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歐亞不動產估價師聯合事務所
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【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
中央銀行連四次降息，讓內湖的商辦「成交了」。富邦人壽18日公告，以40.8億元自馬來西亞商基匯台灣分公司手中，買下內湖東京企業總部大樓，二樓以上每坪約60萬元，市場表示「算合理價」，這也是央行6月底降息後，壽險業第一棟買下的不動產。 目前壽險業投資不動產仍有最低投報率要求，即中華郵政2年期小額定儲利率加5碼（1碼等於0.25個百分點），央行四度降息及金管會縮減1碼後，門檻已從最早的2.875％降到2.345％，壽險業可出價空間多出2成，業者透露，目前有不少內湖的大樓正向壽險公司兜售。
內湖東京企業總部大樓最早是由遠雄集團投資興建，101年第4季時悄悄由外國私募基金基匯以約新台幣35億元買下，二樓以上當時拆分每坪約55萬元，經過3年多，約上漲一成。 富邦人壽表示，目前東京企業總部大樓全棟滿租，一買進即有固定收益，年化投資報酬率達3％；即高於目前壽險業新台幣保單2％多的成本，算是符合壽險業不動產投資門檻及資金成本的標的。
業者分析，目前能買得起內湖商辦大樓的多半是壽險公司，富邦人壽原本在內湖已有四棟大樓，這次再買下東京企業總部大樓，總投資金額逼近200億元。且富邦人壽去年才以270.3399億元，自新光人壽手中買下新光三越A8館，加上零星的投資，算是近2年來在國內投資不動產最多的壽險公司。
目前內湖區最大地主應仍是新光人壽，即便出售漢諾威及瑞湖大樓後，仍有13棟大樓及一塊在建土地，投資金額逾300億元，新壽近期也在評估內湖其他區塊的大樓。由於內湖商辦出租率近期都拉升到9成以上，且賣方價格有鬆動，考慮趁價格下降，可搶進一些固定收益。 至於國泰人壽在內湖也有6棟大樓，投資金額逾110億元，國壽表示對內湖的商辦會更嚴格評估，因為此一區塊是工業區變更為商業用地，對於上漲空間不大的標的會謹慎避開。
新竹科學園區管理局新舊任局長昨交接，台積電負責12吋廠的副總經理王建光昨表示，非常感謝新任局長王永壯先前任職中科時，對台積電十五廠擴建的相關協助；比起中科，竹科相對較飽和，他期許竹科未來除了將現有服務做得更方便更有效率之外，也期待台積電總部所在的竹科能有更大發展腹地，讓台積電做為研發與先進製程擴產的用地之需。
台積電去年營收與獲利皆創新高，營收高達8434.97億元，占台灣科學園區產值超過3分之1，後續先進製程與研發用地需求，台積電內部估算到2022年，還需求90公頃。 新竹科學園區管理局昨舉行交接典禮，原任局長杜啟祥屆齡退休，原中科管理局局長王永壯接任，科技部部長楊弘敦主持交接時，指出竹科是台灣的驕傲，代表台灣科技業發展史的縮影，他肯定杜任職竹科達21年的努力，也期許王在既有基礎下，與廠商合作與配合國家政策，再創竹科高峰與經濟奇蹟。
王永壯任職中科管理局局長3年，他表示，台積電一直想尋找下世代製程需求的用地，但難取得，台積電是世界級龍頭公司，帶動台灣產業往前走，他看好台積電，也一定要全力支持，相信台積電是把竹科視為第一優先，不得已才會往外擴展。
台北市議會舊址地上權案經歷4度流標，本月捲土重來，第5度招標。北市財政局為提高誘因修改招標案，無償提供市府使用的樓地板面積砍半，由40%降為20%，權利金則從26億提高到28億880萬元。 媒體詢問對這次招標是否樂觀？財政局長陳志銘以信義區新光三越招標7次才得標為例說，「這個還沒破紀錄，還有兩次，不用緊張」。
陳志銘說，原本40%的文化觀光區，現畫分成兩部分，其中半數樓地板仍須提供市府經營，另一半由廠商經營，但這40%仍作為文化觀光使用，市府將經營台北城博物館、市議會歷史展示廳，廠商經營部分則須提供非營利組織辦公室使用，不可挪為他用。 不過陳志銘表示，更改招標標準後，廠商須多負擔20%地價稅和房屋稅，因此權利金增加2億元。另外，為降低投資人財務不確定風險，每年地租漲幅上限也修改為6%。
財政局表示，26日下午2時將舉辦招商說明會，有意願參加的投資人可至財政局官網下載報名表，25日下午5時截止報名，截標日為9月8日上午11時。
縣長林明溱昨在縣務會議中宣布，將在南投警分局後側的土地，興建二百戶的社會住宅，經費向中央申請補助，盼吸引年輕人返鄉居住、就業。縣府建設處說，租金還未核算，但會讓年輕人租得起。 活化閒置土地 只租不售 響應蔡英文總統的八年廿萬戶社會住宅政策，南投縣府擬提報在南投警分局後側到南投高中、藍田街的區塊，興建二百戶的社會住宅。
縣長林明溱說，南投市、草屯鎮等城鎮的房價不低，動輒千萬元以上，年輕人根本買不起，縣府首批興建二百戶的社會住宅，只租不售，讓年輕人可以帶著妻兒返鄉居住、工作。 林明溱也說，縣府目前有許多閒置土地位於住宅區及商業區，與其閒置不如活化，興辦社會住宅可同時解決多項問題，並且有租金收入，開拓財源。
縣府建設處長李正偉則說，該處初步規劃的是南投警分局後側的縣有地，會再加上部分國有地和私有地，地目是住宅用地，不用再變更地目，將來經費有著落，可以很快就規劃。 該社會住宅興建基地面積約一公頃多，將興建大樓住宅，合計二百戶，坪數可能會有十四、二十八和三十四坪，而租金計算方式則未訂定，但前提是讓年輕人租得起。
李正偉也說，目前積極清查有無可釋出的國有土地，另也調查有無公共設施保用地久未徵收可經由整體開發，五成還地於民，五成優先作為社會住宅。
不動產市場持續低迷，使得今年上半年的家戶購屋比創史上新低紀錄，台北市更首度跌破1%，也就是說，上半年台北市每100戶還不到1戶購屋，且6都中也只有桃園市勉強守住2%。 住商不動產企研室主任徐佳馨18日表示，回顧2013年上半年度家戶購屋比，6都中除了台南市僅1.8%外，其他5都皆有2%以上水準，但從2014年開始同步下滑，到今年上半年，僅桃園市家戶購屋比還有2.4%，其他5都都低於2%，其中又以台北市表現最差，平均100戶中竟還不到1戶購屋。
大家房屋企研室主任郎美囡分析，桃園市因為有龜山合宜住宅大批交屋量撐住2.4%水平外，其他5都都是交易量緊縮的狀態，雖然今年3月央行鬆綁房市管制後，市場略有回溫，但交易量拉抬力道薄弱，除了買賣雙方價格認知仍有落差外，不同於以往市場有許多投資型買方，現在買方以自用為主，房價負擔為主要考量，低總價成為市場主流，但賣方讓價幅度有限，加上低利環境因素，買方等待房屋降價，賣方等待市場反轉，因此拉長房市盤整時間。
住商機構副總經理劉明哲則指出，目前的市場狀況有「沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格」意味，近期陸續有建商喊出降價口號，吸引買方購屋，因此，只要產品佳，總價符合買方期待，讓價出售頗有成效。
但中古屋市場因房屋所有人是個別的屋主，價格調整的彈性不像建商，劉明哲表示，部分區域在市場多頭時價格拉抬較高，房價向下修正的程度難以貼近買方，尤其台北市、新北市、台中市價格較高的區域，交易量下滑幅度最多，而台北市是全台房價最貴的地區，自用買方能負擔其房價者有限，也是造成家戶購屋比不到1%的原因。
房市不振，地上權市場同樣冷清。財政部國有財產署今年預計推出4批國有地設定地上權招標案，但上半年2批標脫率僅26%，繳庫權利金新台幣10億8400萬元，預算達成率僅3成3。 根據國產署統計，今年上半年推出2批共23宗國有地設定地上權招標案，僅標脫6宗，標脫率為26%；權利金收入為15億3000萬元，扣除分給國防部的營改基金（老舊營房改造基金）後，實際繳庫的權利金收入為10億8400萬元，僅達年度目標預算數30億元的三分之一。 國產署副署長邊子樹坦言，近期房市低迷，確實影響國有地設定地上權市況，加上各地方政府去年大幅調高公告地價，也提高地上權地租，導致廠商擔憂投標風險，因而縮手。
不過他認為，公告地價多年未調，去年一舉調漲很多，應屬特殊情形，「以後應該不會一次調這麼多」，且業者在投標時，也會考量風險，應不至於成為未來影響地上權招標的阻礙。 另外，國產署今天也公告第3批共10宗精華區國有地設定地上權招標案，面積合計2.8公頃，權利金底價合計約33億8988億元，訂於8月22日開標。 邊子樹表示，本批招標的10宗國有地地上權，權利金底價為市價3至4成2，並因應公告地價調漲，調降部分國有地權利金底價，地租年息率仍為3.5%，存續期間70年，適用可分戶移轉規定。
其中，台北市3宗、台中市2宗，高雄市、花蓮縣、南投縣、台南市、澎湖縣各1宗，除了台北市中山區長春段國有地為流標後重新列標外，其餘土地皆是首次招標。 國產署表示，台北市中山區國有地鄰近台北大學城區部、長春市場，生活設施完善，步行至捷運南京復興站約10分鐘；北投區土地使用分區為特定休閒旅館住宅專用區，屬新北投溫泉區土地，為難得的精華區大面積土地，距三軍總醫院北投分院約70公尺，步行至北投溫泉博物館、北投圖書館約10分鐘，可結合醫療、休憩、觀光資源整合開發。 至於台中市東區土地位於干城重劃區，鄰近台中火車站新站，對面大型商場亦將於本年完工開幕，未來榮景可期，可享共榮效應。
前行政院長陳冲投書媒體，指擁有居所是人的基本人權，因此，地方政府課房屋稅，有違憲之虞。對此，北市府財政局長陳志銘一早出面回應表示，《房屋稅條例》是特別法，優於《土地法》的普通法，且大法官已釋憲，沒有違憲問題。對於外界質疑房屋稅與地價稅重複課稅，他表示，現行法定要用「房屋買賣價格」減除地價，但實務上難行。
對於違憲的質疑，陳志銘表示，陳冲所提《土地法》187條「建築改良物為自助房住房屋，免予課徵」，陳指出，《土地法》是普通法，《房屋稅條例》是特別法，基於特別法優於普通法，因此率先引用《房屋稅條例》中對於房屋課徵稅的條文，沒有疑慮，此外，大法官在民國81年，大法官解釋釋字369號已經解釋過了，應是沒有違憲問題。 陳志銘表示，房屋稅是可以檢討，但現階段還沒有到廢除的地步，這是北市府的想法。
依照《房屋稅條例》11條規定，房屋評定現值是由「房屋構造標準單價」、「折舊率及耐用年數」，以及「房屋街路等級調整率」3項構成公式的因子，作為調整房屋稅的準據。
台北市財政局:房屋評定基礎，不能只針對同一項 對於外界質疑，房屋稅中採計路段率，會與地價稅「重複課稅」，陳志銘表示，房屋稅的課稅基礎是房屋評定現值，而房屋評定現值的評定基準又有三個，分別為「房屋標準構造單價」，「折舊率及耐用年數」，以及「路段率」，台北市未來一定要針對三個同步檢討，不能只針對單一項。
他說，按照《房屋稅條例》11條規定，減除地價這件事情，大家都只看到條文的後面有「減除地價」文字，條文前面還有「『房屋買賣價格』減除地價」，但沒有人去提「房屋買賣價格」，他說，由於「房屋買賣價格」在實務課稅上有難度，因缺乏全國房屋買賣完整資料庫，所以現行是用評定價格取代做為課稅的基礎，但仍應回到房屋買賣價格才是正確的來源。
陳不諱言，《房屋稅條例》11條中第三項所說「按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準」，但在實務上，只考慮「商業交通情形及房屋之供求概況」部分，對於「房屋買賣價格減除地價」部分，在實務上很難做到。 不過，基於財政部與內政部目前考慮走房地合一的「財產稅制」，稅基稅率都將重新檢討，不動產稅制規範也將有變動的可能。
對此，台北市長柯文哲今日透露，在9月中旬會開一個台北市房屋政策的研討會，將針對公宅、租金補貼、房屋稅、社會福利政策檢討，牽涉到4個局處，他知道房屋稅、地價稅大家很關心，現在各局處都在找各個市政顧問團體諮詢，要一整包處理這件事情。
為協助上市櫃公司成長、轉型，在金管會、證交所主導下，未來只要併購國外14個交易所的主板市場掛牌企業、併購國內外未上市櫃公司未損及每股淨值、或經濟部工業局出具證明者，併購相關限制大鬆綁！ 證交所昨（18）日公告修正「營業細則」第4章之1部分條文，為提振上市公司併購具高獲利潛力或新興技術公司，進而有助我國產業創新及轉型，在保障股東權益原則下，適度鬆綁併購規範，並自即日起實施。 證交所董事長施俊吉指出，這是證交所從實務面發現可以鬆綁的法規，建議主管機關放寬管制，而金管會也非常迅速做出回覆，樂見這樣的結果，未來將循此模式繼續革新制度和法規。 過去基於維護股東權益，證交所不同意上市公司併購國內外虧損或涉及不宜上市條款的公司。
證交所總經理李啟賢表示，近來許多電子、生技公司向工業局反映此規定不合理，經常喪失許多透過併購引進具有先進技術，或是目前虧損未來具有發展性公司的契機。 李啟賢說，此規定鬆綁後，相信上市櫃公司會從企業發展及股東權益考量，不會損害股東權益，政策是朝開放創新提供機會，協助產業或公司未來發展。
證交所表示，併購是企業成長、轉型重要手段之一，為利上市公司進行整併以發揮產業效益，此次適度鬆綁修正重點包括： 一、上市櫃公司、第一上市櫃公司併購的外國公司，是經主管機關核定14個海外證券市場主板掛牌交易者，考量其規模、財務業務狀況業符合各交易所繼續上市標準，不再重新檢視該外國公司獲利能力、不宜上市條件等標準。 二、規範上市櫃公司、第一上市櫃公司併購對象為國內未上市櫃公司，或非屬第一上市櫃公司、第二上市櫃公司及未在經主管機關核定的14個海外證券市場主板掛牌交易的外國公司者，若併購後公司每股淨值高於原上市公司每股淨值，或取得經濟部工業局評估其合併能有效提升綜效的明確意見書者，得不適用獲利能力規定，有助上市公司藉併購提升競爭力。
上櫃生技族群再添新兵，新藥廠藥華藥 (6446) 今(19)日將以每股159元掛牌上櫃，藥華藥也為新藥上市行銷做好準備，歐、美、日三大行銷團隊代表齊聚台灣舉行為期3天的「全球行銷大會師」。 藥華藥表示，本次受邀來台會師的有奧地利策略合作夥伴AOP孤兒藥公司、全職投入會同規劃新藥在美國市場上市推廣的國際知名顧問公司TCG團隊，以及日本團隊。
藥華藥指出，AOP孤兒藥公司向來致力研發罕見疾病的創新治療方式，是歐洲罕見疾病領域的先驅，享有崇高聲譽，2009年取得藥華醫藥旗下治療真性骨髓增生疾病，其中，真性紅血球增生症(PV)新藥P1101(商品名BESREMi)之歐洲臨床與銷售授權；2012年AOP完成二期人體試驗，並於同年底的美國血液學年會(ASH)發表研究結果論文，證明病患接受治療一年後的有效率達90%。
2013年9月AOP隨即展開第三期人體試驗，涵蓋歐洲13國、50餘間醫學中心，收取逾260名受試者。2015年2月間完成歐洲三期臨床收案，且最後一個病人已於2016年4月8日完成臨床計劃書規劃的一年療程，目前正進行相關資料的整理，預計年底前向歐洲EMA遞交新藥上市許可申請(MAA)。 至於在美國市場方面，美國是全球最大的藥品市場，藥華藥表示，公司自行保有BESREMi在美國市場的完全銷售權利，為了提升並強化美國醫界與病患對BESREMi上市前的知名度，決定聘請TCG團隊為其量身打造一套完整的策略執行方案，不但提供BESREMi於美國市場的上市推廣計畫，也將協助藥華醫藥成為全方位整合型的國際生物技術公司。
藥華藥表示，由於BESREMi不需要在美國市場做第三期臨床試驗，為了讓美國醫生與病患能更熟悉BESREMi，並提升接受度，同時也基於人道主義與市場行銷考量，已積極規劃向美國FDA申請EAP(Expanded Access Program)試驗，讓患有嚴重疾病但不適合參加對照組試驗的患者，在特定條件下FDA允許藥物開發商將臨床階段的研究新藥給予治療。藥華藥指出，此舉除能收集更多的安全性資料，亦有助為遞交FDA申請新藥上市(Biologics License Application，簡稱BLA)提供更強而有力的支持。
新南向政策再掀熱潮，中部跨國鞋業製造大廠佳奇集團，早年憑藉東南亞投資遠見，從鞋業代工廠一路晉升為跨國鞋企；去年跨足深耕20年的柬埔寨房市、創立「松穎國際地產」，手握100公頃土地，首案「天空樹」總銷台幣75億元，是台商在當地推出的第一大建案，備受市場矚目。
佳奇集團旗下擁有製鞋業、松穎國際地產、摩妃時尚、生技事業等關係企業，集團年營收約15億元；目前研發中心在台灣、而越南擁有2座工廠，年銷量約120萬雙、員工人數約1,200人。 擁有柬普寨公民證的佳奇集團董事長吳景亮表示，看好柬埔寨的房地產潛力，早年就在柬埔寨金邊、西哈努克港等區域，陸續購置約100公頃土地，在創立松穎國際地產後、將陸續推案，尤其看好金邊市區的發展。
總公司設在台中7期的松穎國際地產，於金邊推出首案「天空樹」，共規畫3棟、32層樓的建築物，產品18至42坪，總戶數1,104戶，初期將針對金邊市民銷售，其中A棟自6月初進場銷售至今，銷售量已衝破7成；B、C兩棟預計第3季進場銷售。 佳奇集團二代吳子昀表示，全球看好柬埔寨金邊潛力，尤其是日商，在全日航宣布9月將直航柬埔寨，預估今年上半年達500家日商進駐。
和康生技（1783）為擴大營業範疇，在林口華亞園區新建營運總部，結合保養品、生物醫材兩大事業部，將在7月20日正式舉行落成啟用典禮，邁入新的里程碑。 和康生技總經理陳松青表示，自2009至2015年，和康生技營收逐年成長，原五股總部的空間已不敷使用。因此，為提升效率與生醫廠產能，於林口華亞科學園區設立新廠。
新落成的生醫廠產能較原五股生醫廠大幅提升近3倍以上，具有高規格的無塵室與自動化生產產線，可滿足和康的醫材產品在美國、中國、歐盟、東南亞等市場之龐大銷售需求。 和康生技長年專注在保養品及骨科、牙科等醫療注射劑的研發，近年事業版圖更延伸至中國、歐美、東南亞等市場。陳松青說，和康今年透過Formaderm （芙媄登）與HealiAid（癒立安）兩項醫材產品陸續取得中國上市許可證帶動5、6月份不小的營收獲利。 陳松青強調，下半年和康仍以中國的取證為主，隨著醫材產品認證的持續增加，加上自有保養品的營收貢獻，未來表現值得期待。
日本電信巨頭軟體銀行（Softbank）周一宣布，將以243億英鎊（約321億美元、新台幣1.03兆元）的天價，收購全球處理器矽智財（IP）龍頭英商安謀（ARM），安謀同日也證實接受軟銀的收購提議。軟銀不惜以溢價43％的條件重金收購安謀，凸顯其進軍當紅物聯網（IoT）市場的野心。
日企收購外企最大金額 軟銀大手筆迎娶安謀，料成為歐洲科技業迄今最大宗併購案，也是軟銀歷來最大筆收購案，同時創下日企收購外企的最高紀錄。 軟銀同意以每股17英鎊、全現金方式買下安謀股權，與安謀上周五收盤價相比，溢價43％。周一歐洲股市開盤後，安謀飆漲超過46％，最高來到17.44英鎊。 孫正義：目標物聯網 軟銀承諾，將保留安謀組織，包括既有高層管理團隊、品牌及文化，安謀總部仍設在英國劍橋，且當地員工數未來5年內增加1倍，英國以外地區也將擴充人力。安謀目前約有4,000名員工，客戶涵蓋約300家半導體廠商， 軟銀創辦人兼執行長孫正義18日在英國倫敦召開的記者會上強調，「過去很大的典範轉移（Paradigm shift）是從網路轉移到移動通訊，接下來是IoT，我想投資這個典範轉移的初期。」
他指出：「正當我們想抓住物聯網帶來的巨大商機之際，收購安謀與軟銀集團的戰略再契合不過。」 安謀係蘋果等企業的供應商，傾力提升物聯網半導體技術。物聯網裝置涵蓋範圍廣闊，從可連接網路的洗衣機到智慧住宅。 據市調機構木星研究公司（Jupiter Research）資料，物聯網裝置數量2015年為134億個，預估到了2020年暴增至385億個，增幅超過285％，這也說明國際科技大廠，何以磨刀霍霍想搶食物聯網市場大餅。 英國上月公投確定脫離歐盟，不少人認為此突發變數，恐影響外資投資英國科技業的意願，但安謀客戶遍布全球，英國脫歐對該處理器設計大廠的衝擊應該有限。此外，英鎊隨英國脫歐重貶，反倒增加英企的併購吸引力。
首相梅伊肯定此收購案 英國新任首相梅伊周一表示，對此交易案顯示英國經濟即使在脫歐後依然出色，也相信此案符合國家利益，可作為日後外商收購英國企業的指標。 軟銀創立於1981年，創辦人孫正義藝高人膽大，一路靠著創新與併購壯大事業版圖；軟銀也是日本最早引進蘋果iPhone手機的廠商，隨後又將併購觸角伸往海外，包括砸下216億美元入主美國無線電信商Sprint，希望藉此完成軟銀的轉型，成為網路投資巨擘。
由於未獲監管部門審批通過，以中國網路安全供應商奇虎360及線上行動遊戲商北京昆侖萬維為代表的中國財團，以12.4億美元收購挪威瀏覽器公司Opera的計畫，正式宣告失敗，改由收購Opera部分消費者業務替代。 據TechWeb報導，Opera在今年2月收到了奇虎360、昆侖萬維、金磚絲路（深圳）股權投資基金等聯合買家的收購要約。
中國財團當時以每股71挪威克朗（約8.29美元）的價格展開收購，較當時的股價溢價45.6％。今年5月，Opera方面同意了中國財團的收購要約，但是該交易近期因未得到監管部門審批而失敗。 Opera公司表示，中國財團已同意用6億美元收購Opera的部分消費者業務，包括瀏覽器和應用程式營運等作為新的替代方案。目前新的替代收購提議已經獲得Opera董事會同意，但依然要通過監管機構同意，才能完成此項交易，結果預計最快在今年第3季底出爐。
報導稱，Opera目前在全球市場的市占率僅為1.27％，遠遠落後Firefox、Chrome和IE。而根據美國網站通訊流量監測機構StatCounter統計數據，目前Opera的手機瀏覽器市占率約11％，同樣遠低於Chrome和Safari。 另外，中信國安昨（18）日晚間表示，日前，奇虎360已要求紐約交易所向美國證券交易委員會（SEC）提交相關文件，暫停其ADS股份在美國紐交所的交易。奇虎360已根據協議完成合併，提前1個月完成私有化交割，成為迄今中概股規模最大的私有化交易案。接下來，奇虎360將完成VIE架構拆除及在A股借殼上市。
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