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歐亞不動產估價師聯合事務所
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【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
台肥（1722）不動產收益持續擴大，除原有的南港C6~C9權利金與租金收益外，今年還將新增C3案約6.1億元獲利進帳，C2飯店案規劃2021年開幕，五年內租金收益擴大到17億元。此外，市場傳出台肥有意另處分南港千坪土地，若今年售出，每股貢獻達1.7元。
南港大地主台肥在C6~C9、C3、C2案土地開發告一段落後，市場傳出台肥將出售手中台肥新村兩塊合計1,093坪地，對此台肥表示，公司土地資產活化是既定政策，目前出售土地計畫正評估中，但未定案。
法人估計，以台肥新村1,093坪土地，且當地每坪土地行情約150萬至170萬元來看，該案若順利出售，公司處分利益高達17億元，對台肥每股貢獻達1.7元；台肥昨（5）日股價收在43.05元，上漲0.05元。 台肥經過四年的不動產事業扎根計畫下，不動產開發事業效益逐步顯現，其中出租予中信集團做為總部的南港C6~C9土地，每年權利金加租金貢獻約2.76億元。 由中信人壽、台灣人壽攜手買下的南港C3地上權案，今年獲利開始完整貢獻，未來45年光是C3案權利金加租金，每年可幫公司貢獻6.1億元的獲利，成為集團不動產事業穩定金雞母。
南港C2案將打造兩棟飯店、一棟辦公大樓部分，預計全案2020年完工，2021年開幕，每年對台肥獲利挹注達8.1億元；法人表示，台肥在不動產金雞C6~C9、C3、C2案貢獻下，2021年不動產穩定收益達17億元。
外商商仲戴德梁行公布第2季台灣商辦市場變化，其中北市忠孝商圈若不計入臨時特賣會暫使用的空間，忠孝商圈的空置率11.9%創下史上最高紀錄，顯示租賃雙方對房租無共識。 至於台北市A級辦公大樓第2季辦公大樓租賃去化面積約2500坪，與第1季略同；第2季不含土地的單季交易買賣達新台幣251.76億元，季增164.39%，年增285.62%。
戴德梁行研究顧問部協理薛惠珍表示，累計今年上半年去化面積約5000坪，空置率則下降0.4個百分點來到11.8%。 其中北市信義區A辦公大樓租賃去化下降1.1個百分點最多，主要由於國泰置地廣場持續去化中。主要租賃成交以信義計畫區為主，台灣微軟承租國泰置地廣場約3400坪。 各區A級辦公大樓租金表現並無顯著變化，全市平均租金每月每坪2500元，較第1季微降0.3%，較去年同期上漲0.6%。 在北市各商圈第2季空置變化值得注意。
薛惠珍指出，第2季沿街店面空置率除西門商圈略上升0.28個百分點到1.7%，其餘都是下降。其中最明顯的是忠孝商圈的空置率略下降為7.3%，但若將部份店面暫租為特賣會視為空置店面時，空置率高達11.9%，創下史上新高。 至於中山商圈店面空置率下降到4%，主要是精品街有4個店面進駐，其中一間為配合LV中山旗艦店裝修暫時到巷內進駐為臨時店；西門商圈出現業種的變化，包括大型運動品牌進駐，以及隨著西門商圈擴張，店面改成旅客喜愛的飲料店和伴手禮店取代。
薛惠珍說，另外在第2季的土地交易量驟增，主要是因第1季基期過低，及第2季出現大額交易，為高雄市地標性商用不動產「漢來新世界中心」，由台灣人壽以新台幣165億元取得包含漢神百貨、漢來國際飯店及漢來美食，全案採售後租回。高雄這筆大額交易創2008年以來第二高交易金額，貢獻第2季全季度交易量占比65.54%，大幅推升交易總額。 TOP
位在中區台灣大道與平等街口的長生金融大樓，曾因磁磚掉落引起安全顧慮，在獲得市府補助後，今年一月進行大樓立面修繕工程，六月已完工，是台中市第一座完成都更整建維護的大樓，大樓管委會五日舉辦感謝茶會，感謝市府團隊協助大樓拉皮工程。
市長林佳龍昨天出席長生金融大樓感謝茶會，他表示，長生金融大樓已有卅年歷史，整修後提供更舒適的工作與居住環境；這也是台中市都市更新整建維護案中，第一個完成拉皮工程的例子，官民合作帶給中區新希望，期望更多市民踴躍響應，申請市府相關補助。
都發局長王俊傑表示，大樓整建維護是都市更新的方法之一，不僅能延長房屋壽命，更能提升周邊環境與公安品質；不過，若建築物內部結構老舊，建議用都更重建方式改造。
都發局今年度共編列預算一千七百萬元補助大樓整建維護工程，未來將持續爭取預算補貼，以加速中區復甦成效。 長生金融大樓管委會去年八月向市府申請都市更新整建維護補助，由於大樓位於中區，屬於優先整建維護地區，市府去年十二月核定補助整建費用三百萬元，約占總整修經費四十五％，立面修繕工程改善原本雜亂的招牌、冷氣、鐵窗等突出物，整體風格則維持原本的紅色牆面、正面大型圓柱等造型。
長生金融大樓管委會副主委邱譯靚表示，改造後帶來新氣象，大樓變得很漂亮，住戶與店家都非常高興，未來管委會將全力配合中市都市更新計畫，再現中區繁華。
鄰近宮原眼科與台中火車站的千越綠川大廈沒落多年，所有權人組成都市更新會，經市府同意准予立案，並在五日揭牌，未來將重建成地下六樓、地上十九樓的複合大樓。市長林佳龍表示，這是中區第一件都市更新重建案，對中區再生具有指標性意義。
千越綠川大廈位於中區綠川西街，對面就是知名的宮原眼科，已有四十二年歷史，過去是千越百貨，擁有餐廳、舞廳、冰宮、電影院，曾經紅極一時，但隨著中區沒落，大樓又發生火災，住戶逐漸搬離，大樓荒廢，甚至被網友形容有如鬼屋，還有人揪團進入探險。 千越綠川大廈現為地下二樓、地上十樓，共有四百九十位業主。一○二年曾獲內政部核定補助拉皮，但管委會評估建物老舊拉皮效益不彰，因此改朝向重建方式辦理；今年五月向都發局申請成立都市更新會，市府准予立案。
中區首件 預計107年拆除改建新大樓 都市更新會理事長張憲璋表示，都更會能成立，經過艱辛的過程，有些業主過世，第二代不願繼承，有的持分比例僅○．○五％，卻開出一百萬元高價要賣；經過不斷整合，反對都更者不到一成，接下來將針對權利轉換召開公聽會、聽證會，提都市更新計畫送市府審核，預計一○七年拆除，改建為地下六樓、地上十九樓的新大樓，將有美食街、百貨公司、健身房、個人工作室、飯店，經費估計廿一億元，工期約三、四年。
林佳龍昨天出席都市更新會揭牌儀式，他表示，千越綠川大廈見證中區從繁華到衰敗，現在是中區第一件都市更新重建案，未來成功再生後，不但會成為新地標，也象徵中區新生的開始，市府將在法律、行政方面給予協助，同時改善周邊環境，目前也積極輔導八棟舊大樓成立都更會，藉由官民合作，實現市府對於中區再生的承諾。
內湖長年塞車問題未解，外界批評開發時未兼顧都市發展。民進黨籍北市議員周柏雅昨指出，主因是建商花小錢購買道路用地，換取容積灌到最好賣的內湖區蓋房，審計部決算審核報告中，2013至2014年，全北市11萬多平方公尺容積移轉，內湖區就接受逾2萬7千平方公尺，約占兩成三，無視區域的容受力。 周柏雅批評，國外容積移轉本來是作為古蹟永續發展手法，到台灣卻變成建商最佳賺錢利器，北市2013、2014年容積移轉近七成是道路用地，古蹟基地申請容積移轉僅兩成五。
他指出，內湖接受一堆容積樓地板，內湖塞車問題已嚴重，但市府按照法規，讓內湖繼續塞入更多容積，2015、2016年上半年，全市仍有四分之一的容積量灌入內湖。 周柏雅說，這種移轉早已不合理，但市府還是把所有的都市問題用增加容積來處理，舉凡海砂屋、都市更新、開放空間獎勵、捷運土地開發等，都有容積獎勵，卻未提出後續管理對策。
對此，都發局副局長張剛維表示，容積移轉有公式計算土地價值，內湖屬較新的開發區，地價比市中心低，一坪在市中心的容積價值，在內湖可換到兩坪，因此吸引建商引入。 張剛維說，容積移轉已訂有落日條款，只到明年6月，未來不會出現容積移轉。北市府也於前年建立容積銀行制度，透過建商繳交代金，讓容積制度更合理。 另外，都發局表示，內湖都市計畫30年前已定案，現在大部分都已開發，要再進行改變很困難，未來將著重管理。
反映中央銀行降息，壽險業投資不動產收益率門檻將下調。壽險業者表示，壽險公司投資不動產收益率，是以中華郵政定儲利率作為計算基準，因此若央行降息就會跟著連動，壽險業不動產收益率門檻也會跟著調降，目前是2.4125%，會降到多少還不知道。
壽險業不動產投資收益率最低門檻調降，有利不動產投資，不過壽險業者認為，降幅有限，因此差異不大，現在要在大台北地區找到合適的投資標的，實在很困難。
央行降息半碼，金融業因為將拉低淨利差而一片哀號，壽險業則意外受惠，原因就是壽險業投資不動產收益率最低門檻，是以中華郵政定儲利率作為基準，只要央行降息就會連動，壽險業不動產收益率門檻就會自動調降。 至於降幅多少？壽險業者說，壽險業投資不動產收益率門檻目前為2.4125%，因央行降息將連動下調，會降到多少還不知道，但降幅有限。
國內超過20萬的青年安心成家貸款戶有福了。中華郵政昨（5）日宣布，今日起調降存款利率，與其連動的青年安心成家貸款，前兩年利率將跌破1.5%大關至1.44%，創下歷史新低。 據悉，中華郵政本次定存利率降幅為0.03%至0.085%間，由於中華郵政定期儲金利率，與一系列政策貸款連動，利率調降後，青年安心成家購屋貸款，前兩年利率將跌破1.5%大關，就學貸款利率也將在8月1日下修至1.15%的歷史新低。
行政院宣布，8月1日起，學貸利率將再降40個基本點，由主辦銀行吸收，屆時學貸利率將跌至1.15%的歷史新低。 中華郵政1年期與2年期的定儲機動利率，今均調降0.07個百分點，調整後分別為1.06%與1.095%，就快跌破1%整數大關；靠利息收入度日的退休族，荷包再度失血。 相較於存款戶，中華郵政降息，對房貸與學貸戶可謂一大福音。財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」前二年房貸利率，是按郵局2年期定儲機動利率，加碼0.345個百分點，調整後，青安利率由1.51%降至1.44%。第3年起，則是從1.81％降至1.74％。
以最高貸款額度800萬元、房貸期間20年、無寬限期試算，前二年，青安房貸戶每月還款金額，將從3萬8,640元降至3萬8,383元，每月減少257元；第3年起，每月還款金額由3萬9,755元降至3萬9,493元，每月減少262元。省下的利息，大約是一張台北到新竹的高鐵票。 在就學貸款方面，則是按郵局1年期定儲機動利率加碼0.55個百分點。為體恤學生經濟負擔，臺銀先前已自行吸收6個基本點（1個基本點等於0.01個百分點）的成本，預估郵局降息後，學貸利率將由1.62%降至1.55%。
以珍珠奶茶聞名的「翰林茶館」已在舊金山落戶，選址人潮密集的華埠花園角廣場。茶館自6月底開始試營業，預計在8月正式開張，加州副州長紐森和舊金山市長李孟賢都將參加開幕剪彩儀式。
舊金山分店是翰林茶館邁出台灣的第一步，今後也將在全美各地拓展。茶館位於華盛頓街和干尼街（Kearny）路口，緊鄰花園角廣場和希爾頓酒店，地處華埠最熱鬧的路段，也是華埠與金融街的交匯處。茶館面向華盛頓街一側的牆壁上，記錄著翰林茶館在台灣的歷史和口碑，面向干尼街的櫥窗則展示各式珍珠奶茶和台灣餐點。 翰林餐飲集團的北美執行長陳致安表示，相較華埠大大小小的奶茶店，翰林茶館的最大優勢在於品質和口味，「台灣前段時間爆發食安危機，很多企業都受到波及，但我們一直嚴格把關，安全度過危機。
翰林的茶葉也選用高檔產品，把世界各地最好的茶葉帶回台灣烘培，再送往美國。」 翰林茶館目前提供近百種茶品和餐點，陳致安表示最受歡迎的還是麻油雞和肉燥飯，但茶館也會在試營業期間，根據美國顧客的要求調整菜單，推出適合本地口味的餐點。
散裝船運下半年回溫看到曙光，反映散裝市況的BDI指數（波羅的海乾散貨指數）連續十個交易日上漲，指數從580點一路漲到昨（5）日晚天收盤692點，累計上漲112點，漲幅19.3%。散裝業者認為，目前看來下半年散裝市況有機會好轉。 這波BDI指數上揚，以海岬型大型船舶為主力吹響復甦號角，帶動巴拿馬船型與輕便型的船舶運價上揚，觀察散裝海岬型的船舶日租金，7月價格已突破7,300美元，較年初約4,800美元大漲50%，顯示出散裝航運景氣已露出一絲曙光。
散裝業者分析，BDI指數出現連十漲，也可以說是「跌深反彈」。由於散裝船商自前年底因市場供需失衡，造成運價下滑，去年營運虧損，今年上半年也虧損，持續虧損下去，讓很多船商受不了，市場已有拉抬運價的共識，因此船商勢必要更有作為。 前中航董事長彭蔭剛分析，以今年拆船與新造船為例，足以反映出船運市場供需失調的狀況已逐漸改善，全球海岬型船舶上半年拆船達69艘，新銷船舶為63艘，「拆船多又少買船」，顯示出今年船舶數量將減少；而上半年通常為交船旺季，今年卻旺季不旺，預料下半年拆船與新船的差距還會擴大。
市場上船舶只要減少，供給面下滑，就有助拉升運價，這反映在BDI指數呈現上揚趨勢。 至於需求面部分，近期市場對鋼材的需求拉高，帶動運送鐵礦砂等原物料的海岬型船舶運輸轉趨活躍；另外，近期也是南美洲穀物出口旺季，也推升巴拿馬型的船舶的運輸量。 不過，散裝業者認為，BDI指數連十漲，雖對市況顯示出「正向訊號」，但還沒到景氣翻轉向上的關鍵點。 去年BDI指數的年度平均落在800點，造成去年船商一片慘淡，昨天雖然反彈至692點，但只能算是今年相對高點，後續市況能否復甦，至少還要觀察半年以上。
針對上海太百淮海店收店一事，太平洋SOGO百貨董事長黃晴雯在上月股東會後即指出，中國百貨零售商場飽和，加上電商衝擊，近兩年北京、天津、無錫等店陸續收掉。而在上海開店20年的淮海路店也因商圈轉移，明年2月租約到期後熄燈。遠東集團轉投資中國太百在上海除了淮海店，還有徐匯店與不夜城店，據指出，徐匯店租約還有7年，屆時可能再面臨續約問題。 黃欣╱綜合報導 不敵電商競爭壓力，開業19年之久的上海太平洋百貨淮海路店驚傳明年2月租約到期後，將吹熄燈號。
界面新聞昨（5）日報導，這家曾是上海地標的台資百貨公司，曾被視為上海高級百貨的代表，但最終依舊不敵商業轉型的壓力，如今門可羅雀，過往光環已然黯淡。 北京商報報導，太平洋百貨回應，該店租約將於明年到期，且租金將出現大幅上漲。目前商場6樓正陸續撤櫃，其餘樓層則正常營業。但和過往諸多國際大品牌進駐的榮景相比，目前在太平洋百貨設櫃的多是名不見經傳的小品牌，「檔次參差不齊」。
報導稱，先前太平洋百貨在全大陸共有9家分店，淮海路店並非首家因租約到期而「萌生退意」的門市。2013年10月，成都太平洋百貨以租約到期，且合作期間與業主有分歧未能達成一致，結束營業。遠東百貨的天津店與無錫店也因類似原因，去年關店。 報導稱，太平洋百貨與新天地商業公司的租期將於2017年到期，去年3月，就曾傳出過關於物業回收、商場關門的消息。淮海路店若於明年歇業，以「太平洋百貨」名稱經營的百貨公司，將只剩下徐匯店與不夜城店兩家。
太平洋百貨的衰落，只是大陸百貨業態日益頹敗的縮影之一。據中國百貨商業協會的統計，2015年80家會員企業的銷售總額增加了9.3％，但利潤率卻下降了19.53％，「關店潮」仍在持續。 據統計，光是2015年關門大吉的大陸百貨公司就高達114家，其中包括英國瑪莎百貨、百盛百貨、王府井百貨等知名百貨。
第3季為外資領股息後匯出，導致新台幣趨貶時節，不過中央銀行官員昨（5）日透露，近期有幾個外商併購台灣企業案件，包括ASML收購股后漢微科，下半年可能有大批資金匯入，抵銷掉外資股利匯出力道，因此，新台幣匯率下半年走勢，目前還很難說。 匯銀主管則表示，新台幣匯率短期除看外資動態，美國本周五公布的非農就業報告也是關鍵，預期新台幣實質匯率，本周可能落在32.250至32.450元兌1美元。 匯銀主管指出，隨英國脫歐重挫非美貨幣，跌深反彈後，昨日又到了漲多回檔時候。
外資匯出規模雖不大，但方向一致，多偏向買美元匯出，預期短期內新台幣對美元會漸漸回軟。 中央銀行外匯局行務委員林祖舜昨日則表示，匯率基本上由供需決定，裡面有很多因素。 例如：外資股利匯出，是這段期間內的季節性因素，「但外資最近有幾個案子，在買台灣的企業，可能會有資金匯入，所以市場有供給、有需求，會產生一些折衷，不一定會讓某個因素主導這個市場。」 據了解，央行官員所稱的外商併購案，包括荷商ASML收購台灣股后漢微科。
對於資金是否已確定要從海外匯入、有多少資金準備匯入，林祖舜昨日均表示，目前細節還在研擬中，資金安排方式目前也還在討論。
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