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房產新聞

  1. 蘇黎世保險大樓 56億標售

  2. 內湖九期重劃區 3個月內報進度

  3. 士林夜市店面 每坪租金近2萬

  4. 陸客銳減衝擊商圈 北市店面量價下滑

  5. 生意難做!北市1-5月店面交易量萎縮 重心仍在中山區

  6. 房市冷 容積價格重挫七成

產業新聞

  1. 聯強砸7億 攻北京倉儲

  2. 華府旅遊集團成立華府房屋 跨入商用不動產市場

  3. 台灣菸酒、金聯 將推資產活化

  4. 攻太陽能 鴻海軟銀搶插旗蒙古

  5. 生技業研發資金不足 政府將投入

  6. 晟德攜手桑迪亞 藥物開發合作

 

【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介


1、蘇黎世保險大樓 56億標售

作者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2016年7月21日 上午5:50

央行連四降的效應逐漸發酵,游資可能重返不動產市場尋求買點,高力國際昨(20)日公告將以56億元底價,於9月22日公開標售外資私募基金豐泰地產擁有的北市敦化北路「蘇黎世保險大樓」10個樓層,這是今年以來底價最高的商用不動產標售案。 3天前,富邦人壽就先出手砸下40.8億,買下馬來西亞商基匯資本公司GAW CAPITAL位於內湖堤頂大道的「東京科技總部大樓」,讓2012年以35億元買下這棟大樓的基匯資本,獲利5.8億元出場。 高力國際執行董事黃正忠表示,「蘇黎世保險大樓」為占地面積625.87坪,地上12樓、地下2層的辦公大樓,全棟共13個樓層,其中豐泰地產持有的標售樓層為6∼12樓、1樓和2樓及地下1層,總計10個樓層,共3,807.85建坪,分別登記在香港商基萬公司、英屬維京群島商潤成發展公司、香港商新富泰發展公司、香港商滿保公司等四家公司名下;其餘2個樓層分別由台中大亨楊天生的天威保全,以及「航運界教父」沛華集團所持有。

黃世忠表示,豐泰當初買來是打算進行都更,開發為高級住宅大樓,未料政府打房、加重課徵豪宅稅,因此決定「割愛」,用「物美價廉」的底價,給打算開發住宅大樓的建商或自用型買家。 黃正忠表示,此次底價56億元,由於擁有敦化北路門牌,未來有都更題材,依都更容積最高獎勵值估計,每1容積坪約97萬元;由於個案產權單純,另該大樓面積625.87坪、豐泰土地持分達76.92%,標售案已引起大型建商矚目。

「蘇黎世保險大樓」預計9月22日早上截標、下午正式開標,被市場視為測試央行降息、壽險資金下半年可望重返台灣布局的風向球。 據悉,豐泰地產是在2013年分3次陸續買下「蘇黎世大樓」,估計取得成本約43.9億元;若成功以56億元脫手,持有3年間將大賺12.1億元,平均每年投資報酬率達6.9%。

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2、內湖九期重劃區 3個月內報進度

2016/07/21 02:53:09 聯合報 記者陳靖宜/台北報導

市長柯文哲昨主持內湖區里長座談會,內湖區安湖里長尤樹旺提案,內湖區第九期重劃區開發進度延宕,嚴重影響東湖地區發展。柯當場要求都發局提出改善期限,還說「總不能等到反攻大陸」;都發局承諾3個月內報告計畫進度。 內湖區第九期擬辦市地重劃區東起康寧路3段,西至安美街,北起中山高速公路,南鄰潭美街,總面積約13.97公頃。

地政局表示,該地是聯外交通不便的封閉區域,緊鄰內湖垃圾山及焚化廠等鄰避設施,且道路寬度不足,公園綠地缺乏,為使該地更新再發展,才會進行都市計畫,並採市地重劃方式整體開發。 尤樹旺說,該計畫通盤檢討已10年,連勝文參選市長時提過內湖一片黑壓壓,指的就是內湖九期重劃區。尤批評市府,每次都說要通盤檢討,但通盤檢討就是死路一條,只要換首長,計畫就換掉,導致開發一再延宕。 地政局土地開發總隊副隊長范乾峰表示,該地都市計畫已審核通過,但103年碰上當地居民拆遷安置問題,全案移回都發局重新審議。

他表示,原定的重劃區開發,相關法規只提供居民補償費而無安置處理,引起居民反彈,為兼顧開發與拆遷安置,目前計畫把公辦重劃區規畫為自辦重劃,地主就可依法成立籌備會與需拆遷戶談定搬遷條件,市府角色則為監督單位,若全案可用自辦重劃區處理,應可加速開發進度。

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3、士林夜市店面 每坪租金近2萬

2016-07-21〔記者徐義平/台北報導〕

士林夜市觀光商機持續發燙!根據內政部實價網最新揭露資訊,5月時有一筆大東路2層樓透天店面每月租金約84萬元,拆算後,1樓每坪租金單價將近2萬元,一舉衝上該商圈實價新高租金單價。 根據實價網揭露資訊,該透天店面屋齡54年,坐落區段為大東路1~30號,為地上2層,坪數約58.75坪,每月租金高達84萬元,每年租金超過千萬元,不過,因無詳載1、2樓各自建物坪數,假設1、2樓坪數相同的情況下,拆算1樓每坪租金單價約1.91萬元、2樓租金則約9372元。

對比之前該商圈實價最高租金單價行情,也就是去年6月同一區段1樓店面寫下的每坪約1.44萬元,5月最新揭露的1樓拆算單坪租金將近2萬元,不但單坪高出近5千元,更一舉躍上該商圈實價新高租金單價寶座。 台灣房屋智庫召集人葉立敏表示,該店位於人潮必經之處,有地利優勢,租金必然包含人流與廣告價值。

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4、陸客銳減衝擊商圈 北市店面量價下滑

中央社 – 2016年7月20日 下午2:33

房仲依實價登錄發現,北市前5月的店面交易量年減達46.1%,今年店面最高單價也比去年少很多。房仲表示,今年台灣整體景氣不佳,陸客少來也影響觀光業績下滑,店面交易熱度不再。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,今年以來,面對台灣整體景氣與觀光業「轉骨」,商用不動產表現不如以往,台北市部分商圈陸續傳出空置率提高、租金水準下滑情況。 依據台北市實價登錄資料顯示,台北市今年前5月的店面交易量相較於去年同期下滑46.1%,交易單價部分,今年店面最高單價在萬華區中華路一段,交易單價每坪389.98萬元,去年則是大安區忠孝東路四段店面,交易單價649.98萬元,今年似乎難創店面高價。

郎美囡分析,台北市著名商圈過去有川流不息的陸客,讓商圈創造高收益,但今年陸客大幅減少,商圈經營難免受衝擊,北市各行政區交易皆下滑,僅萬華區提升,主要在於萬華區去年交易量集中在下半年,因此今年上半交易量比去年同期增加。不過陸客銳減,商圈轉型需時間調整,加上房市持續緊縮,以今年的市場氛圍,台北市店面恐難再顯去年交易熱度。 郎美囡指出,台北市1月到5月各行政區交易量皆下滑,大同區下滑最多達87.5%,僅西門町成長,且單價389.98萬為元,為台北市實價登錄以來第二高價。

住商機構副總經理劉明哲指出,今年不動產市場依然冷清,經濟不景氣影響買氣,因此普遍店面交易緊縮,交易單價也不如去年高,在大陸客銳減的情況下,商圈經營主要依賴台灣內需市場及自由行旅客。 劉明哲說,萬華區西門商圈深具台灣特色,加上生活機能強,平價商務旅館選擇多,一直都是自由行熱愛景點,因此交易量和價還能維持在一定水平,加上不少業主思考資產配置,釋出也多,自然形成榮景。

郎美囡說,今年不動產市場整體依然盤整,買方不再追高,成交還需仰賴屋主態度;目前台灣面臨陸客限縮,觀光業面臨轉型,零售市場也因為網路興起和百貨加入,競爭更為激烈,日前研究機構預估台灣整體基本面難有表現,未來若商圈空置率提高,很難期待有亮眼的量價表現。

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5、生意難做!北市1-5月店面交易量萎縮 重心仍在中山區

鉅亨網記者張欽發 台北  2016-07-20 14:05 

今年以來台北市部分商圈陸續傳出有空置率提高、租金水準下滑走勢,依據台北市實價登錄資料顯示,台北市今年1-5月的店面交易件數相較於去年同期下滑了46.1%,但中山區的店面交易件數在期間則是居冠;但以今年的市場氛圍,台北市店面恐難再顯去年交易熱度。。 而在交易單價的部分,今年1-5月台北市店面最高單價在萬華區中華路一段,交易單價每坪389.98萬元,去年同期則是大安區忠孝東路四段店面,交易單價每坪649.98萬元,在今年出現生意難做而推升空置率,店面交易難有高價成交的表現。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,台北市著名商圈在過去有川流不息的陸客,讓商圈創造高收益,但今年以來陸客大幅減少,對商圈經營難免有所衝擊,北市各行政區交易件數都下滑,僅萬華區提升,主要在於萬華區去年交易量集中在下半年,故同期交易量提升,不過陸客銳減,商圈轉型需時間調整,加上房市持續緊縮,以今年的市場氛圍,台北市店面恐難再顯去年交易熱度。

就台北市各行政區交易店面交易件數明顯下滑,大同區下滑最多,高達87.5%,僅西門町成長,且單價389.98萬為台北市實價登錄以來第2高價,住商機構副總經理劉明哲指出,今年不動產市場依然冷清,經濟不景氣影響買氣,因此普遍店面交易緊縮,交易單價也不如去年高,在大陸客銳減的情況下,商圈經營主要依賴台灣內需市場,以及自由行旅客,萬華區西門商圈深具台灣特色,加上生活機能強,平價商務旅館選擇多,一直都是自由行熱愛景點,因此交易量跟價還能維持在一定水平,加上不少業主思考資產配置,釋出也多,自然形成榮景。

郎美囡則認為,今年不動產市場依然是盤整格局,買方不再追高,成交還需仰賴屋主態度,而在目前台灣面臨陸客限縮,觀光業面臨轉型,零售市場也因為網路興起和百貨加入,競爭更為激烈,日前研究機構預估台灣整體基本面難有表現,未來若商圈空置率提高,很難期待有亮眼表現。

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6、房市冷 容積價格重挫七成

2016/07/21 07:21:14 經濟日報 記者郭及天/台北報導

房市差、建商推案量少,加上僅剩一年的容積移轉落日條款,讓台北市道路用地、公設保留地容積價格為公告現值50~60%,與二年前高峰期近190%相較,至少重挫七成。業者表示,台北市容積市場的買單少了一半,容積市場價格可以用崩跌形容。 自從2014年台北市府公告實施「台北市容積移轉審查許可自治條例」,推出「繳代金、買容積」新制,與舊制「捐地、換容積」雙軌並行。 不過,落日條款於明(2017)年7月到期,等於建商若購買容積50%,需向政府繳代金,未來的推案成本提升、無法像過去用高容積稀釋成本,加上景氣低迷使建商請照推案停滯,容積需求乏人問津,甚至有不少容積市場囤積的投資客、建商出貨都出不掉。

估價師陳碧源表示,容積價格與市場供需密切相關,自從2009年台北市道路用地、公設保留地容積市場價格站上公告現值的60%之後,就一路飆漲,不少投資客及建商都囤貨,不過隨著景氣下滑、建商需求大減,2013年、2014年台北市容積移入占建照核發面積約3.3%,去年衰退到僅1.7%,明年落日條款後,容積價格只會更差。 土地開發業者表示,台北市以外的容積價格不若台北市下跌那麼嚴重,取決於每個都市計劃區的推案及需求狀況,有需求就有買單。例如過去三重地區包括冠德、頂新都有大面積開發案購買容積的需求,曾讓容積價格從公告現值的80%漲到130%,不過現在也回跌下來至70%,又如推案熱絡的林口新市鎮,現在都還在公告現值以上。 業者表示,建商推案需求少,建商經過細算後購買容積的誘因降低,過去手頭有高價容積貨源者,除了搶建將容積灌入外,也只能用公告現值15%排隊賣給台北市府或等待徵收。

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1、聯強砸7億 攻北京倉儲

2016-07-21 03:57 經濟日報 記者陳昱翔/台北報導

聯強(2347)昨(20)日宣布,將斥資7.2億元於北京興建中國大陸最大的自動化倉儲運籌中心與辦公樓,聯強總裁杜書伍日前更親自出席主持開工典禮,顯示聯強集團深耕大陸市場的決心。 預計此一投資將於明年12月竣工啟用,屆時除了運籌供應能量將較現行提高逾三倍之外,並將同時完成6,000平方米的辦公樓,大幅提升該集團在大北京地區的運籌供應量能與客戶服務效能。 聯強總裁杜書伍表示,在中國大陸各主要城市布建運籌網絡,並朝向自建高效能運籌中心,是集團布局大陸的長期策略。隨著各省市業務量拓展,將陸續在各地運籌中心導入全自動化倉儲系統,並視需要興建辦公樓。

隨著聯強上海與北京運籌中心陸續於2014年與2017年導入全自動化倉儲系統,可望持續提升聯強在中國大陸運籌網絡的服務效能與客戶滿意度。 聯強自1991年投入大陸市場的經營,至今已在全中國30個城市設立營銷分公司,並布建強大與綿密的運籌網絡,為客戶做到快速配達與高品質的運籌服務。 聯強更積極投入自建高效能運籌中心,從2004年上海運籌中心啟用至今,總計已在上海、北京、廣州、成都、南京等20個一、二級及省會城市自建運籌中心,並且尚有六個城市積極評估中。

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2、華府旅遊集團成立華府房屋 跨入商用不動產市場

2016/07/20 23:06:15 經濟日報 記者宋健生╱即時報導

中台灣接待陸客團最大旅行社華府旅遊集團,20日成立華府房屋,正式跨足商用不動產及地產旅遊市場,總經理廖泳淀表示,陸客團減少,華府決推動轉型,全力開拓藍海市場。 華府旅遊集團是中台灣接待陸客團最大的旅行社,也是全台排名第七大旅遊集團,去年承辦接待入境的旅客達28萬人次,包括團客8.6萬人次、自由行20萬人次。

其中,大陸遊客占90%,其餘為港澳遊客。 華府成立於1998年,廖泳淀於2006年接手後,迅速擴展營運規模,目前集團員工超過400人,並在泰國、印尼等地設有分公司,集團旗下並有狄成遊覽車、華府通運及駿成小客車租賃等公司。 華府房屋掛牌營運,代表華府旅遊集團正式跨足中部商用不動產及地產旅遊市場,總經理由深耕中部商用不動產市場20多年的李珮宇擔任,國內旅遊及不動產業界超過500多人到場祝賀。

廖泳淀不諱言,隨著兩岸關係趨於緊張,今年上半年陸客來台明顯減少約30%至35%,以華府為例,上半年接待入境團客4萬人次,其中陸客比重就下滑至60%。 面對市場變化,華府去年下半年開始推動轉型,積極前往韓國、馬來西亞、新加坡、泰國及越南等地招商,今年也陸續開花結果,以韓國團為例,上半年平均一個月有60至100團,馬來西亞每月也有20幾團,泰國及越南則約10幾團。

華府房屋初期將鎖定中台灣商用不動產市場。李珮宇說,央行連續四次調降利率,在資金寬鬆的情況下,最近商用不動產市場客群反而逆勢成長,商辦也成了避險保值最佳投資標的。 以中部為例,最近七期新市政中心買氣升溫,其中又以豐邑「市政都心」、「CBD時代廣場」、「鼎成BHW」及「親家T3」等最受矚目,目前租金都有700至800元行情。

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3、台灣菸酒、金聯 將推資產活化

作者朱漢崙╱台北報導 | 中時電子報 – 2016年7月21日 上午5:50

財政部長許虞哲20日召集台灣金聯、台灣菸酒等非金融公股事業機構,進行上任後首度公股事業機構業務檢討會報,並高度聚焦不動產資源活化問題,其中台灣菸酒公司提出包括花蓮、竹南及建國等三大啤酒廠的資產活化最新進度。 據悉,由於台北建國啤酒廠進行地目變更,從目前的工業區變更為啤酒文化園區等其他土地使用分區的話,廠商必須繳給台北市政府40.5%的回饋金,會令廠商卻步,因此建國啤酒廠的開發方式可能轉向,改採維持原地目的方式進行活化,財政部則在會中指示台灣菸酒公司再作更有效益的開發評估。

許虞哲昨日召開首場公股事業機構業務會報,9大公股金控、銀行的金融機構業務會報則安排在下周三登場;昨日會中,除了台灣菸酒公司提出資產活化方案,台灣金聯也進行「售地換屋選擇權」專案報告,是另一亮點。 根據台灣金聯的規劃,這種「售地換屋選擇權」,主要是與開發商或建商在簽約時,就約定在完工後,建商、開發商在一定範圍之內來「讓利」,由台灣金聯視當時景氣的狀況,決定是否依照當初廠商向台灣金聯買地的成本價範圍內,買回建商或土地開發商蓋好的新屋。

根據台灣金聯在會中提出的報告,由於AMC現在因為銀行逾放大減,幾乎沒有新貨源,若把土地賣出後,台灣金聯就沒有後續的資產可以處分,但用上述方式一方面可掌控貨源,若不動產景氣下滑,台灣金聯就不行使選擇權,若上揚就行使選擇權,而且是依照成本價取得,又省去開發風險,之後還可以拿來出租,等到房地產增值時再賣,一舉兩得。

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4、攻太陽能 鴻海軟銀搶插旗蒙古

2016年07月21日 【劉煥彥╱綜合外電報導】

鴻海(2317)董事長郭台銘與日本電信業大亨軟體銀行(SoftBank)創辦人孫正義有志一同,雙雙放眼亞洲太陽能市場。繼去年聯手進軍印度太陽能市場後,鴻海和軟銀今年又不約而同看上蒙古,有機會形成「鴻海+夏普+軟銀」的台日聯軍,同時拓展太陽能電廠與設備市場。 將由鴻海正式入主的夏普周二公告,與日本重光商社及蒙古電力業者Solar Power International簽署3方協議,將共同開發蒙古第1座大型太陽能電廠,預計本月底前動工,今年12月啟用。 夏普新廠12月啟用 綜合夏普公告與日本《朝日新聞》報導,夏普將提供這座電廠的太陽能模組、支撐結構及轉換設備,並負責電廠的設計及施工。

該電廠位於蒙古第3大城市達爾汗,營業權利為25年,規劃容量為10MW(megawatt,百萬瓦),總投資額約20億日圓(約6億元台幣), 本月初夏普太陽能事業社長佐佐岡浩接受《日本經濟新聞》專訪時表示,夏普太陽能重返亞洲的重點有2,第1是準備在蒙古、菲律賓與印尼建立太陽能電廠,第2是準備在台灣推出家用太陽能產品,最快在2017年3月前試賣。 目前夏普的太陽能事業遍及歐洲、美國及泰國,但海外營收佔比僅5%,然而在今年3月底為止的2015會計年度,夏普太陽能事業營業虧損驟減至184億日圓(約56億台幣),遠低於2014年度的626億日圓。

鑒於上年度太陽能事業虧損減少,且今年夏普成為鴻海一員後,鴻海改變先前忽視態度,將大力奧援,佐佐岡浩希望,夏普太陽能事業能在2016年會計年度轉虧為盈。 軟銀力拓再生能源 日本軟體銀行周二也公告,與韓國國營電力公司KEPCO及蒙古能源開發業者Newcom簽署3方合作備忘錄,將在蒙古首都烏蘭巴托共同開發30MW的太陽能電廠,3家業者將先針對該計劃展開可行性研究。 南韓《每日經濟新聞》報導,蒙古政府希望在2025年將再生能源發電比重提高至25%。蒙古每年有超過300天放晴,且國土遼闊,因此非常適合發展太陽能發電。 由孫正義倡議的亞洲超級電網計劃,就是用現代科技將蒙古創造的大量再生能源,傳輸至中國、日本與南韓,大幅降低東亞國家的缺電狀況。《日本經濟新聞》6月報導,郭台銘透露,去年鴻海與軟銀共同進軍印度太陽能市場後,他有意也讓夏普參與,而且「不僅是印度市場,也將銷往美國與台灣」。

去年6月鴻海、軟銀與印度業者Bharti合資200億美元成立SBG Cleantech (後來更名為SB Energy),進軍印度太陽能市場,並響應印度總理莫迪目標遠大的再生能源政策。去年12月該公司標下印度南部Andhra Pradesh省為期25年的350MW太陽能發電廠標案,為鴻海與軟銀進軍印度能源市場拿下首勝。 鴻海、夏普與軟銀 布局亞洲太陽能市場近況

◎鴻海: 1.董事長郭台銘於6/22股東會現場說,夏普太陽能要到印度、美國及台灣發展 2.鴻海副總裁戴正吳在同一場合說,夏普會繼續投入太陽能 ◎夏普: 1.本周與日本重光商社及蒙古合作夥伴Solar Power International簽約,共同開發蒙古首座大型太陽能電廠,預計7月底動工,今年12月啟用 2.夏普太陽能事業社長佐佐岡浩本月初表示,夏普擬在印尼等3國建立太陽能電廠,並在台灣推出家用太陽能產品 ◎軟體銀行: 1.本周與韓國電力公司KEPCO及蒙古能源業者Newcom簽署MOU,將在蒙古共同開30MW太陽能電廠 2.今年3月與中俄韓3國電力公司簽署MOU,投入亞洲超級電網之可行性研究 資料來源:綜合外電、鴻海、夏普

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5、生技業研發資金不足 政府將投入

2016-07-21 03:56 經濟日報 記者黃文奇/台北報導

016台灣生技月(BioTaiwan 2016)活動昨(20)日登場,副總統陳建仁受邀開幕演講時指出,國內生技業以中小企業為主,投入的研發資金、智財保護都不足,需要政府及學術單位的投入。

政府要能忍受初期較高的失敗率,持續投入新創公司。 陳建仁指出,近期國際上已將台灣列為全球第三個具有生技發展潛力的國家,僅次於新加坡及韓國;還有99.6%的人民參與健保,這些累積的資料,在疾病研究是非常重要的資源,未來也可以用於生技與新藥開發研究。

在募資部分,陳建仁期許,台灣要營造友善資本市場、降低生技募資門檻;去年台灣在生技產業的投資達480億元,年增近6%,近年,台灣生技公司每年投入研發金額達120億元或超單一公司超過營收的6%,顯示創新研發量能不低。

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6、晟德攜手桑迪亞 藥物開發合作

作者杜蕙蓉╱台北報導 | 中時電子報 – 2016年7月21日 上午5:50

生技月登場媒合商機報佳音,大陸桑迪亞醫療與晟德大藥廠,昨(20)日正式宣佈將簽署戰略合作協議,雙方將啟動藥物開發策略聯盟,加速將高品質專業藥品引入中國市場,初步已先鎖定水劑藥品為主。 桑迪亞表示,此次戰略合作基於實現優勢互補、共創雙贏的原則,將充分發揮雙方在技術、人才和設施等各方優勢,結合桑迪亞於中國地區豐富的學名藥劑型開發經驗,與晟德大藥廠的水劑劑型專業研發能量,共同攜手投入利基學名藥的開發工作。 為接「地氣」,桑迪亞也參加今年生技展期間的公司業績展望發表會。

桑迪亞是由一 群在美國生物醫藥界擁有富經驗的菁英,於2004年在中國上海創立, 主要提供全球製藥公司的醫藥研發外包服務,2013年桑迪亞結盟神 隆,搶攻國際新藥研發生產的委外商機;而今年則聯手晟德,將共同進軍大陸學名藥市場。 積極布局大陸市場的晟德集團,目前在大陸投資的新藥公司有晟濟、順都,創投有水木易德,至於持股過半的東曜,則專攻大陸癌症藥市場,目前已有3個化學藥,以 及2個單抗藥物研發中,並申請大陸臨床審批,其中一個免疫治療新 藥已經取得臨床審批,明年將進入一期臨床。另外,該公司也代理 日本大鵬的癌症藥物TS-1,並自組行銷團隊銷售中。 此外,晟德還併購了澳優乳業,專攻奶粉市場。 晟德表示,澳優已經啟動全球收購計畫,導入特色產品到各國,短期(3∼5年內)是多個嬰幼兒奶粉品牌並行,長期(5∼8年內)再進行整合。未來也將會維持羊奶世界第一、牛奶則為中國前十大以及有機奶中國第一的地位。

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【歐亞專欄】 不動產證券化受益證券簡介

發文者:TaiPei /TuSunG YuAN

        近十年房地產價格飆漲,其除了自住價值之外,許多人更將其視為投資選擇之一。一般而言,投資不動產標的計有三種方式: 繼續閱讀

 

 

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