議長和市長遞送陳情書。 林佳龍指出，地價評議委員會按照專業與法令規定公告地價，中市今年各區有漲有降，占市價比十四．六一％，六都最低，市府尊重地價評議委員會，此案交由地政局、財政局研議處理，而學產地租金問題將再與教育部討論。 地政局長張治祥解釋，學產地作為農耕使用是課徵田賦，並非課徵地價稅，目前田賦停徵，農地不必負擔地價稅。
承租人基地使用補償金是依耕地三七五標準計收農作實物折徵代金，不是按公告地價計算，因此與公告地價漲跌無關，作為建築或工廠使用，才會按公告地價總額年租率五％計收租金。
台北市捐地換容積移轉的落日條款將在2017年7月以後正式啟動，高源不動產估價師陳碧源表示，台北市的公設保留地土地價格，從昔日最高的公告現值190％，跌到現在僅約公告現值的60％左右。且隨著落日條款到來，價格將只剩10∼30％左右。 陳碧源指出，由於過去寬度15公尺以上的已開闢道路用地，可作為容積移轉的條件，比未開闢的道路用地、綠地、公園用地、廣場來得寬鬆，亦即不需要整合土地的所有權為單一所有權人，也不需要完整路段，因此容積價格從早期公告現值的3至4成左右，隨著房地產景氣一路漲到公告現值的1.9倍左右，漲幅最大。
但隨著2014年6月30日施行接受基地移入容積，不得超過接受基地當次申請移入容積量的50％規定，並將在2017年7月2日以後除了「歷史建築所定著之私有土地」外，其他公設保留地即不能再作為容積移轉，以容積代金取代容積移轉，因此已開闢道路用地的公設保留地價格不斷下跌。從2014年的130％、2015年75％至90％間，下跌到2016年的60％左右，回跌幅度相當大。
從老字號唱片公司金革國際唱片「Jingo Records」起家的上市建商三發地產，旗下孫公司金品餐飲公司已正式併購Brown Sugar Live & Restaurant黑糖餐廳，雙方於6月30日正式簽約，金品餐飲已取得黑糖餐廳所有資產＋商標權＋經營權（不含負債），創下國內建築業史上唯一跨足音樂文創產業進行多角化的先例。 據悉，此次三發透過孫公司金品餐飲收購黑糖餐廳的資產、商標權和經營權，金額約在3,000萬元左右。
上述跨界的併購案，三發地產公司副總經理蔡文玲予以證實。蔡文玲指出，三發透過孫公司金品併購黑糖餐廳之後，目標未來3年內在全台六都，從目前信義計畫區的Brown Sugar音樂餐廳，再陸續發展為6家連鎖音樂餐廳；第二，持續收購音樂創作團隊；第三，再簽下國內外流行歌手的經紀約；第四，舉辦流行音樂會，擴展國外音樂餐廳的平台。
三發地產原本是金革國際唱片發跡，為國內老字號的影音媒體唱片公司，掛牌上櫃電子股金革科技，後來建築業者鍾俊榮借殼金革科技，2012年金革科技把影音事業完全分割至子公司金革國際唱片，並正式更名為「三發地產股份有限公司」，核心發展不動產相關事業，並轉掛上櫃營建股，這兩年再轉上市。 鍾俊榮正式吃下Brown Sugar之後，據指出，三發將從非主流音樂領域，再擴大到主流音樂，三發持有子公司金革唱片100％股份，甫於6月初另外新成立100％持股的金品餐飲，股本為1,500萬元。 金革唱片每年都維持EPS 2元以上的獲利，去年營收約7千多萬元。至於三發地產的股本為26.42億元，房地產開發貢獻的獲利為大宗，去年營收50.14億元，EPS為3.02元；去年自金革唱片認列轉投資收益，為392萬元。
至於今年第1季的財報，EPS為0.67元，前5月營收累計為12.35億元，年增4.1倍。 據指出，目前Brown Sugar每年營業額大約5千萬元；金品購併之後，正評估高雄、台中，可容納300人以上的大型音樂餐廳，未來並計畫進一步收購，待全台連鎖布局音樂事業和餐飲事業、金革音樂技術團隊加入陣容並擴大綜效後，有機會營收倍增，並貢獻三發地產穩定長期的現金流。 法人評估，金革透過子公司金品餐飲再吃下Brown Sugar之後，若營運順利，明年營收可望成長至破億元。
這幾年來多家上市建商已未雨綢繆布局副業，最近也陸續開花結果，靠著多角化的轉投資事業，來貢獻母公司的收益，甚至逆轉勝。像太子、遠雄、皇鼎等轉投資飯店已開始貢獻獲利；冠德轉投資環球購物中心，潤泰轉投資CITYLINK購物商場，都經營得嚇嚇叫；興富發也鴨子划水，布局百貨、飯店；至於三發地產，則計畫擴大本業唱片娛樂事業的版圖。
三發地產前年也收購桃園晶悅國際飯店（原桃園大飯店），去年10月正式更名為「晶悅國際飯店」，這次又收購Brown Sugar Live & Restaurant黑糖餐廳引起市場討論。由於三發地產剛好是從金革唱片起家，擁有創作人才、娛樂事業通路、音響設備、樂器和舞台等核心技術，因此與建築業最普遍的轉投資策略，大異其趣，被視為人才密集、擁有現金流又「零」餘屋的轉投資事業。
部分老字號建商也早已收成轉投資事業的耕耘，並坐擁長期現金流，來對抗不景氣。尤其進入門檻較低的飯店，最獲上市櫃建商青睞。 這些多角化經營成功的案例不少，例如太子建設引進國際連鎖飯店品牌W Hotel，近期則以建案轉推小型商旅文旅最常見。 遠雄建設母公司遠雄企業團、關係企業遠雄悅來飯店名揚兩岸，目前連鎖據點宜蘭礁溪別墅飯店，正積極開發中。
至於建商轉投資百貨購物商場者，也相當熱門。冠德跨足環球購物中心，潤泰創新跨足CITYLINK，都有口皆碑；近1年，遠雄也轉戰零售業，攜手日本三井不動產，轉投資林口三井Outlet Mall有成，還有汐止的IFG遠雄購物中心，布局商場顯得來勢洶洶。 現在「營收王」興富發也積極布局高雄，已承租大統新世紀百貨的原址，攜手日商合作引進日系百貨品牌OPA。
台南市鹽埕2.35公頃國有地，將變身成複合式觀光商旅園區，財政部國產署副署長邊子樹昨表示，將以設定地上權方式，與台南市政府共同開發鹽埕國有地；預計該案本週即可簽約，市府將在兩年內完成招商作業，引進觀光旅館、購物商場及金融機構等設施，進一步帶動當地發展。 邊子樹指出，近年國產署積極與地方政府合作，以地上權案方式，共同活化國有地，並促進當地產業發展。舉例來說，這幾年就與台南市政府簽訂了5案，類型包括市場、文創園區、度假園區及轉運中心等；此外，本週也將簽約進行鹽埕段國有地開發。
他解釋，鹽埕段國有地位於台南市南區中華西路1段、新興路及新建路交叉街廓中，面積達2.35公頃，位置鄰近安平港及台南機場，聯外交通發達，屬商八商業區；預計作為觀光遊憩或商旅園區，興建複合式商業設施，地上權存續期間為50年。 邊子樹表示，估計該案可吸引民間資金34億元，創造270億元總產值，增加466個就業機會。國產署部分加計權利金及土地租金，可分收7.39億元，台南市政府則可分收1.82億元，另有每年房屋稅、營業稅等進帳。
國產署統計，從2012年7月至今，已與地方政府等目的事業主管機關簽約44件地上權案，其中30案已完成招商。近日也剛與宜蘭縣頭城鎮公所取得共識，規劃開發位於鎮中心、近台二線的國有地，作為觀光旅館發展之用。
環球晶圓（6488）宣佈，已在本月1日完成收購丹麥Topsil公司旗下半導體事業群的收購案，業績也開始反映在7月份營收上。 環球晶指出，由於近期丹麥克朗伴隨歐元同步貶值，因此實際支付金額比原定少。
此外Topsil旗下兩個廠區也將更名，丹麥廠改為「Topsil GlobalWafers A/S」，波蘭廠則是「Topsil Semiconductors sp z o.o.」。 環球晶過去三年以來，都至少配發5元的現金股利，對股東的回報可說相當豐厚。
儘管該公司第一季獲利創近幾季新低，但展望後市，不論是台灣、大陸、美國及日本各廠的中小尺寸訂單都已滿產能生產，加上收購丹麥Topsil效益，預期今年營運將可呈現逐季成長格局。
jpp-KY（5284）為跨足機電整合（整機組裝），敲定斥資4億泰銖買下飛利浦舊燈具廠，整理、改造之後，jpp-KY將有能力承接大型整機組裝訂單，預估2017年下半年發揮效益；另該廠也規劃置入醫療廠。
jpp-KY日前公告，斥資4億泰銖購置廠房、簽訂合約，建物面積計2.09萬平方米，土地面積約1.49萬坪，前身為飛利浦舊燈具廠，第4季可望取得該廠房。 根據jpp的規劃，第4季正式取得廠房、土地之後，會進行設備的整理、搬遷，預估明年下半年可望導入機電整合大單，未來也不排除單獨計算機電整合營收，成為一個主要事業體。
除此之外，由於新廠占地甚廣，除了規劃機電整合廠以外，jpp也會置入醫療新廠，不過最快在2019∼2020年趨向具體。 jpp已定本月14日除息，預計配息3.0844元，估現金殖利率可達4.7％，jpp也規劃在8∼9月受券商邀請在台召開法說會。
由五大有線電視系統台共同成立的台灣有線寬頻協會（CBIT）昨日指出，前五大MSO業者已經備妥今年採購數位機上盒數量，加速汰舊換新，除了既定贈送第2台，也有業者打算每一家戶送出第3台機上盒。
初估五大MSO將砸75億元左右的銀彈。 NCC指出，根據有線廣播電視法規定，有線電視系統台業者必須在下次換照前、全面數位化並關閉類比。今年年底開始進入換照高峰期，一直至2018年，下次換照期則從2019～2012年。台北市以及其它縣市政府審查今年有線電視收視費時，將業者關閉類比時程、列為明年收視費審查要點。
也因此，五大MSO業者決定加速數位機上盒的舖貨速度。 MSO業者指出，新進業者進場搶客，收視費愈降愈低，已無利潤可言，關閉類比之後，才能將頻譜資源空出來推展寬頻上網、居家監控、物聯網等各項寬頻加值應用，以增加額外收入，因此，業者希望盡可能在近1～2年關閉類比訊號。 NCC最新統計，截至4月底為止，國內有線電視數位訂戶普及率已達91.1％，既有59家系統業者中，台南市新永安、南天、雙子星、三冠王，嘉義市世新，嘉義縣國聲、大揚，新北市大豐、台灣數位寬頻均已提供全數位化服務。
台北市陽明山、新竹市新竹振道也已經向NCC申請關閉類比訊號後的查核工作。 業者指出，雖然Cable業者布建數位化網路進度超前，但是，舖設數位化機上盒才是最重要的收尾工作，目前一個家庭戶平均只舖設1台數位機上盒，若要達到全數位化，一個家庭戶大約得舖設2.6個數位機上盒。
凱擘表示，該公司數位機上盒採購量全年度超過70萬台，並將依照NCC規定，每戶提供2台免費數位機上盒。 凱擘全省共有12家地方系統台，截至6月底為止，12家地方系統台數位化比率已達96.2％，其中，陽明山、振道及南天數位化比率已達100％，數位化最低也有91.4％。全省12個系統台預定2017年年底前完成100％數位化，各地方系統台亦將配合地方政府規定、於期限內完成數位化作業。 五大MSO中，也有業者今年不只送2台，更計畫送出3台。
以台灣寬頻（TBC）為例，現有70萬左右用戶，每戶估已送出1個數位機上盒，還要補足每戶平均1.5台的機上盒數量，採購數位機上盒的數量便高達百萬台。 CBIT指出，以最陽春的數位機上盒一台售價1,500元計算，五大MSO今年備妥75億元銀彈，準備加速舖設家庭戶的機上盒。
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