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歐亞不動產估價師聯合事務所
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【歐亞專欄】不動產證券化受益證券簡介
台北市「終極版」房屋稅效應持續發酵，建照核發恐創下單月、單季及全年核發件數和戶數，均為最低的史上首見「3低」紀錄。建商大呼：「現在的持有稅，真的很夭壽！」都更推不動、買方不進場，建商只好先觀望、轉進其他縣市。 核照量3,000戶保衛戰 不過，市場已預期今年核發戶數將比11年前最顛峰榮景時期的1.5萬戶，萎縮8成，面臨3,000戶大關的保衛戰，這種窒息量也將為史上首見。 台北市受到央行緊縮豪宅貸款、新制房屋稅的衝擊，建商推案動能兵敗如山倒，預期將面臨結構性鉅變。
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛昨（25）日表示，根據台北市政府建管處的住宅建造執照核發戶數統計顯示，2016年1到6月建照核發總戶數為1,433戶，較去年下半年的3,309戶萎縮56.7％，也較去年同期的3,097戶縮水53.7％，完全「腰斬」；預估2016年全年，難以突破3,000戶關卡。 在今年第2季單季建執照核發戶數方面，只剩492戶，已為歷史新低。另外在5月單月方面，全台北市僅核發3件、56戶，也創歷史單月新低。
黃舒衛表示，從建照核發量來看，今年的建築投資市場，恐創下單月、單季、全年件數最低、戶數最低的「3低」紀錄。 瑞普萊坊分析，不僅建商保守推案，請照意興闌珊，連中古屋市場更是交易冷清，今年台北市1～6月的建物買賣移轉棟數，只有9,198棟，跌破1萬件大關，跟過去動輒2～3萬戶以上的水準相比，有天壤之別。值得注意的是，量縮盤跌的僵局，加上近期發燒的房屋稅加稅議題，已使台北市建築投資市場發生鉅變，不只面臨史上首見的「3低」紀錄，還可能使得建照戶數只剩下11年前最巔峰時期2005年的1.5萬戶，不到2成的量。 建商推案喊卡或出走 黃舒衛說明，台北市房屋稅新制是2015年度適用，2014年7月1日以後取得使用執照的新成屋，稅基的評定現值適用新的標準單價，前後的房屋稅、契稅成本就差1.6倍以上。
若以此政策時點觀察，2015年第1季申請核發量就從2,350戶，驟減為1,627戶，較前季萎縮30.8％，台北市建照核發量從此一路下滑，即使預期趕搭去年7月容積上限新制上路前的末班車，也不復見搶照熱潮。 造成建商推案紛紛喊卡、甚至遠離台北市的原因，黃舒衛分析，主要是考量買氣疲弱，更重要的隱憂，還是擔心買方對未來30年屋齡中古屋「有感加稅」的接受度，以及無法抵擋售價下滑、持有稅攀升的風險。
東森國際持有的關渡的1.14萬坪土地，據傳已經談妥將以80億元賣給華碩，並預估東森國際將因此交易獲得約7億元的處分利益。東森國際昨日並未直接證實此一消息，華碩也回應對此不予置評，但市場人士指出，華碩近年為擴展公司規模，已尋地好一陣子，也的確與東森就該土地出售案有所接洽。
雙方待全案確定後將會儘速公告此一交易。 華碩表示，對於此事不予置評，並表示公司所有重大投資案都須依循一定程序，經董事會決議通過後，依上市公司規範進行公告。 業界人士則指出，東森關渡土地周邊，大型公司並不算多，過去東森在規畫該地作為科技園區時，就曾找來總部就在附近的華碩及和碩等科技業者加入，只是當時無疾而終。 據了解，王令麟昨日在公司高階會議上，主動透露此一售地資訊。
並表示有了這筆售地利益，將使得集團大步邁向「科技雲端企業」，未來將專注電子商務、新媒體與全通路購物平台的事業藍圖，可以加速進行。
嘉義市打造「KANO」（嘉農棒球隊）原鄉，提出以市立棒球場及周邊為所在地的KANO棒球園區計畫，繼一期投入經費三千二百五十萬元後，再擴大園區範圍，二期追加預算二千萬元，昨天獲市議會臨時會審議通過；市交通觀光處長鄭君健表示，將落實計畫，呈現嘉義在地故事的觀光特色，一期預計今年施工，二期趕在明年完成。
一期8月招標 在年底前施工 鄭君健說，KANO的故事凸顯「永不放棄」的精神，「第九屆台日觀光高峰論壇」今年五月在宜蘭縣舉行，交通部觀光局報告台日觀光交流現況時，提到嘉市的部分將「KANO」與檜意森活村納入台日交流重點，全力支持嘉市打造KANO棒球園區計畫，創造在地更多商機。 市府為讓民眾體驗KANO魅力，去年八月首度舉辦「KANO」觀光嘉年華，包括旅遊、棒球賽等二十二項活動，為期一個月，經統計共吸引十八萬人次參與人潮，創造約六千四百萬元觀光產值；今年三月，在棒球場外製作「KANO景觀牆」當精神地標，同時宣示KANO園區啟動，一期所需經費中，觀光局補助一千七百五十五萬元。
鄭君健表示，一期規劃台灣棒球大道、棒球雕塑大道、打擊互動體驗區、棒球集氣廣場、棒球文創超商、咖啡廳等，目前進行勞務標細部設計，將在八月招標，年底前施工。 營造入口意象 重劃停車空間 市府另獲觀光局補助二期經費一○八○萬元，將KANO棒球園區由中山路至啟明路口，往上銜接家庭教育中心右側機車停車場、棒球場西側看台，以及公園街棒球場九號出口處，規劃成入口廣場空間，營造入口意象，並重劃大巴士停車空間，滿足停車需求，預計明年完工。 此外，嘉市商圈文化促進協會兩年來承租檜意森活村Ｔ12檜木館，經營「KANO故事館」，本月三十一日熄燈前，開放免費入館參觀。
桃園市政府展開桃園航空城計一期區段徵收問卷調查，桃園航空城地方促進會及列一期蛋白區的廠商正向看待表示，讓地主自己作主決定「土地要不要被徵收」，也當作徵收民意基礎，以利加速航空城開發作業。 桃園航空城第三跑道蛋黃區土地徵收勢在必行，市府自18日起到9月23日，展開航空城第一期特定區區段徵收區家戶、工廠問卷調查，大園區竹圍街居民初步調查，蛋黃區第三跑道預定地超過九成多同意徵收，也希望一期蛋白區民調後，秉持「先建後拆、安置街廓」原則下，加速開發航空城。
桃園航空城地方促進會理事長陳茂源說，航空城第一期蛋白區徵收牽涉工廠、居民在內，該會支持市府做問卷，讓人民自己作主決定，由地主自己決定要不要被徵收。 陳茂源認為，既然已完成全區聽證會，內政部都委會也審查通過都計，不願被徵收的地主，必須站出來向政府申請土地保管，由政府依公平正義原則保留土地，了解真正民意後，加速航空城土地徵收審查，以利航空城開發。 工廠位處一期特定區汪姓業者表示，市府透過民主問卷調查，當作開發航空城民意基礎，是正面態度，對產業而言，「產業專區一定要做」，並希望政府提供具體的產業促進發展方法，帶動產業升級。
能源，為扶植竹市太陽光電業發展，並與台灣中小企銀共同推出「新竹市中小企業及個人奠基貸款實施專案」，提供太陽光電業者及自然人設置太陽光電設施貸款信用保證。
為提高新竹市民意願，竹市府工務處也已訂定「新竹市既有建築物屋頂設置太陽光電實施辦法」，明訂建築物屋頂設置太陽光電設施，從屋頂面起算高度在4.5公尺以下並符合相關規定條件下，得免計入屋頂突出物面積及建築物高度。
房市景氣差、房子愈來愈難賣，物件銷售天數與議價空間持續加大，根據房仲業者統計，今年上半年全國物件平均銷售天數99天，台中以北則要超過百日才賣得掉，桃園1間房平均要賣110天最久；全國議價空間平均為21.2％，高雄市則達24.7％最大。 住商不動產統計，上半年全國物件平均銷售天數99天，較去年同期91天，又多拉長了8天；以六都來看，桃園市銷售天數最長，達110天，較去年同期大幅增加了32天，高雄市銷售期最短，但也要82天，台中以北直轄市銷售皆突破百日。
住商不動產企研室主任徐佳馨分析，由於台中以北價格高，加上不少賣壓區個案釋出，更讓買方在等待盤整過程中，不願意積極出手，應是銷售天數暴增的重要因素。 在議價空間上，全國平均議價空間由去年上半年的18.6％，增加至今年上半年的21.2％，六都當中除台中市、桃園市以外，其餘各都議價空間都在2成之上，以高雄市的24.7％最大。
值得注意的是，新北市議價空間達22.5％，為1年半以來新高，應與此區域賣壓較重，屋主降價彈性變大有關；不過，北市議價空間已由去年下半年的27.1％，大幅縮小至今年上半年的20.4％，買賣雙方認知差距逐漸拉近中。 此外，台南、高雄今年上半年議價空間分別為22.9％及24.7％，感覺似乎比北部來得大，徐佳馨指出，主要為南部單價較低，容易出現議價空間膨脹的狀態。
東森房屋業務總經理吳駿杰則表示，高雄因房價基期低，先前屋主議價空間不大約5％~8％，但去年下半年交易量急速下滑，屋主感受到賣屋壓力，讓今年上半年議價空間加大，但成交量尚未明顯增加。 展望未來，徐佳馨認為，擺脫第1季房市陰霾，接下來的市場應會優於過去，價格也在低利與政策寬鬆下，雖上揚不易，也不至於出現崩盤之勢，屋主若想要賣好價格，降價應是必要條件，而買方若有崩盤再買的期待，恐怕會要失望了。
國內投資面臨環評挑戰，連重視環保的台積電也因環評問題而延緩中科擴廠進度。科技部長楊弘敦盤點已進入環評階段之重大投資案後，昨（25）親自拜會環保署長李應元，盼兩部會齊力釐清問題核心，改進缺失與不足，「要想盡辦法兩全其美」。 此外，科技部有意調降科學園區租金，目前園區管理費收費標準依據面積大小與營業額多寡，科技部有意修改園區管理辦法，預計年底完成、明年上路後，「聯發科這類研發比重高的公司，租金可望減少」，同時也評估讓當前力推5大創新產業，可以引進園區內。 楊弘敦認為，「賺錢不是不擇手段，也要把環保弄好」；環評卡關有部分是情緒問題造成，環團長期累積不信任感。
此次與環保署溝通是希望可以釐清環評卡關的核心問題，科技部也盤點手上數件已進入環評階段的重大投資案，盼能與環保署一起努力，「要我們改善，就應該要講清楚」，不能讓外界覺得永遠都在討價還價，而是要找出雙方都願意接受的妥協方案。 另一方面，科技部也將著手修改科學園區管理辦法，預計年底前完成。未來將進一步調降園區管理費，保留研發精神之外，配合新興產業進駐，不再只是單純廠房大樓，還要導入研發型科技。
據悉，聯發科曾向相關單位表明，園區管理費以租用土地面積與營業額計算租金，並不適用於聯發科這種「租用面積少、營業額高」之研發導向公司。 楊弘敦表示，因收費辦法經過幾十年演變後，考量業者需求，最快明年有機會調降。 科技部也正檢視5大創新產業進駐科學園區之可能性，例如智慧機械無需大面積，也強調自動化，非常適合進駐中科園區，楊強調，不能只是純工廠，而是要找到研發型科技產業。 除此之外，科學園區業者若廠房使用率偏低，或3年內並未使用，科技部將協助媒合其他公司租用。楊弘敦表示，絕對會創造誘因，只租不開發，並非科學園區設置的本意，但也不會讓業者血本無歸，期待有高產值更能創造國內就業率。
台中市推動社會住宅，首件BOT開發案昨（25）正式公告招商，市府初估投資報酬率上看6%，目前已知，包括太子（2511）、興富發、順天、總太、富宇等上市櫃建商，都有意競標，商機可期。 台中市長林佳龍表示，這件BOT案是台中市推動社會住宅讓民間參與開發的試金石，如果招商與開發成功，後續還有干城商業區200戶、10期太原路1,000戶大型住會住宅案將比照辦理。 林佳龍強調，此案惠來厝段社會住宅基地，靠近台中七期新市政中心，距離新光三越、台中大遠百及逢甲觀光夜市均不遠，加上台灣大道、中山高速公路中港交流道等，生活機能成熟、交通便利，有極佳的地段優勢。
惠來厝段社會住宅基地位於西屯區青海路、惠中路口，土地面積約2,000坪，都發局初估投資額13.5億元，五年內收益約2.16億元，投報率上看6%；昨天公告招商至8月23日止，預計年底動工，最快2018年底完工。 都發局說，惠來厝段社會宅BOT案特許年期為53年（含三年興建期、50年營運期），民間投資額不得低於11億元，自有資金需三成。
搶攻軌道經濟，冠德、潤泰與大魯閣等業者激戰。冠德轉投資的環球購物中心繼板橋、桃園、新左營三車站後，今（26）日進駐的南港車站賣場將開幕，從高鐵頭（南港）串連到高鐵尾（左營），鎖定一年千萬人次的交通流動客層。 高鐵南港車站本月1日通車，根據評估，乘客日流量可望增加約8,000人，等於一天在南港車站進出的三鐵（捷運、台鐵、高鐵）客流量將超過6萬人次，環球購物中心南港站一年業績目標6億元。 環球購物中心指出，在高鐵沿線拿下四大站改裝賣場後，可望成為台灣南北一日生活圈的重要推手，只要民眾出站要吃的、穿的、用的，環球購物中心的車站型商場都能滿足消費者需求。 由於南港車站已有潤泰集團旗下CITYLINK商場進駐，環球購物中心身為後發經營者，必須端出「獨家好菜」挑戰。
環球購物中心營業本部長石傳捷表示，南港車站店占地2,600坪，共計80多家廠商進駐，主打獨家餐飲。 石傳捷說，該店有高達24%為獨家櫃位，其中逾半數為餐飲，希望「抓住通勤族的胃」。獨家餐飲品牌包括日式品牌Yayoi、新江南拉麵16鋪、鮮果冰品14味專門店等，以及首次進駐南港區的日本丸龜製麵所、新港茶餐廳、黑面蔡、福利麵包、赫曼咖啡等。 潤泰集團前年底進駐南港車站，打造三層樓的餐廳、日用品、服飾及影城等複合型商場，面對環球購物中心來勢洶洶，也祭出持高鐵票根在商場影城、購物享有折扣，全力鞏固客源。 CITYLINK認為，環球購物中心以餐飲為主，與CITYLINK都是特色餐廳、親子餐廳有區隔，預期可望相輔相成，不會造成排擠效應，有機會做大南港商圈。
中興保全近年積極跨界轉型生活服務產業，以中保無限＋做為品牌，今年下半年全力衝刺實體店，強化SIGMU集團綜效，搶攻食、醫、住、行、娛樂等商機。 中保今年發表實體服務店「中保無限家生活館」，提供包括復興空廚的餐飲，搭配中保無限＋、龍騰旅行社、健康照護站、生活宅修等關係企業產品，建構全面性服務。 中保總管理處廣宣室總經理朱漢光昨（25）日表示，「中保無限家生活館」目前有延壽、建國等兩家店，接著會有汐止、莊敬店，今年會以一個月開出一家店的速度展店，優先利用自家房舍與分公司，尋找全客層的據點，經過導入實體店，分公司不但保有服務功能，還能進一步成為利潤中心。
目前中保實體店各店單月營收約30萬至50萬元，預估未來三年展店至200家，初期以大台北地區為主，希望達到深耕社區的大戰略。 朱漢光指出，中保無限＋在「食」的布局將結合復興空廚，提供麵包、伴手禮服務。過去復興空廚以傳統中央廚房概念經營，透過網路銷售，在中保協助下走出桃園地區，在樂到家、無限家開賣，隨著無限家據點愈來愈多，未來效益相當可觀。
「醫」的部分是指健康照護，包含智慧生理量測、陪伴服務等領域，為鼓勵民眾在社區健康量測站建立定期量測的習慣，中保攜手台北市衛生局，在12個行政區行政中心設置健康照護站，未來也會在實體店設置，數值將上傳雲端。
「住」是提供中保無限+的物聯生活服務，涵蓋智慧居家、智慧節能、智慧防災、智慧照護、智慧防盜等五大領域。
「行」是接送服務，分為福祉車、旅遊相關接送等兩大領域。朱漢光說，福祉車估有近70萬人需求量，但目前市場僅能滿足5萬人，仍有很大發展空間。
「娛樂」方面則在實體店搭配新片熱潮，導入ID4、星際爭霸等經典DVD銷售，同時舉辦相關講座，本周六將邀請影評人膝關節談「從星際爭霸戰看太空中的領導統御」。
國內醫療技術發達，產前基因檢測、人工生殖等技術，一直深受信任。國內幹細胞生技公司未來打算利用基因檢測大數據，推出AI電腦判讀系統；今年5月，台灣產前基因檢測專業廠慧智基因，也與大陸檢測業者華測集團簽訂技轉合約，將攜手搶食大陸近120億元人民幣產前基因檢測市場大餅。 孕婦最擔心寶寶有先天的缺陷疾病，因此產前基因檢測，能讓產婦安心，並且提早做準備。「媽媽們最擔心生出唐氏症寶寶，目前唐氏症篩檢檢出率可達99%！」訊聯生技集團總經理劉天來說，檢出率從過去的53%再到83%，現在是懷孕周數達10周以上，「胎兒的DNA極少部分，經由胎盤進入到母體，抽取母體血液」，利用「母血內的胎兒DNA」，即可做唐氏症篩檢，準確率最高。
棉花棒測天才 亂象多 大陸基因檢測水準參差不齊，蘇州某家科技公司，宣稱「用一根棉花棒，就能知道孩子未來是否能成為天才」的基因檢測方法，令人感到荒謬，但仍有不知情的大陸家長們找上門，想預知孩子的未來。大陸國家食藥監總局曾在2014年表示，大部分的本土生物公司、醫療機構使用的基因測序（基因檢測方法之一）產品（包括診斷試劑、軟體）都未經過醫療器械的審批註冊。 面對大陸基因檢測亂象，宣捷生物科技總經理宣昶有提到公司的下一步計畫：「我們現在有新的影像辨識系統，是AI（人工智慧）的辨識機制，判定精子與卵子的活性及優劣，讓受育成功機率增加。」此項技術概念有點類似AlphaGo的演算方式，先是海納大量數據，進行歸納演算。雖還在測驗階段，但未來宣捷公司希望能夠推廣到大陸醫療落後地區，讓缺乏此方面知識的醫師，只要透過儀器就能判讀，提高鄉村醫療品質。
二孩商機 生技業利多 大陸二孩商機，正好給予台灣生技產業進軍大陸的機會。兩岸的基因檢測公司相互合作，台灣的慧智基因公司提供產品及市場支援，且將派駐實驗團隊到上海，成立海外技術合作的實驗室。 劉天來認為，相比台灣面臨高齡化，大陸人口基數大，不管是過去的一胎化，到現在的二孩政策，對台灣的生技公司來說，幹細胞或是臍帶血，都是可觀的商機，國內的生技業者對於大陸市場都相當看好。（系列4之2）
智擎生技（4162）昨天公告，該公司與Merrimack公司共同研發的胰臟癌新藥─安能得（ONIVYDE）獲得歐洲藥品管理局（EMA）之歐盟人體用藥委員會（CHMP）給予建議上市許可的正面意見；智擎表示，接下來就等歐盟執委會複核此項正面意見後，安能得今年就可以在歐盟國家上市銷售。
智擎表示，當初與Merrimack公司簽訂的授權合約，只要安能得獲得歐洲與亞洲的藥證，智擎就可以拿到5000萬美元的權利金，現在歐洲就只等最後的藥證核發，估計時間還需1-3個月；至於亞洲則只需1個國家拿到藥證，就可拿到權利金，目前已於5月送件申請韓國藥證，估計年底前有機會取證，因此樂觀估計，5000萬美元權利金可望於今年全數入帳。
曾是多數人第一個接觸的入口網站、更被稱為網路先驅的雅虎（Yahoo），週一宣布其網路事業將由美國四大電信業者之一的威訊通訊（Verizon Communications）以四十八．三億美元（約一五五二．三億台幣）現金收購；相較於二千年時雅虎市值一度衝上一二五○億美元，現脫售價格只有最風光年代的零頭。 雅虎出售網路事業、房地產 威訊週一發布聲明，將以四十八．三億美元現金收購雅虎主要的網路事業和房地產，但不包括一些專利權。
雅虎也將保留阿里巴巴及日本雅虎持股，合計市值約四百億美元。 保留阿里巴巴、日本雅虎持股 太陽信託銀行（Suntrust）本月發布報告指出，雅虎將進行兩次標售，除核心的網路資產，另外就是負責處理雅虎二千六百多項專利的Excalibur公司；該行預估，雅虎透過一或多次交易，最多能拿到六十億美元。 在完成收購後，威訊將增加雅虎的網路服務，包括搜尋、電子郵件、廣告產品、媒體事業（新聞和運動、財經等），目前雅虎仍是美國第五大入口網站，每月在全球仍能吸引十億用戶；威訊也將取得雅虎的行動應用程式和廣告技術等快速成長的資產。
雅虎執行長梅爾表示，雅虎曾是改變世界的公司，出售網路事業是為股東開啟雅虎價值的重要一步，這筆交易也為雅虎帶來絕佳機會，加速在行動、視訊、原生廣告和社群的工作。 外界預期，威訊去年花四十四億美元收購的美國線上（AOL）執行長阿姆斯壯（Tim Armstrong），將在威訊內部成立一個新集團，整合美國線上及雅虎，雅虎品牌可望獲保留，而梅爾可能不會留在整併後的董事會裡。 雅虎是在今年二月對外兜售，隨即吸引各方競標，一度傳出買家高達四十組，包括AT&T、獲億萬富豪巴菲特金援的Quicken Loans創辦人吉伯特（Dan Gilbert）、私募股權公司TPG及Vector資本管理公司等。 自雅虎二月開始兜售以來，股價大漲三十二％，市值增至約三七○億美元；威訊市值約二二九○億美元。收購消息週一宣布後，兩公司股價開盤微幅下挫。
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