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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
民國八十四年台北市捷運局闢建新莊機廠，做為捷運新莊線列車營運維修調度場域，當年有一千坪農業區土地被納入徵收範圍，土地使用分區也變更為捷運系統用地，但捷運局並無使用需求，用地閒置廿餘年，地主不斷陳情，土地終獲解編，七月一日將回復原農業區用途。 捷運系統用地 回復原農業區用途 城鄉局都市計畫科長謝惠琦表示，八十四年至八十七年間，樂生療養院東側農業區設置捷運新莊機廠，總面積三．一九四七公頃，因台北市捷運局調整路軌線形，部分土地無需使用，為維護民眾權益，將未徵收使用的捷運機廠用地約○．三○四公頃辦理都市計畫變更程序，回復原農業區用途，今年七月一日發布實施。
閒置20多年未徵收 地主使用權受限制 據統計，被納入徵收範圍的農業區土地共八筆，所有權人八十人，施工期間地主多次陳情，因土地已變更捷運系統用地，使用權受到限制，但捷運局既不辦理徵收，又無使用需求，土地被圈住動彈不得，非常不公平。九十年間地主曾要求變更為住宅區，都市計畫委員會不同意。 台北市捷運局解釋，當年把農業區土地納入徵收範圍，地主透過民意代表不斷陳情，只能暫時保留土地，不敢貿然辦理徵收，待整體工程設計告一段落後，重新評估空間是否足夠，確認可將路軌縮小一軌，相關設施不再佈建。
地主無法獲補償 變更地目須個案申請 不過，廿多年來，民眾土地使用權益限縮，是否可獲合理補償？台北市捷運局說，土地未辦理徵收程序，所有權人仍是原地主，確認排除需地範圍後，提出都市計畫變更，把捷運系統用地回復為農業區用途，至於民眾想變更為住宅區或其他使用分區，須依規定向新北市政府提出個案變更申請。 謝惠琦說，農業區變更住宅區等可建築用地，依法採區段徵收，地主約分回四十％土地，一千坪剩下四百坪，民眾不一定能接受，且個案變更須經過都市計畫委員會通盤考量各項條件，決定是否同意。
航空城特定區計畫不動產今年第1季土地交易件數為42件，較去年減少14件，減少幅度約25%，因多重因素，今年航空城特定區的土地投資性需求大減。 桃園地政局指出，航空城特定區105年第1季整體實價登錄揭露土地交易件數為42件，較104年第4季的38件增加4件，增加幅度約11%，與去年同期的56件相較減少14件，減少幅度約25%。
另外，農業使用的土地交易件數為29件(都市計畫內農業區0件、非都市土地農牧用地29件)，較104年第4季的25件，交易件數增加4件，與去年同期的27件相較增加2件。
桃園地政局說，105年1月至3月整體土地交易量較上季增加，但相較去年同期減少；本季與104年度各季相較，交易量無顯著差異；為此，航空城特定區範圍內土地受期待因素影響，交易量與成交價格於103年持續成長，自104年受國內經濟景氣不佳及105年實施房地合一稅制影響，致此區土地投資性需求大減。
信義計畫區指標豪宅「台北信義」最新實價再揭露高樓層15樓1戶，成交總價2.25億元，創下北市今年前5月總價第2高紀錄，且該戶拆算車位單價高達179萬元，為今年實價第3高單價豪宅，該社區房價已有止跌回穩跡象。 北市豪宅成交低迷，跌價1∼2成，但仍有零星亮點，「台北信義」今年首筆實價揭露高樓層15樓1戶，於今年3月成交，買方為森昌有限公司，總價2.25億元，創北市今年前5月總價第2高紀錄，僅次於中正區「松濤苑」今年1月成交總價5.1億元。
該戶2車位以總價900萬元計算，拆算車位單價達179萬元，與「松濤苑」每坪270萬元、「輕井澤」每坪183萬元，一同列入北市今年單價最高前3名。 「台北信義」有不少名人光環加持，除藝人蕭亞軒擁1戶，成龍兒子房祖名2014年所買下12樓1戶，近160坪、總價2億4,693萬元，拆算車位後，每坪成交價為175.7萬元。 去年「台北信義」共成交5戶，3月成交每坪190.6萬元為去年最高紀錄，但5月成交降到每坪168萬元，去年下半年才止跌回升，由上市建商興富發董娘鄭秀慧去年12月砸4.68億元買下19樓2戶，拆算車位每坪約177.1萬元， 而今年3月成交15樓1戶，是今年該社區首度揭露，面積144.4坪、總價2.25億元，每坪換算約179萬元，房價似乎逐漸回到以往水準。
東森房屋副理于靜芳表示，「台北信義」在2012年5月完工，共揭露66筆，預售成交每坪113萬元，完工後，單價最高出現在2013年10樓成交每坪195.8萬元。 2014年因豪宅限貸管制，社區零成交，直到去年初才有每坪190萬元行情揭露，但歷經政府打豪宅、房市不景氣，5月成交一度降到每坪168萬元，相比2013年高點，跌價14％。 于靜芳指出，觀察「台北信義」似已止跌落底，在一波價格修正後，自去年下半年開始，每坪逐漸回升至174∼177萬元，今年3月最新揭露，雖央行尚未解除豪宅管制，每坪仍近180萬元水準，相較高點，價差只剩8％空間，價格逐漸回穩。
財政部今（11）日發布6月全國賦稅收入初步統計，其中，1-6月持有房屋的房屋稅收突破700億元，創下史上新高紀錄，不過，房屋交易的土地增值稅收則是較去（2015）年上半年減少了26%，房市交易依然清淡。 5月開徵的房屋稅，今年合計5、6月實徵686億元，較去年同期增加20億元，累計1-6月實徵708億元，首度突破700億元，較去年同期增加38億元，財政部統計處副處長許瑞琳表示，主要是自然增加，也與台北市調高路段率有關。
與房屋持有稅創新高剛好相反的，則是房地交易稅大幅減少，根據財政部統計，6月土地增值稅徵起件數4萬8,588件，較去年同月減少7,141件，減幅12.8%；累計1-6月土地增值稅徵起件數26萬2,138件，較去年上半年減少7萬 474件，減幅達21.2%。
影響所及，6月土增稅實徵淨額68億元，較去年同月減少12億元，減幅15.1%；累計1-6月實徵淨額360億元，也較去年同期減少127億元，減幅達26.0%。 對於房屋持有稅創新高，但房地交易稅大幅減少，住商不動產企研室主任徐佳馨指出，房屋稅暴增和北市調整構造單價密不可分，除新舊豪宅外，2014年7月後的新屋，和北市高人一等的囤屋稅，也都是增加稅收的重要因素。
百萬租屋客有福了！內政部釋出租屋法規利多，公告新版房屋租賃定型化契約，包含過高押金、房客不能遷入戶籍、臨時調漲水電費、不能將租金申報扣繳所得稅等，未來都不能記載在契約內。內政部表示，新法將於明年元旦實施，只要是「以出租為業的房東」都適用，違規房東最高可處30萬元罰鍰。 房屋租賃問題層出不窮，房客也常在租屋遇見「不平等條款」，如租屋押金要求超過兩個月以上租金、提前解約的違約金是天價，甚至明訂房客不可申報扣繳所得稅。
內政部昨公告「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，盼解決租屋市場長期不平等的問題。 新版定型化契約明訂應記載事項，包含房客可將戶籍遷入租屋處、可申報租金以扣繳綜合所得稅、押金最高不能超過2個月、房東應在租賃契約中列出水電相關費用、雙方提前終止之間租約約定應提前通知，違約賠償金最高不得超過一個月等。
內政部地政司副司長施明賜指出，行政院消保處5月30日已行文給內政部和各縣市政府，出租人不論公司、團體或個人，也不論出租戶數，只要「反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者」，均可認定為企業經營者。施舉例，經常性在租屋網站上公告的個人房東，未來都試用新規範，但若是剛好小孩出國唸書有空房要出租，就屬偶發性，不在規範內。
施明賜也說，為讓房東有心理準備，新法預計明年元月才實施，租屋業者有6個月準備期，目前已租屋的房客，也可與房東討論修改契約；新制上路後，如果租約內容與規定不符，房客可要求房東修改或拒絕簽約，甚至向地方縣市政府檢舉，若房東遭限期改善而未改善，依《消費者保護法》可處3萬至30萬元罰鍰。
施指出，內政部會在半年內對大專院校、科技園區或是密集租屋區周圍宣導，呼籲房客未來簽約時也要採新版定型化契約，未來四大便利超商也將販售內政部版房屋租賃契約書，需要民眾可就近購買使用。
國內首家環境資源概念股山林水，預計今年9月掛牌上市，該公司今年下半年將與大陸雲南北控浩源汙水處理廠正式簽約，預計每年有1,000萬元投資收益，且今年將併購國內資源再利用公司，跨足汙泥處理領域成為營運新動能，法人估，山林水今年營收目標20億元，EPS挑戰3～3.5元。
山林水目前股本11.9億元，汙水處理廠操作維護、BOT投資、工程統包專案（EPC）為3大業務。今年上半年受惠承攬水務工程依完工比例法入帳，以及代營運操作的污水處理廠穩定挹注，帶動合併營收達10.25億元，年增41.94％，首季稅後淨利為1.34億元，年成長25.8％，EPS達1.12元。 山林水總經理吳人傑表示，山林水投資1億元取得大陸雲南安寧北控浩源汙水處理廠4成股權，雙方將於今年8～9月正式簽約，山林水可取得北控浩源水務1席董事，預計每年投資收益約1,000萬元。
他指出，北控集團在大陸有400個汙水廠營運中，其中，雲南有21個汙水廠已有穩定收益，7～8個污水廠興建中，未來山林水不排除與北控在雲南穩定營運的汙水廠再進行策略合作。 山林水現階段主要從事都市污水下水道系統工程、工業廢水處理工程、淨水處理工程、廢（污）水處理廠營運管理等，未來則計畫朝再生水領域布局，同時也將跨足土壤的整治、復育與再利用、有機事業廢棄物回收再利用。 吳人傑透露，目前已打算投資1.5億元併購國內1家資源再利用公司，跨足汙泥處理領域，可望成為公司營運新成長動能。
目前山林水已取得楠梓與羅東2處BOT案並已進入營運期，每月都有穩定的委託處理費挹注營收，此外正在執行的污水處理廠維護管理專案也有6處，預計今年9月上旬掛牌上市，法人估，山林水今年營收可從15億元成長至20億元，EPS挑戰3～3.5元。
台灣資本市場即將有第一家以製造遊艇業上市，東哥企業（8478）昨日送件申請股票上市，若一切作業順利底，今年底前可望以「其他類股」上市，將再增添一檔百元俱樂部。
東哥已在興櫃交易，昨天股價以173.7元、上漲0.99％作收。由於是第一家與遊艇相關產業上市，引起市場高度關注，未來上市承銷應會掀起認購潮。 東哥企業董事長為曾雄威，公司實收資本額6.65億元，主辦輔導券商為凱基證券，主要生產遊艇全數100％外銷。
東哥企業近年來營運大幅成長，104年營業額16.2億元，較103年大幅成長155％，稅前純益3.44億元，較103年激增4倍多，每股稅後盈餘為5.13元。
由台灣工具機暨零組件公會副理事長游進坤創設的旭陽國際精機公司，為力拚成為全球前三大廠寶座，不畏產業不景氣近年來持續在兩岸增建新廠，並斥下巨資向德國、日本等地引進最精良的加工檢測設備，及積極提升技術能力，來研發與生產各項具備高精度、高性能與高可靠度的數控分度盤、電腦車床刀塔等產品，成為台灣精密機械業界的標竿企業。
細數旭陽廠區內較知名的高階加工設備如日本OKUMA臥式加工機，可用來加工各種不同工件本體，其垂直度、平面度與真圓度精度要求均在0.005mm以內；其次，由德國進口的Gleason- PFAUTER的CNC蝸輪滾齒機，其正逆轉無間隙精度可達到德國DIN2級檢驗標準（相當日本JIS 0級精度），蝸輪加工後可達5秒精度。 另外，向德商DMG採購的五軸複合加工機，被運用在加工盤面的粗精銑，可一次完成，完整大幅提高精度與工作效率。
在檢測設備方面，旭陽採購自歐、美、日進口的蔡司三次元的雷射干涉儀、Nikon視準儀、Wyler電子水平儀，進行各類分度盤的分割精度、定位精度與平行度準確值的最嚴格檢驗工作，以確保產品出廠時都能達到最高的品質。 旭陽被喻為是兩岸業界的第一品牌，要歸功於該公司的核心技術能力領先業界，致力求新求變，斥資引進國外最新技術，力圖在業界中立起新的標竿的決心與努力。 而在專業技術方面，在蝸桿雙導程設計，其大直徑蝸桿齒厚由小至大排列，齒溝深度比一般深1.3倍，齒與齒距寬大；輪咬合面可高達35至45％（專業研究認定值）；可重切削及連續切削；耐磨性極佳，可達到1至2年內不用調背隙；組合分割精度可達10秒內（標準15秒），重複精度可達4秒，大幅度提高的精準度同時也延展了其壽命，提供給顧客更耐用、更精準的機密儀器設備。
在剎車機構設計部分，旭陽採用多片碟式剎車結構，咬合面積大、剎車力強，結構穩定而不會產生盤面浮動現象。 此外，其培林結構採三面拘束設計，支撐力大於同尺寸交叉滾柱軸承2倍以上；徑向、軸向雙軸承，提升軸向與徑向負荷，耐重切削；垂直及側向切削，鑽、攻、變位量小，結合各項優點，讓旭陽的產品能長期名揚海內外，並且市場縱橫，訂單大量源源不絕，更值得一提的是，該公司榮登兩岸數控分度盤第一品牌的寶座。
土銀11日指出，將提出三大災後貸款措施協助救災，其中對於房屋受損部分，土銀將以重建貸款額度最高200萬元，整修貸款額度最高50萬元，以基準利率1.16％，加計0.935個百分點計息，目前總利率水準2.095％提供貸款支援，另外如農漁損害、企業戶受災貸款，總利率水準同樣為2.095％。
土銀表示，尼伯特颱風災情層面有三大面向，包括房屋、農作物，以及企業戶，因此兵分三路提供災後重建或紓困貸款，受災戶取具相關受災證明後，將可就近向土銀當地營業單位洽辦。 對於農漁業災害紓困貸款，依該行訂定的「農漁業災害貸款要點」有關規定辦理紓困貸款，每戶貸款餘額最高600萬元，貸款利率按該行公告指標利率（月調）1.16％加0.935個百分點機動計息，目前為年息2.095％。
先前土銀已與國發會合資，且共同訂定出「協助災區住宅修繕貸款要點」規定也將作為辦理依據，貸款額度最高200萬元，其中並得以20萬元為限，購置日常生活必需配備，包括自用家具、家電及交通工具等，貸款利率按郵政儲金2年期定期儲金機動利率1.095％加1個百分點機動計息。
此外，由於受災商家不少，因此土銀還提出企業紓困貸款，依照土銀訂定的「中小企業災害復舊專案貸款注意事項」規定辦理，每一申貸企業貸款就申貸企業個別狀況核貸，貸款利率按郵政儲金2年期定期儲金機動利率1.095％加1個百分點機動計息，目前年息2.095％。
中國拓展「一帶一路」和投資歐洲有重大的舉動。路透昨（11）日披露，中國料向新歐盟基礎設施基金投資20億歐元。中國此舉希望增加在歐洲的外交影響力，同時也希望在「一帶一路」上能得到歐洲更多的投資。 路透稍早前曾報導，6月29日在布魯塞爾舉行的歐盟峰會上，中國將承諾向歐盟新「基礎設施基金」投資數十億美元。雖然具體數額尚不可知，但這將是中國獲得更大影響力的支票外交的最新步驟。
路透稍早取得的聲明草案稱，協議將在9月的另一次會議上最終敲定。作為回報，中國希望「一帶一路」發展規劃得到更多投資。 2015年11月，新任歐委會主席容克（Jean-Claude Juncker）提出一項投資計畫，旨在吸引養老金基金、保險公司和其他主要投資者資助歐洲跨境基礎設施項目。為此，歐委會建議創建新的基礎設施基金（EFSI），歐盟預算和歐洲投資銀行將分別為該基金提供160億歐元和50億歐元的擔保。
路透指出，對歐盟基礎設施基金的巨額投資，將引起對中國可能支配該基金的疑慮，歐洲目前對此有嚴格規定。同時，邀請中國加入歐盟基礎設施基金，還可能導致歐盟與美國產生摩擦。報導稱，華盛頓擔心北京不斷上升的影響力。 歐盟委員會財經總司顧問亞歷山大·卡納諾（Alessandro Carano）受訪時表示，歡迎中國投資者的決定。
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